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LE CREDIT IMMOBILIER MIEUX ENCADRE

La protection du consommateur en matière de crédit immobilier se renforce à partir du 1er juillet 2016

MaisonAnglet

Vous souhaitez acheter prochainement un logement neuf ou ancien ? Sachez qu’une ordonnance du 25 mars 2016 modifie les dispositions applicables aux crédits immobiliers à partir du 1er juillet 2016.

Instituant un cadre juridique européen harmonisé pour l’octroi du crédit immobilier et du crédit hypothécaire, cette ordonnance impose plus de pédagogie pour le crédit immobilier. Le candidat à l’emprunt recevra une fiche d’information standardisée, afin de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché et de décider en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit.

Mais surtout à  partir du 1er juillet 2016,  les banques seront appelées à faire évaluer le bien immobilier à usage d’habitation financé à crédit, par un expert indépendant.

A partir de quel montant cette évaluation sera obligatoire ? Les décrets d’application devront répondre à cette question. «  Le prêteur (le banquier) devra décider, seul et selon ses facteurs de risque, le seuil de déclenchement de l’expertise immobilière. Il ne serait pas concevable, à mon sens, de décider en lieu et place du prêteur, les « marchés/clients » étant différents d’une région à l’autre » me confie Sébastien Duchesne, Directeur de Cofaris Evaluation, Expert immobilier agréé et Administrateur de la Chambre des Experts Immobiliers de France. Effectivement comme les prix font le grand écart entre la province et Paris, chaque réseau bancaire diligentera une expertise en fonction de ses propres critères.

HAUSSE DU TAUX D’INTERET

Si elle protège l’emprunteur, cette nouvelle obligation suscite plusieurs interrogations.

  • Imaginons que vous empruntiez 300.000 euros pour financer une maison ou un appartement de 500.000 euros. Si la valeur de ce bien tombe à 450.000 euros dans l’expertise, le banquier ne vous prêtera que 250.000 euros et  il vous restera à trouver 50.000 euros, supplémentaires en dehors de la banque  pour boucler votre opération.
  • Inévitablement, cette expertise a un coût que le banquier vous répercutera. A compter du 1er octobre 2016, ces frais seront prise en compte dans le nouveau taux annuel effectif global.
  • Qui paye l’expertise si vous ne donnez pas suite à la transaction ?

BIENTOT DES PRETS A TAUX VARIABLES ?

Les banquiers restent discrets sur le sujet. Actuellement l’essentiel des prêts immobiliers sont accordés à taux fixes, ce qui permet à l’emprunteur de maîtriser le coût de son financement. Pourtant, de futures directives émanant cette fois du comité Bâle IV pourraient imposer à la France l’instauration du crédit immobilier à taux variables, afin de porter l’essentiel du risque sur l’emprunteur.

A l’instar des pratiques des assureurs : en poussant les unités de compte dans les contrats d’assurance, ils transfèrent le risque aux assurés. En cas de hausse de la Bourse, l’épargne est certes valorisée. Mais en cas de baisse, l’assuré perd de l’argent.

CREDIT IMMOBILIER, ASSURANCE-VIE, DONNEZ VOTRE AVIS CI DESSOUS


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BIENTOT UN CENSI BOUVARD «REHABILITATION » ?

DES L’AN PROCHAIN LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD DEVRAIT AIDER LES PROPRIETAIRES A RENOVER LEUR BIEN DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME

 

Le compte à rebours a commencé pour le régime Censi Bouvard. En effet ce mécanisme maintes fois reconduit, est appelé à disparaître le 1er janvier 2017. Lors du Conseil national de la montagne (CNM) du 29 septembre 2015,  le gouvernement s’est engagé à mener une concertation sur la réorientation du dispositif vers la seule réhabilitation de l’ancien. D’ailleurs la prochaine réunion de concertation est prévue le 22 mars 2016.
Sans surprise, les promoteurs et gestionnaires de résidences de tourisme sont partisans que le Censi Bouvard joue une nouvelle fois les prolongations. « Opposer le neuf à la réhabilitation est une fausse bataille » commente un acteur prépondérant. En revanche, les représentants des investisseurs privés plaident pour la disparition du Censi Bouvard dans le neuf.

