RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES
Publié : octobre 27, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Commission européenne, Irlandais, lease back 11 CommentairesLA COMMISSION EUROPEENNE DE BRUXELLES ET LES AUTORITES IRLANDAISES TENTENT D’AIDER DES INVESTISSEURS PRIS AU PIEGE EN FRANCE.
De l’autre coté de la Manche, les mésaventures de nombreux investisseurs dans des résidences de tourisme en France, font grand bruit. Dans une récente édition, le sérieux quotidien britannique, The Times of London (tirage de 426.000 exemplaires) s’est penché sur le sort de plus de 300 irlandais ayant investi dans l’immobilier de loisirs géré tricolore. Je vous communique les grandes lignes de cette enquête réalisée par l’un de mes confrères britannique.
« Plus de 300 personnes en Irlande affirment avoir acquis, un bien immobilier en France, assorti d’une garantie de revenus…. Les acheteurs ont signé des baux à long terme allant jusqu’à 11 ans, et ont obtenu un remboursement de TVA de 19,6 % ». Qualifiée de « lease back » chez les anglo-saxons, cette incitation à l’achat dans une résidence de tourisme combinant une utilisation personnelle limitée dans le temps et une mise en location le reste de l’année, était très populaire chez nos voisins européens irlandais avant le krach financier de 2008.
Confrontés à de sévères baisses de loyer, voire à des loyers impayés, ces investisseurs craignent une remise en cause de leurs avantages fiscaux, en cas de changement d’exploitant de leur résidence de tourisme et de signature d’un nouveau bail commercial . A ce sujet, ils ont saisi Daniel Dalton, un eurodéputé, qui a fait remonter l’affaire à la Commission Européenne de Bruxelles.
Le Times poursuit : « Dans sa correspondance avec Daniel Dalton, un eurodéputé conservateur britannique, Vera Jourova, le commissaire européen pour les consommateurs, a confirmé que les autorités françaises enquêteront sur les réclamations émanant de consommateurs touchés dans tous les États membres …
« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire« .
PLUS DE 200 PLAINTES
D’ailleurs en mai dernier, Mme Jourova a demandé d’évaluer les plaintes émanant de propriétaires de propriétés leaseback en France « Après avoir reçu plus de 200 plaintes émanant de propriétaires irlandais, la SPCC ( Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs ) a envoyé à son équivalent français, la DGCCRF, un rapport détaillant ses observations sur la situation en Irlande, sur les principales préoccupations des consommateurs irlandais ainsi que sur des cas individuels ». Reste à voir quel dédommagement obtiendront ces irlandais ayant fait confiance notamment à Floreva Exploitation à Nice.
En attendant, comme je l’avais signalé dans un précédent billet, ces exploitants indélicats malmènent donc leurs clients français ou étrangers. Mais avec ces derniers, ils ternissent l’image de marque de la France, première destination touristique dans le monde. Dommage.
REAGISSEZ ICI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Nous sommes des milliers de français à avoir subi comme ces irlandais, les arnaques de sociétés de gestion hôtelières indélicates bien protégées par la loi française sur les baux commerciaux et soutenues par le Syndicat des exploitants de résidences hôtelières dont on parle rarement mais qui « orchestre » les arnaques en lançant des mots d’ordre à ses adhérents, et cela continue.
Le fisc français est impitoyable et rejette bon nombre de solutions pour régler les problème.
Au moins le législateur devrait interdire ces investissements et leurs exploitations, qui font une facile concurrence déloyale aux hoteliers, qui eux payent leurs charges d’exploitation !
« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire » .
J’ai fait un signalement par l ‘intermédiaire de l’Association ARC Paris il y a des années.au sujet des pratiques de RESIDHOTEL Groupe RODE AFFAIRE.Cette association avait fait un article sur son site qualifiant les méthodes de ce gestionnaire de »quasi mafieux » avec signalement à la DGCCRF…
Des années plus tard cette société la « nébuleuse Mulko » prospère et sévit toujours provoquant des drames familiaux en chaine dans l’indifférence totale de nos institutions !
La DGCCRF veut s’occuper des étrangers, c’est très bien, mais qu’elle commence par s’occuper des français ce qui éviterais une contamination qui s’étend maintenant aux étrangers.De fait, les deux sont indissociables!
Rien à attendre des « autorités » ces signalements outre Manche furent déjà faits il y a plus de 10 ans, sans succès.
La seule solution consiste à inonder le web de commentaires démolissant la location avec bail commercial afin que les ventes s’effondrent et que le mal se tarisse. C’est d’ailleurs ce que redoutent les conseils en gestion de patrimoine et les constructeurs, encore plus le SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme) composé d’exploitants uniquement !!
Bonjour .
1000 X d’accord avec Mr Gallice, c’est tout le cadre légal qui doit être revu ; je souhaite aux 200 Propriétaires irlandais d’obtenir gain de cause mais je doute fortement de l’issue.
Les lois encadrant les RT ont été composées assurément sous la houlette des Promoteurs immobiliers et autres associations de gestionnaire sans se soucier le moins du monde du sort des investisseurs . Tout est bien cadenassé pour canaliser les profits dégagés dans le sens de l’Etat ( TVA pe ) et des promoteurs..
Quelques rares initiatives privées menées par des groupes de propriétaires ( auto gestion) pourraient ouvrir la voie de résidences en péril..
A Mme Denoume: Merci pour la belle photo en tête de cet article :>)
Très intéressant et pour Pierre et vacances ? Envoyé depuis AOL Mail sur mobile
Hi Martine,
we (Irish and UK owners) hope that the involvement of the European Commission and Commissioner for Consumers Vera Jourova, and the statutory consumer bodies of other EU member states (CCPC in Ireland, CMA in UK etc.), where consumers have been so horribly affected by the French leaseback issues, will force the DGCCRF to act to protect consumers of ALL EU member states.
