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BIENTOT UN CENSI BOUVARD «REHABILITATION » ?

DES L’AN PROCHAIN LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD DEVRAIT AIDER LES PROPRIETAIRES A RENOVER LEUR BIEN DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME

 

Le compte à rebours a commencé pour le régime Censi Bouvard. En effet ce mécanisme maintes fois reconduit, est appelé à disparaître le 1er janvier 2017. Lors du Conseil national de la montagne (CNM) du 29 septembre 2015,  le gouvernement s’est engagé à mener une concertation sur la réorientation du dispositif vers la seule réhabilitation de l’ancien. D’ailleurs la prochaine réunion de concertation est prévue le 22 mars 2016.
Sans surprise, les promoteurs et gestionnaires de résidences de tourisme sont partisans que le Censi Bouvard joue une nouvelle fois les prolongations. « Opposer le neuf à la réhabilitation est une fausse bataille » commente un acteur prépondérant. En revanche, les représentants des investisseurs privés plaident pour la disparition du Censi Bouvard dans le neuf.

UN BILAN CRITIQUE

Regroupant 120 résidences de tourisme, soit environ 12.000 personnes, la FNAPRT est globalement favorable à la suppression du dispositif Censi Bouvard et à son remplacement par un régime favorisant la réhabilitation au profit des investisseurs propriétaires d’un logement dans une résidence de tourisme au 1er janvier 2017.

« Loin de promouvoir le tourisme,  ce dispositif a généré des bulles immobilières, la construction de bien inadaptés à la demande locale, tout ceci au détriment de particuliers investisseurs ruinés ; les investisseurs ayant investi dans le foncier, se trouvent privés de tout droit de regard et de décision de leur bien. Et surtout la nécessité de maintenir des avantages fiscaux est parfois devenue un moyen de pression considérable pour fragiliser encore plus les investisseurs »  souligne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.

En effet afin de ne pas perdre leurs avantages fiscaux, les investisseurs sont poussés à accepter des baisses de loyer très importantes pouvant aller jusqu’à 70% par rapport à leur loyer initial retenu pour leur opération de financement à crédit. « On ne peut pas relancer le dispositif sans avoir réglé les problèmes actuels qui surgissent notamment dans la période après-vente. Aujourd’hui les résidences neuves cannibalisent celles dégradées, des promoteurs préférant construire des résidences neuves au côté d’anciennes plutôt que de rénover ces dernières » m’explique Jacques Gobert, avocat à Marseille.

EVITER LES LITS FROIDS

Les propriétaires désargentés n’ont plus les moyens d’entretenir leur bien. Celui-ci par manque d’entretien est parfois finalement délaissé, ce qui en fait dans le jargon des professionnels un « lit froid » c’est-à-dire non occupé par un touriste. Multiplié à l’échelle d’une résidence  d’une centaine de logements, soit environ 400 lits, ce phénomène entraîne une baisse de la fréquentation touristique d’une station de montagne ou d’une station balnéaire.

Cependant encourager le Censi Bouvard réhabilitation nécessite de prendre toute une série de précautions. Ne serait-ce pour que les gestionnaires profitent des travaux de réhabilitation pour faire signer au terme des travaux un nouveau bail moins intéressant pour les propriétaires.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR LE BILAN DU CENSI BOUVARD ET SUR VOS SOUHAITS EN MATIERE DE TRAVAUX DE L’IMMOBILIER DE LOISIRS GERE.


IMMOBILIER : TIME TO GO

DES PRIX IMMOBILIERS APPELES A GRIMPER DANS LES SECTEURS DYNAMIQUES, DES TAUX DE CREDIT, VOICI DEUX CONDITIONS POUR SE LANCER DANS L’ACHAT DE SA RESIDENCE PRINCIPALE.

 

PARIS 1

A Paris comme dans les villes dynamiques de province, le marché de l’immobilier résidentiel donne des signes de vitalité. Et comme l’immobilier est constitué de micro-marchés, mieux vaut réaliser une analyse secteur par secteur au lieu de raisonner sur un plan global. Des villes, des quartiers tirent leur épingle du jeu. En revanche d’autres restent à la traîne.

