UNE RESIDENCE CINQ ETOILES A CHAMONIX
Publié : février 10, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: MGM construction, résidence de tourisme Commentaires fermés sur UNE RESIDENCE CINQ ETOILES A CHAMONIXLA CAPITALE DE L’ALPINISME COMPTE DESORMAIS UNE RESIDENCE DE TOURISME 5 ETOILES : LE CRISTAL DE JADE DU GROUPE MGM
Dans la station mythique de Chamonix, le groupe MGM vient d’inaugurer le Cristal de Jade, une résidence de tourisme classée 5 étoiles. Située à proximité du téléphérique de l’aiguille du Midi, cette opération marque la fin de la réhabilitation du quartier, imaginée par Jean-Michel Wilmotte.
Se composant de trois immenses chalets, répartis sur 5.000 m², cet établissement de grand standing compte 51 appartements à la décoration raffinée. L’exploitation est confiée à MGM Hôtels & Résidences. « Grâce à la taille humaine de cette résidence, nous réservons à nos clients, un service digne des prestations hôtelières : accompagnement sur mesure, la livraison du matériel de ski, des courses, le service boulangerie, les services traiteur et chef au chalet… » m’explique Pascal Lavigne, directeur de la résidence Cristal de Jade à Chamonix.
Les plus : comme d’habitude chez MGM, j’apprécie la décoration à l’esprit montagnard et surtout les superficies généreuses des appartements. Une quarantaine de mètres carrés pour les deux pièces et une soixantaine pour les trois pièces. La salle de bains et la salle d’eau sont superbes. Sans oublier le spa et la piscine.
Le moins : comptez une journée pour vous repérer dans vos déplacements entre votre appartement et les espaces communs comme le spa.
Coté investissement, il reste quelques lots à vendre dans cette résidence. Ils sont proposés à 9.000 euros TTC le mètre carré. Depuis cette année, la réduction d’impôt Censi Bouvard a été supprimée dans le secteur du tourisme. « Certains de nos clients investissent dans le cadre du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en récupérant la TVA et en amortissant leur bien. D’autres achètent sans aucun régime fiscal, afin de diversifier leur patrimoine et de profiter d’un appartement en altitude » assure David Giraud. Le président de MGM relance sa société, désormais séparée pour l’exploitation de CGH.
APPART’ CITY : QUELQUES REACTIONS
Publié : janvier 17, 2017 Classé dans : Immobilier | Tags: Appart'City, résidences urbaines 5 CommentairesFORT COMPLEXE, LE NOUVEAU BAIL PROPOSE PAR LE GESTIONNAIRE DE RESIDENCES URBAINES APPART’CITY A SUSCITE DE NOMBREUSES REACTIONS.
Plus de cinquante réactions plus ou moins sympathiques suite à mon dernier billet. Impossible de les republier en totalité ici. Vous les retrouverez ici.
En attendant, l’un des avocats prétendant servir la cause des investisseurs aurait écrit tout récemment à ses clients copropriétaires :
« Appart City s’est engagé à régulariser l’intégralité de l’arriéré des clients nous ayant donné mandat et qui auront renvoyé leur bail, dans les 15 jours qui suivront l’atteinte du seuil de 75% de signature des baux, mais de leur seule résidence . Ils n’auront pas à attendre l’adhésion à l’accord des autres résidences, ni la recapitalisation effective. Il est en effet plus que légitime que vous ne soyez pas traités comme tous les bailleurs restés jusqu’à présent les spectateurs attentistes des efforts que nous faisons depuis des mois pour mener cette négociation ».
UN ACCORD A DEUX VITESSES ?
D’où la réaction de cet internaute « Plusieurs remarques sur cette prose :
– Cependant, cette illusion de bonheur risque vite de tourner au cauchemar ….en effet, en absence de recapitalisation, on ira droit au dépôt de bilan d’ Appart City … cela signifie que ces paiements « privilégiés » pourraient être annulés par le juge ou le mandataire en considérant qu’ils ont été faits pendant la période suspecte, donc obligation de restituer les sommes perçues à la procédure collective ….
