ATTENTION AUX ARNAQUES FINANCIERES SUR INTERNET
Publié : mars 31, 2016 Classé dans : Arnaques, Placements | Tags: ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), AMF (autorité des marchés financiers), de la consommation et de la répression des fraudes ), DGCCRF (direction générale de la concurrence, Forex, manuscrits, Parquet de Paris, placements atypiques Commentaires fermés sur ATTENTION AUX ARNAQUES FINANCIERES SUR INTERNETForex, options binaires et arnaques financières en ligne : l’AMF, le Parquet de Paris, la DGCCRF et l’ACPR vous mettent en garde contre l’argent facile
Forex, options binaires, biens atypiques comme les terres rares ou les métaux précieux ou encore les manuscrits, arnaques au crédit, faux comptes d’épargne : les propositions d’investissement visant le grand public sur Internet se multiplient et génèrent des pertes considérables. Face à ce fléau , 4 institutions s’engagent pour dénoncer ces pratiques
Très spéculatif, le trading en constitue l’exemple le plus préoccupant. De nombreuses publicités, diffusées sur des sites à forte audience vantent des promesses irréalistes de rendement : derrière ces accroches commerciales, opèrent très souvent des sociétés aux pratiques douteuses, voire illégales.
D’autres types d’arnaques fondées sur des usurpations d’identité (par exemple de l’ACPR, de la Commission des sanctions ou de la Banque de France) se développent également fortement. Destinées à tromper le public en affichant de faux logos ou accréditations, ces offres prétendent aider les particuliers à recouvrer des pertes subies sur des sites de trading ou à rapatrier des sommes soi-disant séquestrées dans un pays tiers.
De fausses propositions de crédit avec demandes de versement de fonds préalables peuvent être aussi faites à des personnes ayant des difficultés à obtenir des financements.
4,5 milliards de pertes
Avec le trading, les particuliers ont perdu 175 millions d’euros en quatre ans, selon une étude de l’AMF. Dans 90% des cas, ils sont donc perdants. Et les rares gagnants, ils n’ont empoché que 13 millions de gains sur la même période.
Le montant des pertes estimées sur les sites illégaux de Forex / options binaires et escroqueries par faux ordres de virement se chiffre à 4,5 milliards d’euros en France sur six ans, d’après le Parquet de Paris.
Quant aux usurpations d’identité ou aux offres frauduleuses de crédit, les pertes peuvent aller de dizaine de milliers d’euros à des centaines de milliers d’euros par personne.
UN FLEAU EN EXPANSION
Alertées depuis plusieurs années, ces quatre institutions dressent un bilan chiffré sans appel :
– 4 sites non autorisés répertoriés en 2010, 360 à ce jour sur les listes noires publiées par l’ACPR et l’AMF,
– 64 réclamations auprès de l’AMF en 2010 contre 1656 en 2015,
– 12% des demandes reçues par l’ACPR en 2015 contre 4% en 2014,
– 41 % des 14 500 appels relatifs à la bourse et les produits financiers en 2015 de la plateforme Assurance Banque Epargne Info Service (ACPR, Banque de France et AMF),
– 44 % des nouvelles publicités sur internet sur les placements financiers en 2015 sont des publicités pour le trading très spéculatif,
– Côté AMF, 16 dossiers de médiation en 2011 contre 139 en 2015 (sites agréés),
– 75 plaintes traitées par la DGCCRF en 2015.
SOYEZ VIGILANTS
Des informations ambigües, une présentation trompeuse des rendements attendus et des risques liés ainsi qu’une opacité des transactions commerciales caractérisent les secteurs du trading en ligne ou des placements atypiques. Malgré l’actuel contexte de crise, n’oubliez pas que la promesse d’un gain facile est un leurre absolu.
TEMOIGNEZ DE VOTRE EXPERIENCE.
RESIDENCES GEREES : QUAND LES INVESTISSEURS S’ORGANISENT
Publié : mars 6, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: APRT, EHPAD, FNAPRT, résidence de tourisme, résidence seniors, une résidence étudiante, une résidence hôtelière 3 CommentairesCREER UNE ASSOCIATION DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCE GEREE PERMET DE DIALOGUER AVEC LE GESTIONNAIRE. A CE JOUR PLUS, ON COMPTE PLUS D’UNE CENTAINE D’ ASSOCIATIONS DE DEFENSE.
Acheter dans une résidence gérée, c’est un peu prendre le risque de se retrouver à plus ou moins long terme dans un combat de pot de terre contre le pot de fer. Que vous ayez investi dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence hôtelière, EHPAD, résidence seniors), les mauvaises surprises sont courantes. « La multiplication des difficultés a conduit à la création en 2013 de la FNAPRT, Fédération Nationale des Associations de Propriétaires de Résidence de Tourisme, étendue aujourd’hui à toutes les résidences gérées. Ayant pour but d’aider les associations de copropriétaires en résidences gérées, notre fédération compte désormais plus de 120 associations représentant plus de 11.000 propriétaires » calcule son secrétaire général Jean-Claude Virfeu.
