IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT
Publié : Mai 15, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Uncategorized | Tags: aides au logement, Chambre des Propriétaires, Cour des Comptes, investissement locatif Commentaires fermés sur IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENTCHAMPIONNE DE L’ ASSISTANAT, LA FRANCE EST GENEREUSE EN MATIERE D’ AIDES AU LOGEMENT. DE PLUS ELLE ENCOURAGE L’INVESTISSEMENT LOCATIF LORSQUE LE MARCHE IMMOBILIER SE PORTE BIEN. UN CONTRESENS ?
En France, il ne se passe pas un jour sans évoquer le déficit budgétaire. Dans le même temps, notre pays se positionne comme la championne de l’assistanat.
En 2013, nos dépenses sociales tricolores ont totalisé 33% du PIB (Produit intérieur Brut), contre seulement 20% aux USA et 18,2%, selon « Les enquêtes du contribuable » publiées par l’OCDE. D’ailleurs dans son numéro daté du 1er mai 2014, l’hebdomadaire Valeurs Actuelles a titré sur sa couverture : « Ces assistés qui ruinent la France ».
« Avec un coût de 39.50 milliards d’euros pour les finances publiques, la politique du logement est extrêmement coûteuse. Au regard des sommes monumentales investies, l’impact économique n’est franchement pas au rendez-vous aujourd’hui » m’explique Denys Brunel, le président de La Chambre des Propriétaires.
De son coté, le PS Didier Migaud, président de la Cour des comptes, ne s’y est pas trompé. Les rapports consacrés au logement par cette institution débouchent sur des mêmes similaires : les dispositifs complexes et onéreux se multiplient. Et les aides versées aux citoyens ne sont pas ciblées.
Les aides personnelles au logement
D’après une étude récente de la CAF (Caisse d’allocations familiales), les aides personnelles au logement représentent plus de 16 milliards d’euros par an en France. Malgré ces énormes dépenses, les conditions d’accès au logement restent difficiles. Et les inégalités territoriales subsistent.
Pointant du doigt la distribution excessive d’argent public, Denis Denys Brunel souligne que la France se place parmi les pays d’Europe dépensant le plus par habitant pour le logement. Et les résultats restent particulièrement médiocres : maintien de la pénurie de logements dans les zones « tendues » (région parisienne, grandes métropoles), amplifié par les effets de la loi ALUR, concoctée par Cécile Duflot. La solution ? mieux moduler les aides et consacrer le surplus ainsi dégagé à la relance de la construction de logements neufs.
Pour ma part, je constate que les dispositifs de défiscalisation ont toujours encouragé l’investissement locatif et étaient plus attractifs lorsque le marché de l’immobilier résidentiel se portait bien. D’une certaine manière ils ont entretenu la spirale haussière des prix ! Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance pour vos témoignages. Vous pouvez vous abonner à mon blog (c’est gratuit).
Enfin, avant fin mai, je reviens cette fois, avec un billet nettement plus ludique (croisière). A bientôt.
EXIL FISCAL : DES HERITIERS LORGNENT VERS LA SUISSE
Publié : août 10, 2013 Classé dans : Exil fiscal, Impôts, Parlement | Tags: Barnes, convention fiscale, droits de succession, France, Suisse 2 CommentairesLes héritiers seront taxés comme si le défunt, qui résidait en Suisse avait toujours vécu en France. Désormais, le droit applicable en matière de succession et d’héritage sera celui du pays de résidence des héritiers, et non celui du défunt, selon la nouvelle convention franco-suisse sur les successions.
Les rives du Léman à Genève
Nouveau coup de Trafalgar pour les détenteurs de gros patrimoines. Une nouvelle convention fiscale entre la France et la Suisse en matière de droits de succession a été signée le 11 juillet dernier par le ministre de l’Economie et des Finances Pierre Moscovici et son homologue suisse, Eveline Widmer-Schlumpf (EWS). Si elle est ratifiée par les Parlements de deux pays, elle devrait entrer en vigueur en janvier 2014. Pour bien comprendre les changements qu’elle entraînera, je vous explique la convention encore vigueur.
Actuellement Grâce à la convention fiscale bilatérale entre la France et la Suisse en matière de succession, un Français fortuné pouvait s’installer (fiscalement) sur les rives du lac Léman, pour réduire les impôts supportés par ses héritiers, lors de sa succession. En effet, en fonction de cet accord, les héritiers (résidant en France) étaient soumis aux droits de succession suisses pour tous les biens situés dans la Confédération. Et aux droits de succession français, pour les actifs encore restés en France.
En vertu de ce sacro principe de répartition de l’impôt, la facture à régler aux fiscs était sérieusement allégée. Côté Français, les exilés fiscaux s’organisaient pour détenir le minimum de biens dans l’Hexagone. Côté helvétique, dans la plupart des cantons, les droits de succession sont minimes, voire nuls.
Pas de doute, cette convention instaurée en 1953, avait incité certains Français fortunés à s’établir en Suisse en particulier. Et ce, pour prendre leur retraite, une fois leur entreprise cédée.
