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SCPI : LE DEMEMBREMENT VIAGER (2)

Publié : avril 5, 2023 | Auteur : | Classé dans : Famille, Immobilier | Tags: | Commentaires fermés sur SCPI : LE DEMEMBREMENT VIAGER (2)

SI DES PARENTS CO-SOUSCRIVENT DES PARTS DE SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER AVEC LEURS ENFANTS, ILS PREPARENT LEUR TRANSMISSION PATRIMONIALE

Revenons sur le démembrement de propriété des parts de SCPI, cette fois en étudiant la co-souscription directe des parts de SCPI par le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit) en démembrement viager. Cette solution nécessite une décision anticipée et concertée entre les co-souscripteurs et un transfert de liquidités préalable à l’investissement au travers d’un don manuel de sommes d’argent (qui peut se réaliser sans aide en complétant le formulaire cerfa n°2735 dédié.). Dans ce cas de figure, on n’a pas besoin de recourir aux services d’un notaire.

Comme pour le démembrement viager d’un bien immobilier détenu en direct, l’âge de l’usufruitier fixe la répartition de la valeur fiscale des parts de SCPI démembrées entre usufruitier et nu-propriétaire. Le barème fiscal applicable est défini par l’article 669 du Code général des impôts

Valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
21 à 30 ans80 %20 %
31 à 40 ans70 %30 %
41 à 50 ans60 %40 %
51 à 60 ans50 %50 %
61 à 70 ans40 %60 %
71 à 80 ans30%70 %
81 à 90 ans20 %80 %
Plus de 90 ans10 %90 %

Transmettre de son vivant à des conditions fiscales avantageuses

Le principal avantage du démembrement viager de parts de SCPI est fiscal. Comme la nue-propriété affiche une valeur plus faible, les droits de donation portant sur cette valeur en nue-propriété sont allégés.

« Cette solution permet d’optimiser l’abattement sur les donations, fixé chaque 15 ans à 100 000€ par enfant et par parent. Ce seuil est porté à 31 865€ entre grands-parents et petits-enfants » rappelle

Philippe Lauzeral, directeur général du groupe Stellium.

Les personnes handicapées bénéficient d’un abattement spécifique de 159 325€, cumulable avec les autres abattements.

Dans le cadre d’un don préalable et d’une souscription entre donateur (usufruitier) et donataire (nu-propriétaire), il est possible de cumuler d’autres abattements comme l’exonération totale de fiscalité au titre des « dons familiaux », sans dépasser la limite des 31 865 € tous les quinze ans (art. 790 G du CGI).

Cet avantage est soumis à des contraintes d’âge : le donateur doit avoir moins de 80 ans et le donataire plus de 18 ans. Celui-ci doit être un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant du donateur, ou encore, si ce dernier n’a pas de descendant, un neveu ou une nièce.

Anticiper sa succession et continuer à percevoir des revenus

Utiliser le démembrement viager pour transmettre ses parts permet à l’usufruitier de continuer à percevoir les revenus générés par la SCPI et d’optimiser, de son vivant, sa transmission. A noter que l’usufruit d’un bien immobilier détenu en direct ou en parts comme les SCPI est taxé sur la base de la valeur de la pleine propriété au regard de impôt sur la fortune immobilière.

Au décès de l’usufruitier (donateur), le nu-propriétaire récupérera sans frais ni formalités, la pleine propriété des parts de SCPI. De plus, cette stratégie lui permet- durant la vie du donateur- de démarrer la constitution d’un patrimoine immobilier via les SCPI sans alourdir sa fiscalité (revenus fonciers sur les loyers et impôt sur la fortune immobilière, notamment).

Voici le lien de mon précédent billet de blog consacré au démembrement des parts de SCPI que l’on détient déjà.

SCPI : LE DEMEMBREMENT VIAGER (1)

Publié : mars 21, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: | Commentaires fermés sur SCPI : LE DEMEMBREMENT VIAGER (1)

Gros plan sur le démembrement de propriété de la pierre papier. Et ses avantages pour le donateur (usufruitier) et le donataire (nu-propriétaire)

A partir de la soixantaine, donner de son vivant constitue une solution judicieuse pour anticiper sa succession tout en allégeant la note à régler au fisc. Autre avantage : assurer l’avenir de ses héritiers – enfants ou petits-enfants – en leur donnant un coup de pouce financier.

Si le démembrement viager de biens immobiliers détenus en direct est assez courant, celui de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) reste peu usité.  

COMMENT CA MARCHE ?

Le démembrement viager en SCPI implique de « diviser » la pleine propriété des parts en deux parties bien distinctes :

  • la nue-propriété desdites parts
  •  l’usufruit desdites parts.

A la différence du démembrement temporaire limité dans le temps, celui dit « viager » prend fin au décès de l’usufruitier. Alors le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la part de SCPI et les loyers afférents, sans payer des droits de succession.

