RESIDENCE DE TOURISME : LA TRILOGIE DE FONT ROMEU
Publié : septembre 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: autogestion, Font Romeu, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel 6 CommentairesTrois vitesses : dans le dossier Résitel qui fera l’objet d’une audience au tribunal de commerce fin septembre, la situation ubuesque de la résidence de tourisme de Font Romeu sera évoquée.
Font Romeu, station des Pyrénées Orientales, durant l’été
« Le cocktail des champions »: les bienfaits reconnus de l’entraînement en altitude (1800m), des conditions climatiques exceptionnelles et bien sur des installations sportives et structures d’accueil complètes » signale le site de l’office du tourisme de Font-Romeu.
Mais la plupart des particuliers ayant investi dans la résidence implantée dans cette station sportive et gérée par Résitel, une filiale du groupe Lagrange, gardent plutôt un mauvais souvenir de leur opération.
Au bout de quelques mois d’exploitation, Résitel leur faisait savoir que la résidence comptant cent appartements n’était pas rentable avec les loyers d’origine. Pour la « sauver », seule une baisse de loyer de 60% pouvait déboucher sur un retour à l’équilibre.
Face à ces difficultés d’exploitation, les propriétaires se sont retrouvés dans trois camps.
° « Les privilégiés bénéficiant d’une caution spécifique de la société Lagrange gestion Luxembourg, qui les assure du bon paiement des loyers au niveau initial » me confie un proche du dossier. Par conséquent, Résitel n’a pas proposé d’avenant aux cautionnés. (18 propriétaires).
° Les « conciliants » ou propriétaires ayant accepté de signer assorti d’une baisse moyenne de 50% par rapport au loyer initial (34 propriétaires). Ils ont accepté ces nouvelles conditions pour préserver leurs avantages fiscaux. Toutefois 12 d’entre eux ont déjà signifié à Résitel, qu’ils ne renouvelleraient pas leur avenant au 1er avril 2014.
° Les « récalcitrants » ayant refusé de signer l’avenant (48 propriétaires). Une fois que les 12 avenantés ne renouvelant pas leur bail au 1er avril 2014 les auront rejoints, leur nombre atteindra 60. Ils ont emprunté le chemin de l’autogestion en traitant avec un mandataire extérieur.
Au-delà des relations avec l’exploitant, se profilent l’éventuelle remise en cause des avantages fiscaux des investisseurs. Aux yeux du fisc, le statut d’autogestion n’est accordé que lorsque 50% des copropriétaires (soit 50 particuliers) créent leur propre société de gestion. A ce jour ils ne sont que 48 et Résitel n’accepte de renoncer par anticipation à l’exploitation de ces 12 lots. Faisons les comptes : 48 + 12 = 60 propriétaires pourraient maintenir leurs avantages fiscaux.
Le passif engendré par cette résidence
Pas de doute, si les contribuables venaient à perdre leurs avantages fiscaux liés à l’investissement dans cette résidence de tourisme, le passif de Résitel se verrait augmenté. « La reprise des avantages fiscaux des résiliés de Font Romeu se chiffrerait à près de 2,5 millions d’euros, soit près de 50.000 euros par investisseur » m’explique un propriétaire.
Un autre volet du passif lié à cette résidence reste à prendre en compte : celui correspondant aux loyers à échoir jusqu’au terme des baux résiliés soit un peu plus de 1,5 millions d’euros.
Les investisseurs sont loin d’être au bout de leurs peines.
RESIDENCE DE TOURISME : RESITEL ET LES FONDS DE CONCOURS
Publié : août 25, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel 8 CommentairesLe coup de pouce financier donné par le promoteur à l’exploitant d’une résidence de tourisme est-il justifié? A quand la transparence sur les fonds de concours?
Bientôt la rentrée et le compte à rebours a déjà commencé pour Résitel. En effet je vous signale que la période d’observation de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange se termine fin septembre 2013. D’ici là, une audience au tribunal de commerce décidera ou non de la poursuite de son activité. Bien sûr, le poids de son passif en constituera le sujet essentiel et j’y reviendrai dans un prochain billet.
Lors de cette audience la question des fonds de concours sera sans doute évoquée. En vertu de cette pratique, le promoteur d’une résidence de tourisme, qui encaisse le prix de vente, verse une somme d’argent au futur exploitant. « Prélevée sur sa marge, ces fonds peuvent être d’autant plus importants que la marge du promoteur est confortable. Lorsque le promoteur et l’exploitant n’appartiennent pas au même groupe, chacun défend sa marge, et le promoteur cherche à réduire les fonds de concours » explique un proche du dossier Résitel.
Justification officielle de l’existence de ces fonds de concours : au début, l’exploitation d’une résidence s’avère généralement déficitaire pendant quelques années. Alors que la résidence n’a pas encore trouvé sa clientèle, son exploitant doit régler immédiatement les loyers aux investisseurs privés.