We are with the French owners.
There is EU law, it needs to be investigated if there has been a breach of this law, the law may need to be tested. This may require taking a case all the way through the French courts to the Court de Cassation (French supreme court) and perhaps to the European Court of Justice.
The French authorities have made ‘light-touch’ changes to the law, notably in the marketing document guidelines on the sale of these ‘properties’ (2016 – Article 78 LAW No. 2016-1691 of 9 December 2016 1 ). However, I’m not aware of any criminal proceedings successfully undertaken if the law is broken. It seems that it always remains the responsibility of the owner to take a court case at his own expense and stress detriment if there are problems. It seems that big business tend to have the favourable outcomes, not the owners.
We hope that the EU will force a different approach by the French authorities, and all owners (whether French or Irish etc) will have a better outcome.
It is indeed a great stain on France, a democratic country, a founding member of the EU and signatory to the EU Charter of Fundamental Rights.
We must work together. We all have families, we all need our pensions, we all need to consumer protection.
We are all Europeans.
Hi Jennie
Thanks for your mails. What was the tax shelter (in UK) when you bought this property in France?
Where do you buy in France? May i get the name of the residence?
Thanks in advance.
Also see this BBC article :
http://www.bbc.co.uk/news/uk-41401533
Et les propriétaires investisseurs français?
Ne peuvent ils être egalement pris en compte par l’Europe? A défaut d’être pris en compte par les autorites françaises complices de ces escrocs type Appartcity and co
Bonne réaction. Comme les députés français ne réagissent pas face aux mésaventures, tentez de joindre un député européen plutôt spécialisé dans le droit à la consommation. A l’instar du parlementaire de Grande Bretagne.
j’en profite pour vous communiquer cet article de la BBC
http://www.bbc.com/news/uk-41401533
Voici l’article de la BBC… in english of course
French property scheme ‘a slow-burning catastrophe’
By James Melley Victoria Derbyshire programme 27 September 2017
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A French property scheme is a « slow-burning catastrophe » for British investors who are trapped in costly contracts, an MEP has said.
The leaseback schemes were aimed at encouraging people to buy properties in tourist areas, then rent them out.
It was supposed to offer the owners a guaranteed return, but many say they are trapped in costly contracts with management companies.
MEP Daniel Dalton says the French government should help these people.
French leaseback schemes were first introduced in the 1980s as a way to increase investment in tourist destinations. They were heavily marketed in the UK and Ireland in the mid-2000s as a risk-free investment.
Buyers were offered tax breaks if they signed long-term deals, typically nine years, with management companies to let the properties out to tourists.
The owners were meant to be paid a guaranteed amount of money raised from this rent, but this was often not the case.
Further problems come when people try to cancel the management deal at the end of the contract – one woman said she was faced with a bill off 22,000 euros (£19,290).
This bill is compensation the management company can ask for under French commercial law to cover the loss of earnings they say they will suffer as a consequence of the contract being ended.
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Case study
Pauline Hitchcock and husband Mick bought a French leaseback property near the coast in 2005. She had inherited some money, and the property was in an area that the family had camped in when their children were young.
She saw the system as a way to buy a holiday home that otherwise seemed financially out of reach.
« It wasn’t to make profits. It was so that it covered its running costs and it gave us holidays every year, » she says.
At the end of the nine-year management contract she was keen to end her relationship with the leaseback companies.
« We were told we have to pay in the region of 22,000 euros. It doesn’t make sense. We do not have 22,000 euros. »
Pauline says she had no idea she could be liable for compensation.
« We made sure when we were buying the villa that we had crossed every ‘t’ and dotted every ‘i’. We had gone through the contract not only with our notaire [legal representative], but we had gone independently to another lawyer that dealt with French law. »
She is one of the investors who is now seeking legal action.
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There are no comprehensive figures for the number of people having problems with the scheme. Around 2,000 people, mainly from the UK and Ireland, signed a petition calling for help from the EU in dealing with the problems around French leaseback schemes.
Mr Dalton has heard from dozens of people in similar situations.
« In one case, someone actually had to sell their house in the UK. Many people have bought these houses as investments, they’ve been marketed to them as risk-free investments. They’re certainly not risk-free investments. And the problem is they can’t get out of the scheme, » he said.
Image caption Daniel Dalton MEP has been campaigning within the European Parliament for more protection for consumers
Mr Dalton has been campaigning within the European Parliament for more protection for consumers. He thinks some of the contracts could be illegal under EU law, particularly under the mis-selling of properties directive.
He has asked the UK Competition and Markets Authority to investigate the issue. They have now contacted their French counterpart, which he hopes will start moving the process forward.
A man who spoke to the Victoria Derbyshire programme on condition of anonymity, who sold leaseback schemes in the mid-2000s, says that many of the brokers selling the schemes in the UK at that time didn’t understand French law well enough to advise prospective buyers properly.
He stopped selling new properties when his own clients started reporting problems with management companies.
Heavy price
Guillaume Barlet-Batada, an expert in French property law for London-based firm Cubism Law, says there are ways for leaseback owners to get out of their contracts, but it’s not easy and can be expensive.
« There are various ways to get out. Some co-owners have gathered and tried to do that themselves. From what I’ve seen it seemed to be successful. Liberating for some but it’s a heavy price on time because you have to be prepared to deal with it yourself, » he said.
French leaseback deals are still available online now, but there is more consumer protection because of a change in the law introduced for buyers after 2009.
The BBC contacted the French government for comment but did not receive a reply.