RESIDENCES GEREES : QUEL BILAN ?
Publié : avril 24, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Censi-Bouvard, Etat, Fonds de concours, FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme)., immobilier géré, logement étudiant, niches fiscales, résidence de tourisme, résidence senior, residence services, SNRT (syndicat national des residences de tourisme) 9 CommentairesDEPUIS 2009, LE DISPOSITIF CENSI BOUVARD SOUTIENT LA LOCATION MEUBLEE ET NON PROFESSIONNELLE DE LOGEMENTS DANS LES RESIDENCES GEREES PAR DES EXPLOITANTS.
L’hébergement touristique est souvent vendu en Censi Bouvard
Initié par la loi ALUR, le rapport du gouvernement sur le dispositif « Censi-Bouvard » a été déposé au Parlement fin 2015. Venant de me le procurer, il rappelle que depuis 20 ans, les Pouvoirs Publics soutiennent avec des carottes fiscales les résidences, notamment de tourisme. Dernier dispositif en date : le « Censi Bouvard » mis en place en 2009 et appelé à disparaître à la fin de cette année. « La mesure a pris une importance croissante dans le financement des logements en résidence. Elle a à minima contribué au maintien du flux de construction dans le neuf, dans un climat conjoncturel difficile » note le rapport.
Ce rapport étudie les trois segments du marché des résidences services : celui des résidences étudiantes, celui des résidences séniors et celui des résidences de tourisme.
11.000 NOUVEAUX LOGEMENTS GERES PAR AN
Prenons l’année 2014 avec ses 11.000 logements construits en résidence services. Sur ce total, 8.300 d’entre ont bénéficié de la mesure Censi Bouvard, d’après les estimations de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme).
Calculons la différence : 11.000 – 8.300 soit 2.700 logements dans les résidences gérées n’ont pas été « aidés » fiscalement par le Censi Bouvard. C’est le cas pour un logement sur deux en résidence de tourisme. Explication : leurs contribuables fortement fiscalisés préfèrent pratiquer un amortissement sur leur investissement en immobilier géré, qui reste en dehors du plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.
Toujours selon ce rapport d’évaluation, le dispositif Censi Bouvard a concerné récemment, bon an, mal an :
° 3.600 logements étudiants . Vu leur superficie réduite, le placement moyen se situe autour de 90.000 euros.
° 2.700 logements destinés aux personnes âgées. L’investissement moyen tourne autour de 200.000 euros environ par logement.
° 2.000 logements dans les résidences de tourisme. Là encore, l’investissement moyen s’élève à 200.000 euros environ par logement.
LE COUT DU DISPOSITIF POUR L’ETAT
En se basant sur la réduction d’impôt sur le revenu Censi Bouvard de 11% du prix de vente dans la limite de 300.000 euros, cette mesure coûte malgré tout à l’Etat à 137 millions d’euros par an. Et le retour sur investissement n’est pas toujours au rendez-vous.
LE PROFIL DES INVESTISSEURS
Les investisseurs en location meublée font le double pari de la bonne localisation du bien et du sérieux de l’exploitant. Ils concluent un bail commercial sur 9 ou 11 ans avec un gestionnaire. Avec ce placement supposé être sans souci, ils comptent bien se constituer un complément de revenus pour la retraite. Voilà pour la théorie, qui ne se vérifie pas toujours dans les faits.
A l’instar des dispositifs fiscaux incitatifs pour la résidence principale mis en place 1984, les régimes fiscaux pour soutenir l’immobilier géré conduit à des excès :
- surface du logement calculée pour optimiser l’avantage fiscal,
- mauvaise localisation des programmes,
- prix de vente surévalués par les fameux fonds de concours, dans l’immobilier géré. Alimentés par les promoteurs pour lancer les nouvelles résidences, ces fonds manquent totalement de transparence.
SANS LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD, AURIEZ-VOUS INVESTI DANS UNE RESIDENCE SERVICES? Répondez ici
Enfin je reviens vers vous sous quinzaine avec un sujet plus ludique.
RESIDENCES DE TOURISME EN DIFFICULTE : LA GESTION ASSISTEE
Publié : avril 15, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: autogestion, Exhore, gestion assistee, mandat de gestion 4 CommentairesAU LIEU D ETRE LIES A UN EXPLOITANT PAR UN BAIL COMMERCIAL DE 9 OU 11 ANS, LES PROPRIETARES PEUVENT DONNER UN MANDAT DE GESTION DE 3 OU 5 ANS A UN PROFESSIONNEL POUR PILOTER LEUR RESIDENCE DE TOURISME
Dans mon précédent billet, j’ai insiste sur les affres de l’auto gestion en direct. Cependant si le gestionnaire rompt le bail commercial de sa propre initiative, les propriétaires ne lui doivent aucune indemnité d’éviction. En outre, ils peuvent faire retenir l’autogestion « assistée ». Entendez par là en donnant un mandat de gestion à un professionnel. Avec cette formule, les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause par l’administration fiscale.
