IMMOBILIER : QUELLES PERSPECTIVES POUR 2015 ?
Publié : janvier 5, 2015 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Placements | Tags: Century 21, Jacques Friggit, Limouson, Paris 1 commentaireENCOURAGER OU MATRAQUER : IL VA FALLOIR CHOISIR. LES INCERTITUDES FISCALES CONTRIBUENT A LA STAGNATION DE L’ACTIVITE SUR LE MARCHE DE L’ ANCIEN
Ce début d’année démarre par les traditionnels points consacrés au marché de l’immobilier résidentiel. « Malgré l’augmentation des droits d’enregistrement dans de nombreux départements, l’introduction d’une nouvelle tranche marginale d’impôt sur le revenu et l’encadrement des loyers, le marché immobilier a relativement bien résisté en 2014 » me confie Laurent Vimont, Pt du réseau Century 21 France. Son estimation sur l’activité: sans doute 720.000 transactions conclues en 2014.
En Ile-de-France, le marché se grippe. En province, on assiste à des coups de rabots successifs sur les prix.
L’analyse du marché des logements anciens par région révèle que le volume de vente augmente lorsque les prix reculent. Et inversement. Toujours selon Century 21, dans le Limousin, les prix ont gagné 3,7% sur un prix moyen de 1.270 euros/m2. Cette base semblera ridiculement bas aux Parisiens qui doivent décaisser en moyenne 8.230 euros/m2 pour devenir propriétaires.
7 indicateurs au niveau national
Jusqu’à 3% de baisse des prix en 2015
« Cette année, les prix pourraient reculer jusqu’à 3%, sachant qu’ il existe de fortes disparités selon les régions. Mais une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait transformer cet effritement en véritable correction, voire en dévissage en fonction de son amplitude » poursuit Laurent Vimont. Cette évolution me fait penser au scénario lent de l’économiste Jacques Friggit.
Son de cloche identique chez Laforêt: « cette année, les prix pourraient baisser de 2%. Tant que les taux restent bas, il existe un noyau dur constitué par des primo-accédants aidés financièrement par leurs parents, des acquéreurs moins curieux et des investisseurs sur la voie du retour » me précise le Président du réseau Laforêt. Mais attention, une remontée d’un point des taux d’intérêt pourrait entrainer un recul des prix de 10%. Let’s cross the fingers.
Face à ces incertitudes, la prudence s’impose. Si vous êtes dans une opération d’achat revente, je vous conseille vivement déjà de vendre votre bien. Puis d’en chercher un autre. Le fait de payer « cash » et par conséquent de renoncer à la condition suspensive de crédit vous permettra de mieux négocier votre nouvelle opération.
IMMOBILIER : AVEZ VOUS PENSE A LOUER MEUBLE ?
Publié : décembre 13, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: location meublée, location touristique, Lodgis, Miami, New-York, Paris Commentaires fermés sur IMMOBILIER : AVEZ VOUS PENSE A LOUER MEUBLE ?POUR OPTIMISER SON INVESTISSEMENT IMMOBILIER, MIEUX VAUT FAIRE DE LA LOCATION MEUBLEE
Toujours absorbée par la recherche d’un bien à louer pour un proche, je vous assure qu’il est plus facile d’acheter à Paris ou en première couronne, un studio que de signer un bail de location ! Les loyers des petites surfaces sont exorbitants.
Dans le domaine de l’immobilier, il arrive qu’un particulier cumule plusieurs statuts : propriétaire de sa résidence principale, locataire d’un autre bien et pourquoi pas bailleur d’un appartement. En tant que bailleur, la location meublée, mérite l’attention comme l’illustre cette simulation signée par l’agence immobilière Lodgis.
Tour de vis sur la location touristique
Location meublée longue ou courte durée ? Je reviendrai sur ce sujet dans un prochain billet de blog. En attendant je vous alerte du durcissement de la réglementation de la location touristique à Paris en vous renvoyant à un article d’un confrère. Paris emboite le pas de nombreuses mégapoles dans le monde, notamment Miami et New York. Sans doute sous la pression des hôteliers touchés par cette concurrence tant au niveau des vacanciers que des voyageurs d’affaires.
LOCATION : DES PRIX EXORBITANTS POUR LES PETITES SURFACES
Publié : décembre 4, 2014 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: bailleur, Boulogne-Billancourt, locataire, location, références 2 CommentairesLoyers élevés, hyper sélection des bailleurs, les candidats à la location doivent parcourir un chemin semé d’embûches pour signer un bail. Enquête sur le terrain parisien.
