RESIDENCES URBAINES : APPART’CITY SUR LA SELLETTE
Publié : janvier 8, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart'City, Park & Suites, résidences urbaines 91 CommentairesTRIMESTRE DECISIF POUR LES INVESTISSEURS D’APPART’CITY : UNE BAISSE DE LOYER AVEC EFFET RETROACTIF AU 1ER JANVIER 2016 LEUR EST PROPOSEE
Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que Park Suites, la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées.
A cette disposition rétroactive, s’en ajoutent d’autres plutôt problématiques. Ainsi par exemple la clause recettes du nouveau bail.
ATTENTION A LA CLAUSE RECETTES DU BAIL PROPOSE
« Le système de loyer proposé relève clairement d’un loyer avec une cause recette, c’est-à- dire indexé sur le chiffre d’affaires. Cette règle vise à adapter la charge correspondant au montant des loyers dans les comptes d’exploitation d’Appart’ city en fonction du chiffre d’affaire effectivement constaté par le gestionnaire au titre de l’exercice de son activité commerciale » commente un fin connaisseur du dossier. Or la clause recette échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.
Sur le plan fiscal, un loyer assorti d’une clause recette associe le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur (l’exploitant). En étant intéressé au résultat, l’investisseur court donc le risque de voir l’administration requalifier ses revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et remettre en cause sa réduction d’impôt.
Selon le code général des impôts (CGI), la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété…relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « …la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation » (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats… »(BOI-BIC- CHAMP-40- 10-20120912)
REMISE EN CAUSE DU STATUT DU LMP
« Par ailleurs, avec la baisse de loyer des nouveaux baux allant jusqu’à 30%, certains investisseurs risquent de perdre leur régime de loueur en meublé professionnel nécessitant de percevoir au moins 23.000 euros de loyers par an » poursuit cet observateur.
Selon les trois cabinets d’avocats ayant négocié ce protocole d’accord avec Appart’city cette opération relève du « donnant donnant ». Appart City fait pression pour que 75% des investisseurs dans 80% de ses résidences signent avant le 1er avril prochain ces nouvelles conditions. Ce qui représenterait quelques 6.000 copropriétaires répartis dans environ 112 résidences.
Plus qu’une sévère baisse de loyers pénalisant les propriétaires ayant financé leur bien à crédit, le redressement d’Appart City ne passe-t-il pas par un changement du mode d’exploitation des résidences ?
DONNEZ VOTRE AVIS
IMMOBILIER EN FRANCE : LES PRIX REPARTENT A LA HAUSSE
Publié : décembre 13, 2016 Classé dans : Crédit, Immobilier | Tags: notaires 2 CommentairesLES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS RENOUENT AVEC LA HAUSSE ET LES VOLUMES DE VENTES PROGRESSENT SUR LA FRANCE ENTIERE, SELON LES NOTAIRES.
A quelques semaines de la fin de l’année, 2016 s’annonce être un bon cru pour l’activité immobilière au niveau national. Les volumes ont bondi de 11% sur un an pour atteindre le point le plus haut des 10 dernières années, en s’élevant à 838.000 ventes à fin septembre 2016 contre 755.000 ventes un an plus tôt. Toujours à fin septembre 2016, le volume de ventes estimé de logements anciens est en hausse de 15,1% sur un an en Ile-de-France (160.400 ventes) et de 10,1% en province (677.600 ventes). Dans ce contexte porteur, les prix s’affirment. Ainsi les indices Notaires – INSEE, s’inscrivent également en hausse sur un an : +1,4% pour les appartements anciens et + 2% pour les maisons anciennes.
RATTRAPAGE DES PRIX
Sous l’effet conjugué des taux de crédit à l’habitat toujours bas et d’un phénomène de rattrapage après trois années d’attentisme, le marché a donc fait preuve de dynamisme. « Si le volume de ventes dépasse le volume annuel moyen constaté sur la période 1999-2007, les prix ne sont pas remontés au point haut du marché observé au 4ème trimestre 2011 » m’explique Thierry Delessalle, notaire à Paris.
En passant au crible dix sept villes de plus de 150.000 habitants, les notaires de France constatent des écarts de prix dans l’ancien allant presque de 1 à 3 selon les localisations. Deux villes tirent particulièrement leur épingle du jeu: Lyon et Bordeaux. En revanche, Montpellier a tendance à pâtir des nombreuses constructions neuves. Dans le tiercé des villes les plus chères figurent Nice (3.480 euros/m2), Lyon (3.370 euros/m2) et Bordeaux (3.200 euros/m2). En bas de la liste, se trouvent Angers (1.700 euros/m2), Le Havre (1.680 euros/m2) et Saint-Etienne (910 euros/m2). Il s’agit de prix au m2 médians.
QUELS BIENS POUR QUEL BUDGET ?
Avec un budget de 150.000 euros, un acquéreur peut opter pour un appartement de 3 pièces dans la commune de Toulouse. Il peut également prétendre à une maison de 4 pièces à Tours ou 5 pièces à Brest.
Avec un budget de 250.000 euros, il pourra acheter un appartement de 3 pièces à Nanterre ou d’une maison de 5 pièces à Rennes. Pour 500.000 euros, il peut s’offrir un appartement de 2 pièces à Paris (1er arrondissement), un 4 pièces à Nice ou bien encore une maison de 6 pièces à Nantes.