La ventilation du prix de vente dans une RT
En versant des fonds de concours à l’exploitant, le promoteur contribue donc au financement des pertes d’exploitation au démarrage commercial de la résidence de tourisme. Cependant des questions me viennent à l’esprit.
Primo : pourquoi cette absence de transparence sur le montant des fonds de concours ?
Secondo : dans la plupart des cas, les difficultés financières surviennent lorsque la source des fonds de concours s’est tarie. Une preuve que comme tout produit de défiscalisation, les investisseurs surpayent les biens dans les résidences de tourisme ?
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RESIDENCES DE TOURISME : ATTENTION A LA REVENTE
Publié : août 19, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Cauterets, Lagrange, Vignec 2 CommentairesAcheter un appartement dans une résidence de tourisme déjà en exploitation nécessite de vérifier la qualité du gestionnaire et les conditions du bail commercial. Sinon gare aux mauvaises surprises.
Le blason de Cauterets, station des Hautes Pyrénées
Les articles de presse, les émissions de télévision, les blogs peuvent avoir une vertu pédagogique. A preuve, je vous fais part d’un récent échange avec un internaute, qui était prêt à acheter un appartement situé dans une résidence de tourisme. Proposé directement par son propriétaire, ce bien était en cours de bail.
« Après avoir lu votre article sur le groupe Lagrange, je suis très inquiet car je suis en train d’acheter un appartement à un particulier dans une résidence touristique à Cauterets (65), dont le bail initial de 9 ans se termine en avril 2014. Quels conseils me donnez-vous ? »
Bail initial : avant de vous engagez à acheter ce bien, il faut absolument demander à votre vendeur, le bail commercial et le faire lire par votre avocat ou votre notaire. Et ce, afin de savoir s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail.
Par ailleurs exigez de votre vendeur, une photocopie de ses relevés bancaires de 2 ou 3 dernières années pour vérifier que le loyer est bien versé. Et que son montant correspond au loyer de départ figurant dans le bail, majoré de l’indexation.
Attention à l’indemnité d’éviction
« D’après les dires du vendeur, à compter de la fin du bail, soit en avril 2014, sur simple lettre de résiliation et de non renouvellement du bail, je peux me dégager de tout lien avec le groupe Lagrange et jouir comme bon me semble de mon bien! Qu’en est-il? Car au regard de votre article cela ne semble pas être tout à fait le cas ».
Là encore, à la lecture de votre bail commercial, le professionnel du droit sera en mesure de vérifier s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail. Généralement, les investisseurs privés doivent verser une indemnité d’éviction au locataire (la société d’exploitation). Le fait de ne pas renouveler le bail, prive l’exploitant d’un chiffre d’affaires. Aucun texte ne définit le montant de cette indemnité d’éviction du locataire. Mais pour les baux commerciaux d’une durée de neuf ans, une indemnité représentant trois ans de chiffre d’affaires lié à ce bien, n’est pas irréaliste.
« Autre question : est-ce que du jour au lendemain comme j’ai cru le lire le groupe peut abandonner une résidence ? Que se passe-t-il alors pour les propriétaires? »
C’est la galère. Ils tentent parfois l’autogestion, comme par exemple à Vignec.
« N’étant pas très au fait de toutes ces pratiques immobilières je ne voudrais pas me faire piéger et mettre en péril l’équilibre et l’avenir de ma famille car ce projet représente un gros pari et un investissement pour l’avenir ».
Oui, c’est un pari risqué pour l’avenir
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RESIDENCES DE TOURISME : UNE PETITION FRANCO-BRITANNIQUE
Publié : juin 27, 2013 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: cessation d'activité, Lagrange, Résidences de tourisme, Soderev Tour 7 CommentairesLe Tribunal de commerce décide que deux résidences de tourisme quittent le giron du groupe Lagrange. Investisseurs français et britanniques lancent une pétition contre cet investissement devenu cauchemardesque.
Le suspense est enfin terminé pour certains investisseurs du groupe Lagrange. Dans un jugement en date du 24 juin 2013, le Tribunal de commerce de Paris a prononcé la cessation d’activité de leur résidence. Il s’agit Des chalets de Wengen ( 115 lots) et les Fermes de Saint Gervais (40 lots), exploitées par Soderev Tour. Dans ces deux programmes, la plupart des propriétaires avaient refusé l’avenant proposé par le gestionnaire, qui révisait à la baisse les loyers.
Résiliation des baux commerciaux
En vertu de ce jugement et des articles L 622-13 et L 622-14 du Code du Commerce, les investisseurs de ces deux résidences n’ayant pas signé le fameux avenant avec l’exploitant, voient leur bail commercial résilié. En outre, ils récupèrent les clés de leur logement, par voie d’huissier.
En revanche, la situation de la résidence Le Roc Belle Face aux Arcs semble plus foue. En effet 60% des propriétaires auraient accepté de signer l’avenant de Soderev Tour.
Encore des interrogations
Face à cette nouvelle situation, je me pose plusieurs questions :
– Quid des parties communes et notamment des espaces de réception? Reviennent-ils à l’exploitant ou aux copropriétaires?
