RESIDENCE DE TOURISME : LA TRILOGIE DE FONT ROMEU
Publié : septembre 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: autogestion, Font Romeu, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel 6 CommentairesTrois vitesses : dans le dossier Résitel qui fera l’objet d’une audience au tribunal de commerce fin septembre, la situation ubuesque de la résidence de tourisme de Font Romeu sera évoquée.
Font Romeu, station des Pyrénées Orientales, durant l’été
« Le cocktail des champions »: les bienfaits reconnus de l’entraînement en altitude (1800m), des conditions climatiques exceptionnelles et bien sur des installations sportives et structures d’accueil complètes » signale le site de l’office du tourisme de Font-Romeu.
Mais la plupart des particuliers ayant investi dans la résidence implantée dans cette station sportive et gérée par Résitel, une filiale du groupe Lagrange, gardent plutôt un mauvais souvenir de leur opération.
Au bout de quelques mois d’exploitation, Résitel leur faisait savoir que la résidence comptant cent appartements n’était pas rentable avec les loyers d’origine. Pour la « sauver », seule une baisse de loyer de 60% pouvait déboucher sur un retour à l’équilibre.
Face à ces difficultés d’exploitation, les propriétaires se sont retrouvés dans trois camps.
° « Les privilégiés bénéficiant d’une caution spécifique de la société Lagrange gestion Luxembourg, qui les assure du bon paiement des loyers au niveau initial » me confie un proche du dossier. Par conséquent, Résitel n’a pas proposé d’avenant aux cautionnés. (18 propriétaires).
° Les « conciliants » ou propriétaires ayant accepté de signer assorti d’une baisse moyenne de 50% par rapport au loyer initial (34 propriétaires). Ils ont accepté ces nouvelles conditions pour préserver leurs avantages fiscaux. Toutefois 12 d’entre eux ont déjà signifié à Résitel, qu’ils ne renouvelleraient pas leur avenant au 1er avril 2014.
° Les « récalcitrants » ayant refusé de signer l’avenant (48 propriétaires). Une fois que les 12 avenantés ne renouvelant pas leur bail au 1er avril 2014 les auront rejoints, leur nombre atteindra 60. Ils ont emprunté le chemin de l’autogestion en traitant avec un mandataire extérieur.
Au-delà des relations avec l’exploitant, se profilent l’éventuelle remise en cause des avantages fiscaux des investisseurs. Aux yeux du fisc, le statut d’autogestion n’est accordé que lorsque 50% des copropriétaires (soit 50 particuliers) créent leur propre société de gestion. A ce jour ils ne sont que 48 et Résitel n’accepte de renoncer par anticipation à l’exploitation de ces 12 lots. Faisons les comptes : 48 + 12 = 60 propriétaires pourraient maintenir leurs avantages fiscaux.
Le passif engendré par cette résidence
Pas de doute, si les contribuables venaient à perdre leurs avantages fiscaux liés à l’investissement dans cette résidence de tourisme, le passif de Résitel se verrait augmenté. « La reprise des avantages fiscaux des résiliés de Font Romeu se chiffrerait à près de 2,5 millions d’euros, soit près de 50.000 euros par investisseur » m’explique un propriétaire.
Un autre volet du passif lié à cette résidence reste à prendre en compte : celui correspondant aux loyers à échoir jusqu’au terme des baux résiliés soit un peu plus de 1,5 millions d’euros.
Les investisseurs sont loin d’être au bout de leurs peines.
RESIDENCE DE TOURISME : RESITEL ET LES FONDS DE CONCOURS
Publié : août 25, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel 8 CommentairesLe coup de pouce financier donné par le promoteur à l’exploitant d’une résidence de tourisme est-il justifié? A quand la transparence sur les fonds de concours?
Bientôt la rentrée et le compte à rebours a déjà commencé pour Résitel. En effet je vous signale que la période d’observation de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange se termine fin septembre 2013. D’ici là, une audience au tribunal de commerce décidera ou non de la poursuite de son activité. Bien sûr, le poids de son passif en constituera le sujet essentiel et j’y reviendrai dans un prochain billet.
Lors de cette audience la question des fonds de concours sera sans doute évoquée. En vertu de cette pratique, le promoteur d’une résidence de tourisme, qui encaisse le prix de vente, verse une somme d’argent au futur exploitant. « Prélevée sur sa marge, ces fonds peuvent être d’autant plus importants que la marge du promoteur est confortable. Lorsque le promoteur et l’exploitant n’appartiennent pas au même groupe, chacun défend sa marge, et le promoteur cherche à réduire les fonds de concours » explique un proche du dossier Résitel.
Justification officielle de l’existence de ces fonds de concours : au début, l’exploitation d’une résidence s’avère généralement déficitaire pendant quelques années. Alors que la résidence n’a pas encore trouvé sa clientèle, son exploitant doit régler immédiatement les loyers aux investisseurs privés.