– Par ailleurs il n’est jamais plaisant de se faire traiter de « spectateurs attentistes » par ceux qui sont censés représenter l’intérêt général des copropriétaires contre Appart City.
-En outre, cela créé de facto, une inégalité entre les créanciers et discrimine ceux qui, par malheur, n’auraient pas choisi les 4 avocats … les autres bénéficieront du paiement de leur arriéré de loyer. Et ce, même si l’une des conditions suspensives du bail n’est pas réalisé !
GROS PLAN SUR LE NOUVEAU BAIL
Mon dernier billet a suscité de virulentes réactions d’investisseurs sur l’existence ou non d’une clause recettes. L’un deux précise : « clause recettes ou pas clause recettes”, ce n’est pas le débat.
Le nouveau bail proposé par Appart City validé par 4 avocats repose sur les 2 conditions mentionnées à l’article 10.6.2. Concernant le “retour au loyer contractuel”, elles sont quasiment impossibles à atteindre.
Pour rappel ;
– ratio d’exploitation à au moins 12%
– somme annuelle des loyers n’excédant pas 32% du chiffre d’affaires
J’invite les propriétaires à vérifier eux- mêmes à partir des comptes résultats transmis par Appart City et à faire des simulations » …
TOUT N’EST PAS ROSE !
L’un d’eux évoque les promesses de rentabilité en ces termes « Le calcul EBITDA proposé a pour base le Chiffre d’Affaires. Il est vrai que le fisc n’a jamais relevé ce genre de procédé mais… il peut éventuellement le faire ; d’ailleurs dans le bail proposé, il est bien prévu que le bailleur puisse renoncer à cette clause.
Attention, le taux de l’EBITDA relève du rêve surtout si Appart City continue d’augmenter ses frais payés par le siège qui “basculent” vers les charges des résidences…
Si 20 millions doivent être versés en 2017, pourquoi avoir attendu si longtemps pour réagir ? 2014 à 2017, les problèmes ne pouvaient que se multiplier…
Et ne serait-il pas plus logique, si Appart City est certain de redresser la situation, de verser immédiatement ces 20 millions, de payer les dettes ? Il suffisait de faire un avenant aux baux, avec une baisse de loyer en contrepartie d’une clause résolutoire. Pourquoi attendre ? »
Vous pouvez réagir ici.
RESIDENCES URBAINES : APPART’CITY SUR LA SELLETTE
Publié : janvier 8, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart'City, Park & Suites, résidences urbaines 91 CommentairesTRIMESTRE DECISIF POUR LES INVESTISSEURS D’APPART’CITY : UNE BAISSE DE LOYER AVEC EFFET RETROACTIF AU 1ER JANVIER 2016 LEUR EST PROPOSEE
Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que Park Suites, la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées.
A cette disposition rétroactive, s’en ajoutent d’autres plutôt problématiques. Ainsi par exemple la clause recettes du nouveau bail.
ATTENTION A LA CLAUSE RECETTES DU BAIL PROPOSE
« Le système de loyer proposé relève clairement d’un loyer avec une cause recette, c’est-à- dire indexé sur le chiffre d’affaires. Cette règle vise à adapter la charge correspondant au montant des loyers dans les comptes d’exploitation d’Appart’ city en fonction du chiffre d’affaire effectivement constaté par le gestionnaire au titre de l’exercice de son activité commerciale » commente un fin connaisseur du dossier. Or la clause recette échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.
Sur le plan fiscal, un loyer assorti d’une clause recette associe le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur (l’exploitant). En étant intéressé au résultat, l’investisseur court donc le risque de voir l’administration requalifier ses revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et remettre en cause sa réduction d’impôt.
