APPART CITY : LE POINT SUR LA RECAPITALISATION
Publié : novembre 23, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, recapilisation 17 CommentairesAFIN D’AUGMENTER LE CAPITAL, LES ACTIONNAIRES D’ APPART CITY N’ ONT PAS HESITE A DOPER LA PRIME D’EMISSION. EXPLICATIONS.
Au printemps, le gestionnaire Appart City avait promis une recapitalisation d’au moins 20 millions d’euros avant fin juin 2017. Finalement cette recapitalisation est intervenue lors de l’AG du 30 mai 2017 et a porté sur 41,91millions d’ euros. Soit plus du double annoncé. A première vue, l’on pourrait s’en réjouir.
GONFLER LA PRIME D’ EMISSION
Mais cette augmentation de 41,91 millions euros revêt en partie un tour de passe passe. En effet elle correspond à une émission de 1,1 millions environ d’actions à la modique valeur de 0,40 euros, soit 440.000 euros d’argent frais incorporé dans le capital.
Bien qu’elles ne soient pas assorties d’un droit de vote, ces actions présentent un taux de rémunération attractif: 14,2% pour les 3/4 de ces actions et 10% pour le quart restant.
Bon à savoir: ces dividendes sont prioritaires et reportables les exercices suivants. Et ce, même en cas de résultat négatif de la société.
« Pour parvenir aux 41,9 millions d’euros, les actionnaires – le fonds d’investissement Equistone et le dirigeant- ont tout simplement gonflé la prime d’émission en la fixant à 37,70 €uros, soit 94 fois le prix de l’action. Sans doute, cette opération permet à l’actionnaire principal – personne physique – de conserver une majorité dans le capital. Ainsi sa participation passe de 60% à 53% et celle du fonds d’investissement Equistone de 40% à 47% » me signale un expert comptable
Pour rappel, une prime d’émission est un mécanisme financier permettant d’apporter aux anciennes actions, une valeur supérieure à leur valeur nominale lors d’une augmentation de capital. La valeur nominale d’une action se détermine par le montant du capital de la société (capital de la société / nombre d’action). Généralement la prime d’émission tourne autour de 10%, voire 20% de la valeur nominale des titres.
Compte tenu de la situation financière d’Appart City, les fins connaisseurs du dossier estiment cette prime représentant 94 fois les prix de l’action, exagérée.
Cette opération de « recapitalisation » s’accompagne de la nomination d’un des responsables de l’équipe française Equistone dans le conseil de Surveillance d’Appart City.
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Peu importe le split entre augmentation de capital et prime d’émission, les souscripteurs ont bien dû débourser 41 millions, ce qui a permis à Apparty de payer les retards de loyer et de payer mensuellement ces loyers, au moins en ce moment.
Je ne comprends…
Je viens de relire le nouveau bail où il est fait état d.une récapitalisation de 20 millions.
Extrait:
« dans les 30 jours de la réalisation de la condition suspensive n°1 ou de la renonciation à s’en prévaloir, d’une augmentation de son capital par un apport, exclusivement en numéraire, de 20 000 000 d’euros minimum le portant à la somme minimale de 23 450 400 euros, cet apport devant être intégralement libéré dans ce même délai (l' »Augmentation de Capital »). »
Les bailleurs auraient été trompés?
Mes craintes augmentent d’autant plus que mes loyers n’ont pas été réglés ce mois-ci.
Bonjour
votre impayé de loyers concerne donc le mois de novembre? Si vous pouvez nous rappeler votre résidence. Cdlt.
Bonjour,
Le mois de novembre augmenté de la TOM et quelques arriérés.
Il s’agit de la résidence de Lille Euralille.
Relisez les PV d’AG et ouvrez un cours de comptabilité ça vous sera utile!
je laisse à d’autres le soin de vous expliquer ce qu’est une prime d’émission! Visiblement vous n’avez pas compris!
Vous allez sans doute nous expliquer pourquoi la prime d’émission d’AC est si élevée car que ce groupe se trouve dans une situation financière délicate comme le révèle l’annexe de ses comptes. Deux éléments parmi d’autres :
– Rémunérations d’intermédiaires, entre autres d’avocats : 12. 510.000 euros.
– Deux récentes inscriptions de privilège de l’Etat (le trésor public le 30 juin 2017 et le 30 octobre 2017) laissent penser que la situation ne s’améliore pas.
Tous les Loyers de ceux qui ont signés l’accord sont payés ainsi que leurs arriérés.