UN BILAN CRITIQUE

Regroupant 120 résidences de tourisme, soit environ 12.000 personnes, la FNAPRT est globalement favorable à la suppression du dispositif Censi Bouvard et à son remplacement par un régime favorisant la réhabilitation au profit des investisseurs propriétaires d’un logement dans une résidence de tourisme au 1er janvier 2017.

« Loin de promouvoir le tourisme,  ce dispositif a généré des bulles immobilières, la construction de bien inadaptés à la demande locale, tout ceci au détriment de particuliers investisseurs ruinés ; les investisseurs ayant investi dans le foncier, se trouvent privés de tout droit de regard et de décision de leur bien. Et surtout la nécessité de maintenir des avantages fiscaux est parfois devenue un moyen de pression considérable pour fragiliser encore plus les investisseurs »  souligne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.

En effet afin de ne pas perdre leurs avantages fiscaux, les investisseurs sont poussés à accepter des baisses de loyer très importantes pouvant aller jusqu’à 70% par rapport à leur loyer initial retenu pour leur opération de financement à crédit. « On ne peut pas relancer le dispositif sans avoir réglé les problèmes actuels qui surgissent notamment dans la période après-vente. Aujourd’hui les résidences neuves cannibalisent celles dégradées, des promoteurs préférant construire des résidences neuves au côté d’anciennes plutôt que de rénover ces dernières » m’explique Jacques Gobert, avocat à Marseille.

EVITER LES LITS FROIDS

Les propriétaires désargentés n’ont plus les moyens d’entretenir leur bien. Celui-ci par manque d’entretien est parfois finalement délaissé, ce qui en fait dans le jargon des professionnels un « lit froid » c’est-à-dire non occupé par un touriste. Multiplié à l’échelle d’une résidence  d’une centaine de logements, soit environ 400 lits, ce phénomène entraîne une baisse de la fréquentation touristique d’une station de montagne ou d’une station balnéaire.

Cependant encourager le Censi Bouvard réhabilitation nécessite de prendre toute une série de précautions. Ne serait-ce pour que les gestionnaires profitent des travaux de réhabilitation pour faire signer au terme des travaux un nouveau bail moins intéressant pour les propriétaires.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR LE BILAN DU CENSI BOUVARD ET SUR VOS SOUHAITS EN MATIERE DE TRAVAUX DE L’IMMOBILIER DE LOISIRS GERE.


IMMOBILIER : TIME TO GO

DES PRIX IMMOBILIERS APPELES A GRIMPER DANS LES SECTEURS DYNAMIQUES, DES TAUX DE CREDIT, VOICI DEUX CONDITIONS POUR SE LANCER DANS L’ACHAT DE SA RESIDENCE PRINCIPALE.

 

PARIS 1

A Paris comme dans les villes dynamiques de province, le marché de l’immobilier résidentiel donne des signes de vitalité. Et comme l’immobilier est constitué de micro-marchés, mieux vaut réaliser une analyse secteur par secteur au lieu de raisonner sur un plan global. Des villes, des quartiers tirent leur épingle du jeu. En revanche d’autres restent à la traîne.

En attendant, depuis quelques semaines, la fréquentation reprend dans les agences immobilières. Une maison de 900.000 euros vient de se vendre en seulement deux jours dans une commune des Hauts de Seine, limitrophe de Paris. Un achat sans doute réalisé par des secondo accédants. Quant aux primo accédants ne sont pas en reste. Grâce au coup de pouce familial, ils achètent leur résidence principale dès qu’ils décrochent un CDI (contrat à durée indéterminée).

L’autre facteur favorable au réveil du marché résidentiel tient au faible niveau des taux d’intérêt. «  Les taux directeurs extrêmement faibles – l’obligation Amortissable du Trésor à 0,50% et le taux directeur de la Banque Centrale Européenne à 0%- permettent aux établissements bancaires de prêter à des taux très bas tout en gardant une marge confortable » m’explique Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com.

Actuellement la marge des banques affiche plus de 100 points de base comme l’illustre le graphique ci-dessous.

CREDIT IMMO Meilleurtaux

Compte tenu de leur marge, les banques peuvent accorder aux clients VIP, des crédits sur dix ans à un taux nominal inférieur à 1%. Bien sûr en intégrant les frais de dossier, le coût de la garantie et celui non négligeable de l’assurance emprunteur, le TEG (taux effectif global) correspond au taux nominal majoré presque d’un point.

