BONNE ANNEE 2018
Publié : janvier 1, 2018 Classé dans : Placements | Tags: Apollonia, Aristophil, Maranatha 2 CommentairesDES AFFAIRES TERNISSENT LE DOMAINE DES PLACEMENTS. NON A LEUR ENLISEMENT.
A l’aube de cette nouvelle année, je vous souhaite une belle année 2018 et vous remercie de votre fidélité.
Le monde des placements n’est pas un long fleuve tranquille. Les écueils s’appellent notamment Apollonia ou Aristophil ou encore Maranatha. J’espère que ces quelques milliers d’épargnants retrouvent rapidement la sérénité, malgré les lenteurs de la justice. Et je reste à leur écoute, en toute indépendance.
En attendant, voici quelques pistes de placements pour 2018 en fonction de la nouvelle fiscalité. Mais ce dernier critère n’est que la cerise sur le gâteau.
Bon courage.
QUELS PLACEMENTS POUR 2018 ?
Publié : décembre 27, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: CSG, IFI, LMP, Nue-propriété Commentaires fermés sur QUELS PLACEMENTS POUR 2018 ?NOTRE AVIS SUR LA BOURSE, L’IMMOBILIER ET L’ASSURANCE-VIE COMPTE TENU DE LA NOUVELLE FISCALITE
Sous réserve de validation du projet de loi de finances 2018, la fiscalité de certains placements évoluera, à compter du 1er janvier prochain. Les mesures phare touchant la fiscalité du patrimoine ont trait à la hausse de la CSG de 1,7 point, l’instauration d’une flat tax de 30% sur les revenus du capital et les plus-values mobilières (ou PFU – Prélèvement Forfaitaire Unique) et le remplacement de l’ISF (impôt sur la fortune) par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
BOURSE ET NON-COTE
« En plafonnant la fiscalité des revenus du capital à 30%, la flat tax donnera un second souffle aux valeurs mobilières et notamment au non-coté, victime jusqu’à présent de la frilosité de certains investisseurs du fait des risques d’illiquidité, de perte en capital et de sa fiscalité » m’explique Didier Bujon, directeur général d’Equance.
Si votre taux marginal d’imposition dépasse le cap des 30%, vous aurez sans doute intérêt à vous tourner, dès 2018 vers le marché du non-coté. Encore faut-il disposer d’un horizon de placement à moyen-long terme, c’est-à-dire compris entre 5 et 7 ans. A condition d’ investir de façon diversifiée dans différents secteurs économiques mais aussi, au fil du temps afin de lisser les éventuels risques sur le capital. D’autant que les stars de la gestion redoutent une hausse des taux d’intérêt et une déconvenue sur les marchés. Un krach boursier n’est pas à écarter.
LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE ET NUE-PROPRIETE
L’arrivée de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) comme la hausse de la CSG pèseront sur certains actifs immobiliers. « Il est toutefois possible d’acquérir dans la pierre en limitant les effets de ce nouveau régime fiscal via la location en meublée ( statut du loueur en meublé professionnel dit LMP) ou la détention en nue-propriété, deux solutions exonérées d’IFI et « immunisées » contre les hausses futures de la CSG » poursuit Didier Bujon. Il y a quelques mois, nous annoncions déjà que Macron effrayait les propriétaires.
Pour rappel, un investisseur peut devenir loueur en meublé en gérant ou non ses biens meublés. A ce stade, je renouvelle mes précautions d’usage sur la qualité du gestionnaire d’immobilier géré : résidence de tourisme, résidence senior, voire EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Le statut de Loueur Meublé Professionnel se met en place, à condition de percevoir des revenus immobiliers issus de la location meublée d’au moins 23.000 euros annuels et constituant plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer. Bien sûr, cette dernière obligation est plus difficile à réaliser.
Autre échappatoire : acheter des biens en nue-propriété. Au regard de l’IFI – comme auparavant au regard de l’ISF- l’usufruit est taxé comme la pleine propriété. Résultat : la nue-propriété ne figure pas dans l’actif taxable à l’IFI.
Quelque soit l’arbitrage retenu, ses effets ne seront pris en compte que sur l’IFI à régler à compter de 2019. Il est trop tard pour agir sur celui à acquitter en 2018, le patrimoine de référence étant celui du 31 décembre de l’année n-1.
L’ASSURANCE-VIE EN QUESTION
Pour la grande majorité des épargnants, les avantages fiscaux et successoraux de l’assurance-vie –capitaux décès exonérés, neutralité fiscale des changements de supports d’investissements, libre désignation des bénéficiaires, etc. – demeurent. Quant à la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie, elle n’entrera pas dans les déclarations de l’IFI (contrairement à l’ISF aujourd’hui). En outre, la flat tax permettra aux nouveaux contractants de retirer leur épargne dans les quatre premières années en ne payant que 30% de prélèvements sur leurs gains contre 50,5% avant la réforme.
Cependant la nouvelle fiscalité pénalisera les investisseurs disposant d’avoir en assurance-vie de plus de 150.000 euros (ou 300.000 euros pour un couple). S’ils souhaitent effectuer un retrait sur un contrat de plus de huit ans d’ancienneté, ils seront plus imposés (12,8% contre 7,5% avant la réforme).
