IMMO GERE : CHERE INDEMNITE D EVICTION
Publié : octobre 25, 2015 Classé dans : Uncategorized | Tags: Appart City, Belambra, Odalys 2 CommentairesUne mauvaise surprise attend les investisseurs au terme du bail commercial : l’indemnité d’éviction à verser au gestionnaire. Explications.
La Sorbonne dans le 5° à Paris
Mauvaise surprise pour les investisseurs dans l’immobilier géré. En particulier les résidences étudiantes, comme en témoignent les nombreuses procédures en cours contre des exploitants . Au terme des neuf ans du bail commercial, ils ne sont pas autorisés à récupérer leur bien pour le gérer en direct ou via un autre gestionnaire.
DES PROCES EN COURS
Un exemple parmi d’autres. Le service propriétaires de la résidence Studéa Voltaire à Paris 11° vient d’exiger d’un investisseur, le « dédommagement » d’un peu plus de 46.700 euros. Dans un récent courrier, il se base sur :
- le chiffre d’affaires/an moyen par lot sur les 3 dernières années, soit 8.011 euros pour l’indemnité principale d’éviction
- 3 mois de bénéfice net pour l’indemnité complémentaire soit 769 euros
- Une quote part de l’indemnité globale de 13.933 euros
« Représentant quasiment le tiers du prix d’achat de mon studio étudiant, cette demande est délirante » me confie cet investisseur. Qui vante « la belle vie immobilière» ?
Toujours pour cette résidence Studéa Voltaire, la Cour d’Appel de Paris vient de fixer une indemnité d’éviction à 12.300 euros. Entre temps, l’investisseur a dû faire appel à un expert judiciaire, ce qui entraîne des frais importants.
Mon conseil : s’adresser à un avocat spécialisé pour qu’il négocie à l’amiable la baisse cette indemnité définie par l’article L 145-14 du code du commerce, mais vague au niveau de son évaluation.
.
QUE RETENIR ?
« En fin de bail commercial, l’éviction du locataire – en l’occurrence l’exploitant de la résidence – est possible moyennant le versement d’une indemnité d’éviction (cas des dossiers Appart City, Belambra ou Odalys) à moins que le congé ne soit donné par l’exploitant lui-même. Son montant doit en principe couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence : frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fond de commerce etc. » m’explique. Me David Sabatier, avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris.
Enfin je regrette que la mention sur l’indemnité d’éviction ne soit pas obligatoire pour un bail commercial. A noter toutefois qu’en vertu d’un arrêté du 23 décembre 2009, les documents de commercialisation (plaquettes commerciales et autres) des résidences de tourisme doivent faire mention de l’existence de cette couteuse indemnité.
Vous avez une mauvaise expérience pour changer d’exploitant, réagissez ici.
RESIDENCES DE TOURISME : LA MORALISATION EN VUE ?
Publié : octobre 9, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements, Uncategorized | Tags: DGCCRF, FNAPRT, SNRT 10 CommentairesLES PROFESSIONNELS DU SECTEUR DES RESIDENCES DE TOURISME SERONT BIENTOT CONTROLES PAR LA DGCCRF, LA DIRECTION GENERALE DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA REPRESSION DES FRAUDES
Quand le placement plaisir tourne mal
Quasiment chaque semaine, je suis contactée à travers mon blog, par un investisseur en résidence de tourisme, confronté à de sérieuses difficultés. Le scénario se répète : « Notre exploitant nous a fait subir des baisses drastiques de loyer et une augmentation des charges de copropriété ». Son de cloche proche de la part d’une banque, qui ne commercialise plus de l’immobilier géré à la suite des problèmes rencontrés par ses clients.
DE SERIEUX RISQUES FINANCIERS
Au vu des difficultés constatées, la sous-direction du tourisme, en co-pilotage avec la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, vient de mettre en place un groupe de travail . Sa mission : analyser l’existant et étudier les évolutions pertinentes à apporter à la réglementation actuelle. Un constat s’impose : le secteur des résidences de tourisme représente un secteur-clé de l’hébergement touristique. Mais l’investissement dans ce domaine peut s’accompagner de risques financiers pour les propriétaires-investisseurs, que ces derniers ont parfois du mal à appréhender.
L’information préalable du consommateur, tel est le thème de la première réunion, qui sous l’égide des Pouvoirs publics, comprendra des professionnels réunis au sein du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et des investisseurs représentés par la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidences Gérées (FNAPRT).
INFORMER AU PREALABLE L’ INVESTISSEUR
Dans mon prochain billet, je vous ferai part des propositions de la (FNAPRT) regroupant près d’une centaine de résidences de tourisme en difficultés, ce qui représente près de 9000 logements détenus par des investisseurs souvent en litige avec leurs exploitants, pour améliorer l’information préalable de l’investisseur.
Bien immobilier, défiscalisation, TVA, bail commercial, classement... quelles informations indispensables auriez-vous souhaité connaître avant d’investir dans une résidence de tourisme ? Répondez ici en réagissant à ce billet.
IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?
