RESIDENCES DE TOURISME : VOS AVIS
Publié : Mai 12, 2013 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: Afedim, garantie de loyers, Lagrange gestion 12 CommentairesMalfaçons dans les résidences, baisses de loyer, retards de paiement, flambée des charges, interposition de société écran, voici ce qui ressort de vos derniers témoignages.
Cheval représenté dans la grotte de Lascaux
De nouveaux témoignages sur les résidences de tourisme, postés dans les commentaires de mon blog. Afin de les diffuser plus largement, je vous les communique sous forme de billet.
Gros plan sur les Bastides de Lascaux
« Propriétaire à la résidence « les bastides de Lascaux « à Montignac (Dordogne) du groupe Lagrange, gérée par Soderev, je voudrais vous signaler les défauts de construction. Dès son origine, la résidence présentait des fuites sur des toitures, et des infiltrations d’eau dans de nombreuses maisons. De plus, des fissures sont apparues dans de nombreux bâtiments.
La résidence a été inondée en aout 2009, 1 mois après l’ouverture. Ajoutons les problèmes de finition sur les enduits et crépis, les fissures dans la piscine et différents soucis sur les bâtiments communs, des factures d’eau et d’énergie très élevées…on peut en faire un inventaire à la Prévert.
En juin 2010, le PDG Soderev a fait un courrier au promoteur « sci bastides de lascaux » précisant : vous trouverez ci-dessous la liste actualisée des réserves restant encore à lever et vous prions d’ intervenir sans délai afin de permettre à notre société d’exploiter la résidence dans des conditions satisfaisantes ».
Depuis, rien n’a été fait (les malfaçons ayant empirées), cela veut dire que Soderev n’a jamais pu exploiter dans des conditions satisfaisantes la résidence. Maintenant Soderev veut faire payer aux propriétaires tous ces problèmes dont ils ne sont pas responsables.
Une garantie de loyers
D’autre part, les propriétaires ayant acquis leur bien par l’intermédiaire d’ Afedim (filiale immobilière du Crédit Mutuel CIC) disposent d’une garantie de loyers impayés (en cas de non paiement par une de ses filiales, dont Soderev) signée par le Pdg de Lagrange en qualité d’administrateur délégué de Lagrange gestion , société basée au Luxembourg.
Pour Montignac et pour d’autres résidences, Lagrange gestion n’a pas respecté sa signature et n’a jamais payé malgré la mise en œuvre de cette garantie. Le Crédit Mutuel a engagé une action en justice contre Lagrange gestion qui bien sur joue la montre ».
Les résidences Tourisma vert
» Tourisma vert est une Sarl qui assure la gestion de résidences de vacances (5) créées par une autre société du groupe dont les actionnaires sont communs.
Comme les autres, cette société de gestion a joué le jeu de la surévaluation des rentabilités offertes par le biais des fonds de concours. Et avec la crise, la pyramide s’est écroulée.
Quand la pyramide s’écroule
Résultat : les loyers cessent d’être payés en juin 2011. On nous mène en bateau pendant un certain temps et on se met en procédure de sauvegarde en octobre 2012. En avril 2013, on obtient une prolongation de 6 mois.
Bien entendu, des avenants aux baux ont été proposés qui prévoient des baisses de loyers variables selon les résidences mais atteignant plus de 50% pour les plus maltraitées. Le tout assorti de délais de paiement d’un an et de divers autres montages. Citons la constitution de sociétés écran par résidence où l’on donne 40% des parts à des propriétaires et, 60% à la holding, de sorte que le propriétaire lambda se retrouve avec 2 sociétés écran entre lui et le signataire de son bail avec un faux pouvoir puisqu’il est minoritaire (40%) au niveau de la société de la résidence…
La flambée des charges
Quant au niveau des charges, il dépasse les 40% du CA brut. En fait nous ne savons pas exactement car les derniers comptes publiés datent du 31 décembre 2010 et il est impossible d’obtenir plus.
Pour votre information, j’ai offert à la DGCCRF par courrier, de leur fournir les éléments qui pourraient les intéresser dans le cadre de leur enquête. Mon courrier date de plus d’un mois et demi, je n’ai pas eu la moindre réponse « .
Le partage d’informations
Un autre investisseur témoigne : « Beaucoup d’associations et de forums depuis de nombreuses années déjà, et pourtant la commercialisation continue à tout va. Une fois engagé dans ces arnaques de défiscalisation, il ne reste qu’à consulter le bon avocat et tenter de minimiser les pertes.
Merci pour le partage d’informations, ah si j’avais eu ces infos avant de signer! »
N’hésitez pas à témoigner sur mon blog. Par ailleurs pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique VOUS ABONNER (colonne de droite).
APOLLONIA : VERS UNE LEVEE DU SECRET DE L’ INSTRUCTION?
