IMMOBILIER : QUAND SHILLER DECROCHE LE PRIX NOBEL
Publié : octobre 19, 2013 Classé dans : Immobilier | Tags: Bulle immobilière, France, Jacques Friggit, Prix Nobel, Ribert Shiller, USA 3 CommentairesSi la France n’a pas eu de prix Nobel d’économie récemment, elle peut profiter des travaux de l’économiste Jacques Friggit sur l’évolution des prix des logements. De chaque coté de l’Atlantique, Shiller et Friggit adoptent une démarche proche pour cerner la formation de bulle immobilière.
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Le prix Nobel vient d’être attribué à trois économistes américains, dont Robert Shiller
Pressenti depuis plusieurs années pour le Prix Noble, Robert Shiller, économiste américain a décroché à mi-octobre 2013, cette distinction suprême. Comme les deux autres économistes récompensés, ils consacrent leurs travaux à des analyses empiriques des prix des actifs. Parmi ceux-ci-, les actions et l’immobilier occupent une place de choix. D’ailleurs dans sa chronique du 28 septembre dans le New York Times, Robert Shiller démontre de nouveau qu’une nouvelle bulle immobilière est en train de se former aux Etats-Unis.
Cette fois, je vous invite à traverser l’Atlantique et à vous pencher sur les travaux de Jacques Friggit, un économiste français qui s’acharne à démontrer que les prix des logements en France sont surévalués par rapport aux revenus des ménages. Dans mes billets consacrés au danger d’un krach immobilier, j’ai fait référence à cet économiste et à son fameux tunnel.
Quel est le lien entre Robert Shiller et Jacques Friggit ? Leur démarche s’appuie sur des analyses empiriques du prix des actifs.
Les deux indices immobiliers créés par Shiller
Créé par Shiller, un indice de prix immobilier couvre le passé récent : il s’agit de l’indice S&P / Case Shiller (http://www.spindices.com/index-family/real-estate/sp-case-shiller), qui commence en 1987. C’est l’un des deux principaux indices de prix des logements aux Etats-Unis, avec l’indice FHFA (http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=87).
En France, l’indice Notaires-INSEE français n’a rien à envier à ces deux indices.
Par ailleurs Robert Shiller a publié un indice reconstitué depuis 1890, par raccord d’indices préexistants. Il est décrit dans « Irrational Exuberance ».
Au cours des dernières années, Robert Shiller a eu raisons à deux reprises.
« Une première fois à la fin des années 1990, lorsqu’il a annoncé le caractère insoutenable du prix atteint des actions. Il s’est ensuite effondré à partir de 2000, lors du krach des actions technologiques. Une seconde fois, dans les années 2000, lorsqu’il a souligné le caractère insoutenable du prix atteint par les logements » m’explique Jacques Friggit.
R Shiller avait prédit la crise des subprimes, mais les autorités américaines ne l’avaient pas écouté. Voici son blog.
R Shiller, une allure d’acteur et le spécialiste des bulles.
A quand un krach immobilier en France ?
Comme ce dernier, il utilise des régularités sur le long terme. Sur les actions, ses travaux sont bien antérieurs à ceux de Jacques Friggit. En revanche, sur le prix des logements, les travaux de Jacques Friggit ont démarré un an environ, avant ceux de Shiller. Notre économiste français a-t-il influencé le prix Nobel ?
» Bien que j’aie publié mon indice et mes premières analyses séculaires sur le prix des logements un peu avant qu’il ait publié le sien, il n’y a pas de preuve qu’il se soit inspiré de ma démarche. En tout cas, Shiller ne le dirait certainement pas » répond en toute modestie Jacques Friggit. Sa courbe ou tunnel est célèbre dans le milieu de l’immobilier.
Reste à savoir si et quand Jacques Friggit aura raison avec sa théorie du tunnel. Ce jour là, en cas de scénario rapide, les prix de l’immobilier résidentiel décrocheront sérieusement en France. A moins que le scénario lent se réalise. Dans cette hypothèse moins probable mais qu’on ne peut écarter, les prix des logements risquent de stagner pendant 20 ans !
Donnez votre avis sur les prix des logements dans votre région. Continuent-ils de grimper? restent-ils stables ou baissent-ils? Les exemples à l’appui sont bienvenus. C’est à vous de réagir maintenant, juste en dessous de ce billet.
QUELS PLACEMENTS POUR 2014 ?
Publié : octobre 16, 2013 Classé dans : Banque, Crédit, FIP, Impôts, Placements | Tags: Bourse, Ifop, UFF 3 CommentairesLes épargnants font preuve d’un peu plus d’optimisme et de confiance en l’avenir. Le point sur la cote actuelle des placements.