Publié : juin 19, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: impôt foncier, inquisition fiscale, loi ALUR, Observatoire des loyers, taxe d'habitation Commentaires fermés sur IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?SI LES OBSERVATOIRES DES LOYERS SERVAIENT AUSSI A REVISER LES VALEURS LOCATIVES SERVANT D’ASSIETTE A LA TAXATION IMMOBILIERE, IL FAUT S’ATTENDRE A UNE FLAMBEE DES IMPOTS DUS PAR LES LOCATAIRES ET LES PROPRIETAIRES.
Embarquons pour un sujet un peu technique et fiscal. Avec la récente publication du décret d’application sur l’encadrement des loyers qui entrera en vigueur le 1er aout à Paris, nombre d’observateurs ont tendance à oublier les Observatoires des loyers. Pourtant ce dispositif est en train de se mettre en place dans les préfectures. Par exemple à Nîmes, comme ne faisant pas l’objet d’un encadrement, s’est doté pour l’instant de manière informelle de cette structure à travers l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement).
« Autre mesure phare de la loi Alur, les Observatoires devraient permettent une meilleure connaissance économique du marché à l’image de ce qui se pratique en Allemagne par exemple » m’explique un expert immobilier auprès des tribunaux. En étudiant l’arrêté du 10 novembre 2014, je constate qu’une soixantaine de critères sont passés au crible pour « observer » le loyer d’un logement donné. Comment justifier une telle précision s’apparentant à une inquisition fiscale supplémentaire ?
VERS LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES ?
« Cette fameuse valeur locative valeur est prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation due par les propriétaires et les locataires. De plus, elle joue un rôle essentiel pour le calcul de l’impôt foncier des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants. Si les Observatoires des loyers contribuaient à la révision de la valeur locative des logements fixée en 1970, il faut s’attendre à une flambée de ces impôts » poursuit notre expert reconnu.
L’EXEMPLE DANS LE SECTEUR COMMERCIAL
Sa crainte se justifie par la récente actualisation des valeurs locatives commerciales concernant les loyers des boutiques et des bureaux. Les centres des impôts plancheraient déjà sur une modification de la taxation à la contribution foncière. Selon leurs simulations, la note à régler au fisc serait multipliée par 4 pour les emplacements situés dans une rue très commerçante d’une capitale régionale ! A quoi s’ajoutent des aberrations. Ainsi, une boutique de rez-de-chaussée supporterait la même imposition qu’une profession libérale installée en étage. Toujours dans cette fameuse rue, l’imposition diffèrerait selon que l’on se situe d’un côté ou de l’autre.
Pas de panique toutefois. Wait and see. REAGISSEZ ICI.
APPARTEMENTS FAMILIAUX : LE PARADOXE DE LA LOCATION
Publié : juin 7, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Uncategorized | Tags: caution bancaire, ISF, location, propriétaire bailleur 1 commentaireQUAND DES CADRES SUPERIEURS NE PEUVENT PAS LOUER DES APPARTEMENTS DE STANDING. COMPLEMENT D’ENQUETE EN REGION PARISIENNE
Dur, dur, même si on en a largement les moyens de louer un appartement familial en région parisienne. Un proche d’à peine soixante ans vient de vendre sa résidence principale suite au départ de ses enfants. Une étape courante à ce stade de la vie.
Vivant en solo, il s’est fixé comme plafond un loyer mensuel de 2.500 euros charges comprises pour une centaine de mètres carrés. En théorie, ses revenus mensuels doivent se chiffrer à au moins 7.500 euros par mois.
Le hic : malgré un patrimoine confortable, ses revenus ne représentent pas 3 fois le loyer. « C’est totalement paradoxalement. Même avec des candidats locataires payant l’ISF, certains propriétaires bailleurs sont hyper méfiants » me confie un observateur.
Première mésaventure : une maison proposée à la location. Malgré les garanties nécessaires, le propriétaire muté à l’étranger pour une période de trois ans l’a refusé comme locataire. Durant l’expatriation de son propriétaire, cette personne aurait pu réaliser son opération d’achat revente en douceur.
DES LOYERS HORS MARCHE
Seconde déception, cette fois pour un appartement . S’étonnant qu’il soit proposé à 27 euros par mois dans un secteur géographique, où le mètre carré s’affiche aux environs de 20 euros par mois, un bailleur l’a brutalisé au téléphone en raccrochant : « Avec vos questions, je n’ai pas envie de vous louer mon bien ».
Las de ses recherches, ce solo termine un mail à l’agent immobilier par cette formule : « en espérant qu’un assujetti à l’ISF, puisse devenir locataire ». Et là, encore il essuie un refus du propriétaire bailleur. Pourtant quasiment 5 années de loyer sont bloquées chez le notaire!
S’il avait été sélectionné pour devenir locataire, il lui aurait fallu obtenir une caution bancaire pour garantir le loyer. Et là, les banques exigent un dossier à peu près équivalent à une demande de crédit immobilier ! A croire qu’il est plus facile d’acheter pour se loger que de louer. Décidément cela se vérifier pour les grandes surfaces, comme pour les plus petites. Même si un problème de « riche », donnez moi votre avis ici.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Vos derniers commentaires