EVASION : LE RETOUR DE L’HOTEL PULLMAN MONTPARNASSE
Publié : avril 18, 2022 Classé dans : Immobilier, voyages | Tags: Pullman Montparnasse Commentaires fermés sur EVASION : LE RETOUR DE L’HOTEL PULLMAN MONTPARNASSELE PLUS GRAND HOTEL PULLMAN D’EUROPE SE DEVOILE SUR LA RIVE-GAUCHE PARISIENNE, EN PLEIN CŒUR DE MONTPARNASSE
Après plus de trois ans de travaux, l’hôtel Pullman situé à deux pas de la gare Montparnasse
(Paris 14e) a rouvert ses portes en décembre dernier. Pour le groupe hôtelier Accor, détenant la marque Pullman, cet gigantesque chantier s’insère dans l’opération de rénovation immobilière de l’îlot Gaîté portée par l’investisseur à long terme Unibail-Rodamco. « Dans cet immeuble de grande hauteur dessiné du début des années 1970, nous avons voulu rompre avec l’architecture de dalle de cette époque » souligne Alexis Dubois, directeur du développement chez Unibail-Rodamco . Le budget de rénovation de cet hôtel amiral tournerait autour de 200 millions d’euros.
Il est vrai que le deuxième « plus gros porteur de la capitale en termes d’hébergement » compte 957 chambres, suites et appartements avec vue panoramique sur la capitale. De quoi capter facilement les conventions, réunions d’affaires, fashion weeks, présentation de voitures etc.. dans un centre événementiel de 6.000 m2 complété par 50 salles de réunion modulables et d’une impressionnante ballroom de 742 m2. Coté restauration, le Pullman Montparnasse présente des concepts culinaires inédits avec une table italienne haut de gamme, Fi’lia et un UmamiBurger, axé sur les burgers gourmets à partager sur place ou à emporter.
Avec ses atouts et sa localisation, cet établissement 4 étoiles, mise sur 50% de clientèle affaires et 50% de clientèle loisirs.
LE PLUS HAUT BAR A CIEL OUVERT
Autre nouveauté : l’aménagement de 500 m2 de rooftop. Situé au 32ème étage du Pullman Montparnasse, Skybar Paris offre l’une des plus vues de la capitale. Que l’on soit client ou non de l’hôtel, une hôtesse vous accompagne jusqu’à l’ascenseur privatif. Montée rapide en 32 secondes. Du bar intérieur avec ses lumières feutrées et ses touches rétro-seventies, vous passez sur une terrasse plus exclusive. Dans le plus haut bar à ciel ouvert de la capitale, il vous reste à admirer- en sirotant un apéritif- la Tour Eiffel en majesté, le dôme du Panthéon, la Tour Montparnasse, les jardins du Luxembourg. Bref la magnifique architecture du beau Paris.
DES PISTES POUR TRANSFORMER UNE RESIDENCE DE TOURISME
Publié : avril 11, 2022 Classé dans : Immobilier | Tags: résidence de tourisme Commentaires fermés sur DES PISTES POUR TRANSFORMER UNE RESIDENCE DE TOURISMELorsqu’une résidence de tourisme n’est plus pilotée par un exploitant, mieux vaut fonctionner comme une résidence services.
Voici vos dernières réactions sur la sortie du guêpier d’une résidence de tourisme pilotée par un exploitant.
« Outre les problèmes de droit civil au regard du règlement de copropriété et ceux relevant du droit de l’urbanisme, en vertu du règlement de la zone autorisant ou non l’habitation, se posent les problèmes fiscaux.
– L’abandon de la prestation des services entraine le reversement de la TVA déduite à l’achat (sous réserve de la déduction d’un vingtième par année de détention);
– En cas de continuation de ces services à travers un mandat, le régime du calcul des plus values est modifié. En effet le copropriétaire n’est plus soumis au statut loueur en meublé non professionnel (LMP), mais il est imposé aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) hôteliers. Par conséquent, en cas de revente, la plus value se calcule sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable, ce qui engendre une taxation forte, même en cas de revente à perte.
