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IMMOBILIER ANCIEN : OU VA LE MARCHE ?

AVEC DES PRIX SOUTENUS ET UN PIC DU NOMBRE DE TRANSACTIONS, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS FAIT PREUVE D’ UN GRAND DYNAMISME. MAIS POUR COMBIEN DE TEMPS?

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Pour le moment, tout va bien sur le marché des logements anciens. En aout dernier, le volume des transactions annuel a atteint un pic historique, avec 934. 000 ventes au niveau national, soit 185.000 ventes au-dessus de la moyenne de long terme (1997-2017).

« Les prix confirment également le dynamisme du marché avec une tendance à la hausse depuis deux ans et une croissance des prix en France de 3,5% sur la dernière année », m’explique Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction Ancien.

La hausse concerne aussi bien les régions (+3.3%) que l’Île-de-France (+3.9%). En l’Ile-de-France, les dynamiques et les niveaux des prix sont très contrastés. Toujours dans l’ancien, le prix à Paris a franchi le seuil des 9 000 €/m2 en moyenne (source LPI, prix des avant-contrats), avec une croissance légèrement plus soutenue qu’en première couronne.
Cependant, les marges de négociation se situent entre 3% et 5% des prix affichés.  Plus rares que les appartements, les maisons sont des biens où l’on discute moins le prix. Sur les grandes surfaces (plus de 140 mètres carré, l’acquéreur dispose d’une plus grande souplesse de négociation que sur les logements plus demandés.

MARCHE LOCATIF: MOINS DYNAMIQUE.

Parmi les 14 plus grandes villes françaises étudiées sur une période d’un an, six d’entre elles « encaissent » des baisses de loyers, cinq sont stables et seulement trois ont enregistré des hausses de loyer. Même dans les départements franciliens, les loyers reculent de -3.7% et -0.5%.
Pour les bailleurs, la valorisation des prix conjuguée aux baisses des loyers a mécaniquement diminué les rendements locatifs (4,1% en 2017 contre 7,5% en 2000). Et ce, d’après les calculs de BNP Paribas Real Estate .

 

IMPACT DU GRAND PARIS

Le projet du Grand Paris peut avoir un impact sur le marché de l’immobilier résidentiel implanté dans un rayon de 800 m autour de la gare. Au total, sur les 69 gares étudiées, 18 suivent une tendance baissière (entre -3% et -0,5%), 19 sont stables (entre -0,5% et +0,5%), 22 sont en hausse (entre +0,5% et +4%) et 10 gares voient leurs prix grimper ( + 4%).

« Certains quartiers de gare profitent déjà des effets du Grand Paris avec une croissance des prix immobiliers plus rapide que celle observée à l’échelle francilienne. Une preuve qu’il existe des opportunités d’investissement » poursuit Jean-François Morineau.

A QUAND LA PAUSE?

Deux dangers guettent ce marché encore euphorique. D’une part, l’instauration à compter du 1er janvier 2018 du nouvel impôt signé Macron : l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cette ponction sur les actifs « pierre » commence à inciter des particuliers à procéder à des arbitrages en faveur d’autres avoirs. D’aillleurs Macron effraye les propriétaires.

D’autre part, l’évolution des taux d’intérêt. Pour l’instant, elle n’est pas vraiment inquiétante. En octobre, les taux ont continué de grimper légèrement : les crédits actés définitivement ont atteint 0,92% sur 10 ans, 1,28% sur 15 ans, 1,45% sur 20 ans et 1,77% sur 25 ans, en hausse de 0,02 à 0,17% par rapport à septembre.

«  La hausse des taux débutée il y a un an se poursuit, de façon limitée mais constante. Mais il ne faut pas s’y tromper, la tendance est à la remontée du loyer de l’argent », insiste Philippe Taboret Directeur Général Adjoint de Cafpi.

En se désengageant un peu plus du rachat de dettes souveraines, la Banque Centrale Européenne (BCE) constate l’actuelle la reprise économique. Le timide retour de l’inflation la conduira à relever son taux directeur, ce qui fera impacter les taux fixes de crédit immobilier : sur 20 ans, ils devraient franchir le cap des 2% au cours du 1er semestre 2018.

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IMMOBILIER : GARE A LA FISCALITE

L’ABSENCE DE FLAT TAX POUR LES REVENUS FONCIERS ET L’INSTAURATION DE L’IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE : UN DUO DANGEREUX POUR LES PROPRIETAIRES. NON AU MATRAQUAGE FISCAL.

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Actuellement en discussion au Parlement, le projet de loi de finances pour 2018 pénalise sérieusement l’immobilier par rapport aux autres placements.

