IMMOBILIER : QUE POUVEZ-VOUS ACHETER ?
Publié : février 28, 2014 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts | Tags: Abattement Commentaires fermés sur IMMOBILIER : QUE POUVEZ-VOUS ACHETER ?MEME SI LES PRIX DE L’IMMOBILIER NE DECROCHENT PAS VRAIMENT, VOICI CE QUE VOUS POUVEZ VOUS OFFRIR EN PROVINCE OU EN ILE- DE- FRANCE AVEC 150.000 €, 250.000 € et 500.000 €
Dur dur le match Ile-de-France contre Province en matière de prix de logements anciens sur un marché en demi-teinte. Les notaires viennent de me remettre ce comparatif que je vous communique. S’il s’agit d’acheter pour se loger, vous êtes contraints par la localisation. En revanche pour réaliser un investissement locatif dans l’ancien, mieux vaut examiner les deux pistes.
Avec 150.000 euros, vous pouvez vous offrir un studio à Paris dans le 18° arrondissement ou un trois pièces à Nantes.
Avec 500.000 euros, vous avez le choix entre un trois pièces à Paris dans le 9° arrondissement ou un trois pièces à Cannes.
COUP DE POUCE FAMILIAL
S’il s’agit de donner un coup de pouce financier à un enfant souhaitant devenir propriétaire, je vous conseille d’utiliser pleinement l’abattement de droit commun, qui vous évite de régler des droits au fisc. A savoir la possibilité de donner 100.000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans. Soit 200.000 euros pour un couple. Sans oublier l’abattement exceptionnel en cas de donation de somme d’argent sous certaines conditions (article 790 G du CGI reproduit ci-après) par parent et par enfant de 31. 865 euros tous les quinze ans. Faites les comptes.
RESIDENCES DE TOURISME : GROS PLAN SUR MMV
Publié : février 17, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: bail d'une durée ferme, MMV, Proméo, résiliation 3 CommentairesCOMMENT PEUT-ON DENONCER DES BAUX COMMERCIAUX D UNE DUREE FERME ? UNE PRIMEURE DANS LE SECTEUR TOURISTIQUE
Le Domaine du Ventoux, à Aubignan, dans le Vaucluse
Encore un litige en perspective dans le secteur des résidences de tourisme. Présent dans le secteur de la résidence principale et de la pierre d’entreprise, le promoteur Proméo se diversifie depuis quelques années, dans l’immobilier loisir afin de surfer sur la vague de la défiscalisation en Censi-Bouvard et en LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Il construit une quinzaine de résidences de tourisme et les commercialise auprès d’investisseurs. Puis il les exploite via sa filiale VCR (Village Center Gestion). Jusque là tout va bien : les investisseurs privés perçoivent leurs loyers sans retard. Mais en filigrane, ces résidences situées surtout dans le Sud de la France affichent un déficit d’exploitation. Rien d’étonnant : leur occupation n’est forte que durant l’été, soit deux à trois mois par an. Le reste de l’année, il faut trouver des « occupants » pour faire rentrer la trésorerie.
MMV ENTRE EN SCENE
En juillet 2013, Proméo cède sa filiale d’exploitation à un spécialiste de la gestion touristique : MMV. L’accord concerne 17 résidences réunissant environ 2.400 propriétaires. La plupart sont des bailleurs ayant conclu un bail commercial avec VCR d’une durée ferme de 9 ans, 11 ans, voire 20 ans !
Cherchant à atteindre l’équilibre d’exploitation, la société VCR a au cours des derniers mois, signifié par voie d’huissier, des ruptures de baux commerciaux à près de 800 copropriétaires. Seul hic : la grande majorité des baux affichent une durée ferme sans possibilité de résiliation triennale.« Dans ces conditions, cette résiliation n’a aucune valeur juridique » m’explique un avocat, proche du dossier.Néanmoins, les investisseurs privés réunis au sein d’associations de Défense, notamment la APDVM (Association des propriétaires des Domaines du Ventoux et Manon) craignent que la société VCR cesse de régler leurs loyers au prochain trimestre, voire même cesser toute exploitation commerciale.
ENCORE UN NOUVEAU GESTIONNAIRE ?
La solution pour ces investisseurs privés ? « Réclamer le paiement de leurs loyers et, si besoin, une condamnation à exploiter, le cas échéant sous astreinte. Sur le long terme, cette situation ne semble guère viable. D’où la nécessité, qu’ils recherchent un nouveau gestionnaire, ou un autre mode de gestion » poursuit ce proche du dossier. Le bras de fer a bel et bien commencé.
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IMMOBILIER DE LUXE : MERCI LA BAISSE DES PRIX
Publié : janvier 7, 2014 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: exil fiscal, Féau, Moyen Orient 1 commentaireEn 2013, la baisse des prix a sauvé le marché des beaux appartements parisiens, selon Daniel Féau
L’heure est au bilan sur le marché de l’immobilier haut de gamme parisien. L’an dernier, la baisse des prix a sauvé ce secteur. Le prix moyen des biens vendus en 2013 par Daniel Féau a reculé de 10% par rapport à 2012, à 1.850.000 euros. « Les prix des biens vendus par nos agences parisiennes s’échelonnent de 750.000 euros à 14 millions et demi d’euros, à l’exception de deux ventes à 40 et 41 millions d’euros » m’explique Pierre-Marie Jottras, Pt de Féau.