 

A cette bonne conjoncture de taux pour les candidats à l’emprunt immobilier, s’ajoute l’ambition des banques de développer sérieusement dans leur production, le crédit immobilier. Pas de doute « gagner » un client pour financer sa résidence principale revient à bénéficier de la domiciliation de ses revenus.

Pour l’équipe de Meilleurtaux, «  l’inflation nulle plaide pour un maintien durable des taux bas ». Mais les Cassandre évoqueront même le risque de déflation qui ne sert pas forcément les actifs réels comme la pierre. L’avenir nous dira qui a raison.

 

 

 

 

 


IMMOBILIER DE LUXE : LA BAISSE DE PRIX REDYNAMISE LE MARCHE

LE MARCHE IMMOBILIER DE PRESTIGE A RETROUVE SA SANTE EN 2015 ET S’AMELIORE EN PROVINCE.

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Après un période très difficile entre les élections présidentielles en mai 2012 et le début de 2015, les transactions sur l’immobilier de prestige ont repris en France, grâce aux ajustements de prix. Un constat dressé aussi par Sotheby’s que Barnes. Ainsi par exemple à

Paris, à la Muette dans le XVI° arrondissement, un hôtel particulier de 500 m2, avec une terrasse et un patio s’est finalement signé à 5,3 millions d’euros. En 2012, il s’affichait à 9 millions d’euros. L’ajustement des prix est encore plus sévère en province, notamment dans le Midi. Ainsi à St Tropez, une propriété présentée il y a 3 ans, au prix de 20 millions d’euros a finalement trouvé preneur l’an dernier à 3 millions d’euros. Dans le luxe, le stock des résidences principales ou secondaires ou encore les pieds-à-terre a donc tendance à se réduire sérieusement

 

PARIS SE REVEILLE 

 

« Les grandes fortunes de la planète ont une vision internationale, mais aussi patrimoniale de leurs investissements immobiliers. Elles visent à investir au bon endroit et au bon moment. Actuellement Paris retrouve leur faveur » me signale Thibault de Saint-Vincent, Président de Barnes. En 2015, la baisse de l’euro s’est traduite par une remontée de Paris au classement des dix villes les plus prisées. Dixième en 2014, la capitale française est remontée ainsi à la 7° place l’an dernier.

La clientèle internationale – Moyen-Orientaux, Proche-Orientaux, Américains, Asiatiques, Britanniques…- attirée par les prix beaucoup moins élevés que sur les autres grandes métropoles internationales, comme Hong Kong, New York, Londres ou Genève.

PARIS 1

Profitant de la quasi parité dollar-euro, les Américains y reviennent en force. N’ayant pas confiance entre leur économie, les Sud-Américains sont également présents. Sans oublier les acquéreurs de la péninsule arabique et quelques chinois. Actuellement Paris reste deux à trois fois moins cher que Londres ou New-York.

 

DES BIENS ENFIN ACCESSIBLES AUX FRANÇAIS

Les appartements parisiens ne dépassant pas 4 millions d’euros intéressent de nouveau la clientèle locale. «  Suite à la forte baisse des prix de l’ordre de 15 – 20 % qui a assaini le marché et l’a redynamisé, les acheteurs français reviennent afin de profiter des taux de crédit très bas et d’un grand choix de biens disponibles » me confie Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France.

 

Pas de doute, les transactions se concluent uniquement à une double condition : des prix réalistes et correspondant bien à la nouvelle réalité du marché. Une preuve que les vendeurs se montrent enfin de plus en plus flexibles dans leurs négociations de prix.

Cependant je ne comprends pas que les agents immobiliers et les notaires faisant de la négociation fassent rêver leurs clients en acceptant des mandats de vente surévalués.

 

REAGISSEZ ICI  VOUS AVEZ VENDU UN APPARTEMENT OU UNE MAISON EN ACCEPTANT UNE BAISSE DE PRIX PAR RAPPORT AU MANDAT SIGNE ?

EXPRIMEZ-VOUS EN BAS DE CE BILLET, SUR LE DELAI DE CETTE TRANSACTION, LA REMISE CONSENTIE A VOTRE ACQUEREUR…