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ANNULATION DES PRETS IMMOBILIERS EN FRANCS SUISSES

Publié : décembre 5, 2023 | Auteur : | Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier | Tags: | 2 Commentaires

Des particuliers ont financé leurs investissements locatifs avec des prêts toxiques en francs suisses mais remboursables en euros. Une sorte de tonneau des Danaïdes.

En matière de financement de biens immobiliers défiscalisés, l’originalité s’apparente à une arnaque. En 2008 et 2009, des conseillers en gestion de patrimoine incitent leurs clients français à financer leurs investissements locatifs avec un prêt libellé en francs suisse, mais remboursable en euros. Sans être un grand économiste, tout épargnant sait que la monnaie helvète est plus forte que l’euro. Et pour couronner le tout, le prêt Helvet Immo de BNP Paribas Personal Finance a été accordé à taux… variable.

15 ans de prêt et 11 ans de procédure

Dès 2012, un collectif d’emprunteurs constatant qu’avec la forte appréciation du franc suisse, ce prêt ne se rembourse jamais, est constitué. En effet, le capital varie uniquement en fonction de la parité. Et non pas des remboursements. Malgré de lourds remboursements pendant 15 ans, les emprunteurs restent aujourd’hui devoir un capital à peu près identique à celui qu’ils ont contracté. Le capital ne s’amortit pas. Une sorte de tonneau des Danaïdes.

Les premières actions judiciaires ont débuté en 2012.

° Au civil, sur le fondement des clauses abusives. « Maintenant, nous avons obtenu de toute la hiérarchie judiciaire, l’anéantissement des prêts de nos clients. En d’autres termes le prêt est annulé rétroactivement à la date de sa signature et les emprunteurs ne doivent à la banque que le capital emprunté à l’exclusion de tous frais, intérêts,…  BNPPPF doit leur rembourser tout ce qu’ils ont remboursé au-delà » commente Anne-Valérie Benoit, Avocate basée à Paris.  Elle travaille sur cette affaire avec Me Stephane Szames, avocat  basé à Avignon.

Les emprunteurs ont aussi obtenu des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et une participation conséquente à leurs frais d’avocat.

° Au pénal l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris (28 novembre 2023) confirme la condamnation de BNP PPF pour pratique commerciale trompeuse. « Et ce, pour avoir trompé les emprunteurs sur le risque que contenait ce prêt dont elle avait une parfaite connaissance à l’époque et qu’elle leur a délibérément caché, en ventant l’aspect attractif du prêt : meilleur taux du marché, sécurité du prêt » poursuit Me Anne Valérie Benoit. La Cour a indemnisé les victimes en leur octroyant des dommages-intérêts permettant de  gommer l’effet de parité et leur a accordant des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.

Saisie par le tribunal judiciaire de Paris, la Cour de justice européenne a estimé que cette action au civil est imprescriptible. Aussi des emprunteurs ayant souscrit ces prêts à taux variables exprimés en francs suisses auprès de BNPPP peuvent encore saisir la justice. Enfin, aujourd’hui la loi interdit ce type de prêt.

REAGISSEZ ICI

ET SI VOUS DEVENIEZ CHATELAIN

Publié : novembre 26, 2023 | Auteur : | Classé dans : Uncategorized | Tags: | Commentaires fermés sur ET SI VOUS DEVENIEZ CHATELAIN

Entre passion pour la pierre de caractère, volonté de préserver le passé et avantages fiscaux, les châteaux peuvent présenter un certain attrait.

La France compte 45.000 châteaux, dont 11.000 classés ou inscrits aux Monuments Historiques. Cela représente plus d’un château pour chacune des 36.000 communes françaises. Anciennes demeures royales et seigneuriales, 85 % de ces propriétés sont aujourd’hui détenues par des particuliers.

« A partir de 300 000 euros, on peut acquérir une demeure ancienne, de plusieurs centaines de mètres carrés, qui nécessitera d’importants travaux pour lui redonner son faste originel. Mais une propriété chargée d’Histoire, au milieu d’un vaste domaine, facilement accessible sans aucune nuisance, peut se négocier plusieurs millions d’euros » m’explique Bertrand Couturié, Directeur associé de Barnes Propriétés et Châteaux.

Les châteaux me font penser aux chevaux. Si leur achat reste abordable, leur entretien s’avère couteux. Sans compter la restauration du bien.

L’estampille Monument Historique

Les 11 000 châteaux classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments historiques ouvrent droit à des subventions publiques et à un régime fiscal spécifique. En principe, seule une partie de la bâtisse est classée ou inscrite. Par exemple, une façade ou un donjon ou encore un escalier intérieur. Leur restauration impose de faire appel à un architecte des Bâtiments de France et à des entreprises reconnues pour ce type d’intervention et pratiquant souvent des tarifs plus élevés.