Coup de gueule. Voici une annonce parmi d’autres :
« Location meublée studio 12 m² Boulogne Billancourt 500 euros. Soit près de 42 euros/m2/ par mois« . Pour ce loyer parisien, vous logerez à Boulogne nord dans une studette 12 m² meublée, mais située à l’ entresol. Comprenez entre le rez-de-chaussée et le premier étage. Dans ce mouchoir de poche, le bailleur a pu caser un canapé-lit, une armoire, une douche, et une kitchenette.
Inutile de rêver : pour pouvoir signer le bail, de sérieuses références sont demandées. Propriétaire, je suis à la recherche d’un studio à la location pour un proche. L’agent immobilier m’explique : « Vos revenus annuels nets imposables cumulés doivent être égaux à 3 fois le montant du loyer plus charges. Pour les garants des étudiants non boursiers, les revenus annuels nets imposables cumulés doivent être égaux à au moins à 4 fois le montant du loyer plus charges ».
Je comprends que les bailleurs privés se protègent des impayés. D’autant que les expulsions restent difficiles à mettre en œuvre en France. Mais je m’insurge contre ces loyers parisiens affichés pour les petites surfaces.
Les candidats à la location réalisent un véritable parcours du combattant. Toujours pour un logement d’une pièce, un bailleur me répond : « Je suis désolé mais nous avons déjà reçu plus de 70 demandes et nous avons terminé la présélection des candidats pour la location de notre appartement ».
La pénurie ne touche pas que les petites surfaces. Un couple de cadres, avec un pied dans l’immobilier, qui recherche un appartement parisien de près de 80 m2, vient d’encaisser 4 refus de location !
Merci Me Duflot. Les locataires, que vous avez souhaité protéger, sont finalement pénalisés par votre voie scélérate.
Témoignez sur le marché locatif en province ? Est-il facile de trouver un logement à louer ?
LABRAU : LA COUR D’APPEL CONFIRME LA RESILIATION DES BAUX (2)
Publié : novembre 29, 2014 Classé dans : Assurance, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Cour d'Appel, indemnité d'occupation, Mona Lisa, résiliation des baux, SEML 5 CommentairesSOULAGEMENT DES INVESTISSEURS. LE REPRENEUR DE MONA LISA EST SOMME PAR LA COUR D’APPEL DE QUITTER L’ EXPLOITATION DE CETTE RESIDENCE DE TOURISME.
Dans mon précédent billet, je vous ai signalé que le TGI de Digne avait mis fin aux baux commerciaux avec la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de la SEML (société d’exploitation de Mona Lisa) le repreneur de Mona Lisa. Cet exploitant, qui avait fait appel, vient d’être débouté par la Cour d’Appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 27 novembre 2014.
Les baux commerciaux sont résiliés.
« La Cour estime que l’adversaire n’a en aucun cas justifié de son obligation d’assurance . Elle confirme ici pleinement la démonstration faite par les bailleurs de l’insuffisance des preuves apportées par la SARL Les Terrasses de Labrau et des contrats d’assurance fournis à la procédure » explique Me Emmanuel Gili. Cet avocat marseillais a travaillé en équipe avec ses deux associés.
Une indemnité d’occupation
Dans le jugement du TGI, une astreinte était prévue. La Cour d’Appel va plus loin en condamnant l’exploitant ( la SARL Les Terrasses de Labrau) à verser une indemnité d’occupation aux copropriétaires.
Démarrant à compter du 19 novembre 2013, cette indemnité sera d’un montant égal au dernier loyer échu. A quoi doivent s’ajouter les charges et taxes. Toujours selon la Cour d’Appel, cette indemnité sera due jusqu’à ce que l’exploitant (la SARL Les Terrasses de Labrau) quitte les lieux et en remette les clés de cette résidence de tourisme.
« Cette décision confirme que la SARL Les Terrasses de Labrau occupe la résidence sans droit ni titre depuis plus d’un an. Ses clients n’ont donc pas le droit de pénétrer dans les lots dont le bail a été rompu » poursuit Me Emmanuel Gili.
En attendant le départ de l’exploitant, les 69 copropriétaires de la résidence de tourisme préparent l’après SEML. A cet effet, ils viennent de constituer une société par actions simplifiée (SAS) en vue d’autogérer leur résidence. Ce mode de pilotage leur permet de préserver leurs avantages fiscaux du régime Demessine s’appliquant dans les ZRR (zone de revitalisation rurale).
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