En attendant, depuis quelques semaines, la fréquentation reprend dans les agences immobilières. Une maison de 900.000 euros vient de se vendre en seulement deux jours dans une commune des Hauts de Seine, limitrophe de Paris. Un achat sans doute réalisé par des secondo accédants. Quant aux primo accédants ne sont pas en reste. Grâce au coup de pouce familial, ils achètent leur résidence principale dès qu’ils décrochent un CDI (contrat à durée indéterminée).

L’autre facteur favorable au réveil du marché résidentiel tient au faible niveau des taux d’intérêt. «  Les taux directeurs extrêmement faibles – l’obligation Amortissable du Trésor à 0,50% et le taux directeur de la Banque Centrale Européenne à 0%- permettent aux établissements bancaires de prêter à des taux très bas tout en gardant une marge confortable » m’explique Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com.

Actuellement la marge des banques affiche plus de 100 points de base comme l’illustre le graphique ci-dessous.

CREDIT IMMO Meilleurtaux

Compte tenu de leur marge, les banques peuvent accorder aux clients VIP, des crédits sur dix ans à un taux nominal inférieur à 1%. Bien sûr en intégrant les frais de dossier, le coût de la garantie et celui non négligeable de l’assurance emprunteur, le TEG (taux effectif global) correspond au taux nominal majoré presque d’un point.

 

A cette bonne conjoncture de taux pour les candidats à l’emprunt immobilier, s’ajoute l’ambition des banques de développer sérieusement dans leur production, le crédit immobilier. Pas de doute « gagner » un client pour financer sa résidence principale revient à bénéficier de la domiciliation de ses revenus.

Pour l’équipe de Meilleurtaux, «  l’inflation nulle plaide pour un maintien durable des taux bas ». Mais les Cassandre évoqueront même le risque de déflation qui ne sert pas forcément les actifs réels comme la pierre. L’avenir nous dira qui a raison.

 

 

 

 

 


IMMOBILIER DE LUXE : LA BAISSE DE PRIX REDYNAMISE LE MARCHE

LE MARCHE IMMOBILIER DE PRESTIGE A RETROUVE SA SANTE EN 2015 ET S’AMELIORE EN PROVINCE.

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Après un période très difficile entre les élections présidentielles en mai 2012 et le début de 2015, les transactions sur l’immobilier de prestige ont repris en France, grâce aux ajustements de prix. Un constat dressé aussi par Sotheby’s que Barnes. Ainsi par exemple à

Paris, à la Muette dans le XVI° arrondissement, un hôtel particulier de 500 m2, avec une terrasse et un patio s’est finalement signé à 5,3 millions d’euros. En 2012, il s’affichait à 9 millions d’euros. L’ajustement des prix est encore plus sévère en province, notamment dans le Midi. Ainsi à St Tropez, une propriété présentée il y a 3 ans, au prix de 20 millions d’euros a finalement trouvé preneur l’an dernier à 3 millions d’euros. Dans le luxe, le stock des résidences principales ou secondaires ou encore les pieds-à-terre a donc tendance à se réduire sérieusement

 

PARIS SE REVEILLE 

 

« Les grandes fortunes de la planète ont une vision internationale, mais aussi patrimoniale de leurs investissements immobiliers. Elles visent à investir au bon endroit et au bon moment. Actuellement Paris retrouve leur faveur » me signale Thibault de Saint-Vincent, Président de Barnes. En 2015, la baisse de l’euro s’est traduite par une remontée de Paris au classement des dix villes les plus prisées. Dixième en 2014, la capitale française est remontée ainsi à la 7° place l’an dernier.

La clientèle internationale – Moyen-Orientaux, Proche-Orientaux, Américains, Asiatiques, Britanniques…- attirée par les prix beaucoup moins élevés que sur les autres grandes métropoles internationales, comme Hong Kong, New York, Londres ou Genève.

