Recherche

CLIENTS LAGRANGE : VOS AVIS (2)

Comme prévu dans le précédent billet, je continue à donner un coup de projecteur sur vos derniers commentaires relatifs au billet sur Lagrange (suite et fin).

https://i1.wp.com/fr.ski-france.com/images/headerbild.jpg

Soixante cinq résidences de tourisme en difficulté, des investisseurs français et britanniques déçus par leur placement immobilier, des soucis également dans les résidences étudiantes, voilà ce qu’il faut retenir de la suite de vos commentaires, chers internautes, qui avaient réagi au billet  «  Résidences de tourisme : des clients de Lagrange piégés « . Bonne lecture

Les résidences étudiantes aussi

  1. fontaine December 10, 2012 at 3:13 pm  (Edit)

Je suis copropriétaire d’une résidence étudiante à Nîmes et le gestionnaire victory gestion a décide de son propre fait de baisser les loyers de 19% , même si nous avons répondu non à sa proposition de baisse de loyer , soi disant il perdrait de l’argent !

Le promoteur est SOCOGIM ( groupe VINCI ) , bail au 1er septembre 2008 avec la société ANTAEUS ( monsieur de biasi ) et vente du fond de commerce au 1er aout 2009 à la société VICTORY GESTION ( dirigé aussi par monsieur de biasi ). Situation locative difficile des 206 logements dont 41 en classes affaires et lourde perte sur cette résidence !

https://i1.wp.com/fr.ski-france.com/images/headerbild.jpg

Soderev : quand les Britanniques investissent en Savoie

  1. Epinette December 13, 2012 at 6:33 pm  (Edit)

Je suis membre du bureau de l’association des copropriétaires des Chalets de Wengen, détenteurs d’un bail dont l’exploitant est Soderev Tour du groupe Lagrange. Nous regroupons une très large majorité de britanniques (80%) qui, tout comme nous, prend la mesure du caractère commercial de notre bail et de toutes les implications encourues.

Le 13 novembre dernier, nous étions conviés à une réunion à l’initiative de l’administrateur judiciaire. Après présentation d’un état des lieux, exposant les pertes enregistrées au niveau de la société Soderev Tour en général, une conjoncture tendue, et un résultat négatif en particulier pour la résidence nous concernant; un effort conjoint tant au niveau de notre contribution aux charges (20 Euros/m² x2) que du loyer perçu (-30%) nous a été présenté comme éventuellement “négociable”.

Nous avons questionné les différents intervenants sur les autres pistes explorées visant à rétablir l’équilibre des comptes et notamment sur le taux de commissions facturé par le groupe à ses filiales en difficulté. Le taux de 20% nous a été confirmé comme étant tout à fait en ligne avec la moyenne de la branche, sa remise en question n’avait donc pas lieu d’être…? Ces prélèvements étant faits en amont nous sont difficilement accessibles et vérifiables.

Nous n’avons plus de nouvelles du syndic contrôlé par le groupe Lagrange depuis plus d’un an, ce qui a semblé surprendre nos interlocuteurs qui se sont empressés de nous promettre une réponse à l’issue de la réunion…?

La visibilité supérieure et les parts de marché considérables de nouveaux e-bookers sur le net semblent avoir déstabilisé le marché et rongé les marges des opérateurs historiques. Le modèle des “résidences de tourisme” semble être arrivé à maturité, comme autrefois le timeshare aujourd’hui en fin de vie. Les mises en chantier se font rares tarissant là aussi les revenus issus de la promotion immobilière de ces groupes. Le retour à une bonne vieille gestion individuelle ou classique ne semble pas si ringarde parce que de nouveau durable et raisonnée.

