APPART CITY : QUOI DE NEUF ?
Publié : février 17, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, résidences urbaines 28 CommentairesDES AVOCATS EXTERIEURS A LA NEGOCIATION CONFIRMENT LA COMPLEXITE DU NOUVEAU BAIL.
Négociation à mis parcours pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. En effet ils ont jusqu’au le 31 mars 2017, pour signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! De bonne source, l’adhésion serait loin de se précipiter. Au préalable, des associations ou fédérations prennent le soin de faire étudier la nouvelle proposition de bail par un cabinet d’avocats extérieur à la négociation.
C’est la démarche engagée notamment par l’ANDIRA (Association Nationale de Défense des Investisseurs privés en Résidence d’Affaires) regroupant une cinquantaine de résidences, soit un peu plus de 500 appartements.
Cette association a communiqué à ses membres les grandes lignes de cette consultation juridique.
La superposition de 6 régimes juridiques,
« De cette consultation, il ressort notamment que le système contractuel envisagé par la nouvelle proposition de bail est particulièrement complexe. En effet intègre un bail + une transaction + une stipulation pour autrui + une subrogation conventionnelle + une promesse de cession de lots + mandat d’ester en justice.
Par sa complexité même, ce type de montage constitue une source de débats juridiques importants, lié à la superposition de 6 régimes juridiques » indique-t-on à l’association.
Et de poursuivre « Inutile donc de mentionner qu’avec 6 régimes juridiques……. Ce sera une vrai usine à gaz juridique ». Elle comporte une mauvaise idée : avoir une transaction, dans la proposition du nouveau bail, afin de solder un conflit créé par l’exploitant lui-même ».
Pour mémoire le bail commercial signé en 2007 ne relève que d’un seul régime : droit commercial/Décret de 1953. Ce qui n’a pas empêché d’avoir à ce jour de sérieuses difficultés pour percevoir le loyer dû contractuellement.
PAS DE CONSIGNE
« Nous n’avons pas donné à nos adhérents de consigne pour signer ou non de ce nouveau bail. Cette décision relève d’un choix personnel dépendant du contexte patrimonial et financier de chaque copropriétaire » explique Christian Mignard, Président d’Andira.
Mais en cas de signature du nouveau bail, l’association leur conseille vivement de récupérer au préalable sous forme électronique pour le faire enregistrer chez un notaire, ce qui lui donnerait une force exécutoire en cas de nouvel impayé de loyer. Reste à savoir si les notaires consciencieux alerteront les investisseurs sur les écueils du nouveau bail, signalés dans un précédent billet.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour Que dire De Odalys toujours en retard de 3 ou 4 mois pour les loyers du grand panorama à Valmenier? Cdt
Antoine BERTRAND 06.75.09.37.57 bertrand.agf@gmail.com
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Aujourd’hui les résidences AC signent massivement le nouveau bail! Toutes celles dont s’occupe notre cabinet (12) et qui ont reçu leur bail ont déjà dépassé le cap des 80% d’accords signés et certaines plus de 90% même avec des baisses significatives, et en moins de 3 semaines!
Au total plus de 4000 nouveaux baux sont déjà acquis à ce jour alors que pas plus de 6000 ont été envoyés!
Loin des propos négatifs de ceux qui sont sans doute frustrés de n’avoir pas participé, force est de constater que les copropriétaires correctement informés ….signent!
La preuve que les « imprécateurs » ne vont pas tarder à se trouver …décalés et distancés!
Bonjour
Je ne comprends pas vos chiffres de 4.000 nouveaux baux. Sur ce total, combien de baux prévoient une baisse de loyer? Si oui, quelle est la fourchette de diminution de loyer?
Si votre cabinet a en charge une douzaine de résidences, cela représente un peu plus de 1.200 appartements n’est-ce- pas?
