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QUELS PLACEMENTS POUR 2018 ?

NOTRE AVIS SUR LA BOURSE, L’IMMOBILIER ET L’ASSURANCE-VIE COMPTE TENU DE LA NOUVELLE FISCALITE

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Sous réserve de validation du projet de loi de finances 2018, la fiscalité de certains placements évoluera, à compter du 1er janvier prochain.  Les mesures phare touchant la fiscalité du patrimoine ont trait à la hausse de la CSG de 1,7 point, l’instauration d’une flat tax de 30% sur les revenus du capital et les plus-values mobilières (ou PFU – Prélèvement Forfaitaire Unique) et le remplacement de l’ISF (impôt sur la fortune) par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

BOURSE ET NON-COTE

« En plafonnant la fiscalité des revenus du capital à 30%, la flat tax donnera un second souffle aux valeurs mobilières et notamment au non-coté, victime jusqu’à présent de la frilosité de certains investisseurs du fait des risques d’illiquidité, de perte en capital et de sa fiscalité » m’explique Didier Bujon, directeur général d’Equance.

Si votre taux marginal d’imposition dépasse le cap des 30%, vous aurez sans doute intérêt à vous tourner, dès 2018 vers le marché du non-coté. Encore faut-il disposer d’un horizon de placement à moyen-long terme, c’est-à-dire compris entre 5 et 7 ans. A condition d’ investir de façon diversifiée dans différents secteurs économiques mais aussi, au fil du temps afin de lisser les éventuels risques sur le capital.  D’autant que les stars de la gestion redoutent une hausse des taux d’intérêt et une déconvenue sur les marchés. Un krach boursier n’est pas à écarter.

LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE ET NUE-PROPRIETE

L’arrivée de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) comme la hausse de la CSG  pèseront sur certains actifs immobiliers. « Il est toutefois possible d’acquérir dans la pierre en limitant les effets de ce nouveau régime fiscal via la location en meublée ( statut du loueur en meublé professionnel dit LMP) ou la détention en nue-propriété, deux solutions exonérées d’IFI et « immunisées » contre les hausses futures de la CSG » poursuit Didier Bujon. Il y a quelques mois, nous annoncions déjà que Macron effrayait les propriétaires.

Pour rappel, un investisseur peut devenir loueur en meublé en gérant ou non ses biens meublés. A ce stade, je renouvelle mes précautions d’usage sur la qualité du gestionnaire d’immobilier géré : résidence de tourisme, résidence senior, voire EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Le statut de Loueur Meublé Professionnel se met en place, à condition de percevoir des revenus immobiliers issus de la location meublée d’au moins 23.000 euros annuels et constituant plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer. Bien sûr, cette dernière obligation est plus difficile à réaliser.

Autre échappatoire : acheter des biens en nue-propriété.  Au regard de l’IFI – comme auparavant au regard de l’ISF- l’usufruit est taxé comme la pleine propriété. Résultat : la nue-propriété ne figure pas dans l’actif taxable à l’IFI.

Quelque soit l’arbitrage retenu, ses effets ne seront pris en compte que sur l’IFI à régler à compter de 2019. Il est trop tard pour agir sur celui à acquitter en 2018, le patrimoine de référence étant celui du 31 décembre de l’année n-1.

 L’ASSURANCE-VIE EN QUESTION

Pour la grande majorité des épargnants, les avantages fiscaux et successoraux de l’assurance-vie –capitaux décès exonérés, neutralité fiscale des changements de supports d’investissements,  libre désignation des bénéficiaires, etc. – demeurent. Quant à la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie, elle n’entrera pas dans les déclarations de l’IFI (contrairement à l’ISF aujourd’hui). En outre, la flat tax permettra aux nouveaux contractants de retirer leur épargne dans les quatre premières années en ne payant que 30% de prélèvements sur leurs gains contre 50,5% avant la réforme.

Cependant la nouvelle fiscalité pénalisera les investisseurs disposant d’avoir en assurance-vie de plus de 150.000 euros (ou 300.000 euros pour un couple). S’ils souhaitent effectuer un retrait sur un contrat de plus de huit ans d’ancienneté, ils seront plus imposés (12,8% contre 7,5% avant la réforme).


ANNULATION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PARIS VIENT D’ANNULER L’ENCADREMENT DES LOYERS DANS LA CAPITALE ET DANS DES CENTAINES DE COMMUNE DE L’AGGLOMERATION PARISIENNE. MAIS DES QUESTIONS SUBSISTENT.

BLOG FEAU

 

Enfin une bonne nouvelle pour les propriétaires donnant des biens en location à Paris et dans les communes d’Ile-de-France concernées par l’encadrement des loyers décrété par la loi Alur. Dans un jugement rendu le 28 novembre 2017, le Tribunal Administratif de Paris vient d’annuler les trois arrêtés de 2015, 2016 et 2017 encadrant les loyers à Paris et dans 412 villes de la région parisienne où la demande de logements était la plus soutenue, en vertu de la loi précitée. 

