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ATTENTION AUX SCPI FISCALES

Accordant un avantage fiscal à l’entrée, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent réserver de mauvaises surprises à la sortie. Démonstration et expérience personnelle d’un professionnel du patrimoine

Frais SCPI

A la différence du placement pierre détenu en direct, la « pierre papier » sous forme de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) présente des avantages : fractionnement de l’investissement, diversification du risque locatif et délégation de gestion à un tiers. Mais comme l’investissement en direct, la pierre papier assortie d’avantages fiscaux présente des pièges.

Je vous fais part du témoignage d’un « investisseur avertie », travaillant dans un cabinet de gestion privée et ayant le statut de CIF (conseiller en investissement financier ». En tant qu’investisseur, ce professionnel s’est fait « piéger » dans une SCPI fiscale. Voici ses explications :

« Dans les SCPI de déficit fonciers et Malraux, la valeur théorique de revente du prix d’une part de SCPI de ce type  10 secondes après l’avoir achetée ? … malheureusement moins de 70%  du prix de souscription

 

Prenons un exemple simple d’une SCPI de déficit foncier

Vous achetez la part à 100€

Dessus, vous enlevez 12€ de frais de souscription (12% = notaire+ gestion+ frais commerciaux) : la SCPI va donc investir 88€ de ces 100€ dans de l’immobilier

 

==> Dans ces 88€, il y aura 55€ soit 62% du montant qui seront consacrés aux travaux (la majorité des SCPI de déficit propose ce ratio).

 

==> Les 33€ restant servent à acquérir  le foncier (avant travaux)

 

Prenez l’hypothèse optimiste que la totalité des travaux se « transforme » immédiatement en valeur foncière c’est- à- dire que la valeur du foncier s’élève à 33€+55€ = 88€, en cas de revente immédiate.

En cas de revente immédiate

En tant qu’associé de la SCPI, si vous vendez votre part, la SCPI doit céder la part d’immeuble correspondant.  En cédant cette part d’immeuble à 88€, elle réalisera une plus- value de 55€ pour un investissement de 33€ soit + 166% (valeur de l’immeuble après travaux, moins le prix du foncier). On parle bien d’une plus- value sur l’immeuble de 55€, plus-value sur laquelle la SCPI va devoir immédiatement payer 34,5% de taxes (19%+ 15,5% de CSG)…soit 19€ – sans oublier les 6% pour les plus-values > 300000€…

 La « valeur théorique » de la part à la revente s’affiche donc dans le meilleur des cas à 69€  (= 88€ -19€ de taxes sur les plus-values)…pour une part acquise à 100€. Soit une perte de 31%… certes compensé en partie par le gain fiscal… mais pas totalement! »

Frais SCPI

En cas de revente dans 15 ans

Notre CIF poursuit « Prenons l’hypothèse ni optimiste ni pessimiste que les biens valent 88€ et qu’ils ont une durée de détention moyenne de 13 ans (considérons qu’il faut à la SCPI 1 an en moyenne pour acheter les biens et 1 an en moyenne pour les vendre, donc 13 ans de gestion …).  La plus-value reste de 55€ mais bénéficie d’abattement pour durée de détention (13 ans en moyenne). Voici le calcul avec les hypothèses ci-dessus et PFL de 19%  CSG de 15,5% inchangés dans 15 ans :

 

  • Prix de cession  88 000 €
  • Prix d’acquisition  33 000 €
  • Plus-value brute imposable 55 000 €
  • Abattement pour durée de détention 26 400 €
  • Plus-value nette imposable 28 600 €
  • Impôt sur le revenu 5 434 €
  • CSG/CRDS/Prélèvements sociaux 7 400 €
  • Taxe plus-value > 50000€     0 € (peu probable)
  • Impôt à payer 12 834 €
  • Plus-value nette d’impôt 42 166 €

 

Le prix de revente de la part sera de 75€ …  (88€- 13€ d’impôt)

 