A quel placement vouer votre épargne ? N’attendez pas une réponse miracle de ma part. Il faut en effet prendre en compte plusieurs critères, notamment votre horizon de placement, votre niveau de prise de risque, les autres produits composant déjà votre patrimoine. Faites vous partie des épargnants recommençant à miser sur les actions ?
Hausse de la Bourse depuis le début de l’année oblige ? Entre le 1er janvier et le 16 octobre 2013, l’indice CAC 40 a gagné 16,55% depuis le 1er janvier et 24,08% depuis un an. « L’échelle de risque reste inchangée, mais la perception du risque des différents produits baisse notamment pour les actions et les assurances-vie en unités de compte (UC) » m’indique-t-on chez UFF.
« L’assurance-vie retrouve son attractivité historique aux cotés des produits à capital garanti. Les obligations d’Etat font l’objet d’une certaine désaffection (- 6 points) au profit des obligations d’entreprise (+ 6 points), plus rentables, mais plus risquées » poursuit l’analyse.
Dans quoi investir?
Pour y voir un peu plus clair, je vous invite à consulter « la carte » des placements figurant dans le dernier Observatoire UFF/IFOP de la clientèle patrimoniale. 
En rouge, figure la « cote » des placements établie cette année. Et en bleu, celle établie en 2012.
Sur la gauche se situent ceux les plus risqués. Et sur la droite, ceux les moins exposés aux aléas.
Bonne chance et prudence.
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ATTENTION AUX SCPI FISCALES
Publié : octobre 14, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: CIF, déficit foncier, Malraux, SCPI, VIR 4 CommentairesAccordant un avantage fiscal à l’entrée, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent réserver de mauvaises surprises à la sortie. Démonstration et expérience personnelle d’un professionnel du patrimoine
A la différence du placement pierre détenu en direct, la « pierre papier » sous forme de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) présente des avantages : fractionnement de l’investissement, diversification du risque locatif et délégation de gestion à un tiers. Mais comme l’investissement en direct, la pierre papier assortie d’avantages fiscaux présente des pièges.
Je vous fais part du témoignage d’un « investisseur avertie », travaillant dans un cabinet de gestion privée et ayant le statut de CIF (conseiller en investissement financier ». En tant qu’investisseur, ce professionnel s’est fait « piéger » dans une SCPI fiscale. Voici ses explications :
« Dans les SCPI de déficit fonciers et Malraux, la valeur théorique de revente du prix d’une part de SCPI de ce type 10 secondes après l’avoir achetée ? … malheureusement moins de 70% du prix de souscription…
Prenons un exemple simple d’une SCPI de déficit foncier
Vous achetez la part à 100€
Dessus, vous enlevez 12€ de frais de souscription (12% = notaire+ gestion+ frais commerciaux) : la SCPI va donc investir 88€ de ces 100€ dans de l’immobilier
==> Dans ces 88€, il y aura 55€ soit 62% du montant qui seront consacrés aux travaux (la majorité des SCPI de déficit propose ce ratio).
==> Les 33€ restant servent à acquérir le foncier (avant travaux)
Prenez l’hypothèse optimiste que la totalité des travaux se « transforme » immédiatement en valeur foncière c’est- à- dire que la valeur du foncier s’élève à 33€+55€ = 88€, en cas de revente immédiate.
En cas de revente immédiate
En tant qu’associé de la SCPI, si vous vendez votre part, la SCPI doit céder la part d’immeuble correspondant. En cédant cette part d’immeuble à 88€, elle réalisera une plus- value de 55€ pour un investissement de 33€ soit + 166% (valeur de l’immeuble après travaux, moins le prix du foncier). On parle bien d’une plus- value sur l’immeuble de 55€, plus-value sur laquelle la SCPI va devoir immédiatement payer 34,5% de taxes (19%+ 15,5% de CSG)…soit 19€ – sans oublier les 6% pour les plus-values > 300000€…
La « valeur théorique » de la part à la revente s’affiche donc dans le meilleur des cas à 69€ (= 88€ -19€ de taxes sur les plus-values)…pour une part acquise à 100€. Soit une perte de 31%… certes compensé en partie par le gain fiscal… mais pas totalement! »
En cas de revente dans 15 ans
Notre CIF poursuit « Prenons l’hypothèse ni optimiste ni pessimiste que les biens valent 88€ et qu’ils ont une durée de détention moyenne de 13 ans (considérons qu’il faut à la SCPI 1 an en moyenne pour acheter les biens et 1 an en moyenne pour les vendre, donc 13 ans de gestion …). La plus-value reste de 55€ mais bénéficie d’abattement pour durée de détention (13 ans en moyenne). Voici le calcul avec les hypothèses ci-dessus et PFL de 19% CSG de 15,5% inchangés dans 15 ans :
- Prix de cession 88 000 €
- Prix d’acquisition 33 000 €
- Plus-value brute imposable 55 000 €
- Abattement pour durée de détention 26 400 €
- Plus-value nette imposable 28 600 €
- Impôt sur le revenu 5 434 €
- CSG/CRDS/Prélèvements sociaux 7 400 €
- Taxe plus-value > 50000€ 0 € (peu probable)
- Impôt à payer 12 834 €
- Plus-value nette d’impôt 42 166 €
Le prix de revente de la part sera de 75€ … (88€- 13€ d’impôt)
Le problème, on le voit vient des taxes sur les plus-values. Maintenant si l’immobilier monte la plus-value se creuse … et donc la fiscalité s’amplifie. Certes le prix de la part montera mais pas du tout dans les proportions envisagées. Et si l’immobilier baisse…pffff… »
Trois points à retenir
- Ce que le fisc accorde d’une main, il le reprend à la sortie. Dans les SCPI Malraux ancienne génération, ou dans celles dédiées au déficit foncier, la plus-value se calcule sur le prix d’achat, compte non tenu des travaux.
