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IMMOBILIER A PARIS : LES 10.000€/ M2 ATTEINTS

DANS L’ANCIEN, L’IMMOBILIER PARISIEN VOLE DE RECORDS EN RECORDS. POUR COMBIEN DE TEMPS ?

 

BLOG FEAU

 

Depuis 2009, le prix moyen au m² parisien ne cesse d’augmenter. En 10 ans, la hausse atteint 62,5%, selon le réseau d’agences immobilières Century 21, qui vient d’analyser ses transactions effectuées dans la capitale pendant le 1er trimestre 2019.

Pour la première fois, au 1er trimestre 2019, le prix au m² parisien dépasse les 10.000€ pour se situer à 10.005€ en moyenne contre 6.157€ le m² au 1er trimestre 2009. Sur un an, sa progression se chiffre à 8%.

 

FORTE DEMANDE D’OCCUPANTS ET D’INVESTISSEURS

A Paris, la pression de la demande étant extrêmement forte, les délais de vente se contractent pour se situer à 60 jours en moyenne contre 66 jours, un an auparavant. A plus de 51%, cette demande émane des cadres supérieurs et des professions libérales, ayant généralement déjà revendu un bien.

Dans ce contexte de surchauffe, la proportion d’employés et d’ouvriers ne représente plus que 3,4% de l’ensemble des acheteurs contre 16,5% il y a 10 ans.

 

« Comme la gentrification joue à plein, les catégories les plus modestes sont obligées de franchir le périphérique pour s’établir en dehors de Paris »  m’explique Laurent Vimont, Pt de Century 21 France.

 

Progressant de 17,1% en douze mois, la part des transactions destinées à l’investissement locatif dans la capitale représente désormais 29,4% des achats. On se rapproche des niveaux les plus hauts observés en 2011, avec à l’époque 30,1% d’achats d’investisseurs.

Le parc immobilier parisien est essentiellement constitué de petites surfaces. Pour pouvoir acheter, les Parisiens font des concessions en termes de surface et la superficie moyenne baisse (48,3m² en moyenne contre 49,6m² au 1er trimestre 2018). Malgré cette réduction de surface, le montant moyen d’une transaction n’a jamais été aussi élevé à Paris : 483.261€  soit près de 30.000€ de plus qu’il y a un an, toujours selon les transactions effectuées par ce réseau national d’agences immobilières.

Evidemment, ce haut niveau des prix impacte quelque peu le dynamisme du marché. Le nombre de ventes s’inscrit en recul de 2,6% par rapport au 1er trimestre 2018.

Sans jouer les Cassandre, n’oublions pas que même à Paris, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Où va le marché? A quand son retournement ? DONNEZ VOTRE AVIS ICI.


IMMOBILIER : ENCORE EN BONNE SANTE

SUR FOND DE FAIBLES TAUX D’INTERET, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS TOURNE A PLEIN REGIME. PETIT TOUR DE FRANCE.

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Il suffit qu’un grand réseau immobilier communique son analyse du marché de l’immobilier résidentiel ancien pour que d’autres intervenants donnent leur avis… le même jour, à quelques heures d’intervalle.

Depuis maintenant 4 ans, le marché immobilier français fait preuve d’un beau dynamisme. Après avoir progressé de 11% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, l’activité s’est stabilisée en France sur les douze derniers mois (+0,3%) mais à des

niveaux très élevés. « Jamais auparavant le nombre de transactions n’avait atteint la barre des 956 000 acquisitions annuelles. Bien sûr,

cette vigueur du marché fait pression sur les prix, mais la hausse au niveau national reste modérée (+2,3%) » m’explique Laurent Vimont, Président de Century 21 France.

Toujours au niveau national,  si le prix moyen au m² atteint désormais 2.590 €, il s’inscrit encore en-deçà du plus haut observé au 1er semestre 2011 (2.693 € le m² à l’époque). Le secteur de l’immobilier étant constitué de micro-marchés, ce prix moyen reste à mon sens guère significatif.

A Paris, les prix semblent avoir atteint un « plafond de verre ». En province, comme dans la capitale, le marché immobilier devrait continuer de bien tourner tant que les taux d’intérêt resteront faibles. Comprenez tant que la croissance économique ne repartira pas franchement.