PARK SUITES EN VOIE DE RECAPITALISATION ?
Publié : octobre 30, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, FAPRAH, Park & Suites 3 CommentairesNEGOCIATION EN COURS ENTRE CET EXPLOITANT DE L’ ENSEIGNE APPART CITY ET LES INVESTISSEURS
Le nouvel appart city de Bordeaux Ravezies, sur la rive gauche de la Garonne
Dans mon précédent billet sur Appart City publié en juin dernier, j’indiquais que Park & Suites exploitant cette enseigne de résidences de tourisme urbaine, fixait des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….
Cinq mois après, la situation a évolué. En effet avec près 120 résidences, le leader des appart-hôtels regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites, assure être prêt à renforcer son capital de 20 millions d’euros. A cette recapitalisation s’ajouterait une somme minimale de 5 millions d’euros dédiée aux travaux d’urgence pour rénover des résidences.
Je vous rappelle que le groupe Park&Suites est contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone. Et à 60% par HPC Capital, « fonds entrepreneurial pour une croissance solide et durable ».
DES BAISSES DE LOYER DE 5 A 30%
En contrepartie de ce renforcement du capital, l’exploitant demande aux investisseurs d’accepter des baisses de loyer de 5% à 30% sur toutes les résidences. Et ce, alors qu’ils continuent de subir des graves retards dans le paiement de leurs loyers. « Ces investisseurs doivent aussi faire face péniblement aux remboursements mensuels de leur prêt immobilier contracté pour financer ce placement » me rappelle Olivier Metay, Président de la FAPRAH ( Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Quarante huit résidences Appart City ont déjà adhéré à cette fédération.
Enfin le 15 octobre dernier, un troisième Appart City a été ouvert à Bordeaux. Les esprits chagrins se demandent si le groupe ne pratique pas la cavalerie en profitant des fonds récoltés auprès de nouveaux investisseurs pour payer en partie les loyers. Mais c’est un autre sujet.
MONTAGNE : A QUAND LA RENOVATION DES MEUBLES DE TOURISME?
Publié : septembre 30, 2016 Classé dans : Immobilier, voyages Commentaires fermés sur MONTAGNE : A QUAND LA RENOVATION DES MEUBLES DE TOURISME?POUR FAIRE FACE A LA CONCURRENCE INTERNATIONALE, LES STATIONS DE MONTAGNE ENCOURAGENT LA RENOVATION DE MEUBLES ET APPARTEMENTS VIEILLISSANTS. UNE MANIERE DE RENFORCER LA FREQUENTATION DES REMONTEES MECANIQUES
Inquiétude dans les stations de sports d’hiver : la France vient d’être détrônée par les États-Unis de sa première place de destination mondiale pour le ski. L’Autriche occupe la troisième place sur le podium. La fréquentation des pistes de l’Hexagone a reculé de 3% pour la saison 2015-2016. Et ce, officiellement à cause des difficiles conditions météorologiques. Sans doute, mais d’autres raisons peuvent être évoquées : des tarifs élevés, des stations souvent vieillissantes.
Plus internationale, la clientèle à la montagne se diversifie : skieurs, visiteurs contemplatifs, en couple, en tribu, en famille. Aspirant à faire plusieurs activités, ces touristes deviennent plus exigeants, notamment en termes d’hébergement. Ils souhaitent des espaces plus grands et plus confortables.
UNE SOLUTION CLE EN MAIN
« Seulement 30 à 40 % des lits touristiques des stations françaises sont occupés moins de quatre semaines par an. Aujourd’hui, la reconquête de ces lits froids constitue une priorité pour l’ensemble des acteurs de la montagne » constate Pascal Vie, gérant d’Affiniski. Cette structure est filiale de Savoie Stations Participation, une SEM (société d’économie mixte) initiée par le département de la Savoie.
Affiniski se présente comme un guichet unique mis à la disposition des propriétaires des stations de montagne adhérentes pour la rénovation d’un bien immobilier. Ce logement peut être un meublé en « diffus » ou un appartement dans une résidence de tourisme.
Avec le concours d’Affiniski, Pierre et Vacances rénove actuellement 56 appartements de la résidence Premium Les Crêts à Méribel. Dotés de balcons ou terrasses, ces logements sont remis au gout du jour avec une dominante de bois. Nouvelle moquette, changement du mobilier, réfection des peintures, autant de changements pour les relooker.
BIENTOT UNE NOUVELLE REDUCTION D’IMPOT ?
Dans le projet de loi de finances pour 2017 figure le dispositif fiscal dédié à la réhabilitation, qui je qualifie de « Censi Bouvard réhabilitation« . Dans sa version actuelle, il accorde une réduction d’impôt de 20% des travaux, dans la limite de 22.000 euros des dépenses réalisées dans les résidences de tourisme. Seraient éligibles à ce dispositif : les travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d’adoption des lieux aux personnes handicapées. Bref pour l’instant les parties communes. Et non pas les parties privatives de la résidence. Il reste trois mois de discussions parlementaires et de lobbying des promoteurs pour connaître la version définitive de cette proposition.
QUE VOUS SOYEZ PROPRIETAIRE D’UN MEUBLE OU D’UN APPARTEMENT DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME, ETES VOUS TENTE DE RENOVER VOTRE BIEN POUR LE VALORISER? Répondez ici.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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