IMMOBILIER GERE : NOTAIRES, SOYEZ DE BONS CONSEILS
Publié : novembre 8, 2015 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Apollonia, de la consommation et de la répression des fraudes ), FNAPRT, la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, notaire 8 CommentairesOFFICIERS PUBLICS, LES NOTAIRES NE DOIVENT PAS OUBLIER LEUR ROLE DE CONSEIL DANS L’ ACHAT DE L’ IMMOBILIER GERE.
Déjà 230 billets pour ce blog. Merci pour votre fidélité et vos très nombreuses réactions.Utilisez les réseaux sociaux pour le diffuser. Dans ce billet, je me penche sur le rôle du notaire lors de l’achat d’un bien dans une résidence gérée par un exploitant.
Pour signer l’acte notarié, l’acquéreur et le vendeur se retrouvent en principe à l’étude. Mais dans les ventes « en série » comme celles relatives à l’immobilier géré – résidence de tourisme, pour étudiants, pour seniors ou EHPAD- il est fréquent que le vendeur ou son représentant ne se déplace pas. Ce professionnel donne une procuration aux notaires.
LE DANGER DES VENTES SUR PROCURATION
Cette technique s’est révélée catastrophique dans le dossier Apollonia. « Sans les MILLIERS de faux en écriture réalisés par les notaires, il n’y aurait pas eu d’Affaire APOLLONIA » clame l’association des victimes d’Apollonia. Petit rappel des faits : avec le concours financier de plusieurs banques et la complicité de courtiers et notaires, la société Apollonia est soupçonnée d’avoir escroqué, quelque 700 foyers en France entre 2003 et 2007, en leur vendant pour un milliard d’euros d’appartements surévalués. Pour finaliser ses transactions en un temps record, cette société se posait comme interlocutrice unique entre le client, le notaire et la banque. Résultat : les clients d’Apollonia se sont trouvés surendettés, voire ruinés, alors que les revenus locatifs et avantages fiscaux. De zélés vendeurs leur avaient fait miroiter que à leur statut de loueur en meublé professionnel, allaient couvrir leurs créances. Je vous renvoie aux pratiques des 3 notaires condamnés dans le dossier Apollonia.
INDISPENSABLE MISE EN GARDE
« Afin de financer des biens surévalués jusqu’à 6 fois, les banques ont accordé des prêts sans jamais contacter les clients ! Auteurs des actes de prêt, les notaires impliqués dans l’affaire Apollonia connaissaient parfaitement l’état de surendettement prohibitif des clients » poursuit l’association des victimes d’Apollonia. Ces officiers publics sont couverts pour leurs erreurs et manquements par la Caisse nationale de garantie professionnelle des notaires, sensée indemniser les victimes.
« Lorsque les ventes interviennent sur procuration, le notaire reçoit le consommateur qu’il ne connait généralement pas, en présence du commercial, sans avoir cerner l’économie réelle de l’investissement ». regrette-t-on à la FNAPRT. Souvent, il n’est pas pencher sur le bail commercial proposé par l’exploitant dans l’immobilier géré, ni sur les avantages fiscaux et leurs contreparties pour l’investisseur.
Lors des négociations avec les représentants de la la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) en vue de moraliser le secteur de l’immobilier géré , la FNAPRT préconisera que le notaire signataire de la procuration – comme celui rédacteur de l’acte lorsqu’il n’y a pas de procuration- rappelle par écrit et avec « les solennités requises », l’économie générale de l’ensemble des engagements du consommateur. Cette obligation pourrait figurer dans une annexe, qui serait lue lors de la signature de l’acte à l’étude.
J’ajouterai même une double recommandation : qu’avant la signature, le notaire envoie à l’investisseur reçoive les documents, tout en le mettant en garde sur cette opération assortie à trois volets indissociables : immobilier, gestion, défiscalisation. C’est indispensable pour un spécialiste du conseil. REAGISSEZ ICI.
RESIDENCE DE TOURISME : UN PACKAGE DETONNANT
Publié : novembre 3, 2015 Classé dans : Crédit, Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: bail commercial, défiscalisation, DGCCRF, FNAPRT 8 CommentairesEn matière de résidence de tourisme, le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation constituent un trio indissociable.
Dans un précédent billet, je vous annonçais des pourparlers entre la DGE (direction générale des entreprises), la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) et la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) afin de moraliser ce secteur. La date de la première réunion à Paris est fixée au 1er décembre prochain.
Il est question de légiférer pour que le candidat à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme comprenne bien les risques liés à ce placement. Avec ce type de bien, il n’y a rien de comparable avec l’achat d’un logement banalisé. Certes, il s’agit généralement d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) donnant lieu à la signature d’un contrat de réservation entre le consommateur et le constructeur vendeur.
