APPART CITY : LE BILAN A MI-MARS
Publié : mars 18, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements, Uncategorized | Tags: Appart City, résidences urbaines 196 CommentairesL’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER AVRIL 2017. LE POINT AU 16 MARS
Le compte à rebours a bel et bien commencé chez Appart City. Normalement les 13000 investisseurs de biens situés dans des résidences urbaines pilotées par cet exploitant ont jusqu’au 31 mars 2017 pour signer un nouveau bail. A deux semaines de la date fatidique, il semblerait que les investisseurs de seulement une trentaine de résidences sur la centaine de ce parc d’appart hotel, se soient ralliés aux nouvelles conditions financières proposées par Appart City. Par conséquent, l’objectif est loin d’être atteint. De bonne source, voici les derniers résultats au 16 mars.
« Sur les 36 résidences affichant un retour de 75%, 10 résidences ne verraient leurs loyers ne baisser que de 5% . Le solde, soit 26 résidences auraient signé les nouveaux baux….Pour gonfler les chiffres Appartcity a comptabilisé les résidences à 0%, c’est à dire hors accord, soit une douzaine……pour l’instant….car une résidence du sud de la France aurait négocié sa sortie du groupe ».
Le rythme des signatures s’essouffle donc comme prévu, car seulement 150 beaux ont été retournés la dernière semaine.
Certes 60% des propriétaires, clients d’un des quatre avocats ayant rédigé ce fameux accord, ont signé le nouveau bail… Mais 92% des propriétaires ayant un autre avocat n’ont pas signé le nouveau bail!..
Que se passera t il en avril ?
Il est probable que la direction d’Appart City organise des réunions in situe pour convaincre les bailleurs récalcitrants à adhérer à son nouveau plan de survie.
En attendant, nombre d’investisseurs enregistrent de sévères retards de loyers, et les assignations et saisies continuent….. « Appartcity n’est pas en mesure de reprendre le paiement régulier des loyers mensuels à partir de décembre dernier, comme il s’y était engagé…Quant aux arriérés, il faudra encore attendre probablement » regrettent des investisseurs. Pour les propriétaires n’ayant pas assigné, les retards atteignent facilement 1 an. Dans le même temps, ces particuliers doivent faire face à leurs mensualités de remboursement.
Le nouveau bail contreversé
Dans ces colonnes, j’ai souvent insisté sur les particularités du nouveau bail proposé par Appart City confronté à des difficultés financières. Des avocats fiscalistes de renom restent très réservés sur ce nouveau dispositif. Leurs arguments ? « L’accord temporaire de réduction des loyers et l’adaptation provisoire du loyer constituent des notions complexes, voire nébuleuses ». Surtout, le nouveau dispositif exposerait les investisseurs à des risques fiscaux. En s’appuyant sur la jurisprudence, l’administration pourrait être tentée d’affirmer qu’en renonçant à percevoir les loyers qui leurs sont dûs pour pallier les difficultés financières de l’exploitant, ils interviennent dans l’activité commerciale de ce dernier. A ce titre, leurs avantages fiscaux pourraient être remis en cause.
APPART CITY : QUOI DE NEUF ?
Publié : février 17, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, résidences urbaines 28 CommentairesDES AVOCATS EXTERIEURS A LA NEGOCIATION CONFIRMENT LA COMPLEXITE DU NOUVEAU BAIL.
Négociation à mis parcours pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. En effet ils ont jusqu’au le 31 mars 2017, pour signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! De bonne source, l’adhésion serait loin de se précipiter. Au préalable, des associations ou fédérations prennent le soin de faire étudier la nouvelle proposition de bail par un cabinet d’avocats extérieur à la négociation.
C’est la démarche engagée notamment par l’ANDIRA (Association Nationale de Défense des Investisseurs privés en Résidence d’Affaires) regroupant une cinquantaine de résidences, soit un peu plus de 500 appartements.
Cette association a communiqué à ses membres les grandes lignes de cette consultation juridique.
La superposition de 6 régimes juridiques,
« De cette consultation, il ressort notamment que le système contractuel envisagé par la nouvelle proposition de bail est particulièrement complexe. En effet intègre un bail + une transaction + une stipulation pour autrui + une subrogation conventionnelle + une promesse de cession de lots + mandat d’ester en justice.
Par sa complexité même, ce type de montage constitue une source de débats juridiques importants, lié à la superposition de 6 régimes juridiques » indique-t-on à l’association.
Et de poursuivre « Inutile donc de mentionner qu’avec 6 régimes juridiques……. Ce sera une vrai usine à gaz juridique ». Elle comporte une mauvaise idée : avoir une transaction, dans la proposition du nouveau bail, afin de solder un conflit créé par l’exploitant lui-même ».
Pour mémoire le bail commercial signé en 2007 ne relève que d’un seul régime : droit commercial/Décret de 1953. Ce qui n’a pas empêché d’avoir à ce jour de sérieuses difficultés pour percevoir le loyer dû contractuellement.
PAS DE CONSIGNE
« Nous n’avons pas donné à nos adhérents de consigne pour signer ou non de ce nouveau bail. Cette décision relève d’un choix personnel dépendant du contexte patrimonial et financier de chaque copropriétaire » explique Christian Mignard, Président d’Andira.
