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RESIDENCE DE TOURISME RESITEL : DES INVESTISSEURS EN SOUFFRANCE

VOICI COMMENT RESITEL SE DESENGAGE ENCORE DES BAUX COMMERCIAUX SIGNES AVEC SES CLIENTS. GROS PLAN SUR LE PROTOCOLE PROPOSE

Station thermale et station de ski de Superbagnères, Luchon connait une belle fréquentation touristique

 

Suite à ses difficultés financières, Résitel la filiale du groupe Lagrange a fait l’objet le 16 décembre 2013, d’un plan de sauvegarde établi par le Tribunal de Commerce.

Cependant sur certaines résidences de tourisme, elle continue de proposer des baisses drastiques de loyer aux investisseurs, au point que ces derniers les refusent. C’est le cas  pour sa résidence les Pics d’Aran située à Luchon, cette station thermale et station de ski de Superbagnères. Voici le type de courrier sympathique reçu récemment par les investisseurs

 

« Nous faisons suite au congé à Bail Commercial que vous nous avez fait délivrer par voie d’huissier en date du 28 juin 2013, nous faisant part de votre souhait de mettre fin au bail commercial qui nous lie concernant votre appartement A012, résidence Les Pics d’Aran à LUCHON, à la date du 31 mars 2014.

Par le présent mail, nous vous confirmons notre accord pour mettre un terme à votre bail commercial de façon ferme et irrévocable, à une date prochaine à déterminer ».

 

La lourde indemnité d’éviction

 

En cas de refus de la chute sévère du loyer garanti, l’exploitant Résitel réclame une indemnité d’éviction, comprenez un dédommagement versé par l’investisseur à l’exploitant qui le pénalise !

« Cet accord est subordonné au versement de votre part à RESITEL d’une indemnité d’éviction. Usuellement, cette indemnité est calculée sur la base du Chiffre d’Affaires réalisé et est fixée en général de 2,5 à 3 fois ce Chiffre d’Affaires. A titre tout à fait exceptionnel, en raison de la situation particulière que vous nous avez évoquée, nous sommes d’accord pour fixer ce montant à 5.100 euros (ce qui représente environ 2 ans du dernier  loyer versé TTC).

Si vous le souhaitez, nous pourrons effectuer une compensation entre cette somme et le solde de loyer à vous verser à la date de restitution des clefs ».

Renoncer à exercer un recours

« Le protocole que nous pourrons signer fera état d’un solde de tout compte et précisera votre renonciation à tout passif déclaré « échu » et à « échoir », ainsi qu’à tout recours contre RESITEL.

Si vous le souhaitez, vous pourrez acquérir le mobilier équipant votre logement, pour la somme de  100 euros HT par couchage, c’est-à-dire 720 euros TTC ».

 

Et de souligner : «  Nous insistons à nouveau sur le caractère tout à fait personnel et confidentiel de ces accords ».

Habilement, Résitel renverse la situation en soulignant que les investisseurs ont une « impérieuse nécessité d’être libéré de tout engagement ». Pourtant dans le bail commercial conclu avec ces derniers (bailleurs), l’exploitant n’est qu’un locataire. Mais il impose ses conditions aux bailleurs. « Comparé à l’immobilier traditionnel non géré par un exploitant, le rapport de forces est totalement renversé » me confie un avocat.

Pour conclure Résitel signale que ce protocole d’accord doit être à approuvé par Tribunal de Commerce de Tarbes.  Et ce, alors qu’un litige de 60 millions d’euros subsiste encore avec Résitel. En attendant, les investisseurs doivent lui remettre les clefs de leur appartement situé en altitude au 31 juillet 2014. Cette résidence était supposée être idéale pour les vacances (voir vidéo). Sans doute, mais pas pour investir .

QUE PENSEZ-VOUS DE CES METHODES ? MERCI  D’ AVANCE POUR VOS COMMENTAIRES ICI JUSTE EN DESSOUS DE CE BILLET, SOUS LA RUBRIQUE  LEAVE A REPLY

 

 


RESIDENCE DE TOURISME : LE SORT DE RESITEL FIXE EN DECEMBRE

INACCEPTABLE : tel est l’avis des clients de Lagrange sur les propositions formulées pour éponger le passif de Résitel. Le sort de cette société de gestion devrait être connu le 16 décembre prochain.

