RESIDENCES DE TOURISME : OU EN EST APPART CITY ?
Publié : octobre 1, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, location gérance 21 CommentairesDE NOMBREUSES QUESTIONS SUBSISTENT SUR LE SORT DES INVESTISSEURS CHEZ APPART CITY. REVUE DE DETAIL.
Les mois passent et l’inquiétude est grandissante chez les investisseurs de cet exploitant de résidences urbaines. Plusieurs points retiennent sérieusement leur attention.
° La fameuse augmentation de capital.
Selon les dirigeants, elle devait atteindre 42 millions d’euros. Si l’on se base sur la publication des journaux d’annonces légales, elle se limiterait à ce jour à un peu moins de 500.000 euros. Quid du solde faramineux ?
° La mise en location gérance de certaines résidences.
Officiellement, trois résidences sont reprises par un professionnel du tourisme. Il semblerait que cinq autres aient connu le même sort. Ce changement de mode d’exploitation risque de remettre en cause le maintien des avantages fiscaux pour les investisseurs. Autre bémol : au lieu de donner en location à des voyageurs d’affaires – vocation première de ce type de résidence- ces établissements seraient loués à Médecins sans frontières. Un autre profil de clientèle.
° La conformité du bail commercial.
En principe, le nouveau bail signé récemment par les investisseurs ne serait pas adéquat la location gérance.
° Quid du bail d’origine conservé par les opposants aux propositions d’Appart City ?
Les avocats zélés qui avaient défendu la nouvelle politique de cet exploitant ne se privent pas faire de les inciter à signer un nouveau bail, comme en témoignent vos récents commentaires. Une quinzaine de résidences sont dans le viseur de leur intervention se basant sur un mois de loyer par résidence. Une somme minimale de 50.000 euros est évoquée. Pour une centaine de bailleurs, cela revient à 500 euros par investisseur. Une somme non négligeable lorsqu’on ne perçoit pas ses loyers à temps.
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IMMOBILIER : LE RAS DE BOL DES BAILLEURS
Publié : septembre 26, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Airbnb, meublé de tourisme 2 Commentaires
LE BOUM DE LA LOCATION DES MEUBLES TOURISTIQUES REVELE LE MALAISE DES BAILLEURS .
Malgré les mesures prises par la Ville de Paris pour lutter contre le phénomène d’ « airbnbisation », le nombre d’offres de location Airbnb à Paris a augmenté de 53% en un an, passant de 56.544 en octobre 2016 à 86.725 aujourd’hui. Ce score se ventile en 10. 659 chambres et en 76.066 logements entiers.
Ces chiffres s’avèrent relativement inquiétants. Paris est une des premières villes françaises à avoir pris un certain nombre de mesures (dont des contrôles) pour limiter le phénomène de la location de meublés de tourisme. Dans le monde, les menaces ne se limitent pas à la capitale française.
UNE LIMITE DE 120 JOURS PAR AN
A partir du 1er octobre 2017, les propriétaires louant via des plateformes de meublés touristiques devront s’enregistrer auprès de la Ville. « Cette nouvelle obligation ne devrait pas permette d’enrayer durablement un phénomène qui, dans les quartiers les plus touristiques de la capitale, vide peu à peu la ville de ses habitants » me confie-t-on chez Airbnb. Selon le dernier recensement, Paris a perdu 13.660 habitants en cinq ans. De plus, à Paris, comme d’ailleurs à Nice et Bordeaux, les propriétaires doivent limiter la location meublée, à 120 jours par an.
En attendant, un F2 parisien loué seulement 20 jours par mois sur Airbnb génère 1.630 euros de recettes en moyenne. Un même logement appartenant au parc locatif traditionnel se loue 997 euros par mois en moyenne selon l’Observatoire des loyers. Pour déclarer ces recettes locatives, je vous renvoie à un de mes récents articles publié dans le Figaro.
Au-delà des chiffres, la location de meublés de tourisme permet d’éviter les fortes contraintes de la location traditionnelle. Pas de plafonnement des loyers. Et surtout pas de risques d’impayés, voire des locataires indélicats difficiles à expulser. Et si notre gouvernement avait la bonne idée d’assouplir les relations bailleurs-locataires afin de permettre à des particuliers de se loger ? Messieurs les politiques, réveillez-vous et prenez enfin des mesures judicieuses pour faire revenir des logements dans le parc locatif privé.