– Quelle solution alternative peuvent prendre les copropriétaires ayant refusé l’avenant proposé précédemment par Soderev Tour ? Trouver un nouvel exploitant, ou prendre leur destin en matin dans le biais de l’auto gestion. Il semblerait qu’ils s’orientent vers la première solution?
– Quel sort du maintien des avantages fiscaux si la résidence venait à prendre son statut de résidences de tourisme? Aux Arcs par exemple, il faudrait 70% d’avenants signés pour que les avantages fiscaux ne soient pas remis en cause.
– Avec une nouvelle saison touristique gâchée, comment les investisseurs peuvent-ils faire face à leurs échéances de remboursement ?
Croisons les doigts pour qu’ils puissent enfin disposer d’une résidence pleinement opérationnelle dès la prochaine saison d’hiver.
Une pétition des deux côtés de la Manche
Situées dans des stations stars des Alpes, ces trois résidences ont attiré des investisseurs français. Mais également anglais. L’Eurostar en provenance de Londres arrive jusqu’à Bourg St Maurice, ce qui lui facilitent largement l’accès.
En ayant à l’initiative de la toute récente pétition destinée aux autorités françaises et british, je constate que nos amis britanniques sont encore plus critiques vis-à-vis de leur exploitant. » L’opacité des comptes, les tentatives d’imposer des baisses de loyers, les indemnités d’éviction, la mauvaise gestion les irritent sérieusement » me confie un proche du dossier. Avec une telle mésaventure, la « french touch » ne les tente plus. Reste à savoir quelle sera la réaction du British Foreign and Commonwealth Office sur cet épineux dossier. Wait and see.
Voici le texte (version anglaise) de cette pétition publique :
« Dear Sir/Madam,
We are a significant number of United Kingdom Citizens who have invested in French “Résidence de Tourisme” of the “Groupe Lagrange” and a number of supporting people.
In doing so we have participated in the development of tourism facilities in France and were encouraged to do so with tax advantages offered by the French authorities and believed that we had the protection of the French law, for the guarantee of a fair and honest contract.
Today we are appalled by the behaviour of the “Groupe Lagrange”. We are unfamiliar with and are hopelessly lost within the complexity of French laws and our “secured investment” has turned into a nightmare for all of us
Many of us bought a property managed by the Groupe Lagrange and one of their managing subsidiaries (SMAS Tourisme) or managed by a another professional managing company who has sold our lease to the group Lagrange. The clear and unambiguous objective was to enjoy (after 11 years or 15 years) the full property and use of a flat for our retirement.
Today, despite the Lagrange group’s promises, their contractual commitments and even though the lease has been terminated, it is impossible for us to recover the use of our property.
Although we terminated the lease in compliance with French law, we still have not been given the use of our apartments. The Groupe Lagrange, who first ignored the lease termination, have continued to exploit the use of our properties without any right of occupation by us and now request compensation (“indemnité d’éviction”) at a value which often exceeds the price paid for the properties. This compensation clause did not legally exist when we bought our properties, it was created by the French legislator years after the original purchase and was not agreed by us.
We now realize that the French law, which was meant to encourage investment in French Tourism, is in fact a trap for UK investors.
A set of French law was set up in order to create favorable conditions for the development of “French Residences de tourisme” and in order to be attractive, the model promises the investor full use of their apartment after a number of years, but in reality this doesn’t happen as the French law does not consider the exit of the “residence de tourisme” system, nor does it detail the conditions of lease termination in fair conditions.
Some of us have more recently bought an apartment managed by another subsidiary of the Group Lagrange,”Soderev.”
In this case, we also consider that what was announced and widely publicized as the guarantee of the “Groupe Lagrange” would protect us against any defection of the “gestionnaire Soderev”.
Despite all these guarantees, they now demand that we accept reductions in our rental income leases, without presentation of any reliable and accurate accounting data. On the contrary, the “Administrateur Judiciaire” refuses to provide these justifications, in violation with applicable French law.
Therefore we believe, it is legitimate for us to suspect the “Administrateur Judiciaire” of unfairness.
We strongly suspect the “Groupe Lagrange” owner of the “gestionnaire Soderev” has deliberately and methodically organized the difficulties of Soderev and has transferred significant amounts of money to tax havens, creating the ruin of our investment
The group Lagrange is a built upon a tax avoidance structure, with subsidiaries in Switzerland, Luxembourg and British Virgin Islands, where anonymity protects the shareholders of the group.
We believe that the current French legal system condones these dishonest groups selling properties above their real value, causing misery and financial ruin of thousands of families, hundreds of them being UK citizens.
We join French victims of this system in requesting that the French government protects our investment and to guarantee a fair and transparent treatment of this issue.
We appeal to the British Foreign and Commonwealth Office to support our objective and take action to ensure that investigations are made into the “group Lagrange” and that French laws are revised in order to avoid more families suffering from this activity that we consider fraudulent ».
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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