IMAGE RESITEL

Encore un mois de patience, et les investisseurs ayant acheté un bien dans une résidence de tourisme gérée par Résitel devraient être fixés sur leur sort. En effet, après l’audience du 16 septembre 2013 au tribunal de commerce de Tarbes, l’avenir de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange, devrait être connu le 16 décembre prochain.
Dans l’intervalle, l’expert judiciaire désigné pour évaluer le passif de cette société mise sous sauvegarde, poursuit la consultation des créanciers. S’agissant des investisseurs privés, il estime leur manque à gagner résultant de la dénonciation prématurée des baux commerciaux par Résitel. A cela s’ajoute le risque de remise en cause des avantages fiscaux par l’administration fiscale.

Quelques 1.200 lettres ont été envoyées par le mandataire de justice aux investisseurs pour éponger le passif de Résitel entre décembre 2011 et le 26 mars 2012.

 

4 options très limitées

Je vous communique les propositions du mandataire :

« Option 1 : Paiement en numéraire de 25 % des créances définitivement admises, pour solde de tout compte. Ce paiement interviendra dans les trois mois de l’adoption du plan ;

Option 2 : Paiement sous la forme d’un crédit séjour de 100 % (base prix brochure) des créances définitivement admises pour solde de tout compte. Ce paiement pourra s’exercer à compter de l’accord du créancier, pour 50 % entre la 1 e r e et la 3e m e année, et pour les 50 %

restants entre la 4 è m e et la 6 è m e année ;

Option 3 : Paiement en numéraire de 50 % des créances définitivement admises en quatre ans (soit 12,5 % par an) et pour solde de tout compte. Ce paiement s’exercera pour la première annuité à la date anniversaire de l’adoption du plan de sauvegarde ;

Option 4 : Paiement en numéraire de 100 % des créances définitivement admises, sur une durée de dix ans. Ce paiement s’exercera pour la première annuité, à la date anniversaire de l’adoption du plan de sauvegarde (5 % pendant 4 ans puis 13 % pendant 4 ans et enfin 14 % »

 Inacceptable

Nombre d’investisseurs me confient que ces options sont inacceptables, puisqu’elles ne portent que sur une période très limitée. Quid du passif enregistré à compter du 27 mars 2012 et ce jour ?

Second reproche : un dédommagement en nature ne ferait qu’aggraver la situation déficitaire de Résitel.

La prochaine étape portera sur la présentation des réponses des créanciers. Elle sera suivie par délibéré du juge commissaire sur l’homologation ou non du plan de sauvegarde prévue à mi-décembre.

Bien sûr, je vous tiendrai informée de la décision du Tribunal. Dans l’intervalle j’attends vos réactions sur mon blog comptabilisant 73.000 pages vues et repris par des nombres sites fédérant des blogs.


RESIDENCES DE TOURISME : QUEL AVENIR POUR RESITEL ?

Audience le 16 septembre 2013 au tribunal de commerce de Tarbes pour déterminer le nouveau sort de Résitel, une filiale d’exploitation des résidences de tourisme du groupe Lagrange.
IMAGE RESITEL