Publié : avril 26, 2013 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: garde des Sceaux, notaires, pénal 3 CommentairesAfin de pouvoir se défendre, les victimes d’Apollonia demandent la levée du secret de l’instruction sur le dossier d’instruction pénale en cours.
La Justice et ses attributs. Huile sur bois de Lucas Cranach l’Ancien v.1537
Les victimes de l’affaire « APOLLONIA » sont doublement piégées. Sous prétexte que l’instance pénale n’est pas terminée, elles ne peuvent pas produire dans leur procès civil, des pièces essentielles qui éviteraient aux banques de les poursuivre au Tribunal ! Face à cette terrible situation, je viens d’apprendre qu’un député des Yvelines, Jean-Marie Tétart et que Claude Michel, Président de l’Association Nationale des Victimes de l’Immobilier (ANVI), s’associent pour demander à Madame Christiane Taubira, Garde des Sceaux, la levée du secret de l’instruction sur le dossier d’instruction pénale en cours au Tribunal de Marseille.
Rappel des faits
Pendant des années l’agence immobilière Apollonia a tissé un véritable réseau d’intermédiaires – notaires et banques principalement – pour faire souscrire abusivement à des personnes des achats d’appartements, pour des montants exhorbitants. Et ce, sans avoir suivi les obligations de conseil et d’information des acheteurs prescrites par la loi.
Abusés par Apollonia et ses intermédiaires, les acheteurs doivent aujourd’hui faire face à des échéances impossibles aux vues de leurs faibles ressources, rapportées aux montants investis.
Parallèlement, une instruction pénale est en cours devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille. Outre les dirigeants d’Apollonia, des dizaines de personnes ont été mises en examen dont des cadres de banque, des personnes morales, des banques et des notaires…
Des épargnants dépouillés
Les banques poursuivent les victimes!
Dans le délai de l’instruction pénale, les banques intermédiaires du réseau, ont décidé de poursuivre la plupart des victimes devant les tribunaux civils pour recouvrer leurs impayés. Devant ces juridictions, elles présentent alors les dossiers de façon biaisée. En particulier, elles indiquent avoir adressé en bonne et due forme les offres de prêts en respectant le processus « Scrivener ». Or la simple lecture des pièces du dossier pénal prouve le contraire.
« Même si l’issue de l’instruction pénale ne laisse que peu de doute aux vues des aveux accablants des dirigeants de l’agence Apollonia, une instruction pénale est longue et de nombreuses pièces du dossier, qui permettraient à ces citoyens de se défendre contre les banques les ayant escroquées, sont bloquées du fait du secret de l’instruction couvrant l’affaire pénale en cours » me rappelle Claude Michel, Président de l’Association Nationale des Victimes de l’Immobilier (ANVI) .
Demande au Garde des Sceaux
Et de poursuivre : « Eu égard aux dispositions des articles 6-1 et suivants de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, des articles 1134 du Code civil, des articles 10 et suivants du Code de Procédure civile, nous demandons à Madame la Garde des Sceaux, de bien vouloir autoriser les parties civiles, dont nous tenons la liste à sa disposition, à utiliser les documents contenus dans le dossier pénal, dont ses services voudront bien envoyer une copie à chacun, afin d’assureur leur défense dans le cadre des procédures civiles qu’elles subissent ». La balle est maintenant dans le camp de la Garde des Sceaux.
Victime ou non d’ Apollonia, REAGISSEZ à ce billet.
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APOLLONIA : QUEL ROLE DE CERTAINS NOTAIRES ?
Publié : avril 3, 2013 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: Cour de Cassation, notaire, procuration, saisie Commentaires fermés sur APOLLONIA : QUEL ROLE DE CERTAINS NOTAIRES ?Les victimes d’Apollonia ont donné des procurations à des notaires, qui ne les ont annexées à leur acte d’achat. Une pratique irrégulière… et un revirement de la Cour de Cassation.
Un huissier de justice
Au bout de cinq années de procédure, le scandale Apollonia poursuit son cours. D’ailleurs le nouveau juge d’instruction reprendra les confrontations des différents antagonistes dans les prochaines semaines. En attendant, après avoir examiné le rôle des banques, on peut s’interroger sur celui des cinq notaires mis en examen, dans cette affaire.
Des procurations à la va vite
« Le principe était de nous faire signer des procurations qui permettaient au notaire de signer tous les actes à notre place avec les notaires choisis par Apollonia. Les commerciaux nous avaient bien expliqué auparavant qu’il était inutile d’en parler à notre notaire ou à notre banquier qui de toutes manières ne comprendrait rien au montage » me rappelle une victime.
« Une fois donc, la procuration signée, nous n’avions plus le contrôle de rien du tout. Le notaire signait pour nous et pour la banque, l’acte de prêt et l’acte de vente. Comme nous n’avons jamais reçu ces actes, il a fallu les réclamer auprès des notaires, lorsqu’on s’est rendu compte du problème ».
