DEFICIT FONCIER : DES CLIENTS DE MONA LISA PIEGES A EVIAN
Publié : avril 28, 2014 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: Apollonia, déficit foncier, Evian, Mona Lisa, notaire 10 Commentaires
EN 2007 DES CLIENTS DE MONA LISA INVESTISSENT DANS LA RENOVATION D’UN HOTEL DANS LE CADRE DU DEFICIT FONCIER. SEPT ANS PLUS TARD, LES VICTIMES SE BATTENT CONTRE CETTE OPERATION QUI TOURNE MAL.
Evian et son beau Rivage
Exploitant de résidences de tourisme et spécialiste des opérations de défiscalisation, la société Mona Lisa a été mise en liquidation judiciaire en janvier 2010 pour une partie et en mars 2010 pour une autre partie. Quatre ans après la déconfiture de cette société basée à Aix-en-Provence, des investisseurs se trouvent encore piégés. J’en veux pour preuve la mésaventure d’une cinquantaine des particuliers ayant investi en 2007 dans la rénovation d’un établissement dans le cadre du déficit foncier : l’hôtel Beau Rivage, à Evian au bord du lac Léman. Une localisation supposée top.
« Notre mésaventure a commencé par le démarchage par les commerciaux de Mona Lisa sur nos lieux de travail, d’abord par téléphone, puis en RDV dans l’entreprise. Experts comptables, avocats, médecins, cadres d’entreprise souhaitaient plus préparer un capital retraite que défiscaliser ».
Un particulier ne payant que 3.000 euros d’impôt sur le revenu se souvient : « Dans une simulation, le commercial me promettait près de 3.900 euros de résultat, dès 2008 ; plus de 7.600 euros en 2017. Mona Lisa ferait tout à notre place, y compris la déclaration d’impôts.. Le délai de signature était toujours ultra urgent pour de sombres histoires de délais fiscaux à respecter. Bref, l’inquiétude et la méfiance était bien là, mais le commercial nous rassurait, les notaires également ». Ce mécanisme me fait penser à celui d’Apollonia, qui faisait signer ses clients dans l’urgence .
UNE SOCIETTE ECRAN ENTRE EN SCENE
« Une assemblée générale a été provoquée en décembre 2007 à Evian en présence d’une société ayant acheté l’hôtel et le revendait à la découpe à chaque copropriétaire« . Cette AG entérine une société comme syndic ». Une somme de 50.000 euros lui est octroyée et elle est autorisée à reverser 95% des sommes des travaux au 1er avril 2008, pour les parties communes (travaux votés pour 2.222.000 euros. Ces 95% ont donc été versés alors que seulement 30% des travaux été effectués lors de leur arrêt définitif».
Depuis cette date, le bâtiment est déblayé, et hors d’eau/hors d’air
« Le mécanisme des 95% fut le même pour les parties privatives. Les 48 copropriétaires (49 lots) ont été victimes du mécanisme bien rôdé entre MONA LISA et son étude notariale » me signalent les victimes.
LA DECONFITURE DE MONA LISA
Le 19 mars 2009, année prévue de l’achèvement des travaux, le syndic informait les copropriétaires par voie LRAR de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de Mona Lisa.
Suite à 252.000 de travaux impayés, deux entreprises assignent Mona Lisa en juin 2009.
« Nous découvrions le château de cartes qui s’effondrait jour après jour. Il nous aura fallu plus de 2 ans pour réunir toutes les informations concernant notre projet, le timing des faits, ce dont nous étions propriétaires, etc…..En revanche, nous avions vite compris que les 2 emprunts contractés devraient être assumés pendant longtemps sans avoir de contrepartie financière en face.
Comme dans le cadre du scandale d’Apollonia, les situations personnelles peuvent devenir dramatiques : un copropriétaire a du retourner vivre chez ses parents, un autre décédé entre-temps à fait hériter sa fille de ce cadeau empoisonné.
Suite à l’expertise judiciaire du bâtiment et des travaux réalisés et restant à réaliser, le coût total des indemnités est estimé à plus de 5 millions d’euros (total des parties privatives et communes). L’enjeu est majeur ».