La poursuite de l’activité dans le cadre du plan de sauvegarde, le redressement judiciaire ou liquidation judiciaire ? tels sont les trois scénarios qui seront débattus lors de l’audience du lundi 16 septembre afin de déterminer le sort de Résitel, après son sursis. La séance risque d’être houleuse entre les parties. En attendant, quelques 1.700 investisseurs déçus par leur placement dans un appartement situé en résidence de tourisme, sont suspendus à ce jugement.
Mettant en avant le maintien de l’emploi, Résitel va tenter de minimiser ses déficits et de « doper » ses recettes. « Pourtant l’été 2013 a été finalement difficile dans les Pyrénées en raison de la mauvaise météo du début de saison et des inondations. Or c’est dans cette région que Résitel déploie une partie importante de ses activités. En outre, cette société a perdu la gestion de près de 50% des lots de Font Romeu et 36% des lots de Talmont Saint Hilaire » me confie un proche du dossier.
Le tribunal risque de tout mettre en œuvre au motif avancé de maintenir l’emploi. « Or les 4 résidences qui ont été résiliées, ont toutes trouvé une solution de reprise en signant avec un nouveau gestionnaire (Mimizan, Clos des Fontanelles), ou en créant une société de gestion indépendante détenues par les propriétaires. En employant du personnel, elles maintiennent donc l’activité économique, les emplois et payent leurs impôts en France. Ce qui n’est pas forcément le cas de l’exploitant d’origine » analyse un autre investisseur.

Quel montant de dommages et intérêts ?
Au bout des douze mois de la procédure de sauvegarde, Résitel a résilié plusieurs centaines de baux commerciaux conclus avec ses clients investisseurs. Pour les résiliés, les dommages et intérêts peuvent se composer des loyers à échoir jusqu’à la fin des baux qui ont été résiliés (4 résidences entièrement abandonnées par Résitel) et de la reprise de leurs avantages fiscaux, dès lors qu’ils ne peuvent pas trouver une solution leur permettant de maintenir l’exploitation.
Sur cette base, pour les seules résidences de Vignec, Mimizan, Le Clos des Fontanelles, Valloire, les loyers à échoir augmenteraient le passif de 4 millions d’euros.

« De nombreux particuliers de diverses résidences ont fait parvenir des protestations au juge commissaire, au procureur et à l’administrateur. Ces investisseurs demandent plus de transparence sur la santé financière de Résitel et sur le plan de sauvegarde.
Sur Font Romeu, une bonne partie des copropriétaires ayant signé les avenants demandent la caducité de ceux-ci
» me confie un proche du dossier. Et de poursuivre : « Résitel n’a pas payé ses créances dûes PENDANT la période d’observation, à savoir 30.000 euros sur Vignec, 30.000 euros sur Luchon ». A son sens, ces motifs pourraient conduire à un redressement judiciaire.
IMAGE RESITEL

Un acte anormal de gestion ?
Lorsque j’ai assisté en janvier dernier à la constitution de la FNARTP, j’ai appris que 18 propriétaires de Font Romeu bénéficiaient d’un acte de caution émanant de Lagrange Gestion Luxembourg maison grand-mère de Résitel. Résultat, à la différence des autres investisseurs, leurs loyers n’ont pas été drastiquement baissés. D’ailleurs ils continuent d’être payés sur la base des baux initiaux. Pourquoi cette différence de traitement ? Pourquoi Résitel « protège » la maison mère en continuant à payer les loyers des cautionnés ?
Tout porte à croire que la procédure de sauvegarde a permis de protéger, par le biais de l’optimisation fiscale, un groupe dont les maisons mères bénéficiaires sont implantées au Luxembourg, aux Pays Bas, et en Suisse. Et ce, alors que les filiales déficitaires sont en France.

Mise en jeu de la caution de la maison-mère ?
Les efforts demandés aux créanciers permettent de continuer à alimenter la remontée de ces bénéfices vers ces filiales à l’étranger au détriment de créanciers privés d’informations éclairées et de garanties sérieuses sur le paiement de leurs loyers pourtant revus à la baisse ou sur le règlement du passif. « L’intérêt d’un redressement judiciaire, c’est la mise en jeu des cautions : la maison mère Lagrange Gestion Luxembourg pourrait être sollicitée à apurer le passif relatif aux loyers à échoir des résiliés. Résitel pourrait ainsi poursuivre son activité, en n’ayant que des nouveaux loyers à honorer. Encore faut-il que le tribunal refuse d’homologuer le plan de sauvegarde » m’explique un créancier habitué des procédures collectives.

Autant de raisons pour que de nombreux créanciers doutent de la santé financière de Résitel. Verdict très prochainement sur la procédure qui sera retenue.

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