PARIS 1

Profitant de la quasi parité dollar-euro, les Américains y reviennent en force. N’ayant pas confiance entre leur économie, les Sud-Américains sont également présents. Sans oublier les acquéreurs de la péninsule arabique et quelques chinois. Actuellement Paris reste deux à trois fois moins cher que Londres ou New-York.

 

DES BIENS ENFIN ACCESSIBLES AUX FRANÇAIS

Les appartements parisiens ne dépassant pas 4 millions d’euros intéressent de nouveau la clientèle locale. «  Suite à la forte baisse des prix de l’ordre de 15 – 20 % qui a assaini le marché et l’a redynamisé, les acheteurs français reviennent afin de profiter des taux de crédit très bas et d’un grand choix de biens disponibles » me confie Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France.

 

Pas de doute, les transactions se concluent uniquement à une double condition : des prix réalistes et correspondant bien à la nouvelle réalité du marché. Une preuve que les vendeurs se montrent enfin de plus en plus flexibles dans leurs négociations de prix.

Cependant je ne comprends pas que les agents immobiliers et les notaires faisant de la négociation fassent rêver leurs clients en acceptant des mandats de vente surévalués.

 

REAGISSEZ ICI  VOUS AVEZ VENDU UN APPARTEMENT OU UNE MAISON EN ACCEPTANT UNE BAISSE DE PRIX PAR RAPPORT AU MANDAT SIGNE ?

EXPRIMEZ-VOUS EN BAS DE CE BILLET, SUR LE DELAI DE CETTE TRANSACTION, LA REMISE CONSENTIE A VOTRE ACQUEREUR…


ATTENTION AUX ARNAQUES AU CREDIT SUR LE WEB

PRUDENCE  : LES OFFRES FRAUDULEUSES AU CREDIT SE MULTIPLIENT SUR INTERNET, SELON L’AUTORITE DE CONTROLE PRUDENTIEL ET DE RESOLUTION (ACPR)

 

Surfer sur Internet est tentant. Mais attention, aux sollicitations des fraudeurs. Ainsi les propositions de crédit à caractère frauduleux, notamment au crédit entre particuliers, se multiplient sur la toile.

« De nombreuses annonces faisant la promotion de crédits à des conditions très avantageuses sont publiées sur internet : réseaux sociaux, blogs ou forums, voire site web complet » m’explique-t-on à l’ Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

 

Avec ce système, tout particulier peut très facilement et rapidement obtenir une proposition de crédit. Et ce, en envoyant un simple courriel ou en répondant à l’un des courriels qu’il peut recevoir sans avoir fait une quelconque démarche.

GARE A L’ENVOI D’ARGENT

Après un ou plusieurs contacts en vue de constituer le dossier, les fraudeurs demandent à l’internaute d’envoyer une somme d’argent destinée à couvrir des frais. Une fois l’argent envoyé, la victime n’a plus de nouvelles de son contact. A moins qu’elle soit encore sollicitée à verser de l’argent sous un nouveau prétexte : déblocage du prêt, frais divers…. Une démarche, sans plus de résultat bien sûr.

Pour rendre la proposition de crédit plus « crédible », des adresses de messagerie ou des sites aux noms « rassurants », avec des noms commerciaux d’emprunt, recourant au nom d’entreprises réelles ou proches de celles-ci, peuvent être utilisées.

LES SITES A EVITER ABSOLUMENT

L’ACPR a identifié des sites Internet et entités proposant des crédits sans y être autorisés. Voici sa liste ci-dessous, dont je vous invite instamment à prendre connaissance. Attention, cette liste n’a pas vocation à être complète. Les sites peuvent évoluer très rapidement. Résultat : si le nom d’un site ne figure pas sur la liste, cela ne signifie pas pour autant qu’il est autorisé à « vendre » des crédits.

Liste de 9 sites Internet et entités identifiés et blackistés par l’ACPR 

 

L’ACPR recommande de ne surtout pas répondre aux sollicitations de ces sites. Vous êtes prévenu, inutile de vous fier à des noms pompeux. La solution pour financer une opération? adressez-vous à une banque ou à un courtier en crédit reconnu. Les sérieux sont regroupés au sein de l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits