LONDRES, NEW-YORK : DESTINATIONS DES ULTRA – RICHES
Publié : mars 11, 2013 Classé dans : Exil fiscal, Immobilier, Parlement | Tags: Amérique latine, Asie, exil fiscal, Londres, New-York, ultra riches Commentaires fermés sur LONDRES, NEW-YORK : DESTINATIONS DES ULTRA – RICHESL’an dernier, le nombre de super riches dans le monde a progressé de 5%. Pour diversifier leurs placements, ils investissent notamment dans l’immobilier de luxe, situé à Londres ou/et à New-York.
Big Apple
En France, sous l’effet conjugué de la hausse du barème de l’impôt sur le revenu et de la majoration des prélèvements sociaux, la pression fiscale ne cesse d’augmenter. Découragés, les Français « fortunés » n’hésitent pas à s’exiler fiscalement. Et le prochain retour de la tranche d’impôt sur le revenu à 75% risque encore d’accélérer le mouvement.
Décidément, la France fait de mauvais calculs. J’en suis encore plus persuadée après la lecture de la dernière édition du « Wealth Report » publié par Knight Frank, spécialiste de l’immobilier de luxe. Cette étude révèle qu’au niveau mondial, le nombre de super riches qualifiés en anglais de HNWI (High-Net-Worth Individuals) a progressé de 5% en 2012.
Par High-net-Worth Individuals, comprenez les détenteurs d’un patrimoine total dépassant le seuil des 30 millions de dollars (23 millions d’euros) . L’an dernier, cette population a gagné 8.700 nouveaux membres. Et ce n’est pas fini.
Les « super riches » : + 50% dans 10 ans
D’ici dix ans, le nombre de « super riches » devrait faire un bond de 50%. Les nouveaux venus se trouveront sans doute des pays émergents : en Asie et en Amérique latine.
En attendant, pour réaliser leurs placements, notamment dans l’immobilier haut de gamme, ils affectionnent particulièrement deux destinations anglo-saxonnes : Londres et New-York. C’est du moins l’avis des conseillers en gestion de patrimoine interrogés par Knight Frank. Leurs 15.000 clients totalisent une fortune évaluée… à plus de 1.000 milliards de dollars.
Propriété à vendre- Campden Hill Kensington, Londres (source Knight Frank)
Outre- Manche et Outre-Altantique, l’immobilier résidentiel haut de gamme continue donc d’attirer des super riches et des riches. J’en veux pour preuve, mon récent entretien à ce sujet avec Barnes, un autre commercialisateur de biens de luxe.
Londres, une destination encore plus attractive
Bien que ses prix immobiliers soient quasiment 50% plus chers que ceux de Paris, Londres se caractérise par une pénurie de biens de qualité. Au cœur de la capitale britannique, la demande immobilière reste très soutenue grâce à la clientèle étrangère, qui réalise plus de 60% des transactions dans le centre de Londres. « L’hyper centre de Londres résiste à la crise, car il est perçu comme une valeur refuge aussi bien en terme de sécurité, que financièrement en raison de la fermeté de la livre sterling » m’explique la directrice du bureau Barnes à Londres. Coté prix, dans le centre de Londres le prix moyen au pied carré ressort à 1.335 livres sterling soit 14.200 euros le m² .
Dans le fameux Triangle d’or londononien composé de Knightsbridge, Chelsea et South Kensington, la fourchette s’établit entre 1.500 livres et 4.500 livres sterling du pied carré, soit 16.000 à 50.000 euros/ m² .
Sans surprise, le secteur de Knightsbridge abritant le lycée français et … le célèbre magasin Harrods est pris d’assaut par les Français – ultra riches ou non- s’installent de l’autre coté de la Manche.
Bien sûr, je partage l’analyse d’un confrère basé à Londres pour le compte d’un quotidien français : » A Londres, le refuge dorée des milliardaires étrangers . De richissimes familles russes ou qataries y ont acheté de luxueuses demeures. Au nord-ouest de Londres, The Bishops Avenue est devenue l’un des points de chute préférés des grandes fortunes planétaires »
L’optimisme persiste pour 2013 : croissance légèrement ralentie, mais un marché soutenu par une clientèle internationale importante composée de Russes, d’Indiens, d’Italiens et de Français.
L’année de tous les records à New York
Avec un taux de vacance de moins de 2%, le marché résidentiel de Manhattan fait preuve de dynamisme. L’offre historiquement basse sur les 12 dernières années, garantit une croissance solide et durable des prix. Aux Etats-Unis, il existe deux grandes catégories d’acquisition: en condominium (plus sélect, car le nouvel arrivant doit être au préalable accepté par les autres propriétaires) ou en coopérative.
En condo, il faut compter, il faut compter un prix moyen/m2 15.375 dollars soit 11.826 euros/m2. Et en coopérative, un prix moyen/ m2 de 11.097 dollars, soit 8.536 euros.
« En quête de rendement, des investisseurs internationaux – Européens, mais aussi Russes, Chinois, Brésiliens et Moyen Orientaux – recherchent dans un achat à New-York, une valeur refuge et un placement de diversification géographique » me précise-t-on chez Barnes.
Les appartements des nouveaux buildings bien placés, haut de gamme, qui se louent et/ou se revendent rapidement, au coeur de la ville, dans les quartiers prisés de Manhattan, et de Brooklyn de plus en plus.
Le dollar une valeur refuge, les taux d’emprunt au plus bas, une offre de biens disponibles faible, une volonté accrue de diversification du patrimoine immobilier internationale…. devraient contribuer à une croissance stable et durable du marché immobilier New- Yorkais en 2013.
APOLLONIA, RESITEL, DEPARDIEU : RAPPEL DE LA SEMAINE 10
Publié : mars 9, 2013 Classé dans : Arnaques, Exil fiscal, Immobilier, Impôts, voyages | Tags: Apollonia, exil fiscal, Lagrange, procédure de sauvegarde, Résitel 2 CommentairesDeux dossiers très épineux – Apollonia et Résitel – continuent de retenir l’attention. Quant à Gérard Depardieu, je vous transmets les observations d’une moscovite sur cette icône du cinéma français.
VICTIMES D APOLLONIA : VOS REACTIONS
Découvrez des témoignages de victimes d’Apollonia la plus grande escroquerie immobilière et financière de France. Ce dossier continue de faire l’objet d’une procédure judiciaire.
RESIDENCES DE TOURISME LAGRANGE : QUEL SORT POUR RESITEL?
Audience le 18 mars 2013 au tribunal de commerce de Tarbes pour déterminer le nouveau sort Résitel, une filiale d’exploitation des résidences de tourisme Lagrange placée actuellement sous le régime de sauvegarde.
VICTIMES D’APOLLONIA : VOS REACTIONS (1)
Publié : mars 8, 2013 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: Apollonia, fraude, Luxembourg, Suisse 7 CommentairesDécouvrez des témoignages de victimes d’Apollonia la plus grande escroquerie immobilière et financière de France. Ce dossier continue de faire l’objet d’une procédure judiciaire.
Des épargnants dépouillés
Pour bien cerner l’escroquerie Apollonia, je ne me limite pas à interroger les professionnels du droit, comme les avocats en charge de défendre les victimes. Justement, dans ce billet, comme dans un prochain, je préfère donner la parole aux particuliers piégés par Apollonia.
Le profil type d’une victime d’Apollonia
« La trentaine, employés, mariés, avec 2 enfants en bas âge, et,……RUINÉS dans une maison hypothéquée trop petite, inscrits au Fichier des Incidents Bancaires ( donc plus de prêts possibles ), des factures d’avocats qui tombent massivement et régulièrement, le balai des huissiers devant la porte de la maison, des courriers bancaires agressifs et une épée de Damoclès au dessus de nos têtes.
Comment en sommes-nous arrivés là ? Comment se fait-il qu’au bout de 5 ans de procédure, la justice puisse encore donner raison aux banquiers ? » se demandent S.C et V.C Victimes de l’escroquerie “apollonia”
Objectif majeur : préparer sa retraite
« Mes motivations étaient de me préparer une retraite après un divorce et une réinstallation professionnelle, en quelque sorte à 40 ans je repartais à zéro financièrement.
Les commerciaux qui m’ont proposé le projet m’ont assuré que le projet s’autofinançait et que si ce n’était pas le cas les banques n’accorderaient pas les crédits.
Si je vendais actuellement les moins- values seraient énormes car les gestionnaires se désengagent des résidences si l’on n’accepte pas de baisser de façon conséquente les loyers.
Donc, qui voudrait acheter un bien qui n’a pas de rentabilité, si ce n’est les banques?
Des épargnants dépouillés
Des achats immobiliers surpayés
Un client d’Apollonia me confie qu’il a acheté 9 biens, toujours en sa possession. En cas de revente, il ne récupérerait que 40% à 70% du prix payé lors de l’acquisition, selon ses dernières estimations.
« Aussi dramatique que soit notre affaire pour les personnes concernées, la réparation éventuelle des préjudices subis est du ressort de la justice. En revanche, c’est le rôle et le devoir du législateur d’enquêter sur les conséquences des lois qu’il a voté ».
Le produit de la fraude caché au Luxembourg ?
Un fin connaisseur de l’affaire Apollonia m’explique son analyse.
» A compter du mois de mars 2007, période d’apparition des premières revendications des victimes auprès de la société, le produit de cette fraude avait été déposé sur un ou plusieurs comptes ouverts au Luxembourg, puis en Suisse. Et ce, avec un montage parallèle de sociétés étrangères destiné à masquer l’origine de cet argent « .