UNE PROCEDURE EN COURS
Absence d’assurance dommages-ouvrage, manquement d’obligation de conseil du notaire sur la possibilité de défaillance de Mona Lisa, les chefs d’accusation sont nombreux. En attendant, les victimes sont confrontées à la situation suivante :
– remboursement de deux emprunts (1 pour l’achat de la chambre et pour les travaux d’entretien, 1 autre pour les travaux de rénovation), pour un montant d’environ 1.000 euros par mois ;
– paiement d’onéreux frais de procédure et d’expertise ;
– impossibilité de revendre une chambre qui en l’état n’a strictement aucune valeur ;
– incapacité d’investir de nouveau dans la relance des travaux pour mettre en gérance le bien
– redressement fiscal en raison de la non location du bien
– nécessité de trouver un intervenant prêt à investir dans les travaux et dans la gestion de l’hôtel afin de redonner le droit aux copropriétaires au principe de déficit foncier
En 2010, le préjudice de chaque copropriétaire a été évalué à plus de 100.000 euros par lot, hors parties communes. A ce jour, il a dû augmenter sérieusement.
APOLLONIA : A QUAND L’INDEMNISATION DES VICTIMES ?
Publié : avril 3, 2014 Classé dans : Arnaques, Banque, Famille, Immobilier, Impôts | Tags: acte authentique, Apollonia, caution Commentaires fermés sur APOLLONIA : A QUAND L’INDEMNISATION DES VICTIMES ?Les victimes d’Apollonia continuent d’être saisies par les banques sur la base des « actes authentiques » de trois notaires indélicats. Il est temps de passer au stade des indemnisations.
C’est la double peine pour les victimes d’Apollonia. Démunies à la suite de leurs placements, elles font encore l’objet de saisies diligentées par les banques sur la base d’actes authentiques établis par trois notaires qui viennent d’être condamnés pour manquement d’éthique.
« L’ANVI-Asdevilm et les victimes de l’affaire Apollonia s’indignent des mesures civiles d’exécution exercées sur la base des actes rédigés par ces notaires dans de telles conditions. Comme nous l’affirmions depuis des années, il est désormais établi que ces actes sont frauduleux, et en tous cas jugé qu’ils ne sont pas conformes à la déontologie des notaires.
Or, les saisies de biens, de comptes bancaires, de meubles de salaires, et autres mesures d’exécution émanant de banques se poursuivent aujourd’hui sur la base de ces actes frauduleux.
Le trouble à l’ordre public étant à présent clairement établi, l’ANVI-Asdevilm ne peut que réitérer ses appels antérieurs à la sagesse des instances du notariat, aux banques impliquées et aux pouvoirs publics afin que cessent les poursuites, et que les victimes soient enfin indemnisées des préjudices qu’elles subissent depuis de longues années » m’explique-t-on à la SCP Gobert Associés, avocat des victimes.
Let’s cross the fingers pour que ces centaines de victimes soient enfin indemnisées du lourd préjudice suivi depuis de nombreuses années.
APOLLONIA : LES PRATIQUES DES TROIS NOTAIRES CONDAMNES
Publié : mars 28, 2014 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Apollonia, Cour d'Appel, notaire, Park and Suite, procuration 1 commentaireTrois notaires ont rédigé des actes porteurs de fautes et d’anomalies qui altèrent leur authenticité et leur pouvoir exécutoire.
Des épargnants dépouillés
Dans mon précédent billet, je vous annonçais la condamnation de trois notaires impliqués dans l’affaire Apollonia. Comme promis, je reviens sur leurs fautes graves commises pendant quatre ans.