Coté vendeur, l’offre continue d’être alimentée par l’exil fiscal, qui s’est légèrement atténué au second semestre. Rappelons qu’en 2012, plus d’une mise en vente sur quatre au-delà de 2 millions d’euros et près d’une sur deux au-delà de 7 millions d’euros, étaient liées aux départs à l’étranger, d’entrepreneurs et d’investisseurs. A mon avis, le mouvement devrait se poursuivre suite aux nouvelles dispositions fiscales.
Coté acheteur, les étrangers ont finalement réalisé qu’ils étaient peu concernés par l’alourdissement de la fiscalité française. Attirés par la détente des prix, ils sont revenus au deuxième semestre, notamment en provenance du Moyen Orient où règne une certaine instabilité politique.
La rive gauche, avec notamment les marchés de St Germain des Prés et du Faubourg St Germain, et la rive droite avec le Triangle d’Or – avenue Montaigne, avenue Georges V- restent des marchés très recherchés par la clientèle internationale et française. Encore faut-il que les prix se soient ajustés.
Mais les très grands appartements haussmanniens (300 m2 et plus) continuent à ne pas se vendre, dès lors qu’ils ne disposent pas d’éléments pouvant les faire figurer dans la catégorie des biens de grand luxe : terrasse ou jardin, vue sur un monument, grande hauteur sous plafond. Et des appartements d’une superficie plus réduite peuvent subir une sérieuse décote par rapport à leur estimation. Dans le 16° Sud, un superbe rez-de-jardin d’un peu plus de 110 m2 avec un jardin de 75m2 était « présenté » par ce spécialiste du haut de gamme à 1,450 million en 2012. En juillet 2013, il s’est finalement signé à 1,150 million !
IMMOBILIER : BIENTOT UN KRACH ?
Publié : janvier 3, 2014 Classé dans : Crédit, Immobilier | Tags: Australie, Bulle immobilière, Canada, krach, Norvège, Nouvelle-Zélande, Royaume-Uni, Suède 2 CommentairesA quand le Krach immobilier? Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède : dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué en fonction des valeurs par rapport aux revenus, d’après Amundi.
Début janvier, les principaux réseaux d’agences immobilières en France vont dresser un bilan de l’année 2013 et donner leurs prévisions pour 2014. Il y a fort à parier qu’elles fassent preuve d’un certain optimisme. Pourtant régulièrement dans ce blog, je vous mets en garde contre les risques de krach immobilier en France.
Pas seulement hexagonal, ce danger guette également des pays étrangers. Et plus particulièrement ceux bien notés par les agences : Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède. Dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué.
« En 2014, l’accélération de la croissance mondiale proviendra surtout des pays développés. Demandons-nous leur reprise économique ne repose pas trop sur l’expansion du marché immobilier, ou si leur marché immobilier n’est pas porteur d’importants risques économiques et financiers » s’interroge Bastien Drut, dans le dernier focus publié par Amundi Asset Management dans le giron de Crédit Agricole.
Des fortes surévaluations ?
Petit retour en arrière : en mai 2013, dans son étude intitulée « Economic outlook », l’OCDE tirait déjà la sonnette d’alarme. Selon elle les prix des logements seraient surévalués de 49% en Norvège, de 47% au Canada, de 42% en Nouvelle-Zélande, de 29% en Australie, de 27% en Suède et de 26% au Royaume Uni. Dans ces pays, les ménages se sont fortement endettés pour devenir propriétaires. Qui plus est, ils ont contracté des financements à taux variable.
Pour effectuer ses évaluations, l’OCDE se fonde sur l’écart à la moyenne de long terme, des ratios « prix sur loyer » et « prix sur revenus ». Quant aux estimations du FMI, elles sont très proches de celles de l’OCDE.
Et la France ?
Si l’on se fie aux ratios retenus par l’OCDE, voici les scores de notre pays. A l’instar des Pays-Bas, nous sommes dans une zone dangereuse. Mais au pays des polders, la bulle a déjà éclaté et le marché est sinistré.
- Ratio Prix / loyer (2012) :
- 136 en France
- 85 en Allemagne
- 102 en Italie,
- 113 en Espagne,
- 119 aux Pays-Bas,
- 131 en Grande-Bretagne
- Prix/ revenu (2012) :
- 132 en France
- 79 en Allemagne
- 115 en Italie
- 119 en Espagne
- 130 aux Pays-Bas,
- 122 en Grande-Bretagne
A l’aune de ces 2 indicateurs (mais avec de fortes distorsions entres les grands villes et les régions), les prix des logements seraient surévalués de 30 à 35%. Inlassablement l’économiste Jacques Friggit table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait enfin revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique » !
« En cas d’éclatement de la bulle immobilière, ces pays pourraient revivre l’expérience des Etats-Unis, de l’Espagne ou encore des Pays-Bas ces dernières années. Les effets richesse joueraient en sens inverse (moins de consommation), la récession probable et les déficits publics augmenteraient fortement » conclut l’étude d’Amundi. Pas de doute, un comparatif international permet de prendre du recul. L’immobilier français serait-il l’un des plus surévalués au monde ?
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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