RESIDENCES DE TOURISME : PLUS DE LIBERTE POUR LES COPROPRIETAIRES
Publié : Mai 9, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: e, EHPAD, loi ALUR, parties communes, résidences seniors, syndicat des copropriétaires 7 CommentairesDésormais les locaux à usage collectif doivent faire partie des parties communes des nouvelles résidences de tourisme. Quid des anciennes déjà en exploitation et confrontées à des difficultés?
La piscine, une partie commune par excellence
En matière de résidences de tourisme, la loi ALUR de Cécile Duflot comporte une disposition favorable aux investisseurs. Son article 58, titre V, prévoit que dans les résidences de tourisme construites à partir du 1er juillet 2014, les locaux à usage collectifs composés d’équipements et de services communs devront être la propriété indivise du syndicat des copropriétaires.
« Cette mesure vise à éviter des blocages éventuels en cas de cessation d’activité ou changement d’exploitation » m’explique-t-on au SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme). Effectivement, avec cette nouvelle disposition, ce sera plus facile de changer de gestionnaire.
Des situations encore problématiques
Toutefois, j’ai deux grandes interrogations :
- quid des parties communes des résidences de tourisme déjà livrées avant le 1er juillet 2014 ? généralement elles sont détenues par une société contrôlée par le gestionnaire.
Lors de difficultés avec ce dernier, les copropriétaires ont dû mal à obtenir la disposition de ces parties communes, comme la réception, pour retrouver leur liberté. Par exemple, les investisseurs de chez Lagrange-Résitel sont bien placés pour le savoir.
Si vous avez changé d’exploitant, je vous invite à témoigner ici sur votre parcours du combattant pour récupérer ces locaux indispensables à l’exploitation de la résidence.
En se basant sur les adhérents du SNRT, il existe 2206 résidences de tourisme (662 à la montagne, 812 à la mer, 231 à la campagne, et 501 en ville).
2. Quid de l’immobilier géré ne relevant du secteur des résidences de tourisme ? je pense en particulier aux résidences destinées aux seniors. Et aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) où les renouvellements de baux se font dans la douleur. Là encore, les parties communes, comme par exemple la salle de restaurant, la cuisine, les salons, sont généralement détenues par une société contrôlée par le gestionnaire. A ce niveau, vos témoignages sont bienvenus. Merci de votre fidélité
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
L’article en question de la loi ALUR est un premier pas. La FNAPRT est satisfaite de ce premier résultat que l’on doit en grande partie à Mme Sophie DESSUS (députée), M. Bernard COMBES (conseiller à l’Elysée), M. Luc CARNOUVAS (sénateur) et au ministère du tourisme que l’on se doit de remercier.
Cet article de loi permet à minima de prévenir de scénarios déjà connus et évite de futures victimes.
Cependant, il apparu difficile de traiter simplement des cas déjà établis où un tiers a acquis le local d’accueil (défini par le règlement de copropriété comme une partie privative) car on touche au droit de propriété et on ne peut simplement déposséder les personnes physiques ou morales.
Effectivement le problème n’est pas limité aux résidences de tourisme, il touche les résidences en général (résidences étudiantes, résidences sénior, …). Le fait qu’un tiers, généralement apparenté au gestionnaire d’origine, possède et jouisse du local d’accueil et des lots de service peut condamner la résidence. Des discussions ont été engagées par le ministère du tourisme avec le SNRT et la FNAPRT.
A l’invitation de l’article, voici un exemple. J’ai acheté un appartement dans la Résidence Vignec Village (65, Hautes Pyrénées), résidence de Tourisme 3* à Saint Lary en 2007. En 2012, notre gestionnaire Résitel (filiale Lagrange) a été placé sous le régime de la sauvegarde. Dans ce cadre, les copropriétaires se sont vu proposer des baisses de loyer et augmentation de charges représentant plus de 80% de perte de revenus. Connaissant les caractéristiques des baux commerciaux (sortie très difficile) cela revenait à accepter des revenus quasiment nuls à vie (environ 80€/mois pour un investissement de 192 000€) ce qui n’était pas acceptable.
Les propriétaires ont donc refusé de signer cet avenant et réfléchi aux possibilités de reprise de l’exploitation par un autre gestionnaire.
Un ecueil majeur s’est présenté dans ce projet:
Il n’y avait pas de local d’accueil. Résitel n’avait jamais installé de local d’accueil dans la résidence. Résitel disposant d’autres résidences à proximité, les clients devaient retirer leurs clés et prendre leurs draps à l’accueil d’une autre de leurs résidences (pas très sympa pour le client…et pas vraiment conforme aux critères des résidences de Tourisme). Pourtant, un local d’accueil, il y en a un. Mais le promoteur l’avait vendu a une filiale Lagrange. Celle-ci l’a acheté en reconnaissant explicitement (dans l’acte de vente) qu’il s’agissait du local d’accueil de la résidence de tourisme et qu’il devait être mis gratuitement à la disposition du gestionnaire. Mais cette mise à disposition n’a pas eu lieu, à une exception de quelques semaines près: ce local a tenu lieu de local d’accueil de la résidence à la période de la visite de classement (classement 2* obtenu en 2011 alors que le classement 3* était du en 2007).