La ventilation du prix de vente dans une RT
En versant des fonds de concours à l’exploitant, le promoteur contribue donc au financement des pertes d’exploitation au démarrage commercial de la résidence de tourisme. Cependant des questions me viennent à l’esprit.
Primo : pourquoi cette absence de transparence sur le montant des fonds de concours ?
Secondo : dans la plupart des cas, les difficultés financières surviennent lorsque la source des fonds de concours s’est tarie. Une preuve que comme tout produit de défiscalisation, les investisseurs surpayent les biens dans les résidences de tourisme ?
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RESIDENCES DE TOURISME : ATTENTION A LA REVENTE
Publié : août 19, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Cauterets, Lagrange, Vignec 2 CommentairesAcheter un appartement dans une résidence de tourisme déjà en exploitation nécessite de vérifier la qualité du gestionnaire et les conditions du bail commercial. Sinon gare aux mauvaises surprises.
Le blason de Cauterets, station des Hautes Pyrénées
Les articles de presse, les émissions de télévision, les blogs peuvent avoir une vertu pédagogique. A preuve, je vous fais part d’un récent échange avec un internaute, qui était prêt à acheter un appartement situé dans une résidence de tourisme. Proposé directement par son propriétaire, ce bien était en cours de bail.
« Après avoir lu votre article sur le groupe Lagrange, je suis très inquiet car je suis en train d’acheter un appartement à un particulier dans une résidence touristique à Cauterets (65), dont le bail initial de 9 ans se termine en avril 2014. Quels conseils me donnez-vous ? »
Bail initial : avant de vous engagez à acheter ce bien, il faut absolument demander à votre vendeur, le bail commercial et le faire lire par votre avocat ou votre notaire. Et ce, afin de savoir s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail.
Par ailleurs exigez de votre vendeur, une photocopie de ses relevés bancaires de 2 ou 3 dernières années pour vérifier que le loyer est bien versé. Et que son montant correspond au loyer de départ figurant dans le bail, majoré de l’indexation.
Attention à l’indemnité d’éviction
« D’après les dires du vendeur, à compter de la fin du bail, soit en avril 2014, sur simple lettre de résiliation et de non renouvellement du bail, je peux me dégager de tout lien avec le groupe Lagrange et jouir comme bon me semble de mon bien! Qu’en est-il? Car au regard de votre article cela ne semble pas être tout à fait le cas ».
Là encore, à la lecture de votre bail commercial, le professionnel du droit sera en mesure de vérifier s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail. Généralement, les investisseurs privés doivent verser une indemnité d’éviction au locataire (la société d’exploitation). Le fait de ne pas renouveler le bail, prive l’exploitant d’un chiffre d’affaires. Aucun texte ne définit le montant de cette indemnité d’éviction du locataire. Mais pour les baux commerciaux d’une durée de neuf ans, une indemnité représentant trois ans de chiffre d’affaires lié à ce bien, n’est pas irréaliste.
« Autre question : est-ce que du jour au lendemain comme j’ai cru le lire le groupe peut abandonner une résidence ? Que se passe-t-il alors pour les propriétaires? »
C’est la galère. Ils tentent parfois l’autogestion, comme par exemple à Vignec.
« N’étant pas très au fait de toutes ces pratiques immobilières je ne voudrais pas me faire piéger et mettre en péril l’équilibre et l’avenir de ma famille car ce projet représente un gros pari et un investissement pour l’avenir ».
Oui, c’est un pari risqué pour l’avenir
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RESIDENCES DE TOURISME : LE REPORTAGE DE FRANCE 2
Publié : août 16, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Vidéo | Tags: cap Estérel, Laprugne, Vignec 8 CommentairesFrance 2 vient de diffuser un long reportage sur les résidences de tourisme en mettant l’accent sur les dérives touchant les vacanciers et les investisseurs. Vidéo.
Enfin la télévision se penche sur les résidences de tourisme. Ayant vu reportage des Carnets de voyage en différé, j’ai découvert cette opération scandaleuse de Laprugne, dans l’Allier. Dans un billet ultérieur, j’étudierai ce dossier dans lequel nombre d’investisseurs privés sont « plantés ».
D’après les premières réactions des abonnés à mon blog, la réaction à ce reportage est plutôt mitigée. « L‘ensemble du bureau de notre fédération est ressorti frustré et déçu après le reportage diffusé dans Envoyé spécial hier soir. La télé restera toujours très superficielle. Il n’y a bien que la presse écrite pour aller au fond des choses » me confie Georges Guérin, Président de la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme).
Pas question pour moi de me poser en juge de paix. Les contraintes du petit écran différent de celles de la presse écrite papier ou numérique. Résultat : TV rime avec survol du sujet et traitement de l’information pour le grand public
En attendant le reportage intitulé « résidences de tourisme, miroir aux alouettes ? » a le mérite de faire la lumière sur le problème. Et donc d’intéresser d’autres journalistes par la suite… Et de toucher près de 3 millions de personnes.
Je vous invite à (re) voir ce reportage. Mon blog reste un lieu d’échanges où vous pouvez continuer de réagir par le biais des commentaires.
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