Dans des Arrêts du 31 octobre 2013, la 1ere Chambre B de Cour d’Appel d’Aix- en- Provence reproche à un notaire de Marseille :
« De s’être mis sous la dépendance d’Apollonia (…) qui avait fini par lui imposer son mode de fonctionnement (…) en ayant systématiquement recours à la procuration
D’avoir fait signer des procurations mentionnant « offre de prêt signée ce jour » alors que cela ne correspondait pas à la réalité
D’avoir établi de manière répétitive des actes hors de l’étude
D’avoir fait signer une procuration en envoyant un clerc dans les locaux d’Apollonia, comme un facteur (…), ce qui porte atteinte à la solennité de l’acte authentique
De ne pas avoir respecté son obligation de conseil »
COLLUSIONS AVEC DES PROMOTEURS
Pour un autre notaire, cette fois d’Aix-en-Provence, le jugement relève qu’il « procédait à de véritables tournées pour recevoir les procurations (…) en divers lieux, hôtels, aéroports, locaux professionnels des acquéreurs. La mention « offre de prêt signée ce jour » figurant dans toutes les procurations alors que ce n’était pas le cas, prouve qu’il établissait ces procurations à la chaîne, sans vérifier au cas par cas la situation de chaque acquéreur. (…) Dans ces conditions, il a manqué de façon réitérée à son devoir d’information, de renseignement et de conseil ».
Des faits similaires sont reprochés au troisième notaire, exerçant lui aussi à Aix-en-Provence. La cour indique que la pratique des procurations, même lorsqu’elle n’était pas nécessaire, « permettait au promoteur de se prévaloir d’actes de réservations confirmés (…), lui permettant de réaliser le programme immobilier ». Ainsi, « cette pratique notariale correspond à une association aux affaires du promoteur ».
Plusieurs promoteurs sont mis en cause dans le scandale Apollonia. « Le plus impliqué est Océanis Promotion dont le PDG est également PDG de Park and Suites le principal gestionnaire » me confie un proche du dossier.
Interlocuteur des familles, le notaire a un devoir de conseil. Mais dans le cas d’Apollonia, le notaire « ne donnait aucun conseil de nature à faire prendre conscience à l’acquéreur qu’il commettait peut-être une erreur en acquérant un bien immobilier dont le financement pouvait être contestable ».
Les agissements de ces trois notaires indélicats ne sont pas représentatifs du corps notarial dans son ensemble, dont chaque membre, je vous le rappelle, est assermenté en tant qu’officier ministériel.
AFFAIRE APOLLONIA : TROIS NOTAIRES CONDAMNES
Publié : mars 20, 2014 Classé dans : Arnaques, Impôts, Placements | Tags: Apollonia, Cour d'Appel, notaire Commentaires fermés sur AFFAIRE APOLLONIA : TROIS NOTAIRES CONDAMNESLes actes notariés étant enfin reconnus frauduleux, les saisies à l’encontre des victimes doivent donc cesser.
Des épargnants dépouillés
L’ANVI-Asdevilm, association des victimes de l’affaire Apollonia, révèle que 3 notaires ont été condamnés fin 2013 par la chambre disciplinaire de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence.
Le président de l’association et l’avocat des victimes demandent l’indemnisation des préjudices subis par plus de 350 familles.
Ces notaires : un rouage dans l’escroquerie
La chambre disciplinaire a prononcé ces condamnations, pour manquements graves à leurs obligations professionnelles.
Les jugements ont notamment été établis sur la base des éléments contenus dans le dossier pénal, riche de 70. 000 pages.
La procédure pénale restant en cours, ces trois officiers ministériels demeurent mis en examen.
Quant à l’affaire elle-même, elle concerne des faux en écritures publiques. Je vous rappelle que ces trois notaires avaient été détenus à titre préventif pendant plusieurs semaines à la maison d’arrêt des Baumettes à Marseille et de Luynes.
« Plus de dix ans après certains faits, et après six ans d’instruction, cette condamnation constitue un premier pas vers la reconnaissance de la responsabilité de notaires dans l’affaire » me confirme Claude Michel, Président de L’ANVI-Asdevilm.
Les jugements rendus montrent concrètement comment ces notaires se sont constitués en rouage essentiel dans l’industrialisation de cette escroquerie, aux côtés des banques et du commercialisateur Apollonia. « Le notaire faisait des tournées, à la manière d’un facteur, pour collecter des procurations » se souviennent les victimes. Dans un prochain billet, je reviendrai sur ces pratiques frauduleuses.
Les saisies lancées par les banques, notamment le Crédit Mutuel et Cifraa reposent sur des actes notariés. Comme ils sont frauduleux, elles doivent donc cesser absolument.
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