IMMOBILIER : BIENTOT UN STATUT DU BAILLEUR ?
Publié : septembre 7, 2023 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Congrés des notaires 4 CommentairesLors de leur 119e Congrès des notaires de France, les notaires de France tenteront de rendre le statut du bailleur plus attractif.
Depuis un peu d’un an, le marché immobilier en France a le spleen. Le nombre des transactions baisse, ce qui entraîne un effritement des prix. La météo n’est guère meilleure sur le marché locatif. Le nombre de biens à louer se réduit sous l’effet conjugué des normes énergétiques qui rendent des logements « obsolètes » pour la location. Et de la forte tendance des locataires à rester dans les lieux faute de pouvoir emprunter leur parcours résidentiel. Dans cette ambiance, morose les notaires de France tiendront leur 119° congrès à Deauville fin septembre, consacré à l’immobilier.
« Un constat s’impose : l’investissement immobilier est aujourd’hui le moins rentable et plus taxé que les autres placements. Si on y ajoute les obligations de rénovation énergétique annoncées, un rendement négatif est même à craindre » remarquent les notaires.
RENFORCER LE PARC LOCATIF PRIVE
Actuellement 7,6 millions de logements locatifs relèvent du secteur libre. Afin de le maintenir, voire de l’accroître, il faut simplifier et uniformiser la fiscalité des revenus locatifs, que les logements soient loués vides ou meublés. Une différence de taille par rapport à la superposition actuelle de dispositifs fiscaux.
Toujours selon les notaires, cette simplification et uniformisation devrait s’accompagner de deux options :
- Une taxation aux revenus fonciers ou
- Une taxation du BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
« Une option de taxation (Revenus fonciers / BIC) des revenus locatifs des logements nus comme meublés, implique une imposition cohérente des plus-values » poursuivent les notaires.
La possibilité pour tout bailleur, d’un logement vide (nu) ou meublé, d’adhérer à un statut de Loueur Immobilier Professionnel (LIP) donnerait droit à différents avantages fiscaux. De plus, les prélèvements obligatoires pesant sur le logement locatif seraient plafonnés à 75 % du revenu locatif des logements, tous impôts, taxes et prélèvements confondus. L’administration fiscale a tous les logements à l’œil.
Voici pour la théorie. Dans la pratique, ces propositions ont reçu un bon accueil au ministère du logement. Mais en la matière, c’est surtout le ministère des finances qui mène la danse…
Dans mon prochain billet, je mettrai l’accent sur une autre proposition des notaires relative aux travaux de rénovation énergétique.
En attendant que pensez-vous de ce statut du bailleur privé ?
HARO SUR LES MEUBLES DE TOURISME
Publié : juillet 18, 2023 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: meublés de tourisme 1 commentaireRABOTER LE REGIME DU MICRO-FONCIER, EXCLURE LES PASSOIRES THERMIQUES, RENFORCER LES CONTROLES, AUTANT DE MESURES POUR DÉVELOPPER L’OFFRE LOCATIVE DE LONGUE DUREE .
Première destination mondiale touristique, la France assiste à l’hémorragie de logements destinés à la résidence principale, au profit des meublés de tourisme.
Le phénomène n’est pas nouveau. Mais il s’est intensifié à la sortie du Covid. Tout comme la multiplication des résidences secondaires.
Face à ce constat, un groupe de travail composé d’élus des territoires concernés, d’associations d’élus, de parlementaires et d’acteurs professionnels, vient de communiquer ses 14 solutions pour équilibrer l’accueil des vacanciers et le logement des habitants permanents en zone touristique. Voici les mesures essentielles :
LE REGIME DU MICRO BIC SUR LA SCELLETTE
Actuellement, le fisc accorde un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ) ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes sur les revenus tirés de cette location. Et ce, sous certaines conditions.
En revanche, le micro-foncier, l’abattement se limite à 30% jusqu’à 15 000 euros de loyers annuels.
Dans le projet de loi de finances pour 2024 qui doit être présenté dès septembre et voté avant la fin de cette année, le régime du micro-Bic devrait être revu et corrigé. Voire aligné sur celui du micro-foncier afin d’encourager le développement d’une offre locative et de longue durée.