LE TIERCE DES HAUSSES DE PRIX

En attendant, comme l’illustre le tableau ci-dessous, les prix des logements anciens font le grand écart d’une ville à l’autre. Selon le site d’annonce Se loger la première marche du podium des villes françaises où les prix de l’immobilier se sont envolés est occupée – sans surprise – par Bordeaux. Avec une hausse à deux chiffres (+ 15,4 %) sur les douze derniers mois, celle qui ne mérite plus vraiment son surnom de « Belle Endormie » tant son marché immobilier s’est réveillé, entraîne d’ailleurs dans son sillage les communes avoisinantes (Mérignac, Pessac…).  Cette belle santé résulte de l’effet conjugué de la rénovation urbaine de qualité engagée par son maire et de l’arrivée du TGV.

En deuxième position figure Lyon. Sur l’année, la Capitale des Gaules enregistre, en effet, une progression de plus de 10 % (+ 10,3 %) des prix de son immobilier ancien. Quant à la médaille de bronze, elle revient à Angers : dans l’Athènes de l’Ouest, acheter un appartement ancien coûte 7,7 % plus cher qu’il y a un an…

Reste qu’à Paris, acquérir un appartement ancien revient 7,6% plus cher qu’il y un an. Et surtout, le prix au mètre carré n’a rien à voir :  avec 225.540 euros, vous achetez un 100 m2 à Angers contre seulement 23 m2 dans la capitale. Rien de comparable également avec le marché parisien du luxe représentant peu de transactions.

Les 10 villes ayant connu la plus forte hausse des prix

VILLES EVOLUTION PRIX AU M²
Bordeaux + 15,6 % 4 662 €/m²
Lyon + 10,3 % 4 530 €/m²
Angers + 7,7 % 2 254 €/m²
Paris + 7,6 % 9 681 €/m²
Rennes + 7,1 % 3 027 €/m²
Limoges + 7,0 % 1 591 €/m²
Reims + 7,0 % 2 519 €/m²
Saint-Etienne + 6,5 % 1 422 €/m²
Lille + 6,2 % 3 172 €/m²
Villeurbanne + 6,2 % 3 092 €/m²

Bon à savoir

En France, les logements anciens affichent une hausse annuelle de 3,9 %, selon Se Loger.

Je vous donne rendez-vous à la mi-juillet.


IMMOBILIER : QUELLES PERSPECTIVES POUR 2015 ?

ENCOURAGER OU MATRAQUER : IL VA FALLOIR CHOISIR. LES INCERTITUDES FISCALES CONTRIBUENT A  LA STAGNATION DE L’ACTIVITE SUR LE MARCHE DE L’ ANCIEN

IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT

 

Ce début d’année démarre par les traditionnels points consacrés au marché de l’immobilier résidentiel. « Malgré l’augmentation des droits d’enregistrement dans de nombreux départements, l’introduction d’une nouvelle tranche marginale d’impôt sur le revenu et l’encadrement des loyers, le marché immobilier a relativement bien résisté en 2014 » me confie Laurent Vimont, Pt du réseau Century 21 France. Son estimation sur l’activité: sans doute 720.000 transactions conclues en 2014.

En Ile-de-France, le marché se grippe. En province, on assiste à des coups de rabots successifs sur les prix.

L’analyse du marché des logements anciens par région révèle que le volume de vente augmente lorsque les prix reculent. Et inversement. Toujours selon Century 21, dans le Limousin, les prix ont gagné 3,7% sur un prix moyen de 1.270 euros/m2. Cette base semblera ridiculement bas aux Parisiens qui doivent décaisser en moyenne 8.230 euros/m2 pour devenir propriétaires.

 

 7 indicateurs au niveau national

 

 

 

Jusqu’à 3% de baisse des prix en 2015

« Cette année, les prix pourraient reculer jusqu’à 3%, sachant qu’ il existe de fortes disparités selon les régions. Mais une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait transformer cet effritement en véritable correction, voire en dévissage en fonction de son amplitude » poursuit Laurent Vimont. Cette évolution me fait penser au scénario lent de l’économiste Jacques Friggit.

Son de cloche identique chez Laforêt: « cette année, les prix pourraient baisser de 2%. Tant que les taux restent bas, il existe un noyau dur constitué par des primo-accédants aidés financièrement par leurs parents, des acquéreurs moins curieux et des investisseurs sur la voie du retour » me précise le Président du réseau Laforêt. Mais attention, une remontée d’un point des taux d’intérêt pourrait entrainer un recul des prix de 10%. Let’s cross the fingers.

 

Face à ces incertitudes, la prudence s’impose. Si vous êtes dans une opération d’achat revente, je vous conseille vivement déjà de vendre votre bien. Puis d’en chercher un autre. Le fait de payer « cash » et par conséquent de renoncer à la condition suspensive de crédit vous permettra de mieux négocier votre nouvelle opération.