Mais en dehors de ces quelques semaines, le local avait été transformé en restaurant. Nous avons même appris en 2012 que ladite filiale du groupe Lagrange avait mis ce bien en vente en tant que restaurant et nous sommes intervenus afin que cette vente ne se fasse pas.
Autant dire que les copropriétaires ont eu le fort sentiment que le groupe Lagrange avait décidé de « tuer » cette résidence: en proposant aux propriétaires des loyers inacceptables et en les privant de local d’accueil (et donc de possibilité de poursuite de l’exploitation).
Nos baux ont été résiliés en septembre 2012. Evidemment, nous n’avons pas trouvé de gestionnaire repreneur. Aussi avons nous créé notre propre société de gestion en février 2013: une procédure est en cours au sujet dudit local. En attendant, nous avons « sacrifié » le plus grand de nos appartements pour en faire un local d’accueil en attente de pouvoir disposer du local que nous considérons comme dû et que mérite notre résidence.
C’est un handicap car cela nous prive des revenus de cet appartement, cela nous a également obligé à faire des frais d’aménagement du local temporaire.
Merci pour votre témoignage très documenté. Je suis sure que d’autres lecteurs de mon blog auront des EXPERIENCES à nous faire partager.
Quid du local cédé comme restaurant? Avez vous une idée du montant de la transaction? Ce restaurant fonctionne-t-il encore? toute l’année?
La transaction n’a pas eu lieu. Lagrange le vendait comme local libre de toute occupation ou de servitude. Aucune mention n’avait été donnée à l’acquéreur sur le fait que Lagrange s’était engagé à mettre ce local à disposition gratuite du gestionnaire. De ce fait le prix de la transaction était sans « concession » et à l’image des prix des biens libres sur Saint Lary.
Nous avons appris que c’était le notaire qui avait vendu toute la résidence y compris le local d’accueil (imposé par le groupe Lagrange au moment de la vente) qui intervenait également pour cette transaction.
Avec notre avocat, nous avons contacté ce notaire et la chambre des notaires de son département : il nous semblait inacceptable que le notaire laisse faire la vente sans prévenir l’acquéreur qu’il y avait une forme de servitude sur ce bien (mise à disposition gratuite d’un tiers) et qu’une assignation, consignée au bureau des hypothèques, avait été déposée à l’encontre du propriétaire du local.
Le restaurant (et futur acquéreur) fonctionnait encore cet hiver. Mais le restaurateur a quitté les lieux à la fin de la saison d’hiver.
La résidence de Talmont Saint Hilaire « Le Village de la Mer », située en Vendée à 7 km des Sables d’Olonne, est en exploitation depuis juin 2010. Elle comprend 100 lots immobiliers (Maisonnettes) répartis en plusieurs hameaux et 96 propriétaires. Le local d’accueil, la piscine et les aires de jeux (Ensemble appelé lot N° 206) appartiennent à une SCI (Le Village de la Mer) qui est une société qui dépend du promoteur (SACIF).
Suite à la mise sous sauvegarde en date du 26 mars 2012 et à la volonté de la société Résitel exploitante de la résidence et de son administrateur, Maître ABITBOL, de faire signer des avenants, il y a eu une scission entre les copropriétaires avenantés (signataires de l’avenant N° 4) et les copropriétaires résiliés.
A ce jour, nous sommes une trentaine de copropriétaires résiliés qui essayons de nous organiser pour mettre en location nos maisonnettes et ne pas perdre nos avantages fiscaux. Nous avons donc créé une SAS (Vendée Résidence Vacances) et nous avons délégué l’exploitation de nos maisonnettes à une société spécialisée dans la vente de séjours en résidence de tourisme.
La société Résitel, qui ne détient pas les 70 % des lots en exploitation dans la résidence, fait tout pour nous mettre des bâtons dans les roues :
– Coupure de l’électricité en août 2013 au moment où nous engrangions des séjours et interdiction aux vacanciers occupant nos maisonnettes d’utiliser la piscine, le hammam, le jacuzzi et les aires de jeu.
– Les oiseaux marins nichant dans la résidence au printemps salissent les murs des maisons avec leurs déjections; les murs de nos maisons ne sont pas nettoyés (2013).
– Coupure des compteurs d’eau en avril 2014 et interdiction cette fois-ci aux copropriétaires mêmes d’utiliser la piscine, le hammam, le jacuzzi et les aires de jeux, ainsi que refus de vente de jetons pour utiliser les machines à laver le linge en libre service.
– Un courrier très courtois, adressé en recommandé en janvier 2014 et resté sans réponse, a été adressé au PDG de la société Résitel, Monsieur Vittorio LECCI, pour lui demander de ne pas nous empêcher d’utiliser les lots communs.
Voilà, en résumé, la situation sur notre résidence et les difficultés que nous rencontrons, nous copropriétaires non signataires, pour exploiter nos maisons.
Merci pour votre témoignage bien documenté. Bon courage pour l’avenir.