BAUX COMMERCIAUX : COMMENT LES AMELIORER
Publié : février 21, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: baux commerciaux, consommation et répression des fraudes), DGCCRF (concurrence, FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme), indemnité d'éviction, résidence de tourisme 12 CommentairesLE POINT SUR LES PROPOSITIONS PHARES DES INVESTISSEURS POUR EVITER LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX DANS LES RESIDENCES DE TOURISME
Lorsqu’un investisseur achète un logement dans une résidence de tourisme, il doit consentir un bail commercial à l’exploitant (loueur), pour défiscaliser son placement. Mais il s’expose aux nombreuses dérives soulignées dans mon précédent billet. Afin d’éviter ces débordements, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) présentera aux pouvoirs publics toute une série de propositions, lors d’une prochaine réunion avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes).
POUR LES NOUVEAUX INVESTISSEURS
Voici les 5 propositions de la FNAPRT visant à améliorer la rédaction du bail commercial, sans apporter des modifications législatives. Par conséquent, elles pourraient s’appliquer immédiatement :
– « mettre un § « caution solidaire » avec un cautionnaire sérieux (banque, actionnaire solide) ;
– dépôt en garantie pour entière exécution du présent bail, taxes et charges (exemple 2 trimestres de loyer) ;
– en cas de résiliation par le gestionnaire ou l’administrateur, les loyers à échoir jusqu’à la fin du bail, seront dûs ou inscrits dans passif du gestionnaire ;
– à l’entrée dans les lieux, faire un état des lieux, frais à la charge du loueur ;
– l’exploitant renonce à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériel des indemnités, pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de la location de l’appartement ».
S’entourer de plusieurs cautionnaires me parait plus judicieux et économique que faire souscrire une assurance loyers impayés au loueur. Tous ces points sont importants, en particulier le troisième. A savoir, l’exploitant doit régler les loyers sur la durée totale du bail, même en cas s’il le résilie. Quitter l’exploitation d’une résidence en cours de bail met en difficulté les investisseurs pour rembourser leur crédit. Nombre de procédures judiciaires portent sur ce point.
POUR CEUX AYANT DEJA INVESTI
Désolée d’être un peu technique dans ce billet. Mais cela s’impose.
En cas d’avenant avec baisse de loyer, la FNAPRT bataille pour que l’exploitant ne demande pas d’indemnité d’éviction. Normal, sinon c’est la double peine pour l’investisseur : il est « planté » par l’exploitant abandonnant la résidence. Et en plus, il lui demande de verser une somme faramineuse pour l’indemniser de son départ !
Toujours lorsque les investisseurs acceptent une sévère baisse de loyer dans le cadre d’un avenant, l’exploitant ne doit pas modifier, comme il le fait souvent à la hausse, les taxes et charges relatives à la résidence.
Autre modification indispensable : la date de renouvellement du bail doit rester inchangée. Que constate-t-on ? Grâce aux fameux fonds de concours, les exploitants parviennent souvent à honorer le paiement des loyers pendant environ 4 ans. Ensuite, ils les réduisent de 30 ou 40%, sous prétexte d’un déficit d’exploitation. Lors de la signature de l’avenant au bout de 4 ans par exemple, les investisseurs repartent pour une location généralement fixé à 9 ans . Alors que le bail devrait être renouvelé – avec des nouvelles conditions financières- lors de l’échéance prévue lors de la conclusion du bail, soit au bout des 5 ans restant à courir.
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LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX
Publié : février 15, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: baux commerciaux, consommation et répression des fraudes), DGCCRF (concurrence, FNAPRT, indemnité d'éviction, résidence de tourisme 2 CommentairesSECOND COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS
L’épineux problème des baux commerciaux dans les résidences de tourisme a été évoqué le 29 janvier dernier, lors de la seconde réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), deux promoteurs (Bouygues et AFPI), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ).
D’un coté, les gestionnaires des résidences de tourisme ont défendu le système des baux commerciaux pour régir leurs rapports avec les investisseurs. Grâce à leurs dispositions, ils ont une assurance sur la pérennité de leur activité. Il faut donc les maintenir afin qu’ils poursuivent leur activité.
De l’autre coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a mis l’accent sur les dérives intolérables. En particulier lors de la sortie, c’est-à-dire lorsque l’investisseur est amené à rompre son contrat de location avec le gestionnaire de la résidence de tourisme. « Il n’est pas acceptable qu’un propriétaire doive payer une indemnité d’éviction alors que le loyer a été baissé. Une indemnité d’éviction est supposée compenser une perte de gain, or si le loyer a été diminuait, cela signifie que le gestionnaire ne gagnait pas d’argent » tonne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.