Selon le code général des impôts (CGI), la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété…relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « …la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation » (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats… »(BOI-BIC- CHAMP-40- 10-20120912)
REMISE EN CAUSE DU STATUT DU LMP
« Par ailleurs, avec la baisse de loyer des nouveaux baux allant jusqu’à 30%, certains investisseurs risquent de perdre leur régime de loueur en meublé professionnel nécessitant de percevoir au moins 23.000 euros de loyers par an » poursuit cet observateur.
Selon les trois cabinets d’avocats ayant négocié ce protocole d’accord avec Appart’city cette opération relève du « donnant donnant ». Appart City fait pression pour que 75% des investisseurs dans 80% de ses résidences signent avant le 1er avril prochain ces nouvelles conditions. Ce qui représenterait quelques 6.000 copropriétaires répartis dans environ 112 résidences.
Plus qu’une sévère baisse de loyers pénalisant les propriétaires ayant financé leur bien à crédit, le redressement d’Appart City ne passe-t-il pas par un changement du mode d’exploitation des résidences ?
DONNEZ VOTRE AVIS
IMMOBILIER EN FRANCE : LES PRIX REPARTENT A LA HAUSSE
Publié : décembre 13, 2016 Classé dans : Crédit, Immobilier | Tags: notaires 2 CommentairesLES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS RENOUENT AVEC LA HAUSSE ET LES VOLUMES DE VENTES PROGRESSENT SUR LA FRANCE ENTIERE, SELON LES NOTAIRES.
A quelques semaines de la fin de l’année, 2016 s’annonce être un bon cru pour l’activité immobilière au niveau national. Les volumes ont bondi de 11% sur un an pour atteindre le point le plus haut des 10 dernières années, en s’élevant à 838.000 ventes à fin septembre 2016 contre 755.000 ventes un an plus tôt. Toujours à fin septembre 2016, le volume de ventes estimé de logements anciens est en hausse de 15,1% sur un an en Ile-de-France (160.400 ventes) et de 10,1% en province (677.600 ventes). Dans ce contexte porteur, les prix s’affirment. Ainsi les indices Notaires – INSEE, s’inscrivent également en hausse sur un an : +1,4% pour les appartements anciens et + 2% pour les maisons anciennes.
RATTRAPAGE DES PRIX
Sous l’effet conjugué des taux de crédit à l’habitat toujours bas et d’un phénomène de rattrapage après trois années d’attentisme, le marché a donc fait preuve de dynamisme. « Si le volume de ventes dépasse le volume annuel moyen constaté sur la période 1999-2007, les prix ne sont pas remontés au point haut du marché observé au 4ème trimestre 2011 » m’explique Thierry Delessalle, notaire à Paris.
En passant au crible dix sept villes de plus de 150.000 habitants, les notaires de France constatent des écarts de prix dans l’ancien allant presque de 1 à 3 selon les localisations. Deux villes tirent particulièrement leur épingle du jeu: Lyon et Bordeaux. En revanche, Montpellier a tendance à pâtir des nombreuses constructions neuves. Dans le tiercé des villes les plus chères figurent Nice (3.480 euros/m2), Lyon (3.370 euros/m2) et Bordeaux (3.200 euros/m2). En bas de la liste, se trouvent Angers (1.700 euros/m2), Le Havre (1.680 euros/m2) et Saint-Etienne (910 euros/m2). Il s’agit de prix au m2 médians.
QUELS BIENS POUR QUEL BUDGET ?
Avec un budget de 150.000 euros, un acquéreur peut opter pour un appartement de 3 pièces dans la commune de Toulouse. Il peut également prétendre à une maison de 4 pièces à Tours ou 5 pièces à Brest.
Avec un budget de 250.000 euros, il pourra acheter un appartement de 3 pièces à Nanterre ou d’une maison de 5 pièces à Rennes. Pour 500.000 euros, il peut s’offrir un appartement de 2 pièces à Paris (1er arrondissement), un 4 pièces à Nice ou bien encore une maison de 6 pièces à Nantes.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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