Maître Alain Cohen-Boulakia, associé fondateur du cabinet d’avocats Juripole, avocat de l’UNPI de PARIS (Union Nationale de la Propriété Immobilière) dans cette affaire, confie : « Le Tribunal a retenu nos arguments et le fait que les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 n’aient concerné que PARIS, alors que le dispositif d’encadrement des loyers, instauré par la loi Alur, doit concerner une « zone d’urbanisation », en l’occurrence l’agglomération parisienne et non simplement la ville de PARIS. Ce jugement fait écho à celui du Tribunal Administratif de LILLE qui annulé, pour les mêmes raisons, l’encadrement des loyers à LILLE le 17 octobre 2017 ».

Bien sûr, l’UNPI se félicite de cette décision constate. A son sens, il n’existe pas de données probantes, non seulement sur PARIS, mais, de surcroît, sur l’agglomération parisienne, permettant de déterminer des « loyers de référence » fiables, au sens de la loi Alur.

DE SOLIDES ARGUMENTS

Voici les arguments de fond développés lors de l’audience au Tribunal Administratif :

  • Une base de référence obsolète : l’encadrement des loyers s’est effectué à partir des 80 quartiers de PARIS, suivant un découpage datant de… 1860 !
  • L’uniformité des loyers médians : à surface égale, est-il juste qu’un rez-de- chaussée sombre sur rue ait le même loyer qu’un 6ème plein sud avec ascenseur ?
  1. Avec cette formule, on ne tient pas compte de l’environnement, du standing, de l’étage, de la présence d’un ascenseur, d’éléments de confort ou d’agrément, de l’ensoleillement, de l’absence ou de la présence de nuisances sonores….
  2. Certes la loi prévoit une majoration possible de 20 % maximum pour les logements présentant des caractéristiques du logement ou de confort non prises en compte pour fixer le loyer de référence, et déterminantes pour la fixation du loyer………. (standing, ascenseur, balcon, vue, ensoleillement etc). Mais le locataire peut la contester en saisissant le tribunal dans les 3 mois suivant la signature du bail….. Dans ces conditions, les propriétaires ont été réticents pour appliquer un loyer majoré. Et lorsqu’ils ont franchi le pas, dans de nombreux cas, des contestations n’ont pas tardé – avec un contentieux, de surcroît, à régler…. »

QUELLES CONSEQUENCES PRATIQUES ?

 

Une fois ce jugement gagné par l’UNPI de Paris, des questions subsistent :

  • Pourra-t-il être contesté ?
  • Quels sont les loyers qui pourront être fixés librement ? Et à partir de quand ?
  • Quel sera l’impact prévisionnel sur le marché de la location longue durée à Paris ?
  • Quid de l’impact de ce jugement sur les locations courte durée (AirBnb ?). « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens ont été retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière » me confirme Laurent Vimont, Président de Century 21.
  • Les propriétaires pourront-ils se retourner contre l’Etat pour réclamer le remboursement de leur manque à gagner ?

Pour Laurent Vimont, Président de Century 21 « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens étaient retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière ».

Pas de doute, l’encadrement des loyers à Paris et dans les centaines de communes environnantes menait tout droit vers la pénurie de logements locatifs.

Si ce jugement du Tribunal Administratif de Paris met – jusqu’à nouvel ordre -du baume au cœur des bailleurs, ces derniers restent vivement pénalisés par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière » qui succédera à l’ISF (impôt sur la fortune) à compter du 1er janvier prochain.


IMMOBILIER ANCIEN : OU VA LE MARCHE ?

AVEC DES PRIX SOUTENUS ET UN PIC DU NOMBRE DE TRANSACTIONS, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS FAIT PREUVE D’ UN GRAND DYNAMISME. MAIS POUR COMBIEN DE TEMPS?

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Pour le moment, tout va bien sur le marché des logements anciens. En aout dernier, le volume des transactions annuel a atteint un pic historique, avec 934. 000 ventes au niveau national, soit 185.000 ventes au-dessus de la moyenne de long terme (1997-2017).

« Les prix confirment également le dynamisme du marché avec une tendance à la hausse depuis deux ans et une croissance des prix en France de 3,5% sur la dernière année », m’explique Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction Ancien.

La hausse concerne aussi bien les régions (+3.3%) que l’Île-de-France (+3.9%). En l’Ile-de-France, les dynamiques et les niveaux des prix sont très contrastés. Toujours dans l’ancien, le prix à Paris a franchi le seuil des 9 000 €/m2 en moyenne (source LPI, prix des avant-contrats), avec une croissance légèrement plus soutenue qu’en première couronne.
Cependant, les marges de négociation se situent entre 3% et 5% des prix affichés.  Plus rares que les appartements, les maisons sont des biens où l’on discute moins le prix. Sur les grandes surfaces (plus de 140 mètres carré, l’acquéreur dispose d’une plus grande souplesse de négociation que sur les logements plus demandés.

