SODEREV : ENCORE UN PEU DE PATIENCE
Publié : juin 11, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: charges, Lagrange, Soderev, tribunal de commerce 1 commentaireLe Tribunal de Commerce de Paris rendra son jugement sur la demande de cessation d’activité de ces trois résidences, le 24 juin 2013.
Encore un peu de patience pour les propriétaires de trois résidences de tourisme gérées par Soderev, une filiale du groupe Lagrange. Le 24 juin 2013, le Tribunal de Commerce de Paris rendra son jugement sur la demande de cessation d’activité de ces trois résidences.
Petit retour en arrière.
L’audience initialement prévue le 13 mai, qui devait fixer le sort de trois résidences gérées par cette société actuellement placée sous le régime de la sauvegarde, a été finalement reportée le 10 juin. Au cours de cette audience, le tribunal a été appelé à statuer sur la demande de cessation partielle d’activité de ces résidences, dont celle des Coches (Les Chalets de Wengen). Les Coches font partie de la station renommée de la Plagne.
Encore le bras de fer
Dans son courrier aux investisseurs, l’administrateur judiciaire précise « si le tribunal prononce la cessation d’activité de votre résidence, ce jugement constituera le motif de résiliation de votre bail commercial ». Et d’ajouter.
« Toutefois, je fonde le vœu que ce délai sera utilement mis à profit pour trouver un accord avec les propriétaires, ce qui permettra à Soderev Tour, le cas échéant, de retirer cette demande de cessation d’activité de votre résidence, dont la gestion serait alors poursuivie à de nouvelles conditions financières supportables par Soderev Tour ».
« A croire que l’on ne veut pas nous laisser partir » me confie un propriétaire. Mais pour accepter les nouvelles propositions de loyer, qui risquent d’être bien faibles, les investisseurs veulent obtenir le remboursement des charges qu’ils ont indûment réglées. Ainsi par exemple » aux Coches, la facture globale d’électricité depuis le 1er décembre 2012 se chiffre à 150.000 euros » poursuit cet investisseur . Rapportée à 150 copropriétaires, elle s’élève à 1.000 euros !Une belle partie de bras de fer en perspective.
C’est à vous de nous donner votre avis par le biais d’un commentaire.
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FONDS DE CONCOURS : VOS AVIS
Publié : juin 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: Fonds de concours, Lagrange, notaire, Soderev 3 CommentairesLe billet consacré aux fonds de concours dans les résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Je vous en fais part.
« La montée en puissance de la commercialisation d’une résidence de tourisme (RT) est loin d’être fallacieuse. Mais celle des charges de fonctionnement (flux, frais RH, etc…) l’est aussi ! En conséquence, et même si le positionnement commercial d’une RT nécessite en effet un peu de temps (en aucun cas 5 ans…) le point mort est inférieur durant la période de montée en charge »…
Comment de temps faut-il pour la montée en puissance ?
« ll est difficile de répondre précisément à cette question dans la mesure où chaque établissement se doit de cibler sa propre clientèle principale, dépendante par exemple de la situation géographique ou des prestations proposées par l’établissement. Mais si l’établissement n’a pas trouvé ‘’sa clientèle de fond’’ au bout de 24 à 36 mois, il y a sans doute un problème lié au positionnement commercial, ou lié au gestionnaire…
Pour imager, il est facile de comprendre qu’un établissement implanté au coeur d’une grande capitale régionale aura besoin de moins de temps pour développer un modèle économique sain et durable, qu’un autre sans aucun service, perdu dans une région peu touristique » répond cet internaute.
Quelle transparence?
“ La transparence est un mot inconnu dans le domaine des résidences de loisirs. Propriétaires d’un appartement dans une résidence Soderev/Lagrange , il est clair que nous aurions réfléchi un peu plus si nous avions su tout ce que l’on apprend aujourd’hui, grâce à la mutualisation des échanges entre copropriétaires se regroupant et à des blogs comme le vôtre.
