MAISONS DE RETRAITE : BIENTOT DES MAUVAISES SURPRISES ?
Publié : novembre 30, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: EHPAD, Korian, maisons de retraite, Médica, Orpéa 8 CommentairesRemous en perspective chez les investisseurs ayant misé sur le « marché de la dépendance »? Un poids lourd du secteur envisagerait de baisser les loyers lors du renouvellement des baux .
A la mi novembre, j’apprenais que Korian et Médica allaient créer le leader des maisons de retraite. Et par conséquent dépasseraient le numéro un Orpéa.
Groupe actif dans le domaine de la santé du quatrième âge, Orpéa est une société cotée en Bourse tablant sur une croissance rentable en 2014.
Bientôt une baisse de loyers ?
Malgré ces perspectives favorables, un conseil en gestion de patrimoine m’alerte : « actuellement Orpéa prend la température auprès de certains bailleurs en leur envoyant un courrier ou en les recevant au siège de la société afin de les « préparer » et de les conditionner au prochain renouvellement et à une baisse des loyers ».
Ce professionnel poursuit : la méthode est toujours la même. « ….Nous sommes une société sérieuse….nous avons toujours payé les loyers en temps et en heure…..mais compte-tenu de la conjoncture, de certaines maisons moins remplies, et d’un risque hypothétique à venir sur le remplissage…..nous ne pourrons continuer à verser un loyer de ce niveau… » précise l’exploitant.
Dans la majorité des cas, Orpéa proposerait de revenir au loyer de base (11 ans et 9 mois en arrière),soit une baisse d’environ 30%. Ses arguments ? « L’acquisition des murs constitue un pur produit financier. A ce titre, il n’y a aucune garantie sur le gain futur et ce, malgré le bail commercial idoine ».
Aussi ce conseil en gestion de patrimoine s’interroge : « Orpéa, monteur d’opération, promoteur et exploitant aurait-il vendu l’immobilier 30% trop cher ? »
Mon avis : sur le marché de la dépendance, encore plus que sur celui du tourisme, les particuliers n’ont aucun repère pour vérifier la réalité des prix d’achat proposés pour une chambre dans un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est dans le marché. Et d’une manière générale dans l’immobilier géré, les investisseurs sont ligotés à leur exploitant.
ACHAT IMMOBILIER : LA RAISON AVANT LA PASSION
Publié : novembre 27, 2013 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier | Tags: donation, Empruntis, meilleurtaux, notaire 2 CommentairesFinalement, il n’y aura sans doute pas de casse sur le marché immobilier en France. Sur ce secteur, la raison l’emporte sur la passion.
Ouf, la fin de l’année en cours pointe son nez. Et finalement, le marché immobilier ancien est soutenu par le niveau historiquement bas de taux d’intérêt. Certes l’achat passion a fait la place à l’achat raison. Mais finalement l’effet « taux » démocratise le crédit tant pour les primo-accédants que pour les secondo-accédants.
En 2013, le courtier meilleurtaux.com a constaté une évolution des profils d’emprunteurs. Les montants d’emprunt ont augmenté alors que l’apport moyen s’est stabilisé et les revenus moyens se sont inscrits en légère baisse.
« Contrairement aux idées reçues, on trouve encore une grande diversité chez les emprunteurs : 50 % des emprunteurs financés en 2013 ne disposent que de 10 % d’apport, 50 % gagnent moins de 4.000 euros mensuels nets à 2 et près d’un tiers ont souscrit un crédit sur 25 ans et plus » m’explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques de meilleurtaux.com
Sans polémiquer, ce constat tranche avec celui établi début novembre, par Empruntis. D’après ce courtier, l’emprunteur moyen français devenait plus riche au fil des années. Désormais, les Français se lancent en effet dans une opération d’acquisition avec 4.500 euros nets en moyenne par mois contre 3.700 euros en 2006.
Compte tenu des prix élevés de l’immobilier, l’Ile-de-France pulvérise les records avec des revenus moyens nets par foyer à 5.446 euros. Et Paris domine le, tout avec 8. 449 euros nets par mois.
VOS ENFANTS PEUVENT-ILS ACHETER?
Enfin, si vous êtes parents et que l’un de vos enfants veut devenir propriétaire, pensez au coup de pouce financier. Consultez votre notaire pour lui consentir une donation, sans pour autant défavoriser vos autres enfants. Chaque parent peut verser jusqu’à 100.000 euros par enfant en franchise de droits, tous les quinze ans. De quoi doper sérieusement l’apport personnel!
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L’IMMOBILIER VU DE CHINE
Publié : novembre 21, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Chine, divorce, plus-values immobilères, Soufun 1 commentaireCertains chinois divorcent sur le papier pour échapper à la taxe sur les plus-values. L’envol des prix de l’immobilier et la mauvaise qualité de l’air restent une préoccupation en Chine.