C’est le choix fait par exemple par des propriétaires d’une ex résidence urbaine Park & Suites à Lannion (Cotes d’Armor). Désormais elle est pilotée par la société Exhore dont le dirigeant a fait ses preuves dans l’hôtellerie économique. Entre ce secteur et celui des résidences urbaines, il y a un pas vite franchi. A la suite d’un appel d’offres auprès de plusieurs gestionnaires « indépendants », ils peuvent accorder au professionnel retenu, un mandat de gestion sur 3 ou 5 ans, renouvelables.
« Le loyer proposé ne sera pas une promesse. En se basant sur le chiffre d’affaires de la résidence urbaine reprise, nous versons un loyer fixe majoré d’une partie variable. Cette dernière partie est autorisée par le résultat brut d’exploitation » m’expliqueYannick Aure, à la tête d’Exhore. Dans la pratique, les investisseurs reçoivent entre 25% et 35% du chiffre d’affaires sous forme de loyer (partie fixe et variable). Et cerise sur le gâteau : cette gestion s’opère en toute transparence. A tout instant, les investisseurs peuvent consulter sur leur intranet, le tableau de bord de leur résidence : le taux de remplissage, le prix pratiqué,le chiffre d’affaires réalisée et les résultats détaillés. Loin d’être du gadget, cette transparence dans l’accès aux données de leur résidence, est appréciée par de nombreux investisseurs privés.
Opérationnelle depuis 2007, la société Exhore a déjà refusé de reprendre la gestion d’une quinzaine de résidences. Il s’agit essentiellement de résidences de tourisme situées dans les Alpes, les Pyrénées et le Massif Central. Raison invoquée : le décalage entre le loyer d’origine et le loyer réel était trop important.
Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com
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RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?
Publié : avril 7, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: autogestion, bail commercial, Fonds de concours, indemnité d'éviction, résidence de tourisme Commentaires fermés sur RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?ATTRACTIVE DE PRIME ABORD, L’AUTOGESTION EN DIRECT NE PRESENTE PAS QUE DES AVANTAGES. REVUE DE DETAIL
« Prévue par aucun texte, l’autogestion d’une résidence de tourisme est à la mode. Elle semble recouvrir la faculté pour les copropriétaires de substituer une ou plusieurs entreprises au gestionnaire défaillant et rendant les mêmes services que celui-ci, dans certaines conditions, conformément à l’instruction du 25.10.2010 » m’explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.
En cas de résiliation de l’ensemble des baux commerciaux, par le gestionnaire ou par un mandataire liquidateur, ou encore après la résiliation d’une partie des baux dès lors que le gestionnaire en place gère moins de 70% des lots, il est alors possible, aux termes des dispositions de l’article D321-2 du Code du Tourisme, d’envisager la possibilité de gérer « soi même » la résidence de tourisme. Cette « autogestion » passe par la constitution d’une société d’exploitation (généralement une SAS) par les investisseurs « libérés » de leur gestionnaire. Dans les faits, ces associés signent un bail commercial à eux-mêmes.
« Avec cette formule, les investisseurs échaudés évitent les inconvénients fréquemment dénoncés : paiement de l’indemnité d’éviction, des fonds de concours, la gestion opaque, les charges abusives, la baisse des loyers, les travaux non faits, les frais de commercialisation excessifs » poursuit Me Jacques Gobert
LES CONTRAINTES DE L’ AUTOGESTION EN DIRECT
Mais prendre en mains la destinée de sa résidence ne présente pas que des avantages. En effet les contraintes sont nombreuses et les risques évidents.