Dans ce premier billet de blog consacré au démembrement de la pierre papier, je vais étudier le cas où  le donateur (usufruitier) détient déjà des parts de SCPI en pleine propriété.  Le donateur ou celui qui donne, continue de percevoir des loyers sa vie durant. Avec le démembrement viager, il donne la nue-propriété des parts, aux donataires (ceux qui reçoivent) pour préparer la transmission de son patrimoine.

Dans la pratique, mieux vaut vous adresser à votre notaire pour acter la donation des parts de SCPI. Cet officier ministériel, spécialiste du droit de la famille, proposera sans doute d’inclure une clause de réversion d’usufruit à l’acte de donation, afin de protéger votre conjoint survivant. En présence d’enfants, il recommandera de consentir une donation partage.

Certes son intervention implique de régler des « frais de notaire ». Ce poste comprend les émoluments réglementés (rémunération en contrepartie d’une prestation précise), les honoraires libres et non règlementés, les débours, les droits et taxes.

EXEMPLES  

Avec le concours de Stellium, prenons deux cas de figure.

° Agé de 67 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Comme il n’a jamais consenti de donation, il peut profiter de l’abattement de 100 000 € par enfant. Avec une tranche d’âge comprise entre 60 et 70 ans, la nue-propriété équivaut à 60% de la valeur des parts, soit 192 000 €. Résultat : cet associé de parts de SCPI peut transmettre 96 000 € à chacun de ses enfants, sans débourser des droits de donation.

° Agé de 85 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Mais cette fois la valeur de la nue-propriété équivaut à 80% de la pleine propriété, soit 256 000 €. Après l’abattement de 100.000 € par enfant, il faudra malgré tout acquitter de droits de donation pour les 2 enfants de 7 588 €. Soit 3 794€ pour chacun.

 « La valeur de la nue-propriété se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier. Aussi plus l’on attend pour effectuer un démembrement, plus cela coute cher en terme de droit de donation » prévient Philippe Lauzerel à la tête de Stellium.  Mieux vaut par conséquent, optimiser le plafond des 100 000 € d’abattement en tenant compte du barème de l’article 669 du CGI.

Un bémol toutefois : effectuer un démembrement vous empêche ensuite d’effectuer des arbitrages sur des parts de SCPI. Par conséquent, mieux vaut choisir de solides SCPI qui performeront sur la durée. Il faut être très vigilant sur la sélection des SCPI.

Dans un prochain billet, je me pencherai sur le démembrement des parts de SCPI lors de leur souscription.

DONNEZ VOTRE AVIS ICI

UNE SCPI DANS UN CENTER PARCS OUTRE-RHIN

Publié : mars 10, 2020 | Auteur : | Classé dans : Immobilier | Tags: , | Commentaires fermés sur UNE SCPI DANS UN CENTER PARCS OUTRE-RHIN

LES MURS DE L’HOTEL ET DES STRUCTURES RECREATIVES D’UN CENTER PARCS EN ALLEMAGNE, VENDUS A UNE SCPI

Société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier et le capital-investissement touristique de long terme, Atream vient de signer l’acquisition des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste en Allemagne, pour le compte de la SCPI (société civile de placement immobilier) Atream Hotels. Et ce, pour un montant de 11,8 millions d’euros.

Situé sur le littoral allemand dans la station balnéaire de Tossens, le Center Parcs Nordseeküste est un village de vacances classé « 3 birdies » et exploité par le groupe Pierre & Vacances Center Parcs, leader européen des résidences de tourisme, dans le cadre d’un bail d’une durée ferme de 15 ans.

A proximité de la mer des Wadden, classée au Patrimoine Mondial de l’Unesco, Center Parcs Nordseeküste dispose de 248 cottages, de 97 appartements rénovés en 2017 et d’un hôtel de 78 chambres rénovées en 2018. Intégrant aussi des boutiques, 3 restaurants, ce resort propose de nombreuses activités de loisirs (bowling, mini-golf, terrains de tennis, etc.). Sans oublier l’espace aquatique « Acqua Mundo », doté de piscines et de toboggans répartis sur plusieurs niveaux.

« Avec cette nouvelle acquisition, la SCPI Atream Hotels renforce son patrimoine immobilier dédié à l’industrie touristique en Europe. Désormais nous comptons 4 établissements en Allemagne » explique Pascal Savary, président d’Atream. Une manière d’investir  sur le segment des villages vacances Center Parcs en Europe, loués dans le cadre de baux long terme à des exploitants.

Rappelons qu’à proximité de l’Allemagne, mais cette fois en France, Center Parcs est également présent en Moselle où un nouveau bail a été renouvelé auprès des investisseurs privés.