Nous sommes en contact régulier avec les copropriétaires britanniques qui déjà depuis 2007, via un forum dédié, échangent leurs points de vue et concertent leurs actions. Ils bénéficient des mêmes règles fiscales octroyées aux nationaux, et seraient donc, le cas échéant redevables de l’exonération de TVA si un terme était mis au bail en cours. Bien qu’assistés de conseils pour certains, ils n’ont pas appréhendé les contours de la dimension commercial du bail. Il faut souligner que les agents immobiliers (Lagrange patrimoine conseil en ce qui me concerne) ou autres intermédiaires n’ont pas cru bon de s’attarder sur le caractère contraignant de ce type de contrat pas franchement adapté aux particuliers. La loi britannique en la matière offre beaucoup moins de protection au preneur. En outre, la faculté du bail à être renouvelée à terme sans que le bailleur puisse se prémunir d’éventuelles indemnités de compensation n’est pas un élément dont ils avaient connaissance à la signature. Enfin, nos amis sont troublés de réaliser que de tels montages puissent être cautionnés par des dispositifs fiscaux encadrés par l’état et de constater que les vrais perdants sont les propriétaires mais aussi les stations qui bientôt pourraient se retrouver seuls à la barre de vaisseaux fantômes à moins de reprendre leur destin en main.

Quant au potentiel offert par le net, deux segments semblent se dessiner:

1 Les acheteurs de prix de remises (ex voyage privé), ou de tout inclus. Ce qui ne signifie pas obligatoirement bas de gamme.

2 Les acheteurs de destinations spécifiques,” les fidèles” ( portail de stations, agences locales) , sensibles à l’enneigement la taille du domaine. Il semble évident que la deuxième solution soit plus à notre portée en tant que copropriétaires rassemblés autour d’une même résidence. Bien cordialement

  1. indigné

Le taux de 20% nous a été confirmé comme étant tout à fait en ligne avec la moyenne de la branche, sa remise en question n’avait donc pas lieu d’être…?” Je me permets de remettre en question l’argument avancé par l’administrateur judiciaire. Les comptes publiés par un concurrent national (8MEuros de CA) mentionnent un taux moyen Tour Operator de 9.3%. De plus plus, ce concurrent fait appel entre autre au groupe Lagrange pour faire la promotion commerciale, car il apparait dans le catalogue Lagrange, la remise en question du bien fondé de ce taux de 20% est plus que d’actualité.

Le Clos des Fontaneilles aux Angles

  1. cathy31 December 17, 2012 at 3:19 pm  (Edit)

Propriétaire au Clos des Fontaneilles aux Angles, seulement une vingtaine de copropriétaires , sur 82, avaient signé l’avenant proposé par Résitel, avec une baisse d’environ 70 % . Et ce malgré les différents courriers de “menace” de RESITEL ou de l’administrateur. Nous savions depuis le mois de juillet que RESITEL ne voulait pas garder notre résidence. Donc notre avocat ainsi que certains copropriétaires ont cherché des repreneurs. Notre résidence a donc été cédée par décision judiciaire du mois de septembre. Nous avons aujourd’hui un repreneur, certes avec un loyer plus faible que celui que nous avions, mais au moins la saison d’hiver est assurée. A ce jour, Résitel nous doit encore le loyer du 3eme trimestre 2012 (payable au 30 septembre) !!!!

Comme le précédent billet consacré aux commentaires des lecteurs de ce blog, celui-ci est long.

Abonnez-vous à ce blog en laissant votre adresse mail, dans la colonne en haut à droite. Merci de votre fidélité.


CLIENTS LAGRANGE : VOS AVIS (1)

 Cette fois, la parole est à vous, chers internautes. Je trouve fort instructif de republier les  principaux commentaires relatifs à l’ investissement dans une résidence de tourisme acquise auprès du groupe Lagrange. La suite de vos commentaires suivra dans mon prochain billet.

https://i1.wp.com/fr.ski-france.com/images/headerbild.jpg

Dans les journaux, vous avez l’habitude de lire le courrier des lecteurs : une pratique que je souhaite transposer dans le blog placements. Aussi je profite de la nouvelle année, pour donner un coup de projecteur sur les commentaires édifiants – déjà publiés- suite  à l’article intitulé : « Résidences de tourisme : des clients de Lagrange piégés ». A titre préventif pour les autres internautes, voici un retour sur ces témoignages publiés entre le 8 et le 17 décembre 2012.