Cependant le business continue en tout impunité et laisse les investisseurs bien démunis avec des questions, des loyers impayés, des avenants à bail proposés comme le seul recours par l’exploitant, des emprunts à rembourser( bien sûr) et maintenant les charges de l’exploitant à avancer qui ne nous seront peut-être jamais remboursées…
Il faut témoigner encore et encore et avertir les futurs investisseurs pour qu’ils achètent en “toute transparence!”
Une subvention camouflée
« Le fonds de concours est une subvention camouflée, est payée par l’investisseur en augmentant le prix du m2. S’il n’y avait pas ces fonds de concours, aucun exploitant digne de ce nom s’engagerait sur des montants de loyer intenables dans le temps. Sans évoquer les commercialisateurs qui attirés par les commissions, vendent à tour de bras sans mettre en garde les investisseurs. Car ne l’oublions pas ils se présentent chez vous comme conseiller en patrimoine !!!!
Le clou du spectacle c’est le notaire, lui qui dans ses devoirs, doit vous mettre en garde sur le risque que vous prenez et le coût du M2.
Résumons : subvention camouflée + prix au M2 gonflé + défaut de conseil + commission »
Mise en place d’un label ?
« Afin d’éviter les catastrophes en série, le cas des exploitants qui ne peuvent faire face au loyer contractuel 2 ans après la livraison et des bailleurs furieux et démunis, je propose un plaidoyer pour labelliser dans l’avenir les produits gérés qui sont commercialisés.
Précisément le fonds de concours tant controversé par nature et le bilan prévisionnel de l’exploitant sont 2 éléments clés qui doivent faire l’objet d’une transparence pour vérifier si le modèle économique est viable.
Ceci devrait également conforter les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) dans le conseil avisé pour tel ou tel investissement pour leurs clients dans le cadre de leur responsabilité civile professionnelle et de leur déontologie.
En général, le fonds de concours résulte de négociations financières et techniques serrées entre le promoteur et le preneur à bail, très en amont de l’opération d’investissement, qui sont enfermées dans un contrat dit “de prise à bail”, assez complexe pour les néophytes. Mais je pense qu’il devrait être porté spontanément à la connaissance des copropriétaires investisseurs, avant toute signature d’un acte réitératif en VEFA par ex..
Le législateur en 2009 (articles L321 – 2 du code du tourisme) a souhaité plus de transparence sur les comptes d’exploitation du gestionnaire. Il n’y a qu’un pas pour élargir l’esprit de cette mesure aux conventions qui ont pu être prises en amont entre les professionnels que sont le promoteur et l’exploitant, comme le fonds de concours et le bilan prévisionnel de l’exploitant.
Le label devrait être accordé par un groupe /ou une entité indépendante et compétente et non un partenaire ou associés d’un CGP dans lequel celui-ci aurait des intérêts comme on l’a vu dans une jurisprudence récente qui a condamné cette pratique dolosive, de façon tout à fait justifiée. C’est juste une idée à creuser » commente Christopher Boinet, avocat
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RESIDENCES DE TOURISME : QUID DES FONDS DE CONCOURS ?
Publié : Mai 28, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel, Soderev 11 Commentaires
A quand un effort de transparence dans la pratique des fonds de concours apportés par le promoteur aux gestionnaires de résidences de tourisme ?
Lorsque les investissements défiscalisant dans les résidences de tourisme tournent mal comme par exemple avec les gestionnaires Résitel et Soderev du groupe Lagrange , les particuliers découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Un investisseur m’explique : « prenons l’exemple d’un appartement dans une Résidence de tourisme selon la loi « Censi-Bouvard », d’une valeur de 100.000 euros. Bien exploité, cet investissement locatif peut rapporter 3.700 euros de loyer par an, en dégageant un rendement de 3,7%. Si le promoteur commercialise ce bien à 150.000 euros HT, l’investisseur va surpayer ce bien de 50.000 euros » .
En se basant sur une réduction d’impôt « Censi Bouvard » de 11%, l’avantage fiscal se chiffre à 16.500 euros, le prix d’achat HT ressort à 133.500 euros.