Il est vraiment important de bien envisager toutes ces contraintes pour retenir le mode d’exploitation le plus adapté. Celui de la résidence services mérite vraiment l’attention ».
CONSERVER LE MECANISME DE LA RESIDENCE SERVICES
Sur le plan fiscal, il est judicieux de fonctionner comme une résidence services.
« Dans la pratique, le syndicat des copropriétaires assume les services nécessaires -3 des 4, accueil, ménage, petit déjeuner, linge- à travers un contrat passé avec une société de prestations de services. A ce stade, les copropriétaires ont le choix des sociétés de prestations de services. Certaines mêmes assurent la commercialisation des séjours.
Sur le plan de l’urbanisme, la résidence reste établissement hôtelier.
Au regard de la fiscalité, les bailleurs conservent le même statut fiscal sur le plan de la TVA car les fameux 4 services sont bel et bien assurés.
Autre avantage, cette fois le plan des plus values. N’étant pas financièrement directement intéressés à l’exploitation des services, les bailleurs conservent leur statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) sans entrer dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ont ainsi toute liberté sur la gestion de leur lot ».
Mes deux précédents billets sur ce sujet épineux.
Une nouvelle vie pour une résidence de tourisme
Convertir une résidence de tourisme
IMMOBILIER : OU VA LE MARCHE ?
Publié : avril 1, 2022 Classé dans : crise sanitaire, Immobilier Commentaires fermés sur IMMOBILIER : OU VA LE MARCHE ?Dans le domaine de l’immobilier d’habitation, les trimestres se suivent, mais ne se ressemblent pas.
Sur fond du retour de l’inflation, de crise sanitaire et maintenant sécuritaire, les acquéreurs réfléchissent à deux fois avant de se lancer. Selon le dernier Baromètre LPI-SeLoger, l’activité ralentit. « En février, les ventes baissent de 9.0 % pour s’établir à près de 22 % sous leur moyenne de longue période » remarque Michel Mouillart. Et de poursuivre : « Au final, le nombre des logements anciens acquis par des particuliers au cours des 3 derniers mois est en recul de 13.4 %, en glissement annuel ».
Le conflit en Ukraine ayant été déclenché fin février, on ne connaît pas encore son impact réel sur le volume des transactions enregistré en mars. Autre sujet d’incertitude, qui pourrait freiner les envies des acquéreurs : les élections présidentielles, puis législatives. Et ce, même si les agents immobiliers prétendent que ces échéances électorales n’ont pas d’effet sur leur activité. Généralement les professionnels de l’immobilier font le plus gros de leur chiffre d’affaires annuel durant le printemps. Rien n’est moins sur cette année.
LE RETOUR DE LA NEGOCIATION
Un signe ne trompe pas. Les vendeurs ne font plus la loi. « Les marges de négociation sont revenues à leur niveau de la fin de l’année 2014 » poursuit Michel Mouillart. Et ce, notamment en raison du resserrement de l’accès au crédit.
Dans bon nombre de régions, la réduction entre le prix affiché et le prix signé avoisine frôle les 7 %. C’est le cas notamment en Auvergne, dans le Centre et dans le Limousin…. En revanche, la marge de négociation se limite à 5 % dans les régions conjuguant rareté des les biens à vendre et forte demande. Ainsi par exemple en Alsace, en Haute-Normandie, dans le Midi…
DES PRIX EN HAUSSE POUR COMBIEN DE TEMPS ?
Selon les informations agrégées par le Baromètre LPI-SeLoger, dans 93% des grandes villes de l’hexagone, le prix de l’immobilier continue de grimper. Si la hausse reste d’actualité dans une large majorité de villes, des différences de tempo existent. « Le rythme de l’augmentation a nettement décroché depuis la fin de l’été 2021 à Pau et à Valence … Mais maintenant les prix baissent à Calais, à Mulhouse ou encore à Tourcoing » constate Michel Mouillart.