 

  1. indigné December 8, 2012 at 7:03 am  (Edit)

Effectivement je suis victime de ce dispositif qui m’avait été vendu comme étant l’un des plus sûrs qui soit car s’appuyant sur l’expérience et la solidité d’un leader européen du tourisme fort de 30 ans d’expérience. Exemple de “bonne foi”: cet été, le groupe Lagrange continuait à vendre des programmes en résidence de tourisme sous enseigne Soderev avec loyers “garantis sur 9 ans” alors que Soderev cessait déjà de payer les loyers dans d’autres résidences. Le fait que ces nouveaux acquéreurs étaient en train de signer pour 20 ans de crédit n’a pas eu l’air de les gêner.

Mon bien a été acheté en 2007 pour 186 000 euros HT. Les conditions inscrites dans le bail initial sont les suivantes: Bail irrévocable de 11 ans. Loyer 7770 euros HT annuels. Charges de copropriété forfait : fixe de 11euros/m²/an.
J’ai reçu le 31 Mars une lettre de l’administrateur proposant un avenant: durée du bail 2 ans. Loyer de 2470 HT annuel et charges de copropriétés 100% à ma charge. Soit 70% de baisse + déplafonnement des charges de copropriétés.
La lettre de proposition mentionnait que je devais de signer avant le 6 avril.

Résidence  à Vignec (65)

L’exploitant est Résitel. La résidence est à Vignec (65). A la demande de Résitel appuyée par l’administrateur, les baux ont été résiliés le 17 septembre par jugement du Tribunal de Commerce de Tarbes.
De surcroît, la résidence a été laissée en l’état sans local d’accueil: une filiale du groupe Lagrange est propriétaire du local d’accueil et en a fait un restaurant. Se posent ainsi le problème d’exploitation de la résidence (comment exploiter une résidence, sans local pour accueillir les clients?) et de déclassement de la résidence (une résidence de tourisme devant obligatoirement disposer d’un local d’accueil). Ceci nous amène in fine vers un risque de redressement fiscal qui s’ajouterait au problème de loyer.Correction: la lettre reçue le 31 mars émanait de Résitel et non de son administrateur. Celui ci m’a écrit plus tard: courrier reçu le 20 avril avec demande de signature de l’avenant au plus tard le 26 avril.

La résidence de tourisme de Talmont Saint Hilaire (85),

  1. Gérard VILLEREY

Président de l’association des copropriétaires de la résidence de tourisme de Talmont Saint Hilaire (85), résidence gérée actuellement par Résitel, filiale du groupe Lagrange, je tenais à témoigner sur les pratiques frauduleuses des responsables de cette/ces société(s).

Le Village des Lapons aux Saisies

  1. Guérin

J’ai essayé en vain de vous joindre aux Echos…je voulais vous informer des difficultés rencontrées par les propriétaires du Village des Lapons aux Saisies avec SMAS, une autre filiale de Lagrange. Celle-ci a refusé de négocier un nouveau bail après un bail initial de 11 ans arrivé à terme en décembre 2010. Elle continue d’appliquer l’ancien bail et de ce fait verse des loyers non révisés dont le montant avait été évalué en 1999, soit la moitié de ce qu’elle devrait verser effectivement. Sa tactique est simple : pas de réponse aux exploits d’huissier et notre avocat n’obtient pas plus de réponse de son confrère de la partie adverse. Les négociations entamées n’ont pas donné plus de résultats. Un témoignage de plus à l’encontre de cette société.

