RESIDENCES DE TOURISME : OU EN EST APPART CITY ?
Publié : octobre 1, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, location gérance 21 CommentairesDE NOMBREUSES QUESTIONS SUBSISTENT SUR LE SORT DES INVESTISSEURS CHEZ APPART CITY. REVUE DE DETAIL.
Les mois passent et l’inquiétude est grandissante chez les investisseurs de cet exploitant de résidences urbaines. Plusieurs points retiennent sérieusement leur attention.
° La fameuse augmentation de capital.
Selon les dirigeants, elle devait atteindre 42 millions d’euros. Si l’on se base sur la publication des journaux d’annonces légales, elle se limiterait à ce jour à un peu moins de 500.000 euros. Quid du solde faramineux ?
° La mise en location gérance de certaines résidences.
Officiellement, trois résidences sont reprises par un professionnel du tourisme. Il semblerait que cinq autres aient connu le même sort. Ce changement de mode d’exploitation risque de remettre en cause le maintien des avantages fiscaux pour les investisseurs. Autre bémol : au lieu de donner en location à des voyageurs d’affaires – vocation première de ce type de résidence- ces établissements seraient loués à Médecins sans frontières. Un autre profil de clientèle.
° La conformité du bail commercial.
En principe, le nouveau bail signé récemment par les investisseurs ne serait pas adéquat la location gérance.
° Quid du bail d’origine conservé par les opposants aux propositions d’Appart City ?
Les avocats zélés qui avaient défendu la nouvelle politique de cet exploitant ne se privent pas faire de les inciter à signer un nouveau bail, comme en témoignent vos récents commentaires. Une quinzaine de résidences sont dans le viseur de leur intervention se basant sur un mois de loyer par résidence. Une somme minimale de 50.000 euros est évoquée. Pour une centaine de bailleurs, cela revient à 500 euros par investisseur. Une somme non négligeable lorsqu’on ne perçoit pas ses loyers à temps.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour,
A quand une plus grande implication des organismes officiels et une remise à plat du système actuel?
Pour parler de mon expérience personnelle:
-AC ne paye plus les loyers dans les temps et a obtenu ( aidé par PP ) une baisse des loyers!
-PV renouvelle mon bail avec 40% de baisse!
-NS, exploitant de résidences étudiantes, malgré un résultat en hausse de 1314% en deux ans (voir Société.com ), nous envoie des courriers larmoyant et menaçant de quitter la résidence si les bailleurs n’acceptent pas une baisse de loyer de 15%.
Tout cela est dû au bail commercial inadapté aux locations immobilières et à la crainte des bailleurs ( remboursement de TVA, remise en question des avantages fiscaux,…) dont abusent les exploitants pour augmenter leurs profits à court terme sans entretenir durablement les résidences obligeant les bailleurs à prendre en charge , après quelques années, des travaux de rénovation sur lesquels les exploitants prendront une commission confortable .
Les bailleurs sont pieds et mains liés et se retrouvent avec des biens invendables ( sinon aux enchères….voir les sites spécialisés tels que Licitor par exemple!)
Bref, un montage qui séduit les investisseurs mais qui profite uniquement aux exploitants!
Bonjour. Alors je ne sais pas d ou sortent tous ces chiffres. Mais en ce qui concerne notre residence, depuis decembre donc bientot 10 mois, nous avons touché l integralite de nos loyers. Nous avons touché nos arrieres et il est largement plus facile d’obtenir appart city par telephone . Donc apres on peut toujours dire que ca ne durera pas dans le temps. Mais aujourd hui pour notre residence, ce qui avait ete annonce est bien ce qui se passe. Pour le moment, il n y a eu aucune nouvelle mauvaise surprise.
Bonsoir
Si vous pouvez nous préciser de quelle résidence il s’agit.
Quelle est la baisse de loyer acceptée par les bailleurs de votre résidence. Merci
il s’agit de la residence le magenta sur reims et nous avons une baisse de 8 et quelques %
A propos de la modification de la destination d’une résidence:
La modification de la destination contractuelle en cours de bail est très encadrée et la faute du bailleur dans la délivrance des locaux loués est indifférente pour justifier toute modification unilatérale.