La plupart du temps, les signatures avaient lieu dans des hôtels, chez les clients ou sur leur lieu de travail, histoire que les clients n’aient pas vraiment le temps de réfléchir. Si la signature se déroulait chez le notaire, il ne restait pas plus de 10 minutes avec les clients et ne donnait aucune explication. Parfois le notaire n’était pas présent en personne. Et ce, même si la signature sur la procuration portait son nom, sans aucune référence à une délégation quelconque.
- Des épargnants dépouillés
Dans la mesure où les victimes d’Apollonia ne peuvent plus rembourser leurs emprunts, certaines banques les attaquent pour saisir des biens financés, mais aussi leurs comptes bancaires, leurs comptes professionnels, et même leurs meubles ! Quitte à prendre une hypothèque sur la résidence principale des investisseurs.
« Pour ce faire, ces banques saisissent la justice en faisant usage de faux, d’actes rédigés par des notaires mis en examen pour faux en écritures publiques, escroquerie en bande organisée alors que les victimes ne peuvent pas utiliser pour leur défense le contenu du dossier pénal accablant pour les banquiers et les banques » m’explique un proche du dossier.
Pour tenter de bloquer ces actions de saisie, les investisseurs ont démontré devant le tribunal, l’irrégularité des actes notariés. Raisons invoquées : l’absence d’annexion des procurations à l’acte de prêt et la signature de nombreux actes par des secrétaires alors qu’une procuration avait été donnée à un notaire ou à un clerc de notaire.
Une procédure en Cassation en 2 temps
Conformément à l’article 8 de la loi, 5 arrêts de la 2eme chambre de la Cour de Cassation du 7 juin 2012 confirment qu’en cas de procuration, elle doit être annexée à l’acte ou qu’il doit en être fait état dans l’acte. Si tel n’est pas le cas, l’acte perd son authenticité et son pouvoir exécutoire. Par conséquent, les banques ne peuvent plus saisir les investisseurs.
Mais le 21 Décembre 2012, la chambre mixte de la Cour de Cassation désavoue l’avocat général de la Cour de Cassation, et la 2eme chambre de cette même Cour, en cassant ces 5 arrêts. « Surprenante, cette décision autorise en fait les banques à contourner la loi, les actes invalides retrouvant leur authenticité et leur pouvoir exécutoire, les banques peuvent saisir. Il semble que cette décision impacte des milliers d’actes : les enjeux sont donc très importants » constate Claude Michel, Président de l’Asdevilm.
Je m’explique difficilement ce revirement de la Haute juridiction, dans ce dossier qui frôle le milliard d’euros de préjudice. Quant aux victimes, elles souhaitent comprendre, pourquoi ce revirement et pour qui ?
Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com
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RESIDENCES DE TOURISME LAGRANGE : SURSIS POUR RESITEL
Publié : mars 19, 2013 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: expert judiciaire, Lagrange, Mise sous sauvegarde, résidence de tourisme, Résitel 5 Commentaires
Entraînement dans la capitale sportive de Font-Romeu
La mise sous sauvegarde de Résitel est prolongée jusqu’à septembre 2013. Dans l’intervalle, un expert judiciaire doit chiffrer les dommages et intérêts dûs aux investisseurs
Le suspense se poursuit pour les 1.700 investisseurs dans les résidences de tourisme Lagrange dont la gestion est confiée à Résitel. Cette filiale d’exploitation a obtenu une prolongation de six mois de sa période de sauvegarde supposée se terminer fin mars, lors de l’audience du 19 mars du tribunal de commerce de Tarbes.
Expertise judiciaire
En outre, le tribunal de commerce a désigné un expert judiciaire pour évaluer le passif. D’après les investisseurs, ce passif avoisine les 100 millions d’euros, compte tenu des dommages et intérêts. Ce montant tient compte de la baisse des loyers commerciaux supportés par les particuliers. A quoi s’ajoutent pour deux résidences – Font Romeu et Talmont Saint-Hilaire – le sérieux risque de reprise des avantages fiscaux par l’administration.
Afin qu’un immeuble conserve son statut de résidence de tourisme, l’exploitant doit gérer au moins 70% des lots (appartements), d’après le Code du Tourisme. Or cette condition de 70% des lots en exploitation n’est pas respectée pour les deux résidences précitées.
Le piège des baux commerciaux
« En tant qu’investisseurs, nous n’avions pas compris le piège des baux commerciaux : à savoir que la baisse de 65% de nos loyers sera durable » me confient des particuliers dépités . Craignant que le fonctionnement du groupe Lagrange s’apparente à une pompe à déficit, ces investisseurs s’interrogent sur leur sort.
En attendant, ils ont déclaré au passif de Résitel, le montant des avantages fiscaux qu’ils devront rembourser si les choses restaient en l’état. Rendez-vous en septembre pour une prochaine audience au tribunal de commerce de Tarbes. Un plan de continuation devrait être présenté.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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