Mais en cas de signature du nouveau bail, l’association leur conseille vivement de récupérer au préalable sous forme électronique pour le faire enregistrer chez un notaire, ce qui lui donnerait une force exécutoire en cas de nouvel impayé de loyer. Reste à savoir si les notaires consciencieux alerteront les investisseurs sur les écueils du nouveau bail, signalés dans un précédent billet.
RESIDENCES URBAINES : APPART’CITY SUR LA SELLETTE
Publié : janvier 8, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart'City, Park & Suites, résidences urbaines 91 CommentairesTRIMESTRE DECISIF POUR LES INVESTISSEURS D’APPART’CITY : UNE BAISSE DE LOYER AVEC EFFET RETROACTIF AU 1ER JANVIER 2016 LEUR EST PROPOSEE
Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que Park Suites, la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées.
A cette disposition rétroactive, s’en ajoutent d’autres plutôt problématiques. Ainsi par exemple la clause recettes du nouveau bail.
ATTENTION A LA CLAUSE RECETTES DU BAIL PROPOSE
« Le système de loyer proposé relève clairement d’un loyer avec une cause recette, c’est-à- dire indexé sur le chiffre d’affaires. Cette règle vise à adapter la charge correspondant au montant des loyers dans les comptes d’exploitation d’Appart’ city en fonction du chiffre d’affaire effectivement constaté par le gestionnaire au titre de l’exercice de son activité commerciale » commente un fin connaisseur du dossier. Or la clause recette échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.
Sur le plan fiscal, un loyer assorti d’une clause recette associe le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur (l’exploitant). En étant intéressé au résultat, l’investisseur court donc le risque de voir l’administration requalifier ses revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et remettre en cause sa réduction d’impôt.
Selon le code général des impôts (CGI), la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété…relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « …la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation » (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats… »(BOI-BIC- CHAMP-40- 10-20120912)
REMISE EN CAUSE DU STATUT DU LMP
« Par ailleurs, avec la baisse de loyer des nouveaux baux allant jusqu’à 30%, certains investisseurs risquent de perdre leur régime de loueur en meublé professionnel nécessitant de percevoir au moins 23.000 euros de loyers par an » poursuit cet observateur.
Selon les trois cabinets d’avocats ayant négocié ce protocole d’accord avec Appart’city cette opération relève du « donnant donnant ». Appart City fait pression pour que 75% des investisseurs dans 80% de ses résidences signent avant le 1er avril prochain ces nouvelles conditions. Ce qui représenterait quelques 6.000 copropriétaires répartis dans environ 112 résidences.
Plus qu’une sévère baisse de loyers pénalisant les propriétaires ayant financé leur bien à crédit, le redressement d’Appart City ne passe-t-il pas par un changement du mode d’exploitation des résidences ?
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LE CINEMA, UN PLACEMENT ATYPIQUE
Publié : décembre 8, 2016 Classé dans : Impôts, Placements, Uncategorized | Tags: BRED, SOFICA, UFF Commentaires fermés sur LE CINEMA, UN PLACEMENT ATYPIQUEA L’APPROCHE DE LA FIN DE L’ANNEE, IL EST ENCORE POSSIBLE DE DEFISCALISER EN INVESTISSANT DANS LE CINEMA. SANS ETRE SUR DE RECUPERER SA MISE.
La fin de l’année approche à grands pas. Et certains peuvent être tentés d’alléger la note à régler au fisc… par exemple en investissant dans le cinéma.Là le ticket d’entrée est nettement plus faible que dans l’art.
Totalement décorrélé des marchés financiers, l’investissement dans le septième art revêt un aspect culturel. Souscrire au capital des Sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel (SOFICA) procure une réduction d’impôt sur le revenu de 36% du montant de la souscription dans la limite de 18.000 euros, ce qui représente une réduction potentielle de 6.480 euros pour un couple. « Avec un plafond des niches fiscales porté à 18.000 euros, la Sofica accorde un supplément de réduction d’impôt sur le revenu, spécialement bienvenu lorsque le plafond de 10.000 euros est absorbé en partie par exemple par les frais de garde pour enfants » m’explique Delphine Pasquier, responsable Ingénierie Patrimoniale et Financière à la Bred Banque Privée. Mais ce placement moins risqué que les communs de placement pour l’innovation (FCPI) ou les fonds d’investissement de proximité (FIP), délivre moins de performance lors de son dénouement au bout de huit ans minimum de détention. « Lorsqu’une SOFICA restitue entre 75% et 90% du capital collecté au bout de six ans, la performance, avantage fiscal inclus, se situe entre 2,51% et 5,48% par an » précise José Fernandez, directeur de l’offre financière à l’UFF. Seule consolation : la possibilité d’assister aux avant premières des films financés par la SOFICA où l’on a investi.
Les onze SOFICA agréées cette année par le CNC (centre national du cinéma) devraient réunir soixante trois millions d’euros avant le 31 décembre. L’an dernier, la collecte globale de 61,9 millions d’euros des onze SOFICA a complété le financement de 112 œuvres cinématographiques . Quant à l’investissement moyen par film, il est ressorti à 329.000 euros.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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