POURQUOI CREER UNE ASSOCIATION?
Vous êtes nombreux à me demander comment et pourquoi créer une association. Parmi vos commentaires à ce sujet, en voici un parmi d’autres : « propriétaire d’un appartement dans une résidence étudiante, dont le gestionnaire rencontre de grosses difficultés financières. Nous souhaitons monter une association de co-propriétaires avant d’entamer des actions ».
Lorsque vous investissez dans un bien non géré, vous avez les mains libres pour le rentabiliser. En revanche, la situation diffère dans une résidence gérée. « L’existence d’un gestionnaire, gérant via un bail
commercial, une grande partie des lots et utilisant les parties communes, afin d’exercer son activité, place l’ensemble des copropriétaires en situation de « solidarité forcée ». Voici les questions à vous poser
Par exemple, si un gestionnaire demande aux bailleurs une baisse de loyer et que seule la moitié des investisseurs (bailleurs) accepte :
– Qu’adviendra-t-il des parties communes: qui en paiera l’entretien? Les parties communes appartenant à tous les copropriétaires, que leur bien soit géré ou non par le gestionnaire, il doit y avoir un minimum de cohésion parmi les
copropriétaires.
– Si la moitié de la résidence (représentant la moitié des propriétaires) n’est plus gérée et que la résidence perd son classement, pourrons-nous conserver nos avantages fiscaux?
– Que se passera-t-il si un gestionnaire quitte la résidence, mais reste encore propriétaire du local d’accueil et/ou de la piscine ? » poursuit Jean-Claude Virfeu.
Autre constat : les dérives en matière de gestion de la copropriété. « Comme le syndic de copropriété est souvent très lié au gestionnaire, des dépenses exagérées de copropriété payées par le gestionnaire sont à l’origine de ses prétendues difficultés qui justifient ainsi les baisses de loyer demandées » me signale un copropriétaire.
UNE SOLUTION A LA « SOLIDARITE FORCEE » ?
« Les résidences sans association de copropriétaires sont les plus vulnérables face au gestionnaire ayant plus de facilité de diviser pour mieux régner. Une association permet aux copropriétaires de communiquer, de réfléchir ensemble, de prendre des décisions dans l’intérêt des copropriétaires » selon la FNAPRT.
Pas de doute, les copropriétaires poursuivent des objectifs communs : préservation de la valeur de leur patrimoine, maintien des avantages fiscaux, obtention d’une bonne rentabilité. Quant au gestionnaire, il a intérêt à baisser les loyers de toute la résidence, s’il sent que la résidence vieillit. Il peut être tenté d’en lancer une autre neuve, à coté de la vôtre qu’il délaissera le moment venu.
En attendant que leur association soit créée, les propriétaires isolés peuvent adhérer à l’APRT, association de propriétaires en résidence de tourisme. Membre de la FNAPRT, l’APRT leur procure des conseils individualisés, notamment sur les modalités pratiques de constitution d’une association de défense.
REAGISSEZ ICI : vous êtes membre d’une association de défense, faites nous part de votre expérience
( conseils pour créer cette association et la faire vivre au mieux)
A QUAND LA RENOVATION DES RESIDENCES DE TOURISME ?
Publié : février 29, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements, voyages | Tags: A Genevard, B Laclais, Censi-Bouvard, FNAPRT, lits froids, montagne, rapport sur l’Acte II de la loi Montagne, renovation des résidences de tourisme 7 CommentairesET SI LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD SERVAIT A DONNER UN COUP DE POUCE A LA RENOVATION DE L’ IMMOBILIER DE LOISIR AU LIEU D’ ENCOURAGER LA CONSTRUCTION DE NOUVELLES RESIDENCES DE TOURISME ?
S’achevant à la fin de cette année, le dispositif fiscal Censi Bouvard a surtout encouragé la construction de résidences de tourisme. Les Pouvoirs Publics souhaitent que son successeur soutienne la réhabilitation des « lits froids », comprenez les logements occupés moins de 4 semaines par an. Un problème crucial surtout dans les stations de montagne, où la saison d’hiver se raccourcit.
Aussi une première réunion de concertation sur ce dispositif est prévue le 2 mars 2016, avec la direction de la législation fiscale, celle des entreprises, de l’habitat et les professionnels du secteur. A noter que la FNAPRT y participera.
Le régime Censi Bouvard vous connaissez ? La plupart des lecteurs de mon blog, déçus par leur placement dans les résidences de tourisme, ont investi dans le cadre de ce dispositif procurant notamment une réduction d’impôt sur le revenu.
Pour les politiques, mieux vaut accorder désormais une carotte fiscale aux opérations de rénovation et de réhabilitation de l’immobilier de loisirs. C’est le crédo de Bernadette Laclais, députée de la Savoie, et Annie Genevard, députée du Doubs, dans leur rapport sur l’Acte II de la loi Montagne, remis au Premier ministre en septembre dernier. Une des recommandations de ces deux élus concerne le dispositif Censi Bouvard : « la fin de cet avantage fiscal concernant l’immobilier neuf doit être actée et la ressource correspondante, maintenue après 2016, mais réaffectée à la réhabilitation ».
