IMMOBILIER : TENTATION TROPICALE A L’ILE MAURICE
Publié : Mai 16, 2013 Classé dans : Exil fiscal, Immobilier, Impôts | Tags: convention fiscale, droits de succession, Ile Maurice Commentaires fermés sur IMMOBILIER : TENTATION TROPICALE A L’ILE MAURICEDans l’Océan indien, l’île Maurice profite de l’exil fiscal en provenance de France. Les programmes immobiliers destinés aux étrangers y deviennent plus abordables.
Marché à Port Louis
Merci François Hollande. A force de matraquer les Français avec des impôts, l’exil fiscal se porte bien. « Sur les dix-sept dernières ventes de villas à l’Ile Maurice que nous venons de conclure, une dizaine concernait des acquéreurs français » me confie en privé un spécialiste.
Certes il faut dix heures d’avion pour rejoindre cette île de l’océan indien, proche de la Réunion, mais quasiment sans décalage horaire avec la France. Outre ses lagons aux eaux cristallines, j’apprécie la gentillesse de la population locale essentiellement francophone.
La fiscalité mauricienne est attractive. Jugez un peu :
– Impôt sur le revenu et sur les sociétés à 15%
– Traité de non double imposition entre l’île Maurice et la France
– Pas de taxe sur la plus-value immobilière
– Pas de droits de succession
« Avant de changer de résidence fiscale, les contribuables fortement fiscalisés tiennent compte des taux d’imposition et des prélèvements sociaux » m’explique Louis Eudes, à la tête de Délocalia.
A quoi s’ajoute l’IRS (Integrated Resort Scheme), un régime réglementé permettant aux étrangers d’investir à l’ile Maurice et de devenir propriétaire d’un bien immobilier. En outre, il donne accès à un permis de résidence permanente mauricien.
A ce jour, les Français souhaitant vivre une expérience tropicale ont le choix entre huit programmes IRS. Le dernier en date s’appelle Amalthea et fait partie du resort Anahita.
Alors qu’il fallait acquérir des biens de l’ordre d’un million d’euros dans les programmes de la première génération lancés il y a un peu moins de dix ans, je constate que les opérations actuelles sont plus abordables pour la clientèle européenne, avec des biens à partir de 500.000 euros. Comme dans le resort Azuri, le promoteur Amalthea propose même une garantie de location pendant les trois premières années. Pas de doute, la crise économique est passée par là. Et les entrepreneurs ou pigeons découragés par la lourdeur tricolore pourraient être tentés d’utiliser Maurice comme porte d’entrée sur l’Afrique, pour leur business.
RESIDENCES DE TOURISME : VOS AVIS
Publié : Mai 12, 2013 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: Afedim, garantie de loyers, Lagrange gestion 12 CommentairesMalfaçons dans les résidences, baisses de loyer, retards de paiement, flambée des charges, interposition de société écran, voici ce qui ressort de vos derniers témoignages.
Cheval représenté dans la grotte de Lascaux
De nouveaux témoignages sur les résidences de tourisme, postés dans les commentaires de mon blog. Afin de les diffuser plus largement, je vous les communique sous forme de billet.
Gros plan sur les Bastides de Lascaux
« Propriétaire à la résidence « les bastides de Lascaux « à Montignac (Dordogne) du groupe Lagrange, gérée par Soderev, je voudrais vous signaler les défauts de construction. Dès son origine, la résidence présentait des fuites sur des toitures, et des infiltrations d’eau dans de nombreuses maisons. De plus, des fissures sont apparues dans de nombreux bâtiments.
La résidence a été inondée en aout 2009, 1 mois après l’ouverture. Ajoutons les problèmes de finition sur les enduits et crépis, les fissures dans la piscine et différents soucis sur les bâtiments communs, des factures d’eau et d’énergie très élevées…on peut en faire un inventaire à la Prévert.