Même tendance disparate dans la première couronne parisienne. Si le prix du m2 à Asnières, à Boulogne-Billancourt, à Clamart ou encore à Courbevoie continue de progresser, il marque le pas à Levallois-Perret, Maisons-Alfort et Paris. Et il recule même à Montreuil pour tomber à 6.688 €/m2 !
Que retenir ? Le secteur de l’immobilier haut de gamme est déjà sous le choc de la guerre en Ukraine. Même s’il est plus accessible, le marché « courant » met toujours un certain temps à corriger les prix. Le ralentissement du nombre de transactions incitera tôt ou tard, les vendeurs à réajuster à la baisse, leurs prétentions.
UNE NOUVELLE VIE POUR UNE RESIDENCE DE TOURISME ?
Publié : mars 29, 2022 Classé dans : Uncategorized | Tags: location meublée, transformation d'une residence de tourisme 4 CommentairesVous avez envie de sortir du guêpier d’une résidence de tourisme pilotée par un exploitant? Voici des réactions suite à mon dernier billet sur la conversion d’une résidence de tourisme en location meublée et son changement de destination.
En matière de changement de destination des constructions, c’est le PLU (plan local d’urbanisme) qui par son zonage, va l’autoriser ou non.
Et parfois les résidences sont édifiées dans des zones où seuls les équipements touristiques sont autorisés. Pour que l’ensemble garde le statut de résidence de tourisme, il faut au moins que 55 ou 70 % des logements conservent cette affectation. Prudence donc dans la lecture du règlement de copropriété, la destination y est déterminante.
UNE RESIDENCE EN ALTITUDE
Bien connu le problème du changement de destination d’une résidence de tourisme en Station de ski : 49 logements, le locataire professionnel parti en 2013 (état des lieux de sortie).
Il n’y a pas eu de modification du règlement : 14 appartements ont été acquis par une SCI qui loue à une société gérant « les meublés » et réservations.
Pour les autres logements, un est en résidence principale d’un moniteur de ski de la station (achat), les autres sont des résidences secondaires, la plupart louées quelques semaines par an été ou hiver pour amortir les frais et les prêts.
Quatre appartements appartiennent à des particuliers qui louent en location saisonnière meublée via des contrats annuels avec des agences immobilières. Pas sur Airbnb, car plusieurs propriétaires ont été très déçus par cette clientèle qui a dégradé les locaux et mobilier. Le local de réception a même été vendu en appartement.
La formulation du règlement ne restreignait pas la résidence à être uniquement de tourisme, les copropriétaires l’ont interprété comme ça. Un nouvel équilibre a été trouvé naturellement.
UN AUTRE TEMOIGNAGE
Pour éviter de longues et coûteuses négociations sur de nouvelles modalités du bail assorties bien souvent d’un abandon de loyers, Lokizi accompagne les propriétaires vers une sortie sur-mesure du bail commercial les liant à l’exploitant. Par exemple dans la résidence Odalys à Messanges dans les Landes, des copropriétaires ont été conseillés sur la meilleure option à suivre, en respect des démarches administratives, juridiques et fiscales. A ce stade, impossible de généraliser. Il faut étudier chaque cas particulier.
Une fois sorti de l’exploitation par bail commercial, un bien loué en résidence de tourisme peut être proposé en location meublée annuelle, sous réserve du potentiel locatif local. Dans le cadre d’un mandat annuel de gestion locative, le propriétaire perçoit tous les mois, un loyer régulier mais non garanti.
Exit l’exploitant. Le logement est occupé par un locataire, qui signe un bail de logement meublé, d’une durée d’un an. Il peut résilier son bail avec délai de prévenance d’un mois – envoi d’une lettre LRAR.
Le bail répond à la Loi N°89-462 du 06.07.1989 portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR).
Mon précédent billet. VOS REACTIONS.
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