Autre dérive : les procédures pour refuser le renouvellement d’un bail commercial sont très compliquées, longues et couteuses. Cette situation anormale entraîne des cas dramatiques.
UN RAPPORT DE FORCE INVERSE
Les baux commerciaux sont sans doute inadaptés aux résidences de tourisme. En effet dans ce secteur, ils s’apparentent à des contrats d’adhésion : absence de négociations au cas par cas, le bail étant imposé lors de l’achat à tous les propriétaires. N’oublions pas que ces derniers sont des bailleurs. A ce titre, ils devraient disposer d’un pouvoir de négociation, si je compare les pratiques dans l’immobilier de bureaux, secteur également régi par les baux commerciaux.
Compte tenu de ce rapport de force inversé, – gestionnaires de résidences de tourisme (les locataires)- ont la main haute sur les conditions locatives en termes de loyer, des charges, d’indemnité d’éviction, une solution alternative au bail commercial devrait être étudiée, comme par exemple le système du mandat de location.
Suite à cette réunion, les pouvoirs publics ont pris conscience des problématiques liées aux baux commerciaux. Sur le plus long terme, il faut réfléchir à des contrats bailleur-locataire différents des baux commerciaux actuels.
Dans un prochain billet, je traiterai des propositions de la FNAPRT pour améliorer les baux commerciaux et pour trouver une solution alternative afin de régir les rapports entre investisseurs (bailleurs) et gestionnaires de résidences de tourisme (locataires).
RESIDENCES DE TOURISME SOUS SURVEILLANCE : VOS REACTIONS
Publié : octobre 17, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: bail commercial, DGCCRF, résidence de tourisme 6 CommentairesMon dernier billet sur une MORALISATION des pratiques commerciales dans le secteur des résidences de tourisme a suscité pas mal de réactions des internautes. Voici une sélection de leurs commentaires.
En matière de résidences de tourisme, trois points basiques sont à rappeler, signale un de mes abonnés :
« Tout d’abord, le bail est rédigé par le gestionnaire sans possibilités de changer une ligne. Ensuite il s’agit d’un bail commercial. Par définition, en cas de rupture par l’une des parties des compensations financières doivent venir de la partie cassant le bail.
Donc ce n’est pas un bail locatif (résidence). ATTENTION, la différence est très importante. Enfin, il convient de bien assimiler le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) et celui du LMP (loueur en meublé professionnel) »
Les spécificités du bail commercial
Pas question de comparer un bail d’habitation conclu pour un logement que l’on donne à la location, avec un bail commercial conclu avec un exploitant de résidence de tourisme. Un internaute précise :
« – Le bail commercial peut être rompu par des clauses peu explicitées, ce qui fait qu’au final le loyer n’est pas garanti et le montage financier croule.
– En cas de révision des loyers à la baisse, l’investisseur n’a pas de possibilité de se couvrir avec une assurance.
– A la sortie, les choses sont plus compliquées que prévu dans les “plaquettes” commerciales. De plus, il y a peu d’information fournie lors de la signature.
– En cas de défaillance du gestionnaire, l’investisseur s’expose à requalification fiscale ; encore fois, pas d’information sur ces points à la signature …
Finalement, tous les risques/points sensibles pouvant pièger l’investisseur ne sont pas évoqués clairement à l’investisseur.
En revanche, les autres parties (promoteur, constructeur, gestionnaire, intermédiaires …) connaissent tous les “rouages” pour “sortir” en cas de dysfonctionnement sur un des maillons de la chaine.
Comme les prix des biens sont volontairement gonflés (pour que chacun y prenne de quoi ‘se nourrir’), les risques sont très forts.
Pour que ce soit un “vrai” investissement (et pas un placement toxique), il faudrait ramener le prix des biens à celui du marché “réel”, évincer les margoulins promoteurs/gestionnaires, protéger les investisseurs en cas de défaillance des loyers et bien sûr préparer la “sortie” (revente, relocation … )
Mais je doute fort que tout cela s’assainisse, le flou juridique est conséquent ».
Des fraudes bientôt réprimées
Toujours suite à mon dernier billet, voici une autre réaction :
« Il était temps que les services de l’Etat – la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes – mettent leur nez dans cette affaire. On ne peut pas collecter l’impôt alors que les exploitants ne tiennent pas leur engagement.