Chère madame
Tous les baux prévoient des baisses, toutes différentes et adaptées a chaque résidence! Seules sont dispensées de baisse quelques résidences venant d’Appolonia et reprises par Park & Suites, qui avaient déjà subi récemment des baisses uniformes et considérables de 35%, négociées par d’autres avocats, extérieurs à notre accord et que vous aimez bien!
je vous ai donné l’exemple des résidences dont je m’occupe ( 12) que je vais préciser :
6 résidences ont reçu leurs nouveaux baux depuis au moins 15 jours! Ces résidences subissent des baisses adaptées allant jusqu’à 17% RESULTAT : toutes ces 6 résidences ont dépassé le cap des 75% de signature et la plupart atteignent 90% et plus! Les autres résidences dont je m’occupe soit viennent seulement de recevoir le bail depuis 3 jours, soit ne l’ont pas encore reçu car nous devons d’abord corriger beaucoup d’erreurs d’adresses et diverses erreurs administratives! Les 2 les plus récemment « servies » sont déjà à plus de 40% de signatures en 3 jours!
En-dehors de mon « secteur »: Pour les avocats signataires : toutes les résidences à qui le bail est envoyé jusqu’ici passent le cap des 75% de signatures en moins de 3 semaines après la réception!
ça s’appelle un accueil au minimum « positif » ! bien loin des imprécations de l’ANDIRA qui n’a plus aucune audience!
La FAPRAH elle-même s’est ralliée à l’accord!
Le problème de l’historique et des agissements de ceux qui ont à l’origine, vendu ces biens trop chers, promis des loyers ingérables dans la durée, est un autre problème!
Vous avez les informations d’ « ANDIRA » qui est de mèche avec la « FAPRAH ». Ces 2 associations agissent toutes les 2 contre nous et nos 4 avocats ayant mis en place pendant 6 mois de négociations.
A l’origine de la création de cette association ANDIRA, il y a des CGP (Conseils en Gestion du Patrimoine) qui nous ont vendu ces appartements et ont gagné beaucoup d’argent sur notre dos.
Et aujourd’hui (depuis environ 5ans) ils veulent défendre les intérêts des copropriétaires en les faisant payer une deuxième fois.
Ils ont d’ailleurs mis un autre système en parallèle en place avec une association HUMANIA, afin de vérifier un calcul de TEG qui est soi-disant faux. Ils ont fait payer les copropriétaires 2750€ chacun afin de leur faire récupérer des grosses sommes qu’ils n’ont d’ailleurs jamais touchées… car leurs avocats avaient déposé – pour certains que je connais personnellement les dossiers après 5 ans-. Donc il était trop tard pour récupérer 1cts… et ayant fait signer des assurances au cas où les banques ne paieraient pas, ces copropriétaires devaient récupérer 8000€ de l’assurance et aujourd’hui l’assurance leur fait défaut….comme l’assurance constate que tous les procès face aux banques échouent et qu’ils auront xx 8000€ à payer…. En somme tout est mensongé dans ce qu’ils entreprennent et malheureusement beaucoup de copropriétaires leurs avaient fait confiance et se sont fait avoir une deuxième fois…
Consciente depuis plus de 3 ans que je suis en contact avec une cinquantaine de Résidences d’Appart’City et même d’autres gestionnaires, je n’ai jamais engagé ma résidence avec de tels escrocs… car autour de nos problèmes gravitent des requins qui veulent s’enrichir sur notre malheur…
Avez vous les coordonnées de l’association Humania? Etes vous sûre de votre chiffre de 2.750 euros? De quels escrocs parlez-vous?
Bel étalage de chiffres qui voudrait faire croire que la majorité des propriétaires se précipitent pour signer ces nouveaux baux. Cependant cela ne semble pas être la réalité.
C’est à la fin de la foire que l’on compte les bourses
Ce proverbe plein de bon sens devrait en inspirer certain.