 

ATTENTION AUX SCPI FISCALES

Publié : octobre 14, 2013 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: , , , , | 4 Commentaires

Accordant un avantage fiscal à l’entrée, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent réserver de mauvaises surprises à la sortie. Démonstration et expérience personnelle d’un professionnel du patrimoine

Frais SCPI

A la différence du placement pierre détenu en direct, la « pierre papier » sous forme de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) présente des avantages : fractionnement de l’investissement, diversification du risque locatif et délégation de gestion à un tiers. Mais comme l’investissement en direct, la pierre papier assortie d’avantages fiscaux présente des pièges.

Je vous fais part du témoignage d’un « investisseur avertie », travaillant dans un cabinet de gestion privée et ayant le statut de CIF (conseiller en investissement financier ». En tant qu’investisseur, ce professionnel s’est fait « piéger » dans une SCPI fiscale. Voici ses explications :

« Dans les SCPI de déficit fonciers et Malraux, la valeur théorique de revente du prix d’une part de SCPI de ce type  10 secondes après l’avoir achetée ? … malheureusement moins de 70%  du prix de souscription…

 

Prenons un exemple simple d’une SCPI de déficit foncier

Vous achetez la part à 100€

Dessus, vous enlevez 12€ de frais de souscription (12% = notaire+ gestion+ frais commerciaux) : la SCPI va donc investir 88€ de ces 100€ dans de l’immobilier

 

==> Dans ces 88€, il y aura 55€ soit 62% du montant qui seront consacrés aux travaux (la majorité des SCPI de déficit propose ce ratio).

 

==> Les 33€ restant servent à acquérir  le foncier (avant travaux)

 

Prenez l’hypothèse optimiste que la totalité des travaux se « transforme » immédiatement en valeur foncière c’est- à- dire que la valeur du foncier s’élève à 33€+55€ = 88€, en cas de revente immédiate.

En cas de revente immédiate

En tant qu’associé de la SCPI, si vous vendez votre part, la SCPI doit céder la part d’immeuble correspondant.  En cédant cette part d’immeuble à 88€, elle réalisera une plus- value de 55€ pour un investissement de 33€ soit + 166% (valeur de l’immeuble après travaux, moins le prix du foncier). On parle bien d’une plus- value sur l’immeuble de 55€, plus-value sur laquelle la SCPI va devoir immédiatement payer 34,5% de taxes (19%+ 15,5% de CSG)…soit 19€ – sans oublier les 6% pour les plus-values > 300000€…

 La « valeur théorique » de la part à la revente s’affiche donc dans le meilleur des cas à 69€  (= 88€ -19€ de taxes sur les plus-values)…pour une part acquise à 100€. Soit une perte de 31%… certes compensé en partie par le gain fiscal… mais pas totalement! »

Frais SCPI

En cas de revente dans 15 ans

Notre CIF poursuit « Prenons l’hypothèse ni optimiste ni pessimiste que les biens valent 88€ et qu’ils ont une durée de détention moyenne de 13 ans (considérons qu’il faut à la SCPI 1 an en moyenne pour acheter les biens et 1 an en moyenne pour les vendre, donc 13 ans de gestion …).  La plus-value reste de 55€ mais bénéficie d’abattement pour durée de détention (13 ans en moyenne). Voici le calcul avec les hypothèses ci-dessus et PFL de 19%  CSG de 15,5% inchangés dans 15 ans :

 

  • Prix de cession  88 000 €
  • Prix d’acquisition  33 000 €
  • Plus-value brute imposable 55 000 €
  • Abattement pour durée de détention 26 400 €
  • Plus-value nette imposable 28 600 €
  • Impôt sur le revenu 5 434 €
  • CSG/CRDS/Prélèvements sociaux 7 400 €
  • Taxe plus-value > 50000€     0 € (peu probable)
  • Impôt à payer 12 834 €
  • Plus-value nette d’impôt 42 166 €

 

Le prix de revente de la part sera de 75€ …  (88€- 13€ d’impôt)

 

Le problème, on le voit vient des taxes sur les plus-values.  Maintenant si l’immobilier monte la plus-value se creuse … et donc la fiscalité s’amplifie. Certes le prix de la part montera mais pas du tout dans les proportions envisagées. Et si l’immobilier baisse…pffff… »

 

Trois points à retenir 

 

  1. Ce que le fisc accorde d’une main, il le reprend à la sortie. Dans les SCPI Malraux ancienne génération, ou dans celles dédiées au déficit foncier, la plus-value se calcule sur le prix d’achat, compte non tenu des travaux.
  2. Dans les actuelles SCPI Malraux adossées à des immeubles faisant l’objet d’une vente dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover), le calcul de la plus-value est moins pénalisant pour les associés.
  3. Inutile de vous précipiter sur les placements de défiscalisation. Prenez-soin d’étudier l’entrée, la détention et la sortie

Comme ce blog est un lieu d’échange, je vous invite à réagir et à me faire part de vos expériences plus ou moins heureuses en matière de placement.