Demain Le principe de la répartition disparaît, selon le nouvel accord finalisé le 11 juillet dernier prévoit tout bonnement. S’ils résident toujours en France, les héritiers supporteront les droits de succession français sur tout le patrimoine du défunt. A savoir sur ses biens situés en France, mais également sur ceux situés dans la Confédération. Résultat : pour une succession importante en ligne directe, on pourra ainsi passer d’une imposition quasiment nulle, à une amputation de 45 % du patrimoine transmis.
« L’imposition par la France des biens immobiliers situés en Suisse est assez surprenante, car contraire aux principes généralement acceptés en matière de taxation internationale. EWS peut signer…mais le parlement, voire un référendum en décidera. » me confie un avocat genevois. Les cantons accueillant les Français « au forfait » (Genève, Vaud, Valais, Jura…) risquent de ne pas ratifier cet accord.
Unique sur le Léman : pied dans l’eau de prestige (source Barnes)
La solution pour les héritiers
En attendant, comme les héritiers résidant en France seront taxés comme si le défunt avait toujours vécu en France, ils sont réellement tenter de s’exiler eux aussi en Suisse. « Depuis plusieurs semaines, nos agences suisses reçoivent des demandes depuis la France. Les intéressés se renseignent sur la situation du marché immobilier helvétique avec l’idée de s’installer ici. Ce ne sera évidemment pas possible pour tous les candidats à l’exil car conditions d’immigration en Suisse sont strictes et l’achat de propriétés par les étrangers reste réglementé » m’explique Thibault de Saint Vincent, à la tête de Barnes, un réseau d’immobilier de prestige.
La nouvelle convention risque donc d’avoir un effet pervers sur les finances publiques françaises et encourager l’exil fiscal. Loin de rapporter davantage, elle risque au contraire de vider un peu plus les caisses de l’Etat.
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JUSTICE : QUID DE L’ACTION DE GROUPE ?
Publié : Mai 24, 2013 Classé dans : Arnaques, Parlement | Tags: action de groupe, AMF, class action, Etats-Unis, litige Commentaires fermés sur JUSTICE : QUID DE L’ACTION DE GROUPE ?Dans le droit français, l’action de groupe visera à résoudre et à réparer des préjudices des particuliers. A la différence de la médiation de l’AMF, la procédure judiciaire risque de prendre des années.
Aux Etats-Unis, les class actions ou actions de groupe sont légions. Très procéduriers, les Américains n’hésitent pas à saisir la justice pour des litiges, ce qui contribue à la fortune de certains de mes amis avocats « lawyers ». Les cours fédérales des Etats-Unis ont traité l’an dernier plus de 6.300 class action – un chiffre en constante augmentation – et les amendes peuvent atteindre des centaines de millions d’euros.
De ce coté-ci de l’Atlantique, et en France plus précisément, un projet de loi devrait être examiné par le Parlement avant l’été. En attendant, je me penche sur ses analogies et ses différences avec la médiation de l’AMF .
Trois points communs
Dans un litige de masse, la médiation se rapproche de l’action de groupe à 3 niveaux :
¬ « en remédiant à l’asymétrie des situations entre professionnels et
investisseur,
¬ en prenant en compte les préjudices modestes. Sinon, ils
risqueraient de ne pas être réparés,
¬ en assurant une harmonisation du traitement de ces dossiers » estime l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) .
Les différences
Contrairement à l’action de groupe, la médiation ne suscite aucun effet dissuasif. Et ce, en raison de son aspect confidentiel. Je précise que l’action de groupe dans le droit français vise à résoudre et à réparer des préjudices individuels.
Par conséquent, plusieurs victimes d’un même dommage peuvent demander collectivement réparation en justice. Ici pas de confidentialité, mais plutôt de la « publicité » qui devrait dissuader les professionnels à se livrer à des irrégularités. Du moins, espérons- le.
Médiation et action de groupe
Dans ce contexte, le recours au médiateur pourrait être renforcé. A tout moment d’une procédure d’action de groupe, vous en tant que particulier pourrez faire appel à une médiation.
Comparée à l’action de groupe, la médiation présente deux atouts. D’une part la gratuité. Et d’autre part, les délais nettement plus courts que la procédure judiciaire pouvant prendre six à sept ans ! De plus, le projet actuel prévoit que les accords intervenus dans le cadre de la médiation seraient soumis à l’homologation d’un juge.
Dans l’état actuel du texte, seuls les litiges liés à la consommation sont concernés. Lors de l’examen au Parlement, je peux fort bien imaginer qu’un amendement rendent les litiges financiers éligibles aux actions de groupe. Ce serait une bonne nouvelle pour toutes les victimes des arnaques de l’épargne. Affaire à suivre.
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LONDRES, NEW-YORK : DESTINATIONS DES ULTRA – RICHES
Publié : mars 11, 2013 Classé dans : Exil fiscal, Immobilier, Parlement | Tags: Amérique latine, Asie, exil fiscal, Londres, New-York, ultra riches Commentaires fermés sur LONDRES, NEW-YORK : DESTINATIONS DES ULTRA – RICHESL’an dernier, le nombre de super riches dans le monde a progressé de 5%. Pour diversifier leurs placements, ils investissent notamment dans l’immobilier de luxe, situé à Londres ou/et à New-York.