Par exemple, un bail commercial avait été conclu entre un bailleur et une société exploitante de résidence de tourisme. Il avait été convenu que le preneur exercerait une activité « d’exploitation à caractère hôtelier consistant en la sous-location meublée des lots, avec fourniture de services et prestations à la clientèle ». Le preneur souhaitait obtenir le classement des locaux loués « en résidence de tourisme catégorie 3 étoiles », classement qu’il n’a finalement pas pu obtenir du fait de la structure de l’immeuble et de la non-conformité des locaux aux normes applicables aux résidences de tourisme.
Afin de pouvoir tout de même exploiter les locaux pris à bail, le preneur a passé une convention avec le SAMU social afin d’accueillir régulièrement des personnes en état de précarité. Malgré le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la Cour de cassation a jugé que le preneur avait commis une faute justifiant la résiliation du bail commercial à ses torts exclusifs. (Cass. civ. 3ème, 30 mars 2017, n°15-25.161).
Une opportunité pour les résidences concernées?
Merci pour cette précieuse info sur cette jurisprudence.
Appartcity=insalubre
Un des nombreux commentaires d’une des résidences (ici une de St Nazaire) prise dans tripadvisor en aout dernier:
« Odeur d’urine dans les escaliers, prostitué dénudé dans le couloir, un ascenseur sur deux en état de fonctionné, rideau jaune… à fuir surtout avec des enfants j’imagine même pas la crasse qu’il doit y avoir sur la maquette! »
parlez en au responsable de defense de l’association de St Nazaire.il sera très heureux de vos propos !
Petite analyse des résidences « sortantes », ou plutôt données en location gérance.
Sur les 8 (voire peut être 9?), 3 sont lourdement déficitaires: Bobigny, Montevrain et Le Blanc Mesnil….Les autres à l’équilibre et Rosny qui est légèrement bénéficiaire et les Ulis encore plus largement.
L’argument qui pourrait être avancé que Appartcity se « sépare » de la gestion de ces résidences parce qu’elles sont déficitaires ne tient pas….c’est juste un moyen de récolter plus d’argent, tout en continuant à demander aux bailleurs de baisser leur loyer…Sans compter l’état dans lequel ils vont laisser la résidence.
Quand on sait que Poissy et Montevrain notamment (mais aussi d’autres) étaient largement destinées à du social, ça ne change guère.
Ils vont améliorer le Taux d’occupation? Certaines d’entre elles avoisinent les 90%, donc on ne voit pas ce qu’ils vont améliorer.
Entasser des gens dans des studios/2 pièces pour facturer des nuitées par personne et non pas par appartement? Oui bien sur! Mais dans quel état les propriétaires vont ils récupérer leur résidence? Il y a des précédents chez Park & Suites..renseignez vous bien!
AC a de la chance car le marché de l’hôtellerie est plutôt bon pour 2017 d’après les statistiques officielles; on s’étonne donc pourquoi on continue à voir autant de ventes flash de leur part à prix low cost; on s’étonne aussi pourquoi cette augmentation faramineuse des frais de siège en 2016….A moins que…..il faille avoir des comptes à l’équilibre absolument? devinez pourquoi?
AC joue encore la carte du temps….Heureusement que beaucoup ont refusé leurs conditions de départ, le bail de départ….les rapports de force semblent se réinstaller.
Prendre des décisions saugrenues pour ne pas dire très mauvaises est devenu une habitude des dirigeants d’Appart City et le changement de dirigeant ne change rien à l’affaire, cette habitude est bien ancrée et se transmet parfaitement.
Serait-ce une stratégie volontaire ? Dans quel but ? Cela reste un mystère.
La dernière en date en attendant la prochaine est de remplir les résidences avec une « clientèle » sociale.
Voilà une très mauvaise décision c’est incontestable.
Elle a tout pour déplaire cette décision.
1° La destination immobilière de ces résidences est précisément définie dès sa construction. Ces résidences sont à destination d’une clientèle touristique cette catégorie de clientèle comprend la clientèle de séjours d’affaires mais en aucun cas la clientèle « sociale ». Le code du tourisme la définit dans son article D. 321-1.
