APPART CITY : UN REGIME A DEUX VITESSES POUR LES INVESTISSEURS ?
Publié : décembre 17, 2017 Classé dans : Immobilier, Parlement | Tags: Appart City, résidence de tourisme 8 CommentairesLA TENSION MONTE ENTRE LES SIGNATAIRES DU NOUVEAU BAIL ET LES OPPOSANTS . REVUE DE DETAIL A ST-MAURICE (94)
Durant ces derniers mois, j’ai souvent évoqué le nouveau bail commercial proposé par Appart City aux investisseurs. Fort complexe – il intègre six régimes juridiques différents- il a suscité des centaines de réactions des lecteurs de ce blog.
A ce jour, 50 résidences environ l’ont signé sur un total de 112 résidences A noter qu’une quinzaine de résidence sont comptabilisées en plus, notamment des résidences dites « Appolonia », mais elles ne subissent d’aucune baisse de loyer.
Dans les résidences dites « signataires », nombre d’investisseurs au sein d’une même résidence de tourisme n’ont pas donné leur feu vert aux nouvelles conditions financières de l’exploitant.
DES INEGALITES DE TRAITEMENT ?
Ainsi par exemple, dans la résidence de Saint-Maurice (94), on compte 168 signataires représentant 190 lots sur 220. Et une discrimination entre propriétaires acceptants et ceux non acceptants se fait jour.
° Paiement des loyers impayés : « les propriétaires n’ayant pas signé le nouveau bail n’ont pas pu, à ce jour, bénéficier de ce règlement effectué en priorité aux propriétaires acceptants » me confie un proche du dossier..
° Transparence financière. Selon un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 19 octobre 2017, la communication des comptes est obligatoire.
« Toujours à Saint- Maurice, il semblerait que la FAPRAH (Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hôtel) & l’PRASAM (association des propriétaires de St Maurice) ne réservent cette diffusion des comptes financiers aux seuls propriétaires signataires.
Mieux: Appartcity a essayé de contester la conformité de l’article L 321-2 du code du tourisme créé par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 en faisant valoir l’atteinte portée à la liberté d’entreprendre; cette loi fait obligation au gestionnaire de fournir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, et de les communiquer aux propriétaires en faisant la demande; dans 2 arrêts publiés le 28 février 2017, la Cour de cassation a refusé de renvoyer cette question devant le conseil constitutionnel » poursuit ce proche du dossier.
° Suivi des travaux. Un des volets du nouveau bail a trait aux travaux à effectuer sur la résidence. La Fédération précitée prévoit l’élection d’un comité de suivi. « Si vous avez signé le nouveau bail, vous pouvez vous porter candidats » signale la dernière lettre d’information. Là encore, il convient de rappeler que les travaux portant sur des parties communes doivent être gérés par le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice. Et ce, en conformité avec le droit syndical immobilier.
En raison de ce régime à deux vitesses, de nouvelles tensions se profilent entre signataires et non signataires du nouveau bail dans cette résidence de la région parisienne. Qu’en est-il dans les autres résidences signataires?
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IMMOBILIER : LE CASSE TETE DES LOYERS
Publié : décembre 11, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: encadrement des loyers, Lille, Paris Commentaires fermés sur IMMOBILIER : LE CASSE TETE DES LOYERSLA FNAIM VIENT DE PRECISER LES NOUVELLES REGLES DE FIXATION DES LOYERS, SUITE A L’ANNULATION DE LEUR ENCADREMENT A PARIS ET A LILLE. REVUE DE DETAIL.
Dans un récent billet, j’ai évoqué le jugement rendu par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, qui annule les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 fixant des loyers de référence à Paris.
Comme ce fut le cas pour le jugement rendu par le tribunal administratif de Lille. Fondement de cette décision : les loyers de référence auraient dû être fixés pour toute la zone dite « tendue » dans laquelle se situe la commune de Paris et, non pour cette seule commune.
« Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement mais cet appel n’est pas suspensif. De ce fait l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat » souligne Jean-François Buet, Président sortant de la FNAIM. A moins qu’on demande à la cour administrative d’appel d’ordonner qu’il soit sursis à l’exécution du jugement.