En juin 2010, le PDG Soderev a fait un courrier au promoteur « sci bastides de lascaux » précisant : vous trouverez ci-dessous la liste actualisée des réserves restant encore à lever et vous prions d’ intervenir sans délai afin de permettre à notre société d’exploiter la résidence dans des conditions satisfaisantes ».
Depuis, rien n’a été fait (les malfaçons ayant empirées), cela veut dire que Soderev n’a jamais pu exploiter dans des conditions satisfaisantes la résidence. Maintenant Soderev veut faire payer aux propriétaires tous ces problèmes dont ils ne sont pas responsables.
Une garantie de loyers
D’autre part, les propriétaires ayant acquis leur bien par l’intermédiaire d’ Afedim (filiale immobilière du Crédit Mutuel CIC) disposent d’une garantie de loyers impayés (en cas de non paiement par une de ses filiales, dont Soderev) signée par le Pdg de Lagrange en qualité d’administrateur délégué de Lagrange gestion , société basée au Luxembourg.
Pour Montignac et pour d’autres résidences, Lagrange gestion n’a pas respecté sa signature et n’a jamais payé malgré la mise en œuvre de cette garantie. Le Crédit Mutuel a engagé une action en justice contre Lagrange gestion qui bien sur joue la montre ».
Les résidences Tourisma vert
» Tourisma vert est une Sarl qui assure la gestion de résidences de vacances (5) créées par une autre société du groupe dont les actionnaires sont communs.
Comme les autres, cette société de gestion a joué le jeu de la surévaluation des rentabilités offertes par le biais des fonds de concours. Et avec la crise, la pyramide s’est écroulée.
Quand la pyramide s’écroule
Résultat : les loyers cessent d’être payés en juin 2011. On nous mène en bateau pendant un certain temps et on se met en procédure de sauvegarde en octobre 2012. En avril 2013, on obtient une prolongation de 6 mois.
Bien entendu, des avenants aux baux ont été proposés qui prévoient des baisses de loyers variables selon les résidences mais atteignant plus de 50% pour les plus maltraitées. Le tout assorti de délais de paiement d’un an et de divers autres montages. Citons la constitution de sociétés écran par résidence où l’on donne 40% des parts à des propriétaires et, 60% à la holding, de sorte que le propriétaire lambda se retrouve avec 2 sociétés écran entre lui et le signataire de son bail avec un faux pouvoir puisqu’il est minoritaire (40%) au niveau de la société de la résidence…
La flambée des charges
Quant au niveau des charges, il dépasse les 40% du CA brut. En fait nous ne savons pas exactement car les derniers comptes publiés datent du 31 décembre 2010 et il est impossible d’obtenir plus.
Pour votre information, j’ai offert à la DGCCRF par courrier, de leur fournir les éléments qui pourraient les intéresser dans le cadre de leur enquête. Mon courrier date de plus d’un mois et demi, je n’ai pas eu la moindre réponse « .
Le partage d’informations
Un autre investisseur témoigne : « Beaucoup d’associations et de forums depuis de nombreuses années déjà, et pourtant la commercialisation continue à tout va. Une fois engagé dans ces arnaques de défiscalisation, il ne reste qu’à consulter le bon avocat et tenter de minimiser les pertes.
Merci pour le partage d’informations, ah si j’avais eu ces infos avant de signer! »
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RESIDENCE DE TOURISME : QUEL SORT POUR SODEREV?
Publié : Mai 8, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: cessation partielle d'activité, Lagrange, Soderev 1 commentaireNouvel épisode pour Soderev, qui gére des résidences de tourisme. Une cessation partielle d’activité guette cette filiale du groupe Lagrange
L’issue approche pour Soderev, une filiale du groupe Lagrange gérant 35 résidences. Le sort de cette société actuellement placée sous le régime de la sauvegarde, devrait être examiné lors de l’audience du tribunal de commerce de Paris, fixée au lundi 13 mai.
L’administrateur judiciaire a procédé à un appel d’offres pour la reprise de l’exploitation de 3 résidences, dont celle des Coches (Les Chalets de Wengen). Les Coches font partie de la station renommée de la Plagne.