Un ensemble contractuel indivisible
« Mais ce contrat ne constitue qu’une partie d’un ensemble contractuel formant un tout ou encore un « ensemble contractuel indivisible » (arrêt du 13 novembre 2003 de la première chambre civile de la Cour de cassation) » avertit Thienan Hoang de la FNAPRT. Plus précisément, cet ensemble est formé par la signature d’autres engagements : bail commercial avec un gestionnaire devant se conformer à certaines obligations (promotion à l’étranger, décret (art. 176 et 177 de l’annexe II au CGI, gestionnaire unique de la résidence, bail sur une durée ferme L 145.7.1…), convention d’occupation à « temps partagé », engagement avec le fisc (remboursement de TVA, déduction fiscale …). De plus, ce contrat est contractualisé avec d’autres parties étrangères au contrat de vente : gestionnaire, fisc, syndic de copropriété, banque…
Afin d’être conforme à ces textes, le contrat de réservation, ou une annexe, doit décrire non seulement les caractéristiques du bien vendu (L 261.11 et suivants CCH), mais aussi toute l’économie générale de cet « ensemble contractuel indivisible ». En outre, il doit rappeler, même sommairement les engagements autres (bail, occupation personnelle …).
Si ces propositions aboutissent à des textes législatifs, elles auront au moins le mérite d’éviter des déconvenues aux futurs investisseurs en résidence de tourisme. Et ce, même si elles ne règlent pas les difficultés des épargnants ayant déjà misé sur le développement touristique.
Tout particulier doit être réellement informé de la nature de son achat : le risque associé y compris avec le pire scénario (gestionnaire défaillant dès la mise en service de la résidence), le coût de sortie (par exemple s’il veut vendre au bout de 3, 5, 9,1 2 ans…). Et bien sûr, acheter dans une résidence de tourisme revient à acquérir un package constitué de 3 volets INDISSOCIABLES : le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation. Jusqu’à maintenant, je reconnais que la nature de bail commercial a été occultée par les vendeurs.
« Chaque volet implique des obligations, en particulier le bail commercial et la défiscalisation. Si un seul des 3 volets ne satisfait pas les obligations c’est tout l’ensemble qui s’effondre » poursuit Thienan Hoang. Vos mésaventures rassemblées dans mon blog en témoignent.Ces discussions entre les Pouvoirs Publics et les représentant des investisseurs sont programmées alors que l’exploitant touristique Belambra souhaite minorer jusqu’à 40% par la voie judiciaire, ses loyers versés aux particuliers lui ayant fait confiance, comme le révèle mon confrère de l’Agefi.
QU’EN PENSEZ-VOUS ? REAGISSEZ ICI
ART DE VIVRE : VIVE LES CREMANTS DE BOURGOGNE
Publié : novembre 1, 2015 Classé dans : Famille, Vins | Tags: Crémant de Bourgogne, Gevrey-Chambertin, maison Louis Bouillot, Nuits St Georges 1 commentaireAPPRECIER LES BULLES DU CREMANT DE BOURGOGNE. UN VIN TOUT EN SEDUCTION ET PLUS ABORDABLE QUE LE CHAMPAGNE
Les fêtes de fin d’année approchent. J’en profite pour vous faire (re)découvrir le Crémant de Bourgogne, tout au long des agapes si le menu s’y prête. Sinon en apéritif, voire avec le dessert.
L’appellation Crémant de Bourgogne s’étend sur un territoire particulièrement important, du Nord au Sud : Chablisien, Châtillonnais, Côte de Nuits, Côte de Beaune, Côte Chalonnaise et Côte Mâconnaise et Beaujolais. La vendange et l’élaboration du Crémant de Bourgogne – appellation d’origine contrôlée (AOC) depuis le 17 octobre 1975 – sont strictement règlementées. Plus abordable que le Champagne, le Crémant a sa place dans une belle cave de particulier.