J’ai effectivement investi aux Saisies en 1999 et acheté au constructeur MGM. Celui-ci a revendu nos baux à Lagrange en 2002 et nous n’en avons pas été prévenus, ce que permet la loi ! SMAS signifie Ste-Maxime, Argentière, Saisies. La société a été créée par Lagrange après le rachat des baux de ces trois résidences.
La santé financière de SMAS ? Il semble que ses seuls bénéfices proviennent du fait qu’elle ne nous paie pas les loyers qu’elle nous doit. Elle refuse bien sûr de communiquer les chiffres et bilans imposés par la loi Novelli de 2009.
On chuchote que SMAS pourrait hériter des résidences de Soderev qui se portent bien.

Nous avions acheté dans la première tranche de MGM en ayant recours à une avance de loyer, c’est-à-dire que nous payions l’appartement moins cher et que nous ne recevions pas de loyer pendant onze ans. En revanche nous avions droit à six semaines d’occupation gratuite. Cette avance était de 2604 euros annuels, ce que nous a payé SMAS en 2011 alors qu’en juin 2010 elle nous avait fait une offre de 5213 euros annuels. Une offre jamais honorée. Nous venons de faire une assignation par huissier pour exiger cette somme au 31 décembre prochain. Pas de réponse. Tactique habituelle. SMAS ne répond pas, laisse venir et engrange les loyers de ses locataires (2440 euros les deux semaines de haute saison en mars prochain pour les Parisiens pour mon appartement !). Pour 2012, nous avons touché 1302 euros le 27 septembre dernier. C’est ce qui s’appelle faire de la trésorerie à bon compte…

https://i1.wp.com/fr.ski-france.com/images/headerbild.jpg

Contrôle fiscal chez Soderev Tour

  1. ATTILA

Actuellement SODEREV TOUR, vient de faire l’objet d’un contrôle fiscal qui a débuté au cours du premier semestre 2012.Il s’agit du second connu, le précédent date de 2009. L’enjeu de la procédure de sauvegarde consiste à permettre à cette entreprise de l’aider à surmonter seule ses difficultés, dans ce cas lesquelles?

-Le paiement de ces loyers, certainement,
-L’administration fiscale en revenant 3 après n’a pas l’intention de repartir les poches vides.

Finalement, ce contrôle fiscal est-il aussi une des raisons qui ont incité SODEREV à faire appel à cette procédure pour éviter de payer cash, un redressement fiscal? En définitive au rythme d’un contrôle fiscal tous les trois ans, on a du souci à se faire…..Car, l’Administration fiscale semble s’intéresser aux vertus bénéfiques de la gestion des sociétés de ce groupe.

Je viens de prendre connaissance des comptes clos au 31 octobre 2011 publiées au greffe par cette société.
Ces observations figurent dans l’annexe des comptes annuels page 9:
-Vérification de comptabilité en 2009, nouvelle vérification en 2011, non achevée lors du dépôt du rapport en février 2012.

Il apparait également des facturations avec la société Lagrange PATRIMOINE pour 835 740 euros, pour compenser les pertes de démarrage de nouvelles résidences et avec la Société mère HOLLANDAISE sous la forme de retro-commissions, pour 2 411 797 euros, au profit de SODEREV. En revanche, on ne mentionne pas le montant des commissions qui ont été payées à cette dernière.

Enfin, figure une convention de rachat de créance par une autre société du groupe pour un montant de 1 506 429 euros, la société VACANTOUR IMMOBILIER, correspondant à une créance que SODEREV, détient sur une société de construction vente sans précision du Nom.

Cette société VACANTOUR IMMOBILIER est administré par les mêmes dirigeants, se substitue à SODEREV et devient débitrice à la place de cette société de construction vente il n’y a pas de précision sur le montant des intérêts de cette créance et les modalités de son remboursement. Cette créance correspond à des lots d’immeubles, il n’y aucune indication sur la valeur de ventes que peuvent représenter ces biens.