Une proposition globale
Dans son courrier aux investisseurs, il précise « une seule proposition a été reçue, qui ne reprend pas les baux conclus avec les propriétaires, ni aucune proposition de bail, et ne permet pas de solution différenciée pour chacune des résidences, s’agissant d’une proposition globale et indivisible ».
Trois résidences de tourisme
Si je me réfère au courrier de l’administrateur judiciaire, Soderev a déposé une demande de cessation d’activité de la résidence des Coches. Si elle est prononcée, celle-ci entraînera l’arrêt de l’exploitation de cette résidence par Soderev. Et par conséquent, la notification de la résiliation des baux commerciaux conclus par les investisseurs français et britanniques.
Le scénario de l’arrêt d’activité de trois résidences Lagrange (Soderev), liée à l’absence de repreneur se profilerait donc à l’horizon : quelle image de marque pour la France !
La cessation partielle d’activité
Dans le cadre de la sauvegarde, il peut être procédé à une « cessation partielle d’activité ». Par exemple, Soderev cesse d’exploiter une résidence entière. Dans ce cas Soderev continue son activité sauf dans les résidences faisant l’objet d’une cessation partielle d’activité. Soderev reste sous le régime de la sauvegarde.
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VIGNEC, RESIDENCE DE TOURISME AUTO-GEREE
Publié : Mai 6, 2013 Classé dans : Arnaques, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: Lagrange, Résitel, SAS Commentaires fermés sur VIGNEC, RESIDENCE DE TOURISME AUTO-GEREEConfrontés aux difficultés de Résitel, des investisseurs dans une résidence de tourisme à Vignec, ont pris leur destin en mains .
Pic du Midi de Bigorre
Dans les Hautes Pyrénées, la résidence de tourisme lancée par le groupe Lagrange dans la station de montagne de Vignec fait cavalier seul depuis quelques mois.
Pour avoir les mains libres, les investisseurs confrontés à une sévère baisse de loyers de l’exploitant Résitel et à une forte hausse des charges, a préféré prendre son destin en mains.
Refuser les avenants
« Tous collectivement, nous avons refusé de signer les avenants proposés par Résitel. A la suite de cela, l’administrateur judiciaire a résilié nos baux commerciaux. Par ailleurs, nous avons révoqué le syndic de copropriété, qui était une filiale du groupe Lagrange » m’explique, Thien An Hoang, présidente de l association des copropriétaires de Vignec.
Bien sûr, les priorités des investisseurs portaient sur le maintien du statut de résidence de tourisme et la non-réintégration de leurs avantages fiscaux. Pour ce faire, ils ont traité avec des prestataires pour assurer la commercialisation des périodes de location dans cette station de vacances été-hiver. A commencer avec l’office du tourisme de St Lary, qui continue de signaler sur son site internet, cette résidence de tourisme. Un accord de commercialisation a été également conclu avec une plateforme en ligne de distribution et un réseau local travaillant avec des tour- opérators. Ils ont également créé leur propre site internet ouvert à la réservation de séjours. Quant à l’exploitation, elle a été confiée à un prestataire extérieur.
Le montage juridique
Sur le plan juridique, une SAS (société par actions simplifiée) a été montée pour assurer la gestion. Les investisseurs ont signé un bail commercial de neuf ans avec la SAS, qui leur verse un loyer composé d’une partie fixe et d’une partie variable. « Correspondant à 35% du loyer initial, la partie fixe s’inscrit au-dessus du loyer revu à la baisse que proposait Résitel. Si nous avions accepté son avenant, nous aurions supporté un recul de plus de 70% de nos recettes, sous l’effet conjugué de la baisse de loyers et de la majoration des charges » poursuit Thien An Hoang.
Un résultat gagnant
A condition de s’investir dans la commercialisation et le suivi des taches administratives, comme par exemple la comptabilité, piloter en auto-gestion une résidence constitue une porte de sortie pour des investisseurs piégés.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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