« En créant un impôt sur la fortune immobilière et en excluant les revenus fonciers de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique), une discrimination fiscale pèse sur l’investissement locatif dont les bailleurs se détourneront » me signale Jean Perrin, président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers).

En effet, si d’un côté l’investissement locatif est taxé jusqu’à 100 % des revenus (IFI, IR, prélèvements sociaux, taxes foncières, charges incompressibles, etc.), et de l’autre, une taxe sur les investissements mobiliers est plafonnée à 30 % (prélèvements sociaux compris), les bailleurs arbitreront leur patrimoine rapidement.

En outre, cette discrimination fiscale détournera du placement pierre des futurs investisseurs. Et par voie de conséquence,  l’offre locative privée diminuera. Chaque année, quelques 1,7 millions de logements privés (par opposition aux logements du parc public) sont mis à la location pour un stock de 6,5 millions de logements privés.  

MOINS DE LOGEMENTS A LOUER

Si 20 % des biens sont retirés du marché en 2 ans,  les candidats à la location auront du mal à trouver un toit. En particulier, dans  les zones tendues où l’offre locative y est déjà réduite.  Dans un précédent billet, j’avais déjà attiré l’attention sur le ras de bol des bailleurs.

D’après l’UNPI, le logement coûte certes à l’Etat 41,7 Milliards €/ an, mais qu’il lui rapporte 67,9 Milliards €/ an. Les propriétaires contribuent ainsi au-delà des aides octroyées, et leur matraquage fiscal ne peut perdurer.

Paradoxe ? un tiers du parc privé loge des ménages à revenus modestes et l’offre locative privée s’avère 3 fois supérieure à celle du parc HLM.

Monsieur le Président, libérez les propriétaires de leurs contraintes réglementaires et fiscales, et vous obtiendrez un véritable « choc d’offre » !


IMMOBILIER : QUE NOUS PROMET MACRON ?

DES INTERROGATIONS SUBSISTENT SUR LE PROGRAMME IMMOBILIER DU NOUVEAU LOCATAIRE DE L’ELYSEE. MAIS SI LA PIERRE EST CONSIDEREE COMME UNE RENTE, GARE AUX MAUVAISES SURPRISES.

 

Emmanuel Macron n’aime pas les rentiers. Suite à son élection comme président de la République, propriétaires immobiliers et professionnels ne cachent pas leurs craintes.

« Le nouveau président pourrait percevoir l’immobilier comme une rente, comme un actif non productif. Diriger l’argent investi dans l’immobilier, notamment via les dispositifs de défiscalisation, vers les entreprises, reviendrait à tuer le dispositif d’investissement locatif Pinel, soit 50 % du marché résidentiel neuf », m’explique Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta.

 

DE L’ISF A L’IFI ?

 

Pas de doute, la création d’un impôt sur la fortune immobilière refroidit nombre de contribuables. Les statistiques sur l’ISF révèlent la prépondérance de la pierre dans le patrimoine des assujettis.

L’idée du nouveau locataire de l’Elysée consisterait à conserver les mêmes règles que l’ISF, mais uniquement sur l’immobilier. En clair : imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) à partir de 1,3 million d’euros d’actif net, après l’abattement de 30% sur la résidence principale. Les propriétaires bailleurs d’immobilier géré en direct sont déjà découragés par les contraintes des rapports locatifs et le plafonnement des loyers dans certaines zones géographiques. L’instauration de l’IFI pourrait inciter certaines à effectuer des arbitrages en faveur d’investissements productifs comme par exemple le capital risque. Et ce, à une période où les prix immobiliers sont repartis à la hausse. Mais pour combien temps?

A noter qu’une réflexion est en cours afin de faire sortir la « pierre papier » de cet IFI. Par « pierre papier », entendez les SCPI (société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier).

ET LA FLAT TAX ?

Autre interrogation : la flat tax de 30% s’appliquera-t-elle ou non aux revenus fonciers perçus par les investisseurs ? Si oui, ce serait une bonne nouvelle compte tenu de l’imposition actuelle de leurs revenus fonciers. En se basant sur une tranche marginale d’imposition d’au moins 30% et 15,5% de CSG, nombre de bailleurs sont taxés à au moins 45% sur leurs revenus locatifs. Malgré cela, limiter l’ISF à la détention immobilière constituerait un mauvais signe de communication et ferait de la pierre – résidence principale et/ou placement- le mal aimé des placements.

A VOTRE AVIS, FAUT-IL OU NON TAXER L’IMMOBILIER ? POUR QUELLES RAISONS?

Merci de vos réactions en bas de ce billet,  dans la rubrique « laisser un commentaire » .