Les 20 millions en cash ont bien été apportés
Les capitaux propres ont bien été augmentés de 40 millions
L’endettement s’est réduit de plus de 20 millions grâce la conversion de dettes en capital.
L’accord est respecté.
Ceux qui n’ont pas signé continuent à avoir des soucis et continueront jusqu’a ce qu’ils comprennent que la seule garantie sérieuse pour un bailleur c’est que son locataire soit normalement rentable..résidence par résidence.
C’est parfois difficile à admettre…je l’admets.
Dans ce commentaire, Me Pechayre confirme que la conversion de dettes en capital a permis de réduire l’endettement de 20 millions d’euros.
Société.com n’a pas compris non plus, pour ce site le capital a été augmenté de 400 000 euro.
Le capital est toujours de 3 millions et non de 23 millions contractuellement prévus.
« La comptabilité pour les nuls » n’explique pas la multiplication des pains!
la Preuve est faite que nous avons payé un avocat chèrement sans faire appel aux primes d’émission et que cela aura uniquement servi à retarder l’échéance.
La seule question est de savoir quand nous retrouverons nos logements…. et dans quel état.
Un conseil semble se réveiller, mais n’apporte toujours aucune réponse: « je sais tout mais je ne vous dirais rien »….pourquoi? Parce qu’il y a certaines choses qu’il faut mieux ne pas dire et se borner à se contenter… « j’ai reçu mes arriérés, baissé mes loyers et peu importe comment cela s’est passé, si la société est saine ou pas, et si il y a anguille sous roche ou pas »….En d’autre terme « circulez, y a rien à voir! »
Le post semble pourtant très clair.
T Rochet souhaitait juste éteindre l’incendie et stopper l’hémorragie, mais le problème de fond existe bien, puisque seulement 4 millions d’économie ont été réalisées par les signataires, et qu’on veut nous faire croire que tout est rentré dans l’ordre.
Seuls 441.000 euros semblent figurer à titre de cash dans cette recapitalisation (et bien rémunéré)….le reste, est de la conversation de dettes en prime d’émission….Mais l’histoire ne dit pas comment et surtout à quels taux sont rémunérés la dette qui reste d’Equistone, ni des primes d’émission…Un fonds d’investissement investit en général entre 10% et 15% et essaye d’être majoritaire pour avoir le contrôle….On a donc beaucoup à apprendre de ce montage, mais beaucoup d’indices convergent.
Et encore, sans parler des nombreuses autres dettes lorsqu’on regarde les comptes 2015: impressionnant!
Les non signataires, n’en déplaise à un certain conseil, arrivent aussi à se faire payer….et continueront probablement à sa faire payer….mais il faut faut bien justifier des honoraires.
Ceux qui continuent à ne pas signer l’accord retardent ou ralentissent le redressement qui est pourtant la seule solution pour que vos Loyers soient vraiment garantis..à terme.!
Elle est bonne celle là! et les « méchants », ce seraient ceux qui ne signent pas!
Il y a d’autres solutions que le chantage, bien heureusement….mais à condition de se creuser un peu la tête….et surtout de vouloir comprendre….
Mais selon ce conseil « circulez, il n’y a rien à voir , rien à comprendre ».
Pouvez vous expliquer ce que vous proposez?
Nous ne voudrions surtout pas retarder ou ralentir le redressement.
C’est pourquoi Appart-City a tout intérêt à nous laisser partir puisque c’est ce que nous souhaitons !
A moins que notre résidence ne soit fort rentable et dans ce cas nous ne comprenons pas comment nous pourrions ralentir ce redressement ?
Un peu de cohérence dans vos propos ne nuirait pas au débat…
Réaction judicieuse de la part des propriétaires prêts à quitter cet exploitant.
Ceux qui n’ont pas signé ont bien compris apparemment la situation.
Aucun espoir de redresser cette société, car les 40 millions (pour peu qu’il aient été injectés en cash, ce qui reste à prouver) n’est qu’un enième pansement destiné à « éteindre l’incendie ».
Les économies réalisées par Appartcity avec la baisse des loyers d’à peine cinquante résidences ne sont qu’une misère aux yeux des problèmes récurrents de cette société….de l’esbroufe.
Le problème et l’attitude de cet exploitant sont intacts et quelle que soit la valse des dirigeants (histoire de changer de tête psychologiquement): non communication des comptes, comptes faux (quand ils les donnent), détournement de destination des résidences, chantage, cavalerie de fonds, etc….Des dettes et des procédures de partout….Près une bonne quarantaine de résidences n’ont pas l’intention de se laisser faire en acceptant l’inacceptable.