APPART CITY : UN REGIME A DEUX VITESSES POUR LES INVESTISSEURS ?
Publié : décembre 17, 2017 Classé dans : Immobilier, Parlement | Tags: Appart City, résidence de tourisme 8 CommentairesLA TENSION MONTE ENTRE LES SIGNATAIRES DU NOUVEAU BAIL ET LES OPPOSANTS . REVUE DE DETAIL A ST-MAURICE (94)
Durant ces derniers mois, j’ai souvent évoqué le nouveau bail commercial proposé par Appart City aux investisseurs. Fort complexe – il intègre six régimes juridiques différents- il a suscité des centaines de réactions des lecteurs de ce blog.
A ce jour, 50 résidences environ l’ont signé sur un total de 112 résidences A noter qu’une quinzaine de résidence sont comptabilisées en plus, notamment des résidences dites « Appolonia », mais elles ne subissent d’aucune baisse de loyer.
Dans les résidences dites « signataires », nombre d’investisseurs au sein d’une même résidence de tourisme n’ont pas donné leur feu vert aux nouvelles conditions financières de l’exploitant.
DES INEGALITES DE TRAITEMENT ?
Ainsi par exemple, dans la résidence de Saint-Maurice (94), on compte 168 signataires représentant 190 lots sur 220. Et une discrimination entre propriétaires acceptants et ceux non acceptants se fait jour.
° Paiement des loyers impayés : « les propriétaires n’ayant pas signé le nouveau bail n’ont pas pu, à ce jour, bénéficier de ce règlement effectué en priorité aux propriétaires acceptants » me confie un proche du dossier..
° Transparence financière. Selon un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 19 octobre 2017, la communication des comptes est obligatoire.
« Toujours à Saint- Maurice, il semblerait que la FAPRAH (Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hôtel) & l’PRASAM (association des propriétaires de St Maurice) ne réservent cette diffusion des comptes financiers aux seuls propriétaires signataires.
Mieux: Appartcity a essayé de contester la conformité de l’article L 321-2 du code du tourisme créé par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 en faisant valoir l’atteinte portée à la liberté d’entreprendre; cette loi fait obligation au gestionnaire de fournir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, et de les communiquer aux propriétaires en faisant la demande; dans 2 arrêts publiés le 28 février 2017, la Cour de cassation a refusé de renvoyer cette question devant le conseil constitutionnel » poursuit ce proche du dossier.
° Suivi des travaux. Un des volets du nouveau bail a trait aux travaux à effectuer sur la résidence. La Fédération précitée prévoit l’élection d’un comité de suivi. « Si vous avez signé le nouveau bail, vous pouvez vous porter candidats » signale la dernière lettre d’information. Là encore, il convient de rappeler que les travaux portant sur des parties communes doivent être gérés par le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice. Et ce, en conformité avec le droit syndical immobilier.
En raison de ce régime à deux vitesses, de nouvelles tensions se profilent entre signataires et non signataires du nouveau bail dans cette résidence de la région parisienne. Qu’en est-il dans les autres résidences signataires?
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IMMOBILIER : LE CASSE TETE DES LOYERS
Publié : décembre 11, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: encadrement des loyers, Lille, Paris Commentaires fermés sur IMMOBILIER : LE CASSE TETE DES LOYERSLA FNAIM VIENT DE PRECISER LES NOUVELLES REGLES DE FIXATION DES LOYERS, SUITE A L’ANNULATION DE LEUR ENCADREMENT A PARIS ET A LILLE. REVUE DE DETAIL.
Dans un récent billet, j’ai évoqué le jugement rendu par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, qui annule les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 fixant des loyers de référence à Paris.
Comme ce fut le cas pour le jugement rendu par le tribunal administratif de Lille. Fondement de cette décision : les loyers de référence auraient dû être fixés pour toute la zone dite « tendue » dans laquelle se situe la commune de Paris et, non pour cette seule commune.
« Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement mais cet appel n’est pas suspensif. De ce fait l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat » souligne Jean-François Buet, Président sortant de la FNAIM. A moins qu’on demande à la cour administrative d’appel d’ordonner qu’il soit sursis à l’exécution du jugement.
Les loyers de référence qui avaient été fixés par arrêté préfectoral ne sont donc plus applicables. Par conséquent, les loyers peuvent être fixés sans avoir à s’y conformer. Mais attention, ceci ne veut pas dire que ces loyers peuvent être fixés en totale liberté. Situées dans des zones dites « tendues », les communes de Paris et de Lille restent donc soumises aux dispositions du décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.
QUELLES CONSEQUENCES SUR LES BAUX EN COURS ?
Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer (contractualisation des loyers) et l’annulation est sans effet rétroactif. Par conséquent, les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.
Toutefois, les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’Etat en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter de la date du jugement du tribunal administratif.
ET AU RENOUVELLEMENT DES BAUX ?
Au renouvellement des baux en cours, du fait de l’annulation des arrêtés d’encadrement des loyers, le bailleur est soumis à l’application du décret annuel dit de blocage des loyers (pris en application de l’article 18 de la loi de 1989). Ainsi, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.
Un conseil : dans ce domaine devenu aussi complexe, je vous recommande de déléguer à un administrateur de biens traditionnel ou en ligne, la fixation de vos loyers. Cela évitera bien des erreurs.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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