« En tant que bailleurs-dirigeants de la SAS, nous devons nous improviser chef d’entreprise, gérer la résidence de tourisme en présence d’autant d’actionnaires que de bailleurs, aux intérêts pas forcément convergents, faire face à l’absence de fonds propres » reconnaît un copropriétaire pratiquent l’autogestion. Et de poursuivre : « les tâches sont lourdes : il convient d’assurer une présence quotidienne sur les lieux pour gérer la logistique nécessaire aux services à rendre obligatoirement (accueil, blanchisserie, petit déjeuner, nettoyage…) , il faut gérer les ventes de séjours à la semaine ou à la nuitée, assurer la promotion du site, les réservations, mais aussi faire face aux contraintes inhérentes à tout ensemble immobilier (travaux, entretien etc) ». Grâce à la détermination de ses copropriétaires une résidence de tourisme comme celle de Vignec a relevé ce défi. Mais les exemples de réussite d’autogestion en direct sont rares.
Un constat s’impose : on ne s’improvise pas hôtelier du jour au lendemain… Et encore moins, lorsqu’on habite à des centaines de kilomètres de la résidence. Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’autogestion intermédiée.
ATTENTION AUX ARNAQUES FINANCIERES SUR INTERNET
Publié : mars 31, 2016 Classé dans : Arnaques, Placements | Tags: ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), AMF (autorité des marchés financiers), de la consommation et de la répression des fraudes ), DGCCRF (direction générale de la concurrence, Forex, manuscrits, Parquet de Paris, placements atypiques Commentaires fermés sur ATTENTION AUX ARNAQUES FINANCIERES SUR INTERNETForex, options binaires et arnaques financières en ligne : l’AMF, le Parquet de Paris, la DGCCRF et l’ACPR vous mettent en garde contre l’argent facile
Forex, options binaires, biens atypiques comme les terres rares ou les métaux précieux ou encore les manuscrits, arnaques au crédit, faux comptes d’épargne : les propositions d’investissement visant le grand public sur Internet se multiplient et génèrent des pertes considérables. Face à ce fléau , 4 institutions s’engagent pour dénoncer ces pratiques
Très spéculatif, le trading en constitue l’exemple le plus préoccupant. De nombreuses publicités, diffusées sur des sites à forte audience vantent des promesses irréalistes de rendement : derrière ces accroches commerciales, opèrent très souvent des sociétés aux pratiques douteuses, voire illégales.
D’autres types d’arnaques fondées sur des usurpations d’identité (par exemple de l’ACPR, de la Commission des sanctions ou de la Banque de France) se développent également fortement. Destinées à tromper le public en affichant de faux logos ou accréditations, ces offres prétendent aider les particuliers à recouvrer des pertes subies sur des sites de trading ou à rapatrier des sommes soi-disant séquestrées dans un pays tiers.
De fausses propositions de crédit avec demandes de versement de fonds préalables peuvent être aussi faites à des personnes ayant des difficultés à obtenir des financements.
4,5 milliards de pertes
Avec le trading, les particuliers ont perdu 175 millions d’euros en quatre ans, selon une étude de l’AMF. Dans 90% des cas, ils sont donc perdants. Et les rares gagnants, ils n’ont empoché que 13 millions de gains sur la même période.
Le montant des pertes estimées sur les sites illégaux de Forex / options binaires et escroqueries par faux ordres de virement se chiffre à 4,5 milliards d’euros en France sur six ans, d’après le Parquet de Paris.
Quant aux usurpations d’identité ou aux offres frauduleuses de crédit, les pertes peuvent aller de dizaine de milliers d’euros à des centaines de milliers d’euros par personne.
UN FLEAU EN EXPANSION
Alertées depuis plusieurs années, ces quatre institutions dressent un bilan chiffré sans appel :
– 4 sites non autorisés répertoriés en 2010, 360 à ce jour sur les listes noires publiées par l’ACPR et l’AMF,
– 64 réclamations auprès de l’AMF en 2010 contre 1656 en 2015,
– 12% des demandes reçues par l’ACPR en 2015 contre 4% en 2014,
– 41 % des 14 500 appels relatifs à la bourse et les produits financiers en 2015 de la plateforme Assurance Banque Epargne Info Service (ACPR, Banque de France et AMF),
– 44 % des nouvelles publicités sur internet sur les placements financiers en 2015 sont des publicités pour le trading très spéculatif,
– Côté AMF, 16 dossiers de médiation en 2011 contre 139 en 2015 (sites agréés),
– 75 plaintes traitées par la DGCCRF en 2015.
SOYEZ VIGILANTS
Des informations ambigües, une présentation trompeuse des rendements attendus et des risques liés ainsi qu’une opacité des transactions commerciales caractérisent les secteurs du trading en ligne ou des placements atypiques. Malgré l’actuel contexte de crise, n’oubliez pas que la promesse d’un gain facile est un leurre absolu.
TEMOIGNEZ DE VOTRE EXPERIENCE.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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