Le problème, on le voit vient des taxes sur les plus-values.  Maintenant si l’immobilier monte la plus-value se creuse … et donc la fiscalité s’amplifie. Certes le prix de la part montera mais pas du tout dans les proportions envisagées. Et si l’immobilier baisse…pffff… »

 

Trois points à retenir 

 

  1. Ce que le fisc accorde d’une main, il le reprend à la sortie. Dans les SCPI Malraux ancienne génération, ou dans celles dédiées au déficit foncier, la plus-value se calcule sur le prix d’achat, compte non tenu des travaux.
  2. Dans les actuelles SCPI Malraux adossées à des immeubles faisant l’objet d’une vente dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover), le calcul de la plus-value est moins pénalisant pour les associés.
  3. Inutile de vous précipiter sur les placements de défiscalisation. Prenez-soin d’étudier l’entrée, la détention et la sortie

Comme ce blog est un lieu d’échange, je vous invite à réagir et à me faire part de vos expériences plus ou moins heureuses en matière de placement.

 


4 commentaires on “ATTENTION AUX SCPI FISCALES”

  1. Boinet dit :

    Autre point à regarder de façon attentive et lourd de conséquences pour le souscripteur – emprunteur

    Il est généralement, stipulé de façon succincte sur le document de souscription des parts de la SCPI Malraux, que la durée est fixée à 15 ans, à compter du jour de son immatriculation de la société au RCS.

    Or , cette brève indication est volontairement incomplète et vague.

    Il faut en fait lire attentivement les statuts de la SCPI (en général non communiqués à la souscription ) qui stipulent que « la durée de la société est fixée à 15 années à compter de la date de son immatriculation au RCS, sauf les cas de prorogation ou de dissolution anticipée prévue aux présents statuts ».

    Concrètement, le gérant de la SCPI peut proposer une durée plus longue pour soumettre à l’assemblée générale la liquidation de la SCPI., même si la société doit être dissoute à l’arrivée du terme fixé de 15 ans .

    Or, la prorogation de la société peut cependant est décidée par des associés. Elle intervient alors en assemblée dans les conditions de majorité des décisions extraordinaires. Concrètement à l’initiative du gérant de la SCPI une majorité peut décider de proroger la liquidation de la société comme bon lui semble.

    Il en résulte que la date la durée de 15 ans n’est donc donnée qu’à titre indicatif au moment de la souscription .

    On trouve des SCPI Malraux qui sont en cours de liquidation avec 4 ou 5 ans

    Ceci soulève un problème évident si le financement de la souscription des parts a fait l’objet d’un emprunt sur 15 ans. ( la majeure partie des cas ) Que se passe-t-il si la durée de la SCPI est prorogée par rapport au prêt qui doit être remboursé au bout des 15 ans ?

    Manifestement, l’entité qui commercialise la souscription des parts est défaillante dans son obligation de conseil et d’information et de mise en garde sur le problème de synchronisation éventuel (mais non certain ) et les risques de ce genre d’investissement pour un particulier non averti dans une SCPI de ce type qui n’aurait pas investi s’il avait eu cette information sur la liquidation de son investissement

    Bien cordialement
    Christopher Boinet

  2. lozka popova dit :

    Bonjour  Mme, 

    je vous informe pour l’arnaque de cooperative de croissance avec le president Jean Jacques  Defaix. Je vous donne un lien, mais il y a encore d’autre.

    http://www.lejournaldesentreprises.com/editions/29/actualite/fait-du-mois/cooperatives-de-croissance-les-dessous-de-l-affaire-07-01-2011-112675.php

    Sur le fichier joint vous avez les infos  plus complètes.  Nous, les victimes, nous voudrions faire  circuler cette information.   Et je pense que vous pourrez nous aider.

    Bien cordialement, Mme Popov  

    ________________________________ De : Martine Denoune À : chpopova@yahoo.fr Envoyé le : Lundi 14 octobre 2013 9h51 Objet : [New post] ATTENTION AUX SCPI FISCALES

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