On est donc dans un changement de destination de l’immeuble lourd de conséquences. Le propriétaire bailleur verra, dans le cas d’un contrôle, les avantages obtenus lors de l’acquisition contestés et remis en cause par l’administration fiscale qui demandera alors le remboursement de la TVA et le remboursement des réductions d’impôts. Cela se faisant au moyen d’une procédure longue et pénible que personne ne peut souhaiter.
2° Quelle validité a un bail qui précise que le preneur exercera, au sein de l’appartement et de la résidence, une activité d’exploitation de résidence de tourisme, consistant en la sous-location meublée, au profit d’une clientèle non sédentaire, alors que ce même preneur signe un contrat avec un organisme social pour héberger des personnes en état de précarité. La cour de cassation a jugé que le preneur avait commis une faute et a résilié le bail (Cass. civ. 3ème, 30 mars 2017, n°15-25.161), comme l’a justement précisé LMNP précédemment (post du 2 octobre).
3° La demande de logements sociaux est importante et lorsqu’un hôtel ou une résidence accepte d’y répondre positivement elle n’a très vite plus d’autre choix que d’accepter que ce type de « clientèle ». Le remplissage atteint des taux d’occupation important (90% ou plus…) et les appartements sont occupés par autant de personne que de nombre de couchages, doublant le nombre d’individus fréquentant l’établissement par rapport à une activité normale. Cette fréquentation intensive a pour conséquence de générer une usure accélérée des équipements, des meubles et des espaces communs. Ces occupants ne réclament pas puis qu’ils ne paient pas leurs nuitées, l’exploitant ne s’embête pas à entretenir ou réparer, à quoi bon. On constate donc rapidement la grande dégradation du bien.
4° La conséquence du point précédent est que l’appartement que détient un propriétaire investisseur bailleur devient pratiquement impossible à vendre, les sommes investies pour l’acquisition de ce bien sont perdues !
Bonsoir à tous,
Vous trouverez en pj les annonces officielles de cession en location gérance de 7 résidences à VSP, qui va faire du logement social (il y en aurait 1 ou 2 de plus)
Je vous mets également un lien ci-dessous d’une journaliste TV qui est propriétaire et qui a fait un reportage/parodie au sein de la résidence de Montévrain en avril dernier (bien qu’elle soit gérée par VSP? c’était déjà une résidence sociale); ce sont les réelles images de la résidence; Appartcity a censuré et demandé le retrait de cette video des réseaux sociaux….Après que vous aurez visionné ce reportage, vous verrez si cela vous donne encore envie de poursuivre la collaboration avec Appartcity.
https://vid.me/rGUoW/appartcity-l-affront-des-pleurs
N’hésitez pas à faire circuler ce reportage auprès des propriétaires ou autres représentants de résidences (sans indiquer sa provenance svp)
Pour les personnes qui n’ont pas eu la video conférence de ROCHET/PECHAYRE/NICAISE a destination des CGP en juillet dernier, n’hésitez pas à me la demander….je vous l’enverrais en « we transfer »
Bonne semaine à tous.
pour notre part , dans notre residence nous en sommes a un 11 mois de loyers , payes en temps et en heures et plus de retard . alors peut etre que tout ne vas pas si mal que ca ? ou bien nous sommes la seule residence a avoir toucher nos arrieres et a voir une situation qui s’ameliore ?
en tout cas, pour le moment l’avenir est nettement plus serein .
pour rappel residence le magenta a reims .
Eh oui….si vous voulez être payé, baissez vos loyers….c’est un choix
par contre, en effet, tout ne va pas si mal pour les salaires des dirigeants d’Appartcity….on ne va pas les plaindre vue leur train de vie.
mais les résidences non signataires sont aussi payées, rassurez vous…..A coups d’assignations au besoin, et la situation ne va pas en s’améliorant sur leur réputation.
De toute façon, Appartcity dépense un maximum d’argent en contentieux, qui est leur vrai coeur de métier….faire du contentieux encore et uniquement….