Rien qu’en altitude, la moitié de l’hébergement touristique a plus de 30 ans. Sous l’effet conjugué de la médiocrité de la construction et du manque d’entretien, nombre de « meublés » ne répondent plus aux nouvelles exigences de la clientèle. Auriez vous envie de vous retrouvé entassé à 6 personnes dans à peine 30 mètres carrés, ces fameuses « cages à poule » construites par les promoteurs ? D’ailleurs lorsque je cherche une location à la montagne ou ailleurs, je ne raisonne jamais en nombre de lits, mais en mètres carrés.
Certes depuis plus de 20 ans, des tentatives d’ORIL (opérations de réhabilitation de l’immobilier loisirs) ont été lancées ici ou là. Mais sans grand succès.A noter qu’Atout France vient de consacrer un blog à la réhabilitation de l’immobilier de loisir en montagne.
Dans un prochain billet, je vous ferai part de l’orientation des réflexions de cette première réunion de concertation.
DONNEZ VOTRE AVIS ICI SUR LE REGIME CENSI BOUVARD. MERCI
BAUX COMMERCIAUX : COMMENT LES AMELIORER
Publié : février 21, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: baux commerciaux, consommation et répression des fraudes), DGCCRF (concurrence, FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme), indemnité d'éviction, résidence de tourisme 12 CommentairesLE POINT SUR LES PROPOSITIONS PHARES DES INVESTISSEURS POUR EVITER LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX DANS LES RESIDENCES DE TOURISME
Lorsqu’un investisseur achète un logement dans une résidence de tourisme, il doit consentir un bail commercial à l’exploitant (loueur), pour défiscaliser son placement. Mais il s’expose aux nombreuses dérives soulignées dans mon précédent billet. Afin d’éviter ces débordements, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) présentera aux pouvoirs publics toute une série de propositions, lors d’une prochaine réunion avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes).
POUR LES NOUVEAUX INVESTISSEURS
Voici les 5 propositions de la FNAPRT visant à améliorer la rédaction du bail commercial, sans apporter des modifications législatives. Par conséquent, elles pourraient s’appliquer immédiatement :
– « mettre un § « caution solidaire » avec un cautionnaire sérieux (banque, actionnaire solide) ;
– dépôt en garantie pour entière exécution du présent bail, taxes et charges (exemple 2 trimestres de loyer) ;
– en cas de résiliation par le gestionnaire ou l’administrateur, les loyers à échoir jusqu’à la fin du bail, seront dûs ou inscrits dans passif du gestionnaire ;
– à l’entrée dans les lieux, faire un état des lieux, frais à la charge du loueur ;
– l’exploitant renonce à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériel des indemnités, pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de la location de l’appartement ».
S’entourer de plusieurs cautionnaires me parait plus judicieux et économique que faire souscrire une assurance loyers impayés au loueur. Tous ces points sont importants, en particulier le troisième. A savoir, l’exploitant doit régler les loyers sur la durée totale du bail, même en cas s’il le résilie. Quitter l’exploitation d’une résidence en cours de bail met en difficulté les investisseurs pour rembourser leur crédit. Nombre de procédures judiciaires portent sur ce point.
POUR CEUX AYANT DEJA INVESTI
Désolée d’être un peu technique dans ce billet. Mais cela s’impose.
En cas d’avenant avec baisse de loyer, la FNAPRT bataille pour que l’exploitant ne demande pas d’indemnité d’éviction. Normal, sinon c’est la double peine pour l’investisseur : il est « planté » par l’exploitant abandonnant la résidence. Et en plus, il lui demande de verser une somme faramineuse pour l’indemniser de son départ !
Toujours lorsque les investisseurs acceptent une sévère baisse de loyer dans le cadre d’un avenant, l’exploitant ne doit pas modifier, comme il le fait souvent à la hausse, les taxes et charges relatives à la résidence.
Autre modification indispensable : la date de renouvellement du bail doit rester inchangée. Que constate-t-on ? Grâce aux fameux fonds de concours, les exploitants parviennent souvent à honorer le paiement des loyers pendant environ 4 ans. Ensuite, ils les réduisent de 30 ou 40%, sous prétexte d’un déficit d’exploitation. Lors de la signature de l’avenant au bout de 4 ans par exemple, les investisseurs repartent pour une location généralement fixé à 9 ans . Alors que le bail devrait être renouvelé – avec des nouvelles conditions financières- lors de l’échéance prévue lors de la conclusion du bail, soit au bout des 5 ans restant à courir.
DONNEZ VOTRE AVIS ET /OU FAITES NOUS PART DE VOTRE EXPERIENCE EN DESSOUS DE CE BILLET. MERCI DE VOTRE FIDELITE.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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