RESIDENCES DE TOURISME : QUID DES FONDS DE CONCOURS ?
Publié : Mai 28, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel, Soderev 11 Commentaires
A quand un effort de transparence dans la pratique des fonds de concours apportés par le promoteur aux gestionnaires de résidences de tourisme ?
Lorsque les investissements défiscalisant dans les résidences de tourisme tournent mal comme par exemple avec les gestionnaires Résitel et Soderev du groupe Lagrange , les particuliers découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Un investisseur m’explique : « prenons l’exemple d’un appartement dans une Résidence de tourisme selon la loi « Censi-Bouvard », d’une valeur de 100.000 euros. Bien exploité, cet investissement locatif peut rapporter 3.700 euros de loyer par an, en dégageant un rendement de 3,7%. Si le promoteur commercialise ce bien à 150.000 euros HT, l’investisseur va surpayer ce bien de 50.000 euros » .
En se basant sur une réduction d’impôt « Censi Bouvard » de 11%, l’avantage fiscal se chiffre à 16.500 euros, le prix d’achat HT ressort à 133.500 euros.
Pour vous convaincre d’acheter l’appartement, des professionnels qui commercialisent pour le promoteur, vous promettent un rendement de 4,6%, soit un loyer annuel de 7.000 euros.
Par rapport aux 3.700 euros de loyer qui correspondraient à la réalité du marché, il manque donc 3.300 euros par an, afin d’obtenir le rendement promis et alléchant. Où trouver cette somme ? tout simplement, dans les fonds de concours.
Sur les 50.000 euros de « non-valeur », le promoteur conserve 15.000 euros et reverse 35.000 euros à son partenaire ayant une double casquette : commercialisateur et gestionnaire.
« Ce montant de 35.000 euros se ventile en commission de vente versée au commercialisateur (18.500 euros) et en fonds de concours destinés au gestionnaire de la Résidence (16.500 euros). En tant que propriétaire, vous avez signé un bail commercial avec un locataire (le gestionnaire), qui doit vous verser les loyers promis » m’assure un investisseur. Le gestionnaire bénéficie donc de 5 ans de subventions (3.300 x 5 ans = 16.500 euros).
Montée en puissance de l’exploitation
Pour justifier l’existence de ces « subventions », les professionnels rappellent « qu’il faut un certain délai pour la montée en puissance de l’exploitation d’une nouvelle résidence ». Cet argument n’est pas forcément fallacieux. En revanche, les fonds de concours méritent des critiques à deux niveaux, à mon sens. D’une part, leur montant devrait être limité par la réglementation. D’autre part, un effort de transparence s’impose pour que les candidats à l’investissement soient informés de la présence des fonds de concours dans un programme immobilier et de leur importance.
Faisons un rêve sur la transparence… et donnez votre avis ici sur ce sujet épineux.
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RESIDENCES DE TOURISME : BRAS DE FER SUR LES CHARGES
Publié : Mai 20, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements, Uncategorized, Vidéo | Tags: charges de copropriété, Résitel, Soderev, tribunal de commerce 1 commentaireL’audience au Tribunal de commerce pour régler le sort de Soderev est reportée au 27 mai. Dans l’intervalle, les investisseurs sont confrontés à une envolée des charges de copropriété.
Le suspense continue pour les propriétaires de biens gérés par Soderev. Prévue initialement le 13 mai, l’audience du tribunal de commerce de Paris, qui devrait fixer le sort de cette filiale de gestion des résidences de tourisme du groupe Lagrange, est finalement reportée au 27 mai.
J’apprends que sur les trente deux résidences gérées par Soderev, seulement seize font l’objet d’une procédure de sauvegarde. Et sur ces seize, trois dont celle des Coches risquent de cesser leur activité.
Autre découverte : dans des nombreuses résidences gérées par Soderev ou par Résitel, une autre filiale du groupe Lagrange, les investisseurs privés se sont séparés de la société de syndic, également filiale du groupe Lagrange.