Soufun, le principal site d’annonces immobilières en Chine
Divorcer pour éviter l’impôt sur les plus-values immobilières? La pratique devient courante à Pékin et Shanghai. Afin d’endiguer la flambée des prix, le gouvernement a déjà adopté depuis 2010 une série de mesures restrictives. Parmi elles figurent la limitation sur l’achat d’un deuxième logement par les particuliers et une fiscalité plus sévère. Justement certaines mesures fiscales ont entraîné cette année une hausse d’environ 40 % des divorces dans ces mégapoles où de nombreux couples choisissant de se séparer… sur le papier tout simplement pour échapper à une nouvelle taxe sur les plus-values immobilières !
Flambée des prix des logements
Dans un récent reportage diffusé par la chaîne de télévision publique chinoise, la plupart des personnes interrogées estiment que la hausse des prix de l’immobilier constitue un réel problème, alors que d’autres mettent plutôt l’accent sur l’aggravation de la pollution.
« Les prix en général et ceux de l’immobilier sont tous vraiment très élevés. Les simples particuliers ne peuvent plus se permettre d’acheter autant qu’ils en avaient l’habitude » explique une personne interviewée.
Mes contacts chinois me confirment que « L’écart entre les riches et les pauvres est trop important. L’inflation est trop élevée et le montant de la pension trop faible ».
Une myriade de nouveaux programmes
La hausse des prix de l’immobilier en Chine a fortement accéléré en octobre, notamment dopée par le lancement d’une myriade de projets immobiliers. Le prix moyen du mètre carré dans les logements neufs de 100 grandes villes a bondi de 10,69 % sur un an le mois dernier pour atteindre 10 685 yuans (1 270 euros), selon une étude diffusée par Soufun, le principal portail d’annonces immobilières du pays.
A cette flambée des prix de l’immobilier résidentiel s’ajoute les problèmes environnementaux. Une importante pollution atmosphérique se répand dans de nombreuses villes du nord à l’est de la Chine comme le signale le site french.china.org.cn.
Enfin pour un sujet mon technique, je vous invite à (re) découvrir mon précédent billet consacré à la vente des vins de Beaune où ne jeune femme d’affaires chinoise a acheté la pièce de vin de Présidents pour 131.000 euros! C’est cela la vitalité des pays émergents.
RESIDENCE DE TOURISME : LE SORT DE RESITEL FIXE EN DECEMBRE
Publié : novembre 12, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Lagrange, plan de sauvegarde, résidence de tourisme 4 CommentairesINACCEPTABLE : tel est l’avis des clients de Lagrange sur les propositions formulées pour éponger le passif de Résitel. Le sort de cette société de gestion devrait être connu le 16 décembre prochain.
Encore un mois de patience, et les investisseurs ayant acheté un bien dans une résidence de tourisme gérée par Résitel devraient être fixés sur leur sort. En effet, après l’audience du 16 septembre 2013 au tribunal de commerce de Tarbes, l’avenir de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange, devrait être connu le 16 décembre prochain.
Dans l’intervalle, l’expert judiciaire désigné pour évaluer le passif de cette société mise sous sauvegarde, poursuit la consultation des créanciers. S’agissant des investisseurs privés, il estime leur manque à gagner résultant de la dénonciation prématurée des baux commerciaux par Résitel. A cela s’ajoute le risque de remise en cause des avantages fiscaux par l’administration fiscale.
Quelques 1.200 lettres ont été envoyées par le mandataire de justice aux investisseurs pour éponger le passif de Résitel entre décembre 2011 et le 26 mars 2012.
4 options très limitées
Je vous communique les propositions du mandataire :
« Option 1 : Paiement en numéraire de 25 % des créances définitivement admises, pour solde de tout compte. Ce paiement interviendra dans les trois mois de l’adoption du plan ;
Option 2 : Paiement sous la forme d’un crédit séjour de 100 % (base prix brochure) des créances définitivement admises pour solde de tout compte. Ce paiement pourra s’exercer à compter de l’accord du créancier, pour 50 % entre la 1 e r e et la 3e m e année, et pour les 50 %
restants entre la 4 è m e et la 6 è m e année ;
Option 3 : Paiement en numéraire de 50 % des créances définitivement admises en quatre ans (soit 12,5 % par an) et pour solde de tout compte. Ce paiement s’exercera pour la première annuité à la date anniversaire de l’adoption du plan de sauvegarde ;
Option 4 : Paiement en numéraire de 100 % des créances définitivement admises, sur une durée de dix ans. Ce paiement s’exercera pour la première annuité, à la date anniversaire de l’adoption du plan de sauvegarde (5 % pendant 4 ans puis 13 % pendant 4 ans et enfin 14 % »
Inacceptable
Nombre d’investisseurs me confient que ces options sont inacceptables, puisqu’elles ne portent que sur une période très limitée. Quid du passif enregistré à compter du 27 mars 2012 et ce jour ?
Second reproche : un dédommagement en nature ne ferait qu’aggraver la situation déficitaire de Résitel.
La prochaine étape portera sur la présentation des réponses des créanciers. Elle sera suivie par délibéré du juge commissaire sur l’homologation ou non du plan de sauvegarde prévue à mi-décembre.
Bien sûr, je vous tiendrai informée de la décision du Tribunal. Dans l’intervalle j’attends vos réactions sur mon blog comptabilisant 73.000 pages vues et repris par des nombres sites fédérant des blogs.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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