J’ai une simple question: si la proportion de baux signés exigée par AC n’est pas atteinte le 31 mars que se passera-t-il, Appart City s’étant engagé à apporter des fonds sous une condition qui n’aura pas été remplie?
oui Pigeon92 ils se précipitent et ils se précipiteront encore plus quand les hésitants vos constater que les signataires des premières résidences signataires vont recevoir leurs paiement arriérés!
Fin mars n’est d’ailleurs pas non plus une date « couperet » …le délai peut être repoussé à fin avril!
Au bout du délai, AC et ses actionnaires, au vu de l’avancement, pourra maintenir l’accord avec les signataires qui seront au minimum à 65%, vu les chiffres actuels.
AC pourra alors décider au cas par cas de poursuivre calmement les signatures avec les plus longs à la détente et envoyer les réfractaires ( comme c’est déjà le cas pour certaines résidences) s’expliquer avec le juge des loyers!
J’invite les sceptiques à nous contacter pour plus d’explications sur les risques, en cas de valeur locative à la baisse, la jurisprudence de l’Art 145-38 du code de Commerce.
Mais chacun est libre de rester sur ses positions! Surtout quand personne pas plus sur ce blog qu’ailleurs n’a jamais proposé de meilleures solutions, pragmatiques et crédibles, pour mettre un terme à la crise qui affecte des copropriétaires!
Toujours la menace du juge des loyers….
Pourquoi cet avocat traine-t’il sur les forums s’il est sur de ses troupes et que ses disciples sont tous prêts à signer sans le lire le nouveau bail comme de bons petits soldats?
Demain, le soleil brillera et les soucis seront loin…..Rendez-vous dans deux ans quand la cagnotte sera mangée.
bonjour BailBail59
avez vous une proposition à faire pour résoudre le problème?
si oui n’hésitez pas à nous expliquer comment faire payer durablement les loyers par cette entreprise!
Il y a évidemment une meilleure solution, elle a été présentée à de nombreuses reprises et les conseils des propriétaires feraient bien de ne pas l’écarter systématiquement, certains d’ailleurs la préconisent. Il s’agit de trouver un exploitant sérieux et d’envisager les procédures nécessaires pour quitter l’exploitant actuel défaillant sur de nombreux points et qui a démontré qu’il ne tenait pas ses engagements, pourquoi tiendrait-il ceux qu’il vient de faire?
En quelques lignes, quelles sont les procédures nécessaires pour changer d’exploitation? Quels autres exemples avez vous en matière de changement d’exploitant sur la volonté d’investisseurs déçus?
Solution pour changer d’exploitant (De préférence pour une résidence rentable qui ne craint pas une forte baisse de loyer)
Demander en justice la résiliation du bail pour fautes de l’exploitant ce qui suppose de convaincre la quasi totalité des Copropriétaires de s’embarquer avec vous! Puis de convaincre les juges! Et AC sait se défendre!
Le tout : 18 mois à 2 ans de combat! Pas gagné d’avance! Beaucoup d’honoraires!
Et puis à l’arrivée? Un repreneur pas forcément plus solide dans la durée! Une baisse de loyer équivalente voire supérieure à celle que nous avons négocié!
La belle affaire! Pour certains avocats sans doute mais pour les propriétaires?
J’en doute !
Essayez et racontez nous : dans 2 ans!
« Convaincre les juges! AC sait se défendre! » donc: on attaque pas! Drôle d’attitude de la part d’un avocat qui défend les intérêts des bailleurs lésés.
C’est pourtant la bonne décision que d’essayer de se séparer d’un exploitant ne tenant pas ses engagements depuis de nombreuses années. Et qui voudrait nous faire croire qu’il a changé.
un véritable avocat sait aussi négocier! vous avez une bien mince connaissance de cette profession! ! les bons avocats d’affaires sont aussi souvent des négociateurs que des plaideurs!
Intéressant….Vous n’avez pas le remède miracle?
Ainsi personne ne propose d’autre solution que Changer d’exploitant mais personne ne dit ni ne sait comment faire!