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IFI : ALERTE SUR LES FONDS IMMOBILIERS
Publié : septembre 18, 2017 Classé dans : Immobilier | Tags: ASPIM, Macron Commentaires fermés sur IFI : ALERTE SUR LES FONDS IMMOBILIERSLe nouvel impôt sur la fortune se profile à l’horizon : sans doute, une mauvaise surprise pour les amateurs de fonds immobiliers relevant du secteur de la « pierre papier ».
Si vous détenez des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou d’OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), sachez que ces placements devraient être taxés au nouvel impôt sur la fortune revu et corrigé par Macron : l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
En fait, nous aurons plus de précision lors de la présentation du projet de loi de finances prévue le 27 septembre prochain. Et bien sûr, au plus tard fin décembre lors du vote par le Parlement dudit projet de loi.
LES FONDS IMMOBILIERS OU L’ ANTI- RENTE
En attendant, on le sait, le nouveau Président de la République s’attaque à la rente immobilière. Sur quels fondements peut-il associer la rente à l’immobilier ? « En donnant en location des locaux principalement à des entreprises, les fonds immobiliers constituent un véritable enjeu de financement de l’économie. En France, plus d’un million d’emplois sont abrités dans des locaux détenus par les SCPI et les OPCI » martèle Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’ASPIM (L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier).
Si les fonds immobiliers sont imposables au nouvel impôt sur la fortune et qu’aucun amendement ne les sorte de cette ponction sur le capital lors du débat parlementaire, les échappatoires restent limitées pour les épargnants.
° Loger ces fonds dans l’assurance-vie ? le gouvernement compte semble -t-il taxer également les supports de contrats adossés à de l’immobilier en parts.
° Financer la souscription de nouvelles parts à crédit pour limiter l’actif net.
° Penser au démembrement de propriété –en l’occurrence à la nue-propriété ? une solution pour les SCPI. Mais les porteurs de parts seront alors privés d’un précieux complément de revenus.
A ce stade, j’adhère totalement au commentaire de Gilles Carrez : « l’IFI touchera les petits riches ».
LOCATION-GERANCE POUR TROIS RESIDENCES APPART CITY
Publié : septembre 4, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, location gérance, Voyages Services Plus 17 CommentairesAPPART CITY DONNE EN LOCATION-GERANCE A UN SPECIALISTE DU TOURISME D’AFFAIRE TROIS RESIDENCES PARISIENNES
Rentrée oblige, revenons sur l’un des sujets qui vous tiennent à cœur chers internautes : les résidences de tourisme. Et en particulier celles figurant dans le parc d’Appart City. Après un premier semestre mouvementé, marqué par la signature d’un nouveau bail entérinant une baisse de loyer rétroactive, un nouvel épisode vient d’intervenir. Depuis le 1er août 2017, Appart City a donné en location gérance, trois de ses résidences « affaires » situées en région parisienne :
- Aux Ulis (Essonne)
- Le Blanc-Mesnil (Seine St Denis)
- Alfortville (Val de Marne),
Daprès nos informations, dans ce trio, les Ulis serait une résidence bénéficiaire, le Blanc-Mesnil afficherait un équilibre financier alors qu’Alfortville se situerait dans le rouge.
Avec ce montage, Appart City conserve la propriété du fonds de commerce de ces trois résidences « parahôtelieres », mais en confie la gestion pour un an renouvelable par tacite reconduction à la société Voyages Services Plus.
UN SPECIALISTE DU TOURISME RECEPTIF
Créé depuis 1987, Voyages Services Plus organise et fournit de l’hébergement, services de transport et de voyage sur toute la France pour les événements majeurs relevant du tourisme d’ affaire ou de congrès. Par réceptif, entendez que cette agence de voyages « accueille » les touristes étrangers dans l’Hexagone. Multimarchés, elle travaille surtout avec l’Europe, les Etats-Unis et le Moyen Orient.
A première vue, ce pourrait être une bonne nouvelle pour les quelques 300 investisseurs engagés dans ces trois résidences. « En cas de location gérance, c’est le gérant qui paye les loyers mais l’exploitant d’origine est solidaire des dettes pendant 6 mois. Encore faut-il qu’ Appart City assume le paiement des dettes antérieurs: loyers, factures aux fournisseurs… » commente un spécialiste.
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