L’exploitation de résidences, on voit bien qu’ils ne savent pas faire….leur dernière trouvaille a été de confier à VSP en location gérance des résidences qu’Appartcity ne pouvait exploiter….Ces résidences seront utilisées pour faire du social essentiellement….et bonjour dans l’état dans lequel les propriétaires malchanceux vont retrouver leurs appartements dans plusieurs mois…..Il y a déjà du vécu avec d’autres résidences avec Park & Suites…on connait déjà l’histoire…
Il est bon de rappeler que les procédures judiciaires concernent uniquement ceux qui n’ont pas signé le nouveau bail c’est à dire environ 20 % (peut être plus).
Puisqu’on parle du code du tourisme, il faut 70 % des lots pour que le nouvel exploitant puisse adopter sa nouvelle politique.
Les dirigeants AC sont là pour gagner de l’argent ? heureusement car cela sera plus facile pour payer nos loyers.
Tourisme social? Je ne connais pas. En plus , les 70% servent pour le classement des résidences de tourisme.
Devra-t-on parler de résidence sociale 2 étoiles?
Une publication officielle récente datée du 26 septembre dernier mentionne une augmentation du capital social d’Appart-City de 441 377,61 € (capital social porté de 3 450 400 € à 3 891 777,60 €
Quid donc de la recapitalisation de plusieurs dizaines de millions d’Euros annoncée dans la presse par M T. Rochet?
Mr Thierry Rochet avait annoncé à qui voulait bien l’entendre, en mars dernier à Lyon notamment, qu’il quitterait son poste de président du directoire si la recapitalisation de plusieurs millions d’euros n’avait pas lieu.
Je l’avais d’ailleurs personnellement interpellé pour lui rappeler qu’il était révocable ad nutum et sa réponse avait été sans appel: « ils -les membres du conseil de surveillance (entendez Denizet études, Patrice Cavalier etc)- n’auront même pas à me révoquer car je serai parti bien avant. Ne vous faites aucun souci là dessus ».
T Rochet promet toujours, mais étonnamment, il a un peu disparu (comme d’autres acteurs d’ailleurs)
On dirait que c’est François SABATINO nouveau DG d’AC qui prend le relais, récupérant une situation truffée de peaux de bananes…
C’est l’éternel jeu des chaises tournantes (pour celles et ceux qui auraient oublié, Rochet était déjà présent il y a quelques années à la tête de Park & suites….souvenez vous, l’affaire Appolonia….
Une nouvelle tête, histoire de faire oublier les anciennes….mais n’oubliez pas que c’est toujours la même personne aux commandes: Patrice C——-
Ne vous laissez pas abuser.
Bonjour, il est toujours très facile de critiquer en ramenant une généralité à son propre cas.
Plusieurs points :
Plusieurs avocats ont annoncé le montant prévu de la recapitalisation.
Ce serait donc tous des menteurs ? et des incompétents?
Concernant la destination pour les voyageurs d’affaires, ce n’est pas forcément la solution la plus rentable. En effet, on manque d’hébergements sociaux mais par contre, les résidences pour »voyageurs d’affaires » ont de beaux déficits !
Exemple dans le 78, avec un beau confort rénové, le bilan lourdement déficitaire et il y a une baisse de loyer de 60%.
A l’inverse, une résidence à 500 mètres est bénéficiaire avec une clientèle d’ouvriers.
Rappelez vous, vous n’avez pas investi sur un 5 étoiles mais sur un produit financier et à la revente, on fait le rapport entre le loyer annuel HT et la rentabilité, quel que soit la clientèle ou l’état de la moquette !
Le bail commercial nous ferait perdre nos avantages fiscaux ? Bien sûr, une fois de plus, les avocats n’ont rien vu et évidemment certains sont plus forts qu’eux, après 6 mois de négociation ?
A ce jour, en ce qui me concerne, tous les engagements sur 3 résidences ont été tenues.
Et pour ceux qui n’ont pas signé ? leurs loyers ne sont pas payés ? C’est normal, on monte dans le train ou on reste sur le quai et bon courage pour les procédures judiciaires
Eh oui….50% des investisseurs n’ont rien signé, c’est une réalité!