VICTIMES D’APOLLONIA : LES CHIFFRES CLES en mars 2013
° 1000 victimes de la plus grande escroquerie immobilière et financière de France regroupées au sein de l’ASDEVILM pour obtenir réparation
° Un milliard d’euros de préjudice initial
° Des centaines de vies brisées par un surendettement massif
° Le plus important dossier pénal bancaire que la France ait jamais connu.
° 1 banque mise en examen en tant que personne morale et 4 banques placées sous le statut de témoin assisté.
Après la lecture de cette analyse, je vous invite vivement à laisser un COMMENTAIRE. Pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique VOUS ABONNER (colonne de droite).
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RESIDENCES DE TOURISME LAGRANGE : QUEL SORT POUR RESITEL?
Publié : mars 5, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Lagrange, liquidation judiciaire, Résitel, redressement judiciaire, sauvegarde Commentaires fermés sur RESIDENCES DE TOURISME LAGRANGE : QUEL SORT POUR RESITEL?Audience le 18 mars 2013 au tribunal de commerce de Tarbes pour déterminer le nouveau sort de Résitel, une filiale d’exploitation des résidences de tourisme du groupe Lagrange.
Encore un nouvel épisode dans le dossier des résidences de tourisme exploitées sous l’enseigne Lagrange, avec une audience le lundi 18 mars à Tarbes, que je suivrai avec la plus grande attention.
Suite à ses difficultés financières, une de ses filiales d’exploitation Résitel a été placée sous le régime de la sauvegarde jusqu’à fin mars 2013, par le tribunal de commerce de Tarbes. Ayant à faire face à des impayés de loyer, les investisseurs privés se retrouvent piégés.
Des résidences en souffrance
Les propriétaires d’environ 1.700 appartements répartis dans une bonne vingtaine de résidences sont confrontés à des impayés de loyers. Sur ce total, Résitel a définitivement cessé la gestion de 4 résidences : Vignec (65), Mimizan (40), Le clos des Fontanelles aux Angles (66), le Hameau de Valloire à Valloire (73).
Dans 4 autres résidences, Résitel n’aurait pas conservé la gestion d’au moins 70% des lots: Font Romeu (66), Talmont Saint-Hilaire (85), Brides-les-Bains (73), Saint- Cyprien (66). Ce taux insuffisant entrainerait la remise en cause du statut de résidences de tourisme. Et par conséquent exposerait les copropriétaires concernés à une reprise des avantages fiscaux s’ils en ont bénéficié: récupération de la TVA + réduction d’impôt sur le revenu.
Trois scénarios
Pas de doute, les investisseurs scrutent l’avenir avec angoisse. Après la fin de la première période de sauvegarde, trois issues sont possibles :
– La prolongation de la période de sauvegarde pendant une période de trois à six mois.
Toute sauvegarde vise à modifier la gestion de la société en difficulté pour qu’elle puisse atteindre un équilibre économique et qu’elle soit en mesure de payer ses dettes (le passif). Pour que le plan de sauvegarde soit accepté il faut donc démontrer qu’avec la réorganisation, Résitel pourra bel et bien apurer son passif.
– Le redressement judiciaire constitue l’une des issues, si le Juge du tribunal de commerce constate que le passif de Résitel s’est aggravé au fil des mois.
« De nombreux particuliers de Font Romeu et Talmont Saint- Hilaire ont fait parvenir des protestations au juge commissaire, au procureur et à l’administrateur. Sur Font Romeu, une grande partie des copropriétaires ayant signé les avenants demandent la caducité de ceux-ci » me confie un proche du dossier. Et de poursuivre : « Résitel n’a pas payé ses créances dûes PENDANT la période d’observation, à savoir 30.000 euros sur Vignec, 30.000 euros sur Les Ardoisières. De plus, il y a des impayés à Talmont et à Font Romeu ». A son sens, ces motifs pourraient conduire à un redressement judiciaire.
– La liquidation judiciaire. Cette troisième voie ne serait pas à exclure du fait d’une absence de trésorerie ou/et d’un passif trop élevé, en raison des dommages et intérêts générés par les résiliations massives de baux par l’administrateur.
Pour tenter de retrouver un équilibre financier, Résitel a baissé les loyers ou résilié les baux commerciaux contractés avec les investisseurs privés.
Un passif de 10 millions d’euros ?
Le problème c’est qu’en résiliant les baux, ce gestionnaire a créé des dommages et intérêts au bénéfice des investisseurs dont les baux commerciaux ont été résiliés. Ces clients du groupe Lagrange peuvent demander en dommage et intérêts, les loyers à échoir jusqu’au terme de leur bail «irrévocable». Ces dommages et intérêts s’ajoutent au passif. Si on additionne tous les loyers à échoir des résiliés, le passif se chiffrerait autour de 10 millions d’euros » m’explique un fin connaisseur du dossier.
Rendez-vous pour le délibéré. En attendant, le placement plaisir des investisseurs ressemble plutôt à un cauchemar, si je me base sur leurs nombreux commentaires .
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