DES PASSOIRES THERMIQUES DANS LE VISEUR
Donner aux maires la possibilité d’interdire la location de passoires thermiques transformés en meublés touristiques. Ainsi ces logements destinés à la location de courte durée supporteraient les mêmes règles que ceux voués à la location de longue durée.
DAVANTAGE DE CONTROLE
Renforcer les contrôles de l’administration fiscale grâce à la création d’une base unique regroupant le numéro d’enregistrement avec le numéro fiscal des logements destinés à la location de courte durée.
Rappelons qu’au début de cette année, les Pouvoirs publics ont édité le guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme.
MAJORATION DE LA TAXE D’HABITATION SUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES
Près de 2 300 communes « touristiques » les plus tendues – avec notamment 345 communes entrantes en Corse, 45 dans le Finistère et 131 en Haute-Savoie – pourront majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et appliquer les réglementations existantes sur l’encadrement des meublés de tourisme (numéro d’enregistrement et procédure de changement d’usage). Une commune comme par exemple Colmar a déjà mis le holà aux meublés de tourisme.
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GROS PLAN SUR LE PLACEMENT VITICOLE
Publié : Mai 30, 2023 Classé dans : Impôts, Placements, Vins | Tags: SAFER Commentaires fermés sur GROS PLAN SUR LE PLACEMENT VITICOLEAcheter une vigne en direct ou via un groupement permet de miser sur le foncier tout en bénéficiant d’un régime fiscal sympathique. Explications.
Dans une conjoncture géopolitique troublée et un environnement économique mitigé, le marché des terres viticoles tient bon. D’après les dernières statistiques des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), les surfaces échangées en 2022 ont atteint 18.400 hectares (+ 5,4%), soit un score inédit. Toujours en 2022, les 9.490 transactions, (+ 1,1%) ont représenté un marché de 1 milliard d’euros (-7,9%). En 2022 le prix moyen de l’hectare de vigne AOP (appellation d’origine contrôlée) hors Champagne s’élève à 151.200 euros (+ 2,3%). Certaines transactions prestigieuses s’envolent encore en Cote d’Or, dans le Cher et dans le Vaucluse.
Quant aux vignes hors AOP, produisant des vins de consommation courante, le prix à l’hectare ressort à 15.300 euros (+ 1,9%). Le Languedoc Roussillon et la Haute-Corse enregistrent une hausse de prix. En revanche, les prix reculent dans le Var.
A noter, que pour la quatrième année consécutive, le prix des vignes d’entrée des appellations d’entrée de gamme bordelaises recule.
Le boum des groupements fonciers viticoles
Toujours selon les Safer, trois fois plus de surfaces ont été acquises en dix ans par les GFV (groupements fonciers viticoles). Depuis 2012, leurs achats ont presque doublé en nombre. Les GFV via des personnes physiques permettent de rassembler les fonds nécessaires pour l’achat d’un vignoble, qui est ensuite mis à bail à l’exploitant.
Nettement plus abordable que l’achat d’une parcelle de vigne, la souscription de parts de GFV démarre généralement à 10.000 euros la part. Ne négligez pas les frais d’entrée et de gestion tournant respectivement autour de 8% et de 3%.
Discrets, ces groupements ne sont pas autorisés à « faire appel public à l’épargne ». Par conséquent, il faut signer un mandat de recherche auprès d’un gestionnaire de patrimoine intégré à une banque ou indépendant, avant de souscrire des parts. Parmi les principaux gestionnaires de GFV figurent notamment, Le Crédit Agricole, la Française, Patrimea, les GFV Saint-Vincent, Bacchus Conseil.
Coté performances financières, il ne faut pas s’attendre à un score formidable. Le revenu annuel tourne autour de 2%. Pour attirer le chaland, les exploitants de GFV proposent un placement plaisir et convertissent le rendement sous forme de bouteilles. Fiscalement ces dividendes en nature sont taxés comme des revenus fonciers, sur la base d’un prix par bouteille communiqué par le groupement foncier viticole. Reste la valorisation des parts qui devrait être au rendez-vous si le souscripteur n’a pas surpayé ses parts.