MARCHE LOCATIF: MOINS DYNAMIQUE.

Parmi les 14 plus grandes villes françaises étudiées sur une période d’un an, six d’entre elles « encaissent » des baisses de loyers, cinq sont stables et seulement trois ont enregistré des hausses de loyer. Même dans les départements franciliens, les loyers reculent de -3.7% et -0.5%.
Pour les bailleurs, la valorisation des prix conjuguée aux baisses des loyers a mécaniquement diminué les rendements locatifs (4,1% en 2017 contre 7,5% en 2000). Et ce, d’après les calculs de BNP Paribas Real Estate .

 

IMPACT DU GRAND PARIS

Le projet du Grand Paris peut avoir un impact sur le marché de l’immobilier résidentiel implanté dans un rayon de 800 m autour de la gare. Au total, sur les 69 gares étudiées, 18 suivent une tendance baissière (entre -3% et -0,5%), 19 sont stables (entre -0,5% et +0,5%), 22 sont en hausse (entre +0,5% et +4%) et 10 gares voient leurs prix grimper ( + 4%).

« Certains quartiers de gare profitent déjà des effets du Grand Paris avec une croissance des prix immobiliers plus rapide que celle observée à l’échelle francilienne. Une preuve qu’il existe des opportunités d’investissement » poursuit Jean-François Morineau.

A QUAND LA PAUSE?

Deux dangers guettent ce marché encore euphorique. D’une part, l’instauration à compter du 1er janvier 2018 du nouvel impôt signé Macron : l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cette ponction sur les actifs « pierre » commence à inciter des particuliers à procéder à des arbitrages en faveur d’autres avoirs. D’aillleurs Macron effraye les propriétaires.

D’autre part, l’évolution des taux d’intérêt. Pour l’instant, elle n’est pas vraiment inquiétante. En octobre, les taux ont continué de grimper légèrement : les crédits actés définitivement ont atteint 0,92% sur 10 ans, 1,28% sur 15 ans, 1,45% sur 20 ans et 1,77% sur 25 ans, en hausse de 0,02 à 0,17% par rapport à septembre.

«  La hausse des taux débutée il y a un an se poursuit, de façon limitée mais constante. Mais il ne faut pas s’y tromper, la tendance est à la remontée du loyer de l’argent », insiste Philippe Taboret Directeur Général Adjoint de Cafpi.

En se désengageant un peu plus du rachat de dettes souveraines, la Banque Centrale Européenne (BCE) constate l’actuelle la reprise économique. Le timide retour de l’inflation la conduira à relever son taux directeur, ce qui fera impacter les taux fixes de crédit immobilier : sur 20 ans, ils devraient franchir le cap des 2% au cours du 1er semestre 2018.

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IMMOBILIER : GARE A LA FISCALITE

L’ABSENCE DE FLAT TAX POUR LES REVENUS FONCIERS ET L’INSTAURATION DE L’IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE : UN DUO DANGEREUX POUR LES PROPRIETAIRES. NON AU MATRAQUAGE FISCAL.

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Actuellement en discussion au Parlement, le projet de loi de finances pour 2018 pénalise sérieusement l’immobilier par rapport aux autres placements.

« En créant un impôt sur la fortune immobilière et en excluant les revenus fonciers de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique), une discrimination fiscale pèse sur l’investissement locatif dont les bailleurs se détourneront » me signale Jean Perrin, président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers).

En effet, si d’un côté l’investissement locatif est taxé jusqu’à 100 % des revenus (IFI, IR, prélèvements sociaux, taxes foncières, charges incompressibles, etc.), et de l’autre, une taxe sur les investissements mobiliers est plafonnée à 30 % (prélèvements sociaux compris), les bailleurs arbitreront leur patrimoine rapidement.

En outre, cette discrimination fiscale détournera du placement pierre des futurs investisseurs. Et par voie de conséquence,  l’offre locative privée diminuera. Chaque année, quelques 1,7 millions de logements privés (par opposition aux logements du parc public) sont mis à la location pour un stock de 6,5 millions de logements privés.  

MOINS DE LOGEMENTS A LOUER

Si 20 % des biens sont retirés du marché en 2 ans,  les candidats à la location auront du mal à trouver un toit. En particulier, dans  les zones tendues où l’offre locative y est déjà réduite.  Dans un précédent billet, j’avais déjà attiré l’attention sur le ras de bol des bailleurs.

D’après l’UNPI, le logement coûte certes à l’Etat 41,7 Milliards €/ an, mais qu’il lui rapporte 67,9 Milliards €/ an. Les propriétaires contribuent ainsi au-delà des aides octroyées, et leur matraquage fiscal ne peut perdurer.

Paradoxe ? un tiers du parc privé loge des ménages à revenus modestes et l’offre locative privée s’avère 3 fois supérieure à celle du parc HLM.

Monsieur le Président, libérez les propriétaires de leurs contraintes réglementaires et fiscales, et vous obtiendrez un véritable « choc d’offre » !