Big Apple
En France, sous l’effet conjugué de la hausse du barème de l’impôt sur le revenu et de la majoration des prélèvements sociaux, la pression fiscale ne cesse d’augmenter. Découragés, les Français « fortunés » n’hésitent pas à s’exiler fiscalement. Et le prochain retour de la tranche d’impôt sur le revenu à 75% risque encore d’accélérer le mouvement.
Décidément, la France fait de mauvais calculs. J’en suis encore plus persuadée après la lecture de la dernière édition du « Wealth Report » publié par Knight Frank, spécialiste de l’immobilier de luxe. Cette étude révèle qu’au niveau mondial, le nombre de super riches qualifiés en anglais de HNWI (High-Net-Worth Individuals) a progressé de 5% en 2012.
Par High-net-Worth Individuals, comprenez les détenteurs d’un patrimoine total dépassant le seuil des 30 millions de dollars (23 millions d’euros) . L’an dernier, cette population a gagné 8.700 nouveaux membres. Et ce n’est pas fini.
Les « super riches » : + 50% dans 10 ans
D’ici dix ans, le nombre de « super riches » devrait faire un bond de 50%. Les nouveaux venus se trouveront sans doute des pays émergents : en Asie et en Amérique latine.
En attendant, pour réaliser leurs placements, notamment dans l’immobilier haut de gamme, ils affectionnent particulièrement deux destinations anglo-saxonnes : Londres et New-York. C’est du moins l’avis des conseillers en gestion de patrimoine interrogés par Knight Frank. Leurs 15.000 clients totalisent une fortune évaluée… à plus de 1.000 milliards de dollars.
Propriété à vendre- Campden Hill Kensington, Londres (source Knight Frank)
Outre- Manche et Outre-Altantique, l’immobilier résidentiel haut de gamme continue donc d’attirer des super riches et des riches. J’en veux pour preuve, mon récent entretien à ce sujet avec Barnes, un autre commercialisateur de biens de luxe.
Londres, une destination encore plus attractive
Bien que ses prix immobiliers soient quasiment 50% plus chers que ceux de Paris, Londres se caractérise par une pénurie de biens de qualité. Au cœur de la capitale britannique, la demande immobilière reste très soutenue grâce à la clientèle étrangère, qui réalise plus de 60% des transactions dans le centre de Londres. « L’hyper centre de Londres résiste à la crise, car il est perçu comme une valeur refuge aussi bien en terme de sécurité, que financièrement en raison de la fermeté de la livre sterling » m’explique la directrice du bureau Barnes à Londres. Coté prix, dans le centre de Londres le prix moyen au pied carré ressort à 1.335 livres sterling soit 14.200 euros le m² .
Dans le fameux Triangle d’or londononien composé de Knightsbridge, Chelsea et South Kensington, la fourchette s’établit entre 1.500 livres et 4.500 livres sterling du pied carré, soit 16.000 à 50.000 euros/ m² .
Sans surprise, le secteur de Knightsbridge abritant le lycée français et … le célèbre magasin Harrods est pris d’assaut par les Français – ultra riches ou non- s’installent de l’autre coté de la Manche.
Bien sûr, je partage l’analyse d’un confrère basé à Londres pour le compte d’un quotidien français : » A Londres, le refuge dorée des milliardaires étrangers . De richissimes familles russes ou qataries y ont acheté de luxueuses demeures. Au nord-ouest de Londres, The Bishops Avenue est devenue l’un des points de chute préférés des grandes fortunes planétaires »
L’optimisme persiste pour 2013 : croissance légèrement ralentie, mais un marché soutenu par une clientèle internationale importante composée de Russes, d’Indiens, d’Italiens et de Français.
L’année de tous les records à New York
Avec un taux de vacance de moins de 2%, le marché résidentiel de Manhattan fait preuve de dynamisme. L’offre historiquement basse sur les 12 dernières années, garantit une croissance solide et durable des prix. Aux Etats-Unis, il existe deux grandes catégories d’acquisition: en condominium (plus sélect, car le nouvel arrivant doit être au préalable accepté par les autres propriétaires) ou en coopérative.
En condo, il faut compter, il faut compter un prix moyen/m2 15.375 dollars soit 11.826 euros/m2. Et en coopérative, un prix moyen/ m2 de 11.097 dollars, soit 8.536 euros.
« En quête de rendement, des investisseurs internationaux – Européens, mais aussi Russes, Chinois, Brésiliens et Moyen Orientaux – recherchent dans un achat à New-York, une valeur refuge et un placement de diversification géographique » me précise-t-on chez Barnes.
Les appartements des nouveaux buildings bien placés, haut de gamme, qui se louent et/ou se revendent rapidement, au coeur de la ville, dans les quartiers prisés de Manhattan, et de Brooklyn de plus en plus.
Le dollar une valeur refuge, les taux d’emprunt au plus bas, une offre de biens disponibles faible, une volonté accrue de diversification du patrimoine immobilier internationale…. devraient contribuer à une croissance stable et durable du marché immobilier New- Yorkais en 2013.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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