Le Pic de l’Ours à Font Romeu

  1. GARDIN December 9, 2012 at 10:04 am  (Edit)

Lagrange nous a vendu sur plans en 2007 un appartement dans la résidence du Pic de l’Ours à Font Romeu pour 163000 euros. Nous avons été livrés en novembre 2008. Le dispositif de financement comprenait un bail commercial avec Résitel. Dans notre cas, il s’agissait d’un bail irrévocable de 9 ans pour un loyer de 5470,84 euros annuels.

Une procédure de sauvegarde a été ouverte au nom de Résitel le 26 mars 2012. L’administrateur judiciaire nous a alors proposé un avenant réduisant le loyer à 60%, que nous n’avons pas signé.

A partir de ce moment-là, les courriers de menaces se sont succédés pour mettre plus de pression.
L’association des copropriétaires qui s’est créée nous a permis de faire front. Notre avocat a engagé une procédure de tierce opposition à la mise sous sauvegarde. Finalement, le 7/08/12, la cour d’appel de Pau a décidé le retour à la mise sous sauvegarde de Résitel.

Les copropriétaires ayant signé l’avenant ont reçu leur nouveau loyer (60% du loyer initial).
Les autres ont été résiliés : loyer initial réglé jusqu’à la date de résiliation, amputé de charges de copropriété délirantes.

De son côté, le prêt court toujours… Nous sommes découragés. Nous sommes résiliés, ce qui signifie que Résitel a mis unilatéralement un terme à notre bail. A ce jour, nous ne percevons aucun loyer. Résitel nous a invité à récupérer nos clés.

Le montant annuel de nos remboursements de prêt est 11448 euros. Pour l’instant, nous avons pris un avocat par le biais de l’association des copropriétaires et nous avons versé une provision de 200 euros. Nous pensons que l’union fera la force mais l’avocat a des difficultés à démêler la situation (Lagrange y travaille en versant des loyers au compte goutte, à certains seulement et pas aux dates convenues dans le bail). Nous naviguons à vue…Par chance, d’après nos recensements, nous sommes majoritaires à ne pas avoir signé ou à nous être rétractés. L’administrateur judiciaire a tenté l’intimidation, les menaces mais nous tenons.

Branches arbre neige #1 Ce billet est particulièrement long en raison de la richesse de vos commentaires. D’autres suivront dans mon prochain billet.

J’espère vous retrouver régulièrement sur le blog des placements au travers de vos commentaires ou j’aime facebook ou encore tweet.


RESIDENCES DE TOURISME : LA MECANIQUE LAGRANGE ?

Dans le domaine des résidences de tourisme, le système Lagrange correspond à une « pompe à déficit », selon les investisseurs privés.

Noël approche. Et je découvre  que le forum du site Legavox formule deux recommandations : écrire au Père Noël et m’écrire. J’attends donc avec impatience vos missives sur ce blog.

Sur la douzaine de mes billets consacrés aux dérives des produits de défiscalisation, ceux Concernant le groupe Lagrange suscitent de nombreux commentaires .

Sauvegarde : le mécanisme de l’escroquerie ?

Des internautes viennent de me communiquer un schéma décortiquant la mécanique du groupe Lagrange.  En voici les grandes lignes pour la filiale Résitel. Selon les documents que l’on m’a communiqués les actionnaires de la maison mère jouent sur plusieurs tableaux et « gagnent en

–          surfacturant entre les filiales

–          amortissant de manière anticipée les investissements de cette filiale d’exploitation

–          se faisant régler des intérêts sur les sommes prêtées, dont les filiales n’auraient pas eu besoin, si elles avaient été gérées normalement

–          diminuant au maximum des loyers versés aux bailleurs ».

Grâce à cette « pompe » activée à 4 niveaux, le revenu des actionnaires reposerait sur l’existence d’un déficit des filiales, afin de pouvoir leur prêter de l’argent.


Abonnez-vous à ce blog en laissant votre adresse mail, dans la colonne en haut à droite. Merci de votre fidélité.