Une fiscalité adoucie
L’atout des parts de GFV se situe au niveau de la fiscalité. Au bout de deux ans de détention des parts représentatives d’apport en numéraire, les porteur(s) de parts ont droit à une exonération partielle des droits de transmission à titre gratuit (donation, succession) et d’IFI. En cas de transmission, l’abattement s’élève à 75 % à hauteur de 300. 000 euros. Au-delà de ce montant, l’abattement se chiffre à 50 % sans limite. Mais au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’abattement est plafonné à 101.897 euros.
Un placement à conserver sur le long terme, d’autant qu’il manque de liquidité. Pour en savoir plus sur les vins prestigieux.
PASSOIRES THERMIQUES : QUID DU DOUBLEMENT DU DEFICIT FONCIER ?
Publié : Mai 23, 2023 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: rénovation énergétique 1 commentaire
Dommage, cette nouvelle mesure fiscale ne profitera pas à tous les bailleurs.
Votée le 25 novembre dernier, la seconde loi de finances rectificative pour 2022, a doublé le déficit foncier pour les propriétaires bailleurs entreprenant des travaux d’envergure, afin de gagner plusieurs classes énergie. Le décret d’application a finalement été publié il y a quelques semaines.
A première vue, cette mesure est louable, tant pour la qualité du parc locatif que pour les finances des propriétaires. Mais elle risque de laisser certains d’entre eux sur le côté du chemin.
Doublement du déficit foncier : une mesure lissée sur trois ans
La loi de finances rectificative a relevé de 10 700 à 21 400 € la limite annuelle de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, lorsque ce déficit résulte de dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Cette mesure s’étend sur trois ans pour les devis acceptés à compter du 5 novembre 2022, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Les bailleurs au « forfait » oubliés
Cette mesure vise exclusivement les bailleurs imposés au « réel », qui peuvent déduire de leurs revenus locatifs un certain nombre de dépenses (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière…) et, le cas échéant, se créer un déficit foncier reportable sur le revenu global (hors partie constituée des intérêts d’emprunt) de l’année à hauteur de 10 700 ou 21 400 €. Quant au solde éventuel, il est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Tous les loueurs percevant plus de 15 000 € de recettes locatives annuelles sont automatiquement imposés au réel.
Les « petits » bailleurs oubliés
Rappelons que les bailleurs percevant moins de 15 000 € de recettes locatives annuelles ont le choix entre :
– le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes locatives, (forfait) censé couvrir l’intégralité de leurs charges et dépenses
– et, sur option, une imposition au réel.
« Les bailleurs au forfait et réalisant des travaux d’économies d’énergie ne bénéficient, par définition, pas du doublement du déficit foncier regrette Bertrand de Raymond. Le Gouvernement aurait pu majorer l’abattement forfaitaire. Et de poursuivre : fiscalement, il est plus judicieux de pratiquer une déduction sur les revenus fonciers imposés au TMI du bailleur, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %, que sur le revenu global fiscalisé au seul TMI. »
Quelle stratégie en théorie seulement ?
° Si vous êtes assujetti à un TMI de 30 % et percevez des revenus fonciers supérieurs à 21 400 €, l’option pour l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers serait à privilégier.
° À l’inverse, plus le TMI augmente, plus ce doublement du déficit deviendrait fiscalement intéressant. Mais ce choix n’est pas possible actuellement.
L’option pour le réel est-elle toujours intéressante ?
Dès lors, au vu du doublement du déficit foncier, les bailleurs au forfait doivent-ils opter pour le réel ? Pas forcément. « Ce choix doit dépendre du montant des travaux engagés, de l’importance des charges pesant sur le bien, s’il a été financé ou non à crédit… explique Bertrand de Raymond. Bien sûr, si le total des charges est inférieur au montant de l’abattement, par exemple 4 500 € pour 15 000 € de recettes locatives, mieux vaut rester au forfait. D’autant que l’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans ». En attendant, l’interdiction à la location des logements énergivores est en marche.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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