Les loyers de référence qui avaient été fixés par arrêté préfectoral ne sont donc plus applicables. Par conséquent, les loyers peuvent être fixés sans avoir à s’y conformer. Mais attention, ceci ne veut pas dire que ces loyers peuvent être fixés en totale liberté. Situées dans des zones dites « tendues », les communes de Paris et de Lille restent donc soumises aux dispositions du décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.
QUELLES CONSEQUENCES SUR LES BAUX EN COURS ?
Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer (contractualisation des loyers) et l’annulation est sans effet rétroactif. Par conséquent, les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.
Toutefois, les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’Etat en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter de la date du jugement du tribunal administratif.
ET AU RENOUVELLEMENT DES BAUX ?
Au renouvellement des baux en cours, du fait de l’annulation des arrêtés d’encadrement des loyers, le bailleur est soumis à l’application du décret annuel dit de blocage des loyers (pris en application de l’article 18 de la loi de 1989). Ainsi, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.
Un conseil : dans ce domaine devenu aussi complexe, je vous recommande de déléguer à un administrateur de biens traditionnel ou en ligne, la fixation de vos loyers. Cela évitera bien des erreurs.
NEIGE GARANTIE A VALLOIRE
Publié : décembre 7, 2017 Classé dans : Immobilier, voyages | Tags: Emilie Bonnivard, Résidences de tourisme, Valloire 8 CommentairesREPONDRE AUX ATTENTES DE SKIEURS EN TERMES DE NEIGE ET D’HEBERGEMENT, VOICI LES DEUX PRINCIPALES PREOCCUPATIONS DE LA SEM VALLOIRE EN MAURIENNE.
Valloire, station village de Maurienne ne veut plus pâtir du manque de neige naturelle, lié à un réchauffement manifeste des températures ces dernières années.
L’été 2017, elle a investi 4 millions d’euros pour améliorer ses équipements en neige de culture ont été réalisés. Son objectif : assurer en moins d’une semaine l’ouverture de la station afin de recevoir les skieurs dès le 15 décembre. Pari gagné cette année pour 40% de son domaine skiable. En poursuivant ses investissements, elle bénéficiera en seulement 150 heures, d’une sous couche de 80 cm de neige sur 60% de son domaine skiable.
PAS DE BETONNAGE
Autre préoccupation de cette station familiale : le développement durable. Et pour une fois, ce n’est pas un vain mot. « On ne veut pas faire du béton. Volonté partagée avec la commune délégante d’un développement durable sans bétonnage de la montagne. Et aller à l’inverse des programmes de défiscalisation habituels qui passent souvent par de l’immobilier à courte durée de vie » reconnaît Jean-Marie Martin, Président de la SEM Valloire. Dans cette station, il y a moins de résidences de tourisme que dans la station voisine de Valmenier.
Comme de nombreuses stations de ski, Valloire rencontre le problème de logements inoccupés par leur propriétaire et non loués. Représentant presque la moitié des 16 000 lits existants, ces «lits froids» privent la station d’un potentiel de vente et de développement. La solution passe par la rénovation et un engagement de location de ces logements. Encore faut-il que les Pouvoirs publics encouragent fiscalement cet effort de rénovation.
Emilie Bonnivard
RENOVER DE LITS TOURISTIQUES
A Valloire, j’ai rencontré la députée UMP de la 3° circonscription de Savoie, Emilie Bonnivard. Elue le 18 juin dernier, elle a récemment tenté de faire passer un amendement lors de la discussion du projet de loi de finances pour 2019 : accorder une réduction d’impôt de 20% dans la limite d’un plafond de 50.000 euros de dépenses. Se chiffrant à 10.000 euros, cette économie d’impôt serait étalée sur 5 ans. Provenant de l’actuelle opposition parlementaire, cet amendement n’a pas été adopté.
Je vous signale que cette jeune et dynamique députée a été rapporteure spéciale du rapport parlementaire intitulé « action extérieure de l’Etat : tourisme ». Dans un prochain billet, je reviendrai sur ce rapport.