Les critères de prix d’un château  

La situation / localisation : La notion d’éloignement des grandes villes (en temps vs en kilomètres) ; la proximité et la facilité des points d’accès (nœuds autoroutiers et trains).

La superficie / l’état : Les modes de vie actuels ne correspondent plus aux standards de vie de l’époque du château.

Les équipements : Même si les bâtiments classés ou inscrits sont exonérés de Diagnostic de performance énergétique, les enjeux énergétiques (transformation du système de chauffage, isolation des combles, remplacement des fenêtres…) peuvent faire fléchir le prix » poursuit Bertrand Couturié . Autres points pris en compte : les activités de loisirs (piscine, tennis, cabane dans les arbres, etc…), le réseau internet, voire la fibre.

Qui achète?

Deux types de clients pour ces biens patrimoniaux.

D’une part des Etrangers en quête de l’art de vivre à la française. Ils recherchent généralement des propriétés avec des critères architecturaux très précis. La majorité conservant une résidence dans leur pays d’origine, la proximité des aéroports reste bien sûr un critère essentiel. 

D’autre part des Français, surtout des citadins, souhaitant acquérir une propriété à la campagne. A ce stade, la desserte à proximité des axes autoroutiers et ferroviaires reste primordiale. Et pour mener souvent la vie de château, mieux vaut retenir un bien à deux ou trois heures de son domicile. D’où l’attrait de l’Yonne ou de la Normandie pour les parisiens. Encore que des villes comme Niort, Angers, Poitiers desservies par le TGV au départ Paris, tirent désormais leur épingle du jeu.  Quant aux acheteurs retraités ou proches de la retraite, leur décision d’acquérir, tout en gardant un pied-à-terre à Paris, une propriété à la campagne pour accueillir famille et amis.

Pour les Français, l’achat d’un château classé monument historique ou inscrit nécessitant d’être rénové ou restauré, peut constituer une stratégie intéressante sur le plan fiscal. Grâce à la loi Monuments Historiques, vous pouvez avoir droit, dans le cadre des travaux réalisés, de réductions d’impôts. Par ailleurs, sous certaines conditions, vous pouvez obtenir une exonération des droits de succession.

Au préalable, estimez le montant des travaux, entourez-vous d’un conseiller fiscal. Et surtout ne surpayez pas votre bien. Mais dans cette conjoncture morose, la négociation va bon train.

Autre approche « châtelaine » : aidez à restaurer un château. Vous pouvez réagir ici sur les bonnes ou mauvaises expériences d’achat de propriété au vert ou de château.

QUID DES GROUPEMENTS FORESTIERS D’ INVESTISSEMENT ?

Publié : novembre 6, 2023 | Auteur : | Classé dans : Uncategorized | Tags: , | Commentaires fermés sur QUID DES GROUPEMENTS FORESTIERS D’ INVESTISSEMENT ?

D’ici la fin de cette année, les vendeurs de « défiscalisation » mettent les bouchées doubles pour proposer à leurs clients des placements forestiers permettant d’alléger la note à régler au fisc.

Les groupements forestiers d’investissement (GFI) font partie de leur panoplie. Récents, ces véhicules d’épargne surfent sur la vague de la biodiversité. « Donner du sens à votre épargne », « Ayez une contribution positive pour l’environnement », « La forêt représente 80% de la biodiversité terrestre », autant d’arguments que j’ai relevés ici et là.

UN PLACEMENT RISQUE

Inutile de céder aux sirènes de la défiscalisation. Retenez que l’actif du GFI est investi principalement en bois et forêts, terrains nus à boiser, accessoires et dépendances inséparables des bois et forêts. Avant de souscrire ce placement à long terme recommandé pour une dizaine d’années, prenez le temps de lire à la loupe la note d’information visée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Ce document liste toute une série de risques : le capital investi dans le GFI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection, étant investi principalement en bois et forêts, le GFI est considéré comme peu “liquide”. A quoi s’ajoute évènement pouvant affecter les actifs du GFI (à titre d’exemple : catastrophes naturelles,  réchauffement climatique, inondations, épidémies, conflits militaires, incendies comme en 2022 dans certaines régions). Sans oublier le risque lié au marché de la forêt. La valorisation des actifs détenus par le GFI tient compte de l’offre et à la demande de bois. « Alors que sur 10 ans, le marché a progressé en valeur de 140%, la récente baisse des prix du bois et le ralentissement de la construction pourraient avoir un impact sur le prix des forêts » me confie Benoit Léchenault, directeur d’Agrifrance dans le giron de BNP Paribas.

Autre bémol, constaté cette fois par les SAFER, le niveau élevé des taux d’intérêt pourrait freiner la hausse du prix des forêts.