– pousser au dépôt de bilan ? La belle affaire qui ne garantit rien sauf de gros soucis et des pertes aggravées pour les propriétaires!
– tenter la résiliation du bail aux torts d’apparcty? Irréaliste car ça revient au cas précédent en cas d’utilisation massive et personne ne peut changer d’exploitant à titre individuel!
– manipuler les propriétaires en les faisant rêver de pâturages plus verts ailleurs? C’est le choix de certains conseils! Absurde ! Car tout nouvel exploitant fera aussi baisser les loyers autant et même plus à toute résidence non rentable ! Rentabiliser n’est pas chose simple !
Alors cherchez bien ! Si vous trouvez une meilleure idée pragmatique nous serons tous intéressés!
Il est surtout et plutôt cocasse de constater que Thierry ROCHET annonce de bons résultats et de belles perspectives dans la dernière newsletter d’Appart City … alors que des baux avec des réductions de loyers ont été envoyés, sans véritable possibilité de retour à meilleure fortune pour tous ceux dont la baisse est supérieure à 5% (cf. les 2 ratios inatteignables de 12 et 32%).
Celles et ceux qui ont signé ne tarderont donc pas à s’en mordre les doigts !
En ce qui concerne les données présentées de façon forcément avantageuse par un avocat, cela me fait penser à la citation suivante ;
« Les chiffres sont des innocents, auxquels sous la torture on fait dire n’importe quoi. »
Et puis la procédure devant le juge des loyers agitée comme un chiffon rouge, ne sera tout simplement pas mise en œuvre par Appart City dans nombre de situations, sachant pertinemment que le résultat pourrait avoir un effet inverse !
Parce que vous êtes sur que AC va se redresser?
Effectivement RDV dans 2 ans..il y aura toujours un avocat efficace pour donner la nouvelle solution au nouveau problème.
A bailbail 59
Le sens de mon commentaire ne portait pas sur des pronostics en matière de redressement ou pas.
En tous les cas, je ne suis sûr de rien sauf d’être certain de ne pouvoir accorder aucune confiance à Appart City et à celles et ceux qui gravitent autour …
Je souhaiterais même pouvoir quitter Appart City le plus vite possible !
Excusez moi,le commentaire était adressé à l’avocat qui est sûr de sa solution et a des œillères. Il vous prive de votre liberté de penser comme dirait Florent.
Je pense aussi que le dépôt de bilan serait la meilleure façon de sortir de ce cauchemar.Même à devoir y laisser des plumes. AC ne changera jamais…mais c’est mon avis et je ne céderai pas au chant des sirènes même cannoises.
N’hésitez pas à assigner en dépôt de bilan si tout votre résidence est d’accord!
Et bonne chance!!
N’oubliez pas de dire adieu à vos arriérés!
Réfléchissez à deux fois surtout si votre résidence est en perte !!
Et n’espérez pas sortir du cauchemar avant au minimum un an!
En n’oubliant pas que le Tribunal doit donner La priorité à un plan de « continuation » …c’est à dire avec Appartcity!!
Tout ça pour ça?
Pas sur que votre idée soulève l’enthousiasme? Du moins de ceux qui réfléchissent « sans œillère »
Comment jouer sur la peur du dépôt de bilan et l’utiliser … comme un ultime argument !
Il est plutôt drôle cet avocat….Pour qui travaille t il?
Petit décodage:
« représentant de 12 résidences »….traduction: « défendant 6/7 résidences et quelques propriétaires éparses sur d’autres résidences ».