ANNULATION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS
Publié : novembre 28, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: encadrement des loyers, IFI 1 commentaireLE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PARIS VIENT D’ANNULER L’ENCADREMENT DES LOYERS DANS LA CAPITALE ET DANS DES CENTAINES DE COMMUNE DE L’AGGLOMERATION PARISIENNE. MAIS DES QUESTIONS SUBSISTENT.
Enfin une bonne nouvelle pour les propriétaires donnant des biens en location à Paris et dans les communes d’Ile-de-France concernées par l’encadrement des loyers décrété par la loi Alur. Dans un jugement rendu le 28 novembre 2017, le Tribunal Administratif de Paris vient d’annuler les trois arrêtés de 2015, 2016 et 2017 encadrant les loyers à Paris et dans 412 villes de la région parisienne où la demande de logements était la plus soutenue, en vertu de la loi précitée.
Maître Alain Cohen-Boulakia, associé fondateur du cabinet d’avocats Juripole, avocat de l’UNPI de PARIS (Union Nationale de la Propriété Immobilière) dans cette affaire, confie : « Le Tribunal a retenu nos arguments et le fait que les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 n’aient concerné que PARIS, alors que le dispositif d’encadrement des loyers, instauré par la loi Alur, doit concerner une « zone d’urbanisation », en l’occurrence l’agglomération parisienne et non simplement la ville de PARIS. Ce jugement fait écho à celui du Tribunal Administratif de LILLE qui annulé, pour les mêmes raisons, l’encadrement des loyers à LILLE le 17 octobre 2017 ».
Bien sûr, l’UNPI se félicite de cette décision constate. A son sens, il n’existe pas de données probantes, non seulement sur PARIS, mais, de surcroît, sur l’agglomération parisienne, permettant de déterminer des « loyers de référence » fiables, au sens de la loi Alur.
DE SOLIDES ARGUMENTS
Voici les arguments de fond développés lors de l’audience au Tribunal Administratif :
- Une base de référence obsolète : l’encadrement des loyers s’est effectué à partir des 80 quartiers de PARIS, suivant un découpage datant de… 1860 !
- L’uniformité des loyers médians : à surface égale, est-il juste qu’un rez-de- chaussée sombre sur rue ait le même loyer qu’un 6ème plein sud avec ascenseur ?
- Avec cette formule, on ne tient pas compte de l’environnement, du standing, de l’étage, de la présence d’un ascenseur, d’éléments de confort ou d’agrément, de l’ensoleillement, de l’absence ou de la présence de nuisances sonores….
- Certes la loi prévoit une majoration possible de 20 % maximum pour les logements présentant des caractéristiques du logement ou de confort non prises en compte pour fixer le loyer de référence, et déterminantes pour la fixation du loyer………. (standing, ascenseur, balcon, vue, ensoleillement etc). Mais le locataire peut la contester en saisissant le tribunal dans les 3 mois suivant la signature du bail….. Dans ces conditions, les propriétaires ont été réticents pour appliquer un loyer majoré. Et lorsqu’ils ont franchi le pas, dans de nombreux cas, des contestations n’ont pas tardé – avec un contentieux, de surcroît, à régler…. »
QUELLES CONSEQUENCES PRATIQUES ?
Une fois ce jugement gagné par l’UNPI de Paris, des questions subsistent :
- Pourra-t-il être contesté ?
- Quels sont les loyers qui pourront être fixés librement ? Et à partir de quand ?
- Quel sera l’impact prévisionnel sur le marché de la location longue durée à Paris ?
- Quid de l’impact de ce jugement sur les locations courte durée (AirBnb ?). « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens ont été retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière » me confirme Laurent Vimont, Président de Century 21.
- Les propriétaires pourront-ils se retourner contre l’Etat pour réclamer le remboursement de leur manque à gagner ?
Pour Laurent Vimont, Président de Century 21 « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens étaient retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière ».
Pas de doute, l’encadrement des loyers à Paris et dans les centaines de communes environnantes menait tout droit vers la pénurie de logements locatifs.
Si ce jugement du Tribunal Administratif de Paris met – jusqu’à nouvel ordre -du baume au cœur des bailleurs, ces derniers restent vivement pénalisés par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière » qui succédera à l’ISF (impôt sur la fortune) à compter du 1er janvier prochain.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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