APPART CITY : UN REGIME A DEUX VITESSES POUR LES INVESTISSEURS ?
Publié : décembre 17, 2017 Classé dans : Immobilier, Parlement | Tags: Appart City, résidence de tourisme 8 CommentairesLA TENSION MONTE ENTRE LES SIGNATAIRES DU NOUVEAU BAIL ET LES OPPOSANTS . REVUE DE DETAIL A ST-MAURICE (94)
Durant ces derniers mois, j’ai souvent évoqué le nouveau bail commercial proposé par Appart City aux investisseurs. Fort complexe – il intègre six régimes juridiques différents- il a suscité des centaines de réactions des lecteurs de ce blog.
A ce jour, 50 résidences environ l’ont signé sur un total de 112 résidences A noter qu’une quinzaine de résidence sont comptabilisées en plus, notamment des résidences dites « Appolonia », mais elles ne subissent d’aucune baisse de loyer.
Dans les résidences dites « signataires », nombre d’investisseurs au sein d’une même résidence de tourisme n’ont pas donné leur feu vert aux nouvelles conditions financières de l’exploitant.
DES INEGALITES DE TRAITEMENT ?
Ainsi par exemple, dans la résidence de Saint-Maurice (94), on compte 168 signataires représentant 190 lots sur 220. Et une discrimination entre propriétaires acceptants et ceux non acceptants se fait jour.
° Paiement des loyers impayés : « les propriétaires n’ayant pas signé le nouveau bail n’ont pas pu, à ce jour, bénéficier de ce règlement effectué en priorité aux propriétaires acceptants » me confie un proche du dossier..
° Transparence financière. Selon un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 19 octobre 2017, la communication des comptes est obligatoire.
« Toujours à Saint- Maurice, il semblerait que la FAPRAH (Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hôtel) & l’PRASAM (association des propriétaires de St Maurice) ne réservent cette diffusion des comptes financiers aux seuls propriétaires signataires.
Mieux: Appartcity a essayé de contester la conformité de l’article L 321-2 du code du tourisme créé par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 en faisant valoir l’atteinte portée à la liberté d’entreprendre; cette loi fait obligation au gestionnaire de fournir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, et de les communiquer aux propriétaires en faisant la demande; dans 2 arrêts publiés le 28 février 2017, la Cour de cassation a refusé de renvoyer cette question devant le conseil constitutionnel » poursuit ce proche du dossier.
° Suivi des travaux. Un des volets du nouveau bail a trait aux travaux à effectuer sur la résidence. La Fédération précitée prévoit l’élection d’un comité de suivi. « Si vous avez signé le nouveau bail, vous pouvez vous porter candidats » signale la dernière lettre d’information. Là encore, il convient de rappeler que les travaux portant sur des parties communes doivent être gérés par le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice. Et ce, en conformité avec le droit syndical immobilier.
En raison de ce régime à deux vitesses, de nouvelles tensions se profilent entre signataires et non signataires du nouveau bail dans cette résidence de la région parisienne. Qu’en est-il dans les autres résidences signataires?
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APPART CITY : LE POINT SUR LA RECAPITALISATION
Publié : novembre 23, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, recapilisation 17 CommentairesAFIN D’AUGMENTER LE CAPITAL, LES ACTIONNAIRES D’ APPART CITY N’ ONT PAS HESITE A DOPER LA PRIME D’EMISSION. EXPLICATIONS.
Au printemps, le gestionnaire Appart City avait promis une recapitalisation d’au moins 20 millions d’euros avant fin juin 2017. Finalement cette recapitalisation est intervenue lors de l’AG du 30 mai 2017 et a porté sur 41,91millions d’ euros. Soit plus du double annoncé. A première vue, l’on pourrait s’en réjouir.
GONFLER LA PRIME D’ EMISSION
Mais cette augmentation de 41,91 millions euros revêt en partie un tour de passe passe. En effet elle correspond à une émission de 1,1 millions environ d’actions à la modique valeur de 0,40 euros, soit 440.000 euros d’argent frais incorporé dans le capital.
Bien qu’elles ne soient pas assorties d’un droit de vote, ces actions présentent un taux de rémunération attractif: 14,2% pour les 3/4 de ces actions et 10% pour le quart restant.
Bon à savoir: ces dividendes sont prioritaires et reportables les exercices suivants. Et ce, même en cas de résultat négatif de la société.
« Pour parvenir aux 41,9 millions d’euros, les actionnaires – le fonds d’investissement Equistone et le dirigeant- ont tout simplement gonflé la prime d’émission en la fixant à 37,70 €uros, soit 94 fois le prix de l’action. Sans doute, cette opération permet à l’actionnaire principal – personne physique – de conserver une majorité dans le capital. Ainsi sa participation passe de 60% à 53% et celle du fonds d’investissement Equistone de 40% à 47% » me signale un expert comptable
Pour rappel, une prime d’émission est un mécanisme financier permettant d’apporter aux anciennes actions, une valeur supérieure à leur valeur nominale lors d’une augmentation de capital. La valeur nominale d’une action se détermine par le montant du capital de la société (capital de la société / nombre d’action). Généralement la prime d’émission tourne autour de 10%, voire 20% de la valeur nominale des titres.