Quand les investisseurs payent deux fois
Le poids des factures de fonctionnement
Des difficultés existent aussi chez Soderev. Comme me l’explique un investisseur aux Coches, station rattachée au domaine skiable de la Plagne : « À l’origine, les contrats notamment avec l’EDF ont été souscrits par le syndic LSI (Lagrange Syndic Immobilier) au nom des copropriétés. Le règlement des factures était donc effectué par le syndic. En raison de leur montant important, elles étaient avancées par Soderev. En toute logique les contrats auraient du être souscrits par Soderev l’exploitant (comme cela se passe ailleurs).
Depuis que les copropriétaires ont changé de syndic, ils doivent s’acquitter des factures de fonctionnement que Soderev ne veut pas rembourser dans l’immédiat. D’ailleurs Soderev donne une fin de non recevoir aux appels de charges émis par notre nouveau syndic » m’explique un autre investisseur. Toujours aux Coches, la facture globale d’électricité depuis le 1er décembre 2012 se chiffre à 150.000 euros ». Rapportée à 150 copropriétaires, elle s’élève à 1.000 euros !
Pour les investisseurs la note est salée et leur placement a tendance à tourner au cauchemar, comme dans cette vidéo.
N’hésitez pas à témoigner sur mon blog. Par ailleurs pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique VOUS ABONNER (colonne de droite).
IMMOBILIER : TENTATION TROPICALE A L’ILE MAURICE
Publié : Mai 16, 2013 Classé dans : Exil fiscal, Immobilier, Impôts | Tags: convention fiscale, droits de succession, Ile Maurice Commentaires fermés sur IMMOBILIER : TENTATION TROPICALE A L’ILE MAURICEDans l’Océan indien, l’île Maurice profite de l’exil fiscal en provenance de France. Les programmes immobiliers destinés aux étrangers y deviennent plus abordables.
Marché à Port Louis
Merci François Hollande. A force de matraquer les Français avec des impôts, l’exil fiscal se porte bien. « Sur les dix-sept dernières ventes de villas à l’Ile Maurice que nous venons de conclure, une dizaine concernait des acquéreurs français » me confie en privé un spécialiste.
Certes il faut dix heures d’avion pour rejoindre cette île de l’océan indien, proche de la Réunion, mais quasiment sans décalage horaire avec la France. Outre ses lagons aux eaux cristallines, j’apprécie la gentillesse de la population locale essentiellement francophone.
La fiscalité mauricienne est attractive. Jugez un peu :
– Impôt sur le revenu et sur les sociétés à 15%
– Traité de non double imposition entre l’île Maurice et la France
– Pas de taxe sur la plus-value immobilière
– Pas de droits de succession
« Avant de changer de résidence fiscale, les contribuables fortement fiscalisés tiennent compte des taux d’imposition et des prélèvements sociaux » m’explique Louis Eudes, à la tête de Délocalia.
A quoi s’ajoute l’IRS (Integrated Resort Scheme), un régime réglementé permettant aux étrangers d’investir à l’ile Maurice et de devenir propriétaire d’un bien immobilier. En outre, il donne accès à un permis de résidence permanente mauricien.
A ce jour, les Français souhaitant vivre une expérience tropicale ont le choix entre huit programmes IRS. Le dernier en date s’appelle Amalthea et fait partie du resort Anahita.
Alors qu’il fallait acquérir des biens de l’ordre d’un million d’euros dans les programmes de la première génération lancés il y a un peu moins de dix ans, je constate que les opérations actuelles sont plus abordables pour la clientèle européenne, avec des biens à partir de 500.000 euros. Comme dans le resort Azuri, le promoteur Amalthea propose même une garantie de location pendant les trois premières années. Pas de doute, la crise économique est passée par là. Et les entrepreneurs ou pigeons découragés par la lourdeur tricolore pourraient être tentés d’utiliser Maurice comme porte d’entrée sur l’Afrique, pour leur business.
RESIDENCES DE TOURISME : VOS AVIS
Publié : Mai 12, 2013 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: Afedim, garantie de loyers, Lagrange gestion 12 CommentairesMalfaçons dans les résidences, baisses de loyer, retards de paiement, flambée des charges, interposition de société écran, voici ce qui ressort de vos derniers témoignages.