« près de 4000 baux signés »…traduction: « 2000 baux signés, car il comptabilise les résidences à 0% de baisse (qui n’ont rien signé) et celles à 5% de baisse provisoire qui représentent toutes les 2 réunies, 2000 signatures »….les résidences avec une baisse réelle qui ont signée sont peu nombreuses et ne concernent que certains conseils à l’origine des baux et du protocole…..ça va vite mollir une fois qu’ils auront fait le plein
« sur moins de 6000 baux envoyés »…traduction: « sur plus de 6000 baux envoyés » (confusion entre le mot « plus » et « moins)
« Pour les avocats signataires : toutes les résidences à qui le bail est envoyé jusqu’ici passent le cap des 75% de signatures en moins de 3 semaines après la réception! »…traduction: « mince j’ai oublié mes lunettes et je ne retrouve plus mes fiches,…alors improvisons »…dois je donner de multiples exemples concrets? Remarquez, ce sera plus rapide si je cite les résidences qui ont atteint le quota des 75%
Résiliation de bail: « 18 mois à 2 ans de combat! Pas gagné d’avance! Beaucoup d’honoraires »…Traduction: « je ne sais pas combien ça coute, et ça je ne sais pas faire »
ETC…………..
Il est vrai qu’on est en période électorale, on a l’art de manier les chiffres comme l’on souhaite pour raconter n’importe quoi!
Bien sur que nous allons être décalé avec une proposition de bail qui a été lue et relue par de nombreux autres conseils qui ne conseilleront certainement la signature à leur client (traduction: client= bailleur propriétaire et non preneur Appartcity). Je constate que finalement peu de monde réagit au problème soulevé par le blog sur la relecture du bail et pour cause: le résultat est pourtant surprenant!
De très nombreux propriétaires et de résidences n’ont pas choisi un des 4 conseils ayant rédigé un protocole et un bail, et n’ont aucun intérêt à signer ce document; Tout comme les baisses de loyers qui ont été décidé au nom de? Mais de quel droit? Aucune étude sur la valeur locative dans les baisses de loyer proposées, et aucune certitude sur les chiffres fournis par l’exploitant….
Et oui, je préfère le dépôt de bilan et perdre quelques arriérés (quelques mois), plutôt que de signer ces papiers, qui nous emmèneront vers de longues années de galère (qui permettront à certains conseils d’assurer leur avenir en nouvelles procédures).
Oui, la solution de changement d’exploitant existe réellement, à condition de choisir le bon…et ce n’est pas difficile et certains exploitants sont bien rodés à ces reprises. Au moins, nous pourrons observer d’autres modes d’exploitation, celui d’Appartcity ayant montré ses limites jusqu’à présent, et n’ayant pas du tout fait ses preuves; d’ailleurs, quelles preuves avons nous sur un changement de type d’exploitation avec Appartcity? Il est amusant de constater que peu de gens ont la mémoire…le nouveau président actuel était déjà directeur général par le passé de cette même société dans des années peu glorieuses.
Allez courage, et ne vous laissez pas intimider….
Bonjour
Enfin des chiffres réalistes sur la signature du nombre de nouveaux beaux. Votre analyse de la situation est très argumentée.
L’engagement pris par Appart City de régler les loyers dés que le bailleur a signé le nouveau bail n’est pas respecté selon les avocats.
Soit au deuxième mois de l’accord.
On ne change pas ses habitudes si facilement…..
Bonjour,
J’ai compris de la lecture des baux proposés qu’il fallait avoir atteint 35% de résidences signataires au 28 Février pour que la condition suspensive N°1 puisse être prorogée au 31 Mars 2017 avec un seuil de 50 % de signataires à cette date. Et ensuite une dernière prorogation au 30/04 2017 (80% de résidences signataires et 75% des propriétaires par résidence).
Ce seuil de 35% au 28/02 a-t-il été atteint au 28 Février?
Si la réponse est non, tous les baux proposés ne sont-ils pas d’ores et déjà caducs et obsolètes ?
En relisant les propos tenus par ceux qui poussent pour la signature de ces nouveaux baux et qui se disent agir pour les propriétaires, je me dis que si un défenseur d’Appart-City s’exprimait ici, il tiendrait sans doute les mêmes propos. C’est troublant…