Appartcity a utilisé la possibilité de s’affranchir du besoin des 80% de résidences pour annoncer sa soi disant recapitalisation….ils avaient prévu cela (alors que ce n’était pas prévu apparemment dans le protocole), car Appartcity savait bien que ce serait impossible
« des avocats ont annoncé le montant prévu de recapitalisation »? avec quelle(s) preuves? Un effet d’annonce uniquement (la seule preuve que nous n’ayons est une recapitalisation de 440k€)….et puis si c’est vrai, seuls 3 ou 4 avocats en parleraient! Certainement pas la bonne dizaine d’autres avocats moins dupes.
Le tribunal de Montpellier notamment est toujours aussi engorgé chaque jeudi matin (affaires consacrées à Appartcity) …cherchez l’erreur.
« Les résidences pour « voyageurs d’affaires » ont de beaux déficits »: oui mais chez Appartcity…Il est étrange que d’autres gestionnaires s’en tirent plutôt bien….serait ce tout simplement un problème de compétence? ou peut être que les autres gestionnaires se gavent moins avec des frais de siège moins élevés? qui sait?
Amusant de parler de généralités, quand on prend un cas particulier de résidence d’Affaire dans le 78, sans avoir le moindre élément sur cette résidence.
Les investisseurs n’ont pas investi dans un 5 étoiles, ils le savent bien! Mais des résidences de tourisme 3 étoiles, dont certaines ont été déclassées par la seule faute de son exploitant, par négligence, incompétence, appat du gain, etc…on connait tous bien ça! Ces résidences deviennent pour certaine des résidences sociales pour la grande joie des propriétaires qui ont investi dans une résidence standing…..Du moins, c’est ce que on leur a laissé croire à l’achat….Mais nous dira t on, « ce n’est pas moi , c’est mon prédécesseur »….On connait bien le jeu des chaises tournantes qui consiste à avoir un taux de turnover important pour oublier rapidement le passé et rejeter les erreurs sur ses prédécesseurs.
On aurait acheté un produit financier….pas tout à fait quand même….dans ce cas, pour les amateurs d’immobilier en produit purement financier, acheter des SCPI pour des bureaux et commerces, ce qu’on appelle couramment la « pierre papier »….5% net de rentabilité (à condition de bien sélectionner)….Les investisseurs en résidences tourisme ont acheté de l’immobilier réel (et non virtuel) avec une rentabilité annoncée et soi disant sécurisé par un bail commercial.
Et oui, certains avocats n’ont pas vu que T Rochet mettrait certaines résidences en location/gérance pour une exploitation en social; peut on leur reprocher? Non, parce qu’ils ne pouvaient pas nécessairement y penser….Appartcity a été plus fort qu’eux sur ce point, et tant pis pour les propriétaires concernés qui doivent encore pensé qu’ils se sont fait avoir.
Effectivement, les propriétaires n’ont qu’une idée en tête: que leur loyers soient versés, mais si parfois ils grincent des dents lorsqu’on leur demande un effort de baisse….La façon dont leurs appartement sont exploités, l’entretien, la clientèle,…Ils n’ont pas nécessairement la compétence pour suivre cela de près, alors parfois ils cèdent en espérant un retour aux paiements réguliers, pendant que l’exploitant se gave, tout en ne résolvant les problèmes de fond.
Et puis, des investisseurs se battent pour le respect de leurs baux….sont payés… et aux loyers prévus dans les baux initiaux dans le cadre de procédures….Cela coute bien entendu beaucoup d’argent en contentieux à Appartcity…C’est LEUR Choix….
Si Appartcity n’est pas content, et bien qu’il lâche ces résidences….En attendant, elles continueront à se faire payer selon les conditions qui prévues dans le bail initial.
Une nouvelle résidence Appartcity à proximité de Poissy….La résidence actuelle de Poissy venant d’être mise en location gérance pour du logement « social »
Etonnant de voir qu’on en met une résidence AC en social et, qu’on en construise une autre en affaires à proximité….
Les propriétaires de Poissy vont être contents!
Bien sur, c’est HPC (P Cavalier) qui mène le projet de construction…
Etonnant aussi, quand on entend M Rochet dire qu’ils ne construiront plus en France avec des investisseurs privés…..On sera donc attentif à qui sera l’heureux propriétaire de ces lots…
Voici le lien:
https://actu.fr/ile-de-france/saint-germain-en-laye_78551/lisiere-pereire-une-residence-hoteliere-2019_12928020.html