UNE CASCADE DE FRAIS

Comme dans tout véhicule d’épargne collective, le souscripteur acquitte toute une série de frais : à l’entrée, à la sortie, lors de l’achat de massifs forestiers et chaque année au titre de la gestion. Une mécanique similaire à celle des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Pour bien fixer les idées, retenons le cas du GFI lancé par la Société Forestière du groupe CDC (Caisse des Dépôts). Limitons nous au prix de souscription. Il  se décompose en un nominal de la part : 200 €, une prime d’émission : 50 € et un prix de souscription : 250 €. Incluse dans le prix de souscription, la commission de souscription s’élève à 8% .

DES AVANTAGES FISCAUX

Le dispositif IR-PME donne droit à une réduction d’impôt de 25% sur le montant de l’investissement en parts de  (GFI), avec un plafond de 50 000 euros pour un célibataire et de 100 000 euros pour un couple. La durée de détention minimale est dans ce cas réduite à cinq ans.

Exonération sous certaines conditions de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Exonération de droits de succession. A condition de les avoir détenues depuis plus de deux ans, les parts sont exonérées de droits de succession et de donation à hauteur de 75% sous réserve. Encore faut-il que les forets du GFI soient inscrites dans le cadre d’un engagement de gestion durable.

Ne consacrez que 5 à 8% de votre patrimoine à ce placement de diversification, qui peut être aussi un outil de transmission pour les seniors.

Voyage en avion : vers une harmonisation européenne des bagages cabine ?

Publié : octobre 17, 2023 | Auteur : | Classé dans : Famille, voyages | 1 commentaire

Faire ses bagages avant de prendre l’avion relève souvent du casse-tête. Le prix du billet comprend-il un bagage en cabine ? Quelles sont les dimensions fixées par la compagnie ? Quel est le poids à ne pas dépasser ?

Actuellement, en l’absence de réglementation européenne harmonisée sur les dimensions et poids des bagages à main, les règles différent d’une compagnie aérienne à une autre. Elles peuvent ainsi fixer leur propre limite de poids, de taille et une quantité de bagages à main autorisée.
Cette situation oblige les voyageurs à bien lire, avant de partir, les conditions générales de transport de la compagnie choisie. Et la situation se complique encore lorsque le voyage comprend une escale avec un changement de compagnie aérienne.

Depuis plusieurs années, le CEC demande aux autorités européennes de :

Définir et harmoniser les règles sur les dimensions et poids des bagages en cabine dans l’UE ;
Déterminer quels sont les services inclus dans le tarif d’un billet d’avion afin de permettre une réelle comparaison des prix et une concurrence loyale entre les compagnies, les comparateurs en ligne et les plateformes de réservation.

Pour en finir avec les coûts cachés et les variations de règles entre les compagnies aériennes, les députés européens ont voté le 4 octobre 2023 une résolution en faveur d’une harmonisation des règles. Cette prise de position du Parlement concerne la dimension, le poids et le type des bagages à main et des bagages enregistrés pour les entreprises opérant dans le ciel de l’Union européenne.

Par cette résolution non contraignante, les eurodéputés espèrent forcer la Commission européenne à faire appliquer un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 18 septembre 2014 (C-487/12). Dans cet arrêt, la CJUE considérait les bagages à main comme des « éléments indispensables du transport de passagers ». Aucun supplément de prix ne devrait être facturé s’ils « répondent à des exigences raisonnables en termes de poids et de dimensions ».

Cette harmonisation des règles sur le transport des bagages en avion pourrait être intégrée dans le règlement sur les droits des passagers aériens, dont la révision est envisagée depuis de nombreuses années.  Bien que l’UE vote la gratuité des bagages cabines, des compagnies Ryanair et Vueling ne voient pas cette disposition d’un bon œil.

DES CONSEILS AVANT DE PRENDRE L’AVION
En attendant, voici quelques conseils si vous prenez l’avion pour les vacances de la Toussaint.

Dans les bagages en soute : pas d’objets électroniques (appareil photos, smartphone…), en verre ou fragiles (lunettes de soleil),  ou indispensables (médicaments importants, robe de mariée…) ou précieux (bijoux). En cas de perte ou dommage, vous ne serez pas remboursés. En effet, les compagnies aériennes excluent généralement de leurs responsabilités ces types d’objets qui auraient été placés dans les bagages en soute.

Dans les bagages cabine : aucun récipient excédant une capacité de 100 millilitres. Cette règle s’applique à tous les liquides (bouteille d’eau, parfums, articles de toilette…), sauf exceptions, comme pour les médicaments et produits spéciaux nécessaires au cours du voyage (aliments pour bébé).


 Achat en duty free dans un aéroport européen ou à bord de vols intra-européens : vous pourrez les emporter à bord s’ils sont scellés dans un sac plastique spécial transparent.
Attention aux correspondances. Il n’est pas possible d’acheter des liquides dans les zones de duty free d’un aéroport non-européen ou à bord d’un vol hors UE !  Si vous voyagez par exemple de New-York à Marseille via Paris, lors de votre correspondance à Paris, vous ne pourrez pas emporter à bord la bouteille de parfum achetée dans la zone duty free de l’aéroport de New York !    
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