Pour vous convaincre d’acheter l’appartement, des professionnels qui commercialisent pour le promoteur, vous promettent un rendement de 4,6%, soit un loyer annuel de 7.000 euros.
Par rapport aux 3.700 euros de loyer qui correspondraient à la réalité du marché, il manque donc 3.300 euros par an, afin d’obtenir le rendement promis et alléchant. Où trouver cette somme ? tout simplement, dans les fonds de concours.
Sur les 50.000 euros de « non-valeur », le promoteur conserve 15.000 euros et reverse 35.000 euros à son partenaire ayant une double casquette : commercialisateur et gestionnaire.
« Ce montant de 35.000 euros se ventile en commission de vente versée au commercialisateur (18.500 euros) et en fonds de concours destinés au gestionnaire de la Résidence (16.500 euros). En tant que propriétaire, vous avez signé un bail commercial avec un locataire (le gestionnaire), qui doit vous verser les loyers promis » m’assure un investisseur. Le gestionnaire bénéficie donc de 5 ans de subventions (3.300 x 5 ans = 16.500 euros).
Montée en puissance de l’exploitation
Pour justifier l’existence de ces « subventions », les professionnels rappellent « qu’il faut un certain délai pour la montée en puissance de l’exploitation d’une nouvelle résidence ». Cet argument n’est pas forcément fallacieux. En revanche, les fonds de concours méritent des critiques à deux niveaux, à mon sens. D’une part, leur montant devrait être limité par la réglementation. D’autre part, un effort de transparence s’impose pour que les candidats à l’investissement soient informés de la présence des fonds de concours dans un programme immobilier et de leur importance.
Faisons un rêve sur la transparence… et donnez votre avis ici sur ce sujet épineux.
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RESIDENCE DE TOURISME : QUEL SORT POUR SODEREV?
Publié : Mai 8, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: cessation partielle d'activité, Lagrange, Soderev 1 commentaireNouvel épisode pour Soderev, qui gére des résidences de tourisme. Une cessation partielle d’activité guette cette filiale du groupe Lagrange
L’issue approche pour Soderev, une filiale du groupe Lagrange gérant 35 résidences. Le sort de cette société actuellement placée sous le régime de la sauvegarde, devrait être examiné lors de l’audience du tribunal de commerce de Paris, fixée au lundi 13 mai.
L’administrateur judiciaire a procédé à un appel d’offres pour la reprise de l’exploitation de 3 résidences, dont celle des Coches (Les Chalets de Wengen). Les Coches font partie de la station renommée de la Plagne.
Une proposition globale
Dans son courrier aux investisseurs, il précise « une seule proposition a été reçue, qui ne reprend pas les baux conclus avec les propriétaires, ni aucune proposition de bail, et ne permet pas de solution différenciée pour chacune des résidences, s’agissant d’une proposition globale et indivisible ».
Trois résidences de tourisme
Si je me réfère au courrier de l’administrateur judiciaire, Soderev a déposé une demande de cessation d’activité de la résidence des Coches. Si elle est prononcée, celle-ci entraînera l’arrêt de l’exploitation de cette résidence par Soderev. Et par conséquent, la notification de la résiliation des baux commerciaux conclus par les investisseurs français et britanniques.
Le scénario de l’arrêt d’activité de trois résidences Lagrange (Soderev), liée à l’absence de repreneur se profilerait donc à l’horizon : quelle image de marque pour la France !
La cessation partielle d’activité
Dans le cadre de la sauvegarde, il peut être procédé à une « cessation partielle d’activité ». Par exemple, Soderev cesse d’exploiter une résidence entière. Dans ce cas Soderev continue son activité sauf dans les résidences faisant l’objet d’une cessation partielle d’activité. Soderev reste sous le régime de la sauvegarde.
N’hésitez pas à témoigner sur mon blog. Par ailleurs pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique VOUS ABONNER (colonne de droite).
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