Compte tenu de la situation financière d’Appart City, les fins connaisseurs du dossier estiment cette prime représentant 94 fois les prix de l’action, exagérée.
Cette opération de « recapitalisation » s’accompagne de la nomination d’un des responsables de l’équipe française Equistone dans le conseil de Surveillance d’Appart City.
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RESIDENCES DE TOURISME : OU EN EST APPART CITY ?
Publié : octobre 1, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, location gérance 21 CommentairesDE NOMBREUSES QUESTIONS SUBSISTENT SUR LE SORT DES INVESTISSEURS CHEZ APPART CITY. REVUE DE DETAIL.
Les mois passent et l’inquiétude est grandissante chez les investisseurs de cet exploitant de résidences urbaines. Plusieurs points retiennent sérieusement leur attention.
° La fameuse augmentation de capital.
Selon les dirigeants, elle devait atteindre 42 millions d’euros. Si l’on se base sur la publication des journaux d’annonces légales, elle se limiterait à ce jour à un peu moins de 500.000 euros. Quid du solde faramineux ?
° La mise en location gérance de certaines résidences.
Officiellement, trois résidences sont reprises par un professionnel du tourisme. Il semblerait que cinq autres aient connu le même sort. Ce changement de mode d’exploitation risque de remettre en cause le maintien des avantages fiscaux pour les investisseurs. Autre bémol : au lieu de donner en location à des voyageurs d’affaires – vocation première de ce type de résidence- ces établissements seraient loués à Médecins sans frontières. Un autre profil de clientèle.
° La conformité du bail commercial.
En principe, le nouveau bail signé récemment par les investisseurs ne serait pas adéquat la location gérance.
° Quid du bail d’origine conservé par les opposants aux propositions d’Appart City ?
Les avocats zélés qui avaient défendu la nouvelle politique de cet exploitant ne se privent pas faire de les inciter à signer un nouveau bail, comme en témoignent vos récents commentaires. Une quinzaine de résidences sont dans le viseur de leur intervention se basant sur un mois de loyer par résidence. Une somme minimale de 50.000 euros est évoquée. Pour une centaine de bailleurs, cela revient à 500 euros par investisseur. Une somme non négligeable lorsqu’on ne perçoit pas ses loyers à temps.
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LOCATION-GERANCE POUR TROIS RESIDENCES APPART CITY
Publié : septembre 4, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, location gérance, Voyages Services Plus 17 CommentairesAPPART CITY DONNE EN LOCATION-GERANCE A UN SPECIALISTE DU TOURISME D’AFFAIRE TROIS RESIDENCES PARISIENNES
Rentrée oblige, revenons sur l’un des sujets qui vous tiennent à cœur chers internautes : les résidences de tourisme. Et en particulier celles figurant dans le parc d’Appart City. Après un premier semestre mouvementé, marqué par la signature d’un nouveau bail entérinant une baisse de loyer rétroactive, un nouvel épisode vient d’intervenir. Depuis le 1er août 2017, Appart City a donné en location gérance, trois de ses résidences « affaires » situées en région parisienne :
- Aux Ulis (Essonne)
- Le Blanc-Mesnil (Seine St Denis)
- Alfortville (Val de Marne),
Daprès nos informations, dans ce trio, les Ulis serait une résidence bénéficiaire, le Blanc-Mesnil afficherait un équilibre financier alors qu’Alfortville se situerait dans le rouge.
Avec ce montage, Appart City conserve la propriété du fonds de commerce de ces trois résidences « parahôtelieres », mais en confie la gestion pour un an renouvelable par tacite reconduction à la société Voyages Services Plus.
UN SPECIALISTE DU TOURISME RECEPTIF
Créé depuis 1987, Voyages Services Plus organise et fournit de l’hébergement, services de transport et de voyage sur toute la France pour les événements majeurs relevant du tourisme d’ affaire ou de congrès. Par réceptif, entendez que cette agence de voyages « accueille » les touristes étrangers dans l’Hexagone. Multimarchés, elle travaille surtout avec l’Europe, les Etats-Unis et le Moyen Orient.
A première vue, ce pourrait être une bonne nouvelle pour les quelques 300 investisseurs engagés dans ces trois résidences. « En cas de location gérance, c’est le gérant qui paye les loyers mais l’exploitant d’origine est solidaire des dettes pendant 6 mois. Encore faut-il qu’ Appart City assume le paiement des dettes antérieurs: loyers, factures aux fournisseurs… » commente un spécialiste.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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