Cheval représenté dans la grotte de Lascaux
De nouveaux témoignages sur les résidences de tourisme, postés dans les commentaires de mon blog. Afin de les diffuser plus largement, je vous les communique sous forme de billet.
Gros plan sur les Bastides de Lascaux
« Propriétaire à la résidence « les bastides de Lascaux « à Montignac (Dordogne) du groupe Lagrange, gérée par Soderev, je voudrais vous signaler les défauts de construction. Dès son origine, la résidence présentait des fuites sur des toitures, et des infiltrations d’eau dans de nombreuses maisons. De plus, des fissures sont apparues dans de nombreux bâtiments.
La résidence a été inondée en aout 2009, 1 mois après l’ouverture. Ajoutons les problèmes de finition sur les enduits et crépis, les fissures dans la piscine et différents soucis sur les bâtiments communs, des factures d’eau et d’énergie très élevées…on peut en faire un inventaire à la Prévert.
En juin 2010, le PDG Soderev a fait un courrier au promoteur « sci bastides de lascaux » précisant : vous trouverez ci-dessous la liste actualisée des réserves restant encore à lever et vous prions d’ intervenir sans délai afin de permettre à notre société d’exploiter la résidence dans des conditions satisfaisantes ».
Depuis, rien n’a été fait (les malfaçons ayant empirées), cela veut dire que Soderev n’a jamais pu exploiter dans des conditions satisfaisantes la résidence. Maintenant Soderev veut faire payer aux propriétaires tous ces problèmes dont ils ne sont pas responsables.
Une garantie de loyers
D’autre part, les propriétaires ayant acquis leur bien par l’intermédiaire d’ Afedim (filiale immobilière du Crédit Mutuel CIC) disposent d’une garantie de loyers impayés (en cas de non paiement par une de ses filiales, dont Soderev) signée par le Pdg de Lagrange en qualité d’administrateur délégué de Lagrange gestion , société basée au Luxembourg.
Pour Montignac et pour d’autres résidences, Lagrange gestion n’a pas respecté sa signature et n’a jamais payé malgré la mise en œuvre de cette garantie. Le Crédit Mutuel a engagé une action en justice contre Lagrange gestion qui bien sur joue la montre ».
Les résidences Tourisma vert
» Tourisma vert est une Sarl qui assure la gestion de résidences de vacances (5) créées par une autre société du groupe dont les actionnaires sont communs.
Comme les autres, cette société de gestion a joué le jeu de la surévaluation des rentabilités offertes par le biais des fonds de concours. Et avec la crise, la pyramide s’est écroulée.
Quand la pyramide s’écroule
Résultat : les loyers cessent d’être payés en juin 2011. On nous mène en bateau pendant un certain temps et on se met en procédure de sauvegarde en octobre 2012. En avril 2013, on obtient une prolongation de 6 mois.
Bien entendu, des avenants aux baux ont été proposés qui prévoient des baisses de loyers variables selon les résidences mais atteignant plus de 50% pour les plus maltraitées. Le tout assorti de délais de paiement d’un an et de divers autres montages. Citons la constitution de sociétés écran par résidence où l’on donne 40% des parts à des propriétaires et, 60% à la holding, de sorte que le propriétaire lambda se retrouve avec 2 sociétés écran entre lui et le signataire de son bail avec un faux pouvoir puisqu’il est minoritaire (40%) au niveau de la société de la résidence…
La flambée des charges
Quant au niveau des charges, il dépasse les 40% du CA brut. En fait nous ne savons pas exactement car les derniers comptes publiés datent du 31 décembre 2010 et il est impossible d’obtenir plus.
Pour votre information, j’ai offert à la DGCCRF par courrier, de leur fournir les éléments qui pourraient les intéresser dans le cadre de leur enquête. Mon courrier date de plus d’un mois et demi, je n’ai pas eu la moindre réponse « .
Le partage d’informations
Un autre investisseur témoigne : « Beaucoup d’associations et de forums depuis de nombreuses années déjà, et pourtant la commercialisation continue à tout va. Une fois engagé dans ces arnaques de défiscalisation, il ne reste qu’à consulter le bon avocat et tenter de minimiser les pertes.
Merci pour le partage d’informations, ah si j’avais eu ces infos avant de signer! »
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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