La situation des résidences de tourisme est catastrophique pour les investisseurs ont été bernés par des gens sans scrupule, ayant su déjouer les services de l’Etat. Il existe ni contrôle, ni obligation des exploitants vis- à- vis des services fiscaux, hormis la déclaration du Chiffre d’Affaire, TVA et autre.
On a vendu aux pauvres investisseurs un produit fiscal non bordé par le code des impôts et le code du tourisme.
Dans cette affaire, la complicité de l’Etat est attaquable, en l’absence d’un dispositif de contrôle des exploitants comme par exemple, le respect des clauses des baux, le versement des charges auprès des syndics des copropriétés…
Croisons les doigts pour la suite ».
En attendant, je ne manquerai pas de vous informer à travers mon blog, des avancées de réunion prévues à la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Poursuivez vos commentaires ici.
RESIDENCE DE TOURISME : LA VALSE DES CLASSEMENTS
Publié : août 24, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Atout France, Bureau Véritas, classement, notaire, résidence de tourisme, Résitel 2 CommentairesLA VALSE DES CLASSEMENTS EST DE MISE POUR UNE RESIDENCE DE TOURISME A BAGNERES DE LUCHON. TENTATIVE D’EXPLICATIONS.
Bien être et thermalisme à Luchon dans les Pyrénées….
Les particuliers ayant réalisé en 2003 un placement de défiscalisation dans la résidence baptisée « LES PICS D’ARAN » à BAGNERES-DE-LUCHON, gardent aujourd’hui encore un gout amer de leur investissement. Surnommée « La Reine des Pyrénées » cette station thermale située en Haute Garonne draine des curistes une bonne partie de l’année. Misant sur cette réputation des investisseurs ont acheté dans une résidence de tourisme supposée être classée 3 étoiles.
A la suite des nombreuses malfaçons, elle a été classée en 2011 à 1 étoile par la préfecture. Cela signifie que la résidence n’a pas été classée de 2004 à 2011.
Les copropriétaires ont demandé à la justice une indemnisation. « Quelques jours avant l’audience, Atout France décide finalement de classer notre résidence en trois étoiles, faisant ainsi tomber toute notre argumentation, et l’indemnisation demandée » me signale la Présidente du Syndicat des copropriétaires.
DEMANDE D ANNULATION DE CE CLASSEMENT
Ne baissant pas les bras, cette énergique Présidente vient de demander à Atout France et au secrétariat au tourisme, l’annulation de ce classement. Je vous rappelle qu’à l’instar des hôtels, le classement d’une résidence de tourisme s’obtient sur la base d’une grille comprenant plusieurs critères. Comme la Présidente s’est procuré cette grille de classement, voici son commentaire « L’inspection est on ne peut plus « large » vis à vis du gestionnaire. Je vous donne les points forts :
. la résidence a UNE piscine en partie extérieure, avec un rideau au milieu . Sur la grille, elle est devenue 1 piscine intérieure + 1 piscine extérieure = 2 fois plus de points ;
. nous avons fixé au sol des 3 couloirs d’entrées (ouvertes à tous vents), un porte-vélos. C’est devenu « LOCAL A VELOS »‘
. nous avons des matelas définis « HAUTE DENSITE », mais j’ai cherché en vain cette dénomination sur l’étiquette ;
A cela s’ajoutent DES POINTS POUR L’ASCENSEUR QUI, DEPUIS LE 3ème étage, desservirait le 4ème. En fait, la résidence se compose de TROIS bâtiments de DEUX ETAGES, SANS AUCUN ASCENSEUR ! ». Manifestement, le classement a été fait à la légère. Et une visite de l’inspecteur sur site s’impose pour constater l’état de cette résidence et la déclasser.
DES MALFACONS ESTIMEES A PLUS DE 80.000 EUROS
Les déboires de copropriétaires ne s’arrêtent pas là. « Les malfaçons et les nombreuses non finitions (digicode, boîtes aux lettres, fontaine…) ont conduit le Syndicat à faire un référé à l’encontre du constructeur, de l’architecte, du notaire ayant manqué à son devoir d’information, du BUREAU VERITAS (absent, probablement). Quant au gestionnaire RESITEL, il est appelé en responsabilité par le promoteur, estimant que les problèmes viennent d’un manque d’entretien » conclut la Présidente.
Un bel exemple d’imbroglio financier. Bon courage aux copropriétaires….
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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