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RESIDENCE DE TOURISME : LE SORT DE RESITEL BIENTOT FIXE

Le tribunal de commerce de Tarbes devrait rendre son délibéré sur Résitel, fin décembre. Une situation très inconfortable pour les clients de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange.

Le suspens continue pour les clients de Résitel, une filiale d’exploitation du groupe Lagrange. Après l’audience du 16 septembre au tribunal de commerce de Tarbes, le sort de cette société mise sous sauvegarde n’est pas encore scellé puisque le délibéré devrait intervenir en décembre prochain.
Dans l’intervalle, l’expert judiciaire désigné pour chiffrer le passif continuera sa mission. Pour les seuls investisseurs, il s’agit d’évaluer le manque à gagner résultant de la dénonciation prématurée des baux commerciaux par Résitel. A cela s’ajoute le risque de remise en cause des avantages fiscaux par l’administration fiscale.

LE POIDS DU PASSIF
« Actuellement, il n’y a pas de communication sur le passif de Résitel. Si l’on s’en tient aux loyers échus impayés, soit 6 mois de loyer sur les résidences en négociation, il doit tourner autour de 4 millions d’euros. Compte tenu des centaines de résiliations de baux conclus avec les investisseurs, le passif devrait logiquement s’alourdir d’au moins 10 millions d’euros » explique une source proche du dossier.
A ce stade du dossier, deux scénarios sont plutôt envisagés pour ce dossier : soit l’homologation du plan de sauvegarde pendant quelques mois, soit la liquidation judiciaire.

UNE CAUTION EN JEU ?

« La liquidation judiciaire permettrait d’éviter une aggravation du passif et pourquoi pas, de faire jouer la caution Lagrange Gestion Luxembourg qui est actuellement  tente de se dégager de toute responsabilité  » poursuit un connaisseur du dossier.

En revanche, l’homologation du plan de sauvegarde risque de se traduire par une fuite en avant. Combien d’années faudra-t-il à Résitel pour éponger son passif ? Lors du dernier exercice, cette société a réalisé 15,5 millions d’euros de chiffre d’affaires et dégagé 1,7 millions d’euros de déficit.
En attendant le verdict, les investisseurs privés ont interpellé Madame la Garde des Sceaux sur l’absence d’information à propos de la procédure de sauvegarde et de la viabilité du plan de sauvegarde de Résitel, au regard des résultats des autres sociétés du groupe Lagrange. Affaire à suivre.


RESIDENCES DE TOURISME : QUEL AVENIR POUR RESITEL ?

Audience le 16 septembre 2013 au tribunal de commerce de Tarbes pour déterminer le nouveau sort de Résitel, une filiale d’exploitation des résidences de tourisme du groupe Lagrange.
IMAGE RESITEL

La poursuite de l’activité dans le cadre du plan de sauvegarde, le redressement judiciaire ou liquidation judiciaire ? tels sont les trois scénarios qui seront débattus lors de l’audience du lundi 16 septembre afin de déterminer le sort de Résitel, après son sursis. La séance risque d’être houleuse entre les parties. En attendant, quelques 1.700 investisseurs déçus par leur placement dans un appartement situé en résidence de tourisme, sont suspendus à ce jugement.
Mettant en avant le maintien de l’emploi, Résitel va tenter de minimiser ses déficits et de « doper » ses recettes. « Pourtant l’été 2013 a été finalement difficile dans les Pyrénées en raison de la mauvaise météo du début de saison et des inondations. Or c’est dans cette région que Résitel déploie une partie importante de ses activités. En outre, cette société a perdu la gestion de près de 50% des lots de Font Romeu et 36% des lots de Talmont Saint Hilaire » me confie un proche du dossier.
Le tribunal risque de tout mettre en œuvre au motif avancé de maintenir l’emploi. « Or les 4 résidences qui ont été résiliées, ont toutes trouvé une solution de reprise en signant avec un nouveau gestionnaire (Mimizan, Clos des Fontanelles), ou en créant une société de gestion indépendante détenues par les propriétaires. En employant du personnel, elles maintiennent donc l’activité économique, les emplois et payent leurs impôts en France. Ce qui n’est pas forcément le cas de l’exploitant d’origine » analyse un autre investisseur.