Les deux principaux cépages
Seuls 4 cépages sont autorisés pour élaborer des crémants de Bourgogne. Voici les 2 principaux :
Le pinot noir apporte fruité, structure, et vinosité
Le chardonnay pour la fraîcheur et l’élégance
Et les 2 cépages secondaires :
Le gamay tout en gourmandise (à hauteur de 20 % maximum dans l’assemblage)
L’aligoté pour sa vivacité
DES CREMANTS BLANCS OU ROSES
Les particularités de chaque cépage permettant des assemblages harmonieux donnent des crémants au caractère très différent. Les cuvées expriment l’étonnante richesse des terroirs de Bourgogne : rosés, blancs de blancs, blancs de noirs, millésimés, grandes cuvées, pour des apéritifs et des repas très gustatifs. Généralement dans le commerce vous trouvez des Crémants « génériques », sans année particulière. Sachez qu’il est possible de vous en procurer des millésimés. « De grande qualité et édités en quantité limitée, les crémants millésimés ont une personnalité représentative des raisins d’une année de vendange exceptionnelle » m’explique-t-on à la maison Bouillot qui a réalisé 29% des exportations de l’appellation Crémants de Bourgogne l’an dernier. La gamme de cette maison de vins basée à Nuits-St-Georges (21) comprend notamment de douze Crémants de Bourgogne. Après les avoir dégustés, trois ont retenu mon attention.
Perle Rare millésimé 2012 Puissant et raffiné, ce Crémant de Bourgogne Brut Millésimé résulte d’un assemblage d’un peu plus de la moitié pinot noir (55%) et 45 % chardonnay. J’ai apprécié la belle brillance de ce vin expressif, d’une belle fraîcheur aromatique. Dès l’ouverture, des notes fruitées rappellent la pêche de vigne puis affirment des arômes amandés et briochés.
Perle d’Or rosé 2009 Présenté en bouteille gravée, ce crémant est élaboré uniquement dans les meilleurs millésimes et avec un élevage partiel sous bois. Un peu plus de la moitié pinot noir (60%), 35 % chardonnay et 10 % gamay dont 5% sont passés en fûts durant six mois. Comme accord vin mets, je vous le recommande pour des mariages maritimes et iodés : sur un filet de poisson, une nage d’écrevisses, des coquillages et crustacés, il séduit autant le regard que les papilles.
Cuvée « Les Grands Rayes-Blanc » Brut Nature millésime 2005
Toujours dans un souci de qualité, la maison Bouillot signe des cuvées « grands terroirs ». Inédites en Bourgogne, elles sont nées au sein d’appellations villages, autour des nobles cépages pinot noir et chardonnay. Ayant pour origine la célèbre appellation de Gevrey-Chambertin, des Blanc de Noirs et 100% pinot noir (dont 20% en fût), cette cuvée est vraiment ma favorite. Attention, son édition est limitée à 1.829 bouteilles !
IMMO GERE : CHERE INDEMNITE D EVICTION
Publié : octobre 25, 2015 Classé dans : Uncategorized | Tags: Appart City, Belambra, Odalys 2 CommentairesUne mauvaise surprise attend les investisseurs au terme du bail commercial : l’indemnité d’éviction à verser au gestionnaire. Explications.
La Sorbonne dans le 5° à Paris
Mauvaise surprise pour les investisseurs dans l’immobilier géré. En particulier les résidences étudiantes, comme en témoignent les nombreuses procédures en cours contre des exploitants . Au terme des neuf ans du bail commercial, ils ne sont pas autorisés à récupérer leur bien pour le gérer en direct ou via un autre gestionnaire.
DES PROCES EN COURS
Un exemple parmi d’autres. Le service propriétaires de la résidence Studéa Voltaire à Paris 11° vient d’exiger d’un investisseur, le « dédommagement » d’un peu plus de 46.700 euros. Dans un récent courrier, il se base sur :
- le chiffre d’affaires/an moyen par lot sur les 3 dernières années, soit 8.011 euros pour l’indemnité principale d’éviction
- 3 mois de bénéfice net pour l’indemnité complémentaire soit 769 euros
- Une quote part de l’indemnité globale de 13.933 euros
« Représentant quasiment le tiers du prix d’achat de mon studio étudiant, cette demande est délirante » me confie cet investisseur. Qui vante « la belle vie immobilière» ?
Toujours pour cette résidence Studéa Voltaire, la Cour d’Appel de Paris vient de fixer une indemnité d’éviction à 12.300 euros. Entre temps, l’investisseur a dû faire appel à un expert judiciaire, ce qui entraîne des frais importants.
Mon conseil : s’adresser à un avocat spécialisé pour qu’il négocie à l’amiable la baisse cette indemnité définie par l’article L 145-14 du code du commerce, mais vague au niveau de son évaluation.
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QUE RETENIR ?
« En fin de bail commercial, l’éviction du locataire – en l’occurrence l’exploitant de la résidence – est possible moyennant le versement d’une indemnité d’éviction (cas des dossiers Appart City, Belambra ou Odalys) à moins que le congé ne soit donné par l’exploitant lui-même. Son montant doit en principe couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence : frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fond de commerce etc. » m’explique. Me David Sabatier, avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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