- Dans les actuelles SCPI Malraux adossées à des immeubles faisant l’objet d’une vente dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover), le calcul de la plus-value est moins pénalisant pour les associés.
- Inutile de vous précipiter sur les placements de défiscalisation. Prenez-soin d’étudier l’entrée, la détention et la sortie
Comme ce blog est un lieu d’échange, je vous invite à réagir et à me faire part de vos expériences plus ou moins heureuses en matière de placement.
CULTURE : QUEL IMPACT SUR LE TOURISME ?
Publié : octobre 8, 2013 Classé dans : Art, Vidéo, voyages | Tags: Atout France, capitale européenne de la culture, Fort St Jean, Marseille, MUCEM Commentaires fermés sur CULTURE : QUEL IMPACT SUR LE TOURISME ?Culture peut rimer avec tourisme d’affaires. A condition pour une destination de proposer des infrastructures adéquates : hôtels, lieux, centres de congrès. Expérience à Marseille.
Incentive dans le quartier du Panier à Marseille (Crédit : Cédric Helsly)
Souvent décriée par les médias français, Marseille profite dès maintenant des retombées liées aux manifestations qu’elle accueille comme capitale européenne de la culture 2013. En venant de passer quelques jours dans la cité phocéenne, j’ai bien sûr visité le Mucem et le superbe Fort St Jean. J’ai croisé de nombreux visiteurs. Et pas seulement d’origine européenne. A ces touristes loisirs, s’ajoutent les visiteurs en déplacement pour des séjours professionnels, comme des congrès.
Qu’il soit de loisir ou d’affaires, le « tourisme » constitue un marché qui se « travaille » en termes de marketing, d’autant plus que la concurrence dans ce domaine est mondiale. Pour valoriser la destination France auprès des acteurs internationaux de l’industrie des événements professionnels, Atout France a convié début octobre, à Marseille 140 décideurs étrangers. Cette manifestation, qui s’est déroulée essentiellement dans le superbe palais du Pharo surplombant la mer a été ponctuée de work-shop et d’un forum intitulé « La culture : un atout pour le secteur des rencontres et événements professionnels ? ».
Ouverture à l’autre
« Se situant à la frontière entre l’économie et la culture, les préoccupations d’argent et les valeurs spirituelles, le tourisme doit s’imprégner des valeurs se trouvant au coeur de la culture : la curiosité, le respect, la rencontre » signale Jérôme Clément, ancien Président de la chaîne de télévision ARTE.
Depuis 4 ans, Marseille prépare ce grand rendez-vous. « Une Capitale Européenne de la Culture implique de réaliser des infrastructures avec une logique de durabilité des équipements et participation des citoyens» remarque Jean-François Chougnet, Directeur général de Marseille-Provence 2013.
Soirée privée au Fort St Jean, relié au MUCEM par une passerelle (Crédit : Cédric Helsly)
Comme dans un monde instantané et planétaire, il n’est pas toujours facile de se démarquer des autres destinations, il faut créer des événements. Comme par exemple, dans le cinéma, le festival de Cannes, qui largement contribué à la réputation de cette ville hors de frontières. Et devrait lui permettre d’attirer de nouveaux marchés émergents tels que la Chine par exemple.
En conclusion de Christian Mantei, Directeur général d’Atout France me confie : « Plus de la moitié de la demande internationale pour la destination France est portée par son attractivité culturelle. L’offre culturelle pour les visiteurs internationaux n’est pas seulement constituée par notre patrimoine architectural de notre pays. C’est aussi la créativité des industries culturelles, la vitalité du spectacle vivant, les festivals largement repartis sur le territoire, les évènements».
Recevant déjà un million de visiteurs par an, Marseille accueillera sans doute encore davantage de touristes à l’avenir. Lorsque vous serez dans la cité phocéenne, ne ratez pas le marché aux poissons animant chaque matin, le Vieux Port (vidéo).
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