Quel montant de dommages et intérêts ?
Au bout des douze mois de la procédure de sauvegarde, Résitel a résilié plusieurs centaines de baux commerciaux conclus avec ses clients investisseurs. Pour les résiliés, les dommages et intérêts peuvent se composer des loyers à échoir jusqu’à la fin des baux qui ont été résiliés (4 résidences entièrement abandonnées par Résitel) et de la reprise de leurs avantages fiscaux, dès lors qu’ils ne peuvent pas trouver une solution leur permettant de maintenir l’exploitation.
Sur cette base, pour les seules résidences de Vignec, Mimizan, Le Clos des Fontanelles, Valloire, les loyers à échoir augmenteraient le passif de 4 millions d’euros.

« De nombreux particuliers de diverses résidences ont fait parvenir des protestations au juge commissaire, au procureur et à l’administrateur. Ces investisseurs demandent plus de transparence sur la santé financière de Résitel et sur le plan de sauvegarde.
Sur Font Romeu, une bonne partie des copropriétaires ayant signé les avenants demandent la caducité de ceux-ci
» me confie un proche du dossier. Et de poursuivre : « Résitel n’a pas payé ses créances dûes PENDANT la période d’observation, à savoir 30.000 euros sur Vignec, 30.000 euros sur Luchon ». A son sens, ces motifs pourraient conduire à un redressement judiciaire.
IMAGE RESITEL

Un acte anormal de gestion ?
Lorsque j’ai assisté en janvier dernier à la constitution de la FNARTP, j’ai appris que 18 propriétaires de Font Romeu bénéficiaient d’un acte de caution émanant de Lagrange Gestion Luxembourg maison grand-mère de Résitel. Résultat, à la différence des autres investisseurs, leurs loyers n’ont pas été drastiquement baissés. D’ailleurs ils continuent d’être payés sur la base des baux initiaux. Pourquoi cette différence de traitement ? Pourquoi Résitel « protège » la maison mère en continuant à payer les loyers des cautionnés ?
Tout porte à croire que la procédure de sauvegarde a permis de protéger, par le biais de l’optimisation fiscale, un groupe dont les maisons mères bénéficiaires sont implantées au Luxembourg, aux Pays Bas, et en Suisse. Et ce, alors que les filiales déficitaires sont en France.

Mise en jeu de la caution de la maison-mère ?
Les efforts demandés aux créanciers permettent de continuer à alimenter la remontée de ces bénéfices vers ces filiales à l’étranger au détriment de créanciers privés d’informations éclairées et de garanties sérieuses sur le paiement de leurs loyers pourtant revus à la baisse ou sur le règlement du passif. « L’intérêt d’un redressement judiciaire, c’est la mise en jeu des cautions : la maison mère Lagrange Gestion Luxembourg pourrait être sollicitée à apurer le passif relatif aux loyers à échoir des résiliés. Résitel pourrait ainsi poursuivre son activité, en n’ayant que des nouveaux loyers à honorer. Encore faut-il que le tribunal refuse d’homologuer le plan de sauvegarde » m’explique un créancier habitué des procédures collectives.

Autant de raisons pour que de nombreux créanciers doutent de la santé financière de Résitel. Verdict très prochainement sur la procédure qui sera retenue.

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RESIDENCES DE TOURISME LAGRANGE : QUEL SORT POUR RESITEL?

Audience le 18 mars 2013 au tribunal de commerce de Tarbes pour déterminer le nouveau sort de Résitel, une filiale d’exploitation des résidences de tourisme du groupe Lagrange.

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Encore un nouvel épisode dans le dossier des résidences de tourisme exploitées sous l’enseigne Lagrange, avec une audience le lundi 18 mars à Tarbes, que je suivrai avec la plus grande attention.

Suite à ses difficultés financières, une de ses filiales d’exploitation Résitel a été placée sous le régime de la sauvegarde jusqu’à fin mars 2013, par le tribunal de commerce de Tarbes. Ayant à faire face à des impayés de loyer, les investisseurs privés se retrouvent piégés.

Des résidences en souffrance

Les propriétaires d’environ 1.700 appartements répartis dans une bonne vingtaine de résidences sont confrontés à des impayés de loyers. Sur ce total,  Résitel a définitivement cessé la gestion de 4 résidences : Vignec (65), Mimizan (40), Le clos des Fontanelles aux Angles (66), le Hameau de Valloire à Valloire (73).

Dans 4 autres résidences, Résitel n’aurait pas conservé la gestion d’au moins 70% des lots: Font Romeu (66), Talmont Saint-Hilaire (85), Brides-les-Bains (73), Saint- Cyprien (66). Ce taux insuffisant entrainerait  la remise en cause du statut de résidences de tourisme. Et par conséquent exposerait les copropriétaires concernés à une reprise des avantages fiscaux s’ils en ont bénéficié: récupération de la TVA + réduction d’impôt sur le revenu.

Trois scénarios

Pas de doute, les investisseurs scrutent l’avenir avec angoisse. Après la fin de la première période de sauvegarde, trois issues sont possibles :

–         La prolongation de la période de sauvegarde pendant une période de trois à six mois.

Toute sauvegarde vise à modifier la gestion de la société en difficulté pour qu’elle puisse atteindre un équilibre économique et qu’elle soit en mesure de payer ses dettes (le passif). Pour que le plan de sauvegarde soit accepté il faut donc démontrer qu’avec la réorganisation, Résitel pourra bel et bien apurer son passif.

–         Le redressement judiciaire constitue l’une des issues, si le Juge du tribunal de commerce constate que le passif de Résitel s’est aggravé au fil des mois.

« De nombreux particuliers de Font Romeu et Talmont Saint- Hilaire ont fait parvenir des protestations au juge commissaire, au procureur et à l’administrateur. Sur Font Romeu, une grande partie des copropriétaires  ayant signé les avenants demandent la caducité de ceux-ci » me confie un proche du dossier. Et de poursuivre : « Résitel n’a pas payé ses créances dûes PENDANT la période d’observation, à savoir 30.000 euros sur Vignec, 30.000 euros sur Les Ardoisières. De plus, il y a des impayés à Talmont et à Font Romeu ». A son sens, ces motifs pourraient conduire à un redressement judiciaire.

 

–         La liquidation judiciaire. Cette troisième voie ne serait pas à exclure du fait d’une absence de trésorerie ou/et d’un passif trop élevé, en raison des dommages et intérêts générés par les résiliations massives de baux par l’administrateur.
Pour tenter de retrouver un équilibre financier, Résitel a baissé les loyers ou résilié les baux commerciaux contractés avec les investisseurs privés.

Un passif de 10 millions d’euros ?

Le problème c’est qu’en résiliant les baux, ce gestionnaire a créé des dommages et intérêts au bénéfice des investisseurs dont les baux commerciaux ont été résiliés. Ces clients du groupe Lagrange peuvent demander en dommage et intérêts, les loyers à échoir jusqu’au terme de leur bail «irrévocable». Ces dommages et intérêts s’ajoutent au passif. Si on additionne tous les loyers à échoir des résiliés, le passif  se chiffrerait autour de 10 millions d’euros » m’explique un fin connaisseur du dossier.

Rendez-vous pour le délibéré. En attendant, le placement plaisir des investisseurs ressemble plutôt à un cauchemar, si je me base sur leurs nombreux commentaires .

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