PLACEMENTS : EPARGNANTS, SOYEZ VIGILANTS
Publié : juin 24, 2013 Classé dans : Arnaques, Assurance, Banque, Crédit, FCPI/FIP, FIP, Placements | Tags: ABE IS, ACP, AMF, Forex Commentaires fermés sur PLACEMENTS : EPARGNANTS, SOYEZ VIGILANTSUn peu de sérieux Messieurs les banquiers, les assureurs et les financiers. Les dérives continuent et les épargnants sont encore piégés comme le constatent l’AMF et l’ACP.
(source: AMF-ACP)
Messieurs les banquiers, les financiers et les assureurs, quand allez-vous mettre fin aux dérapages? Dans le dernier rapport d’activité 2012 du Pôle Assurance Banque Epargne Info Service, je relève près de 330. 000 appels traités l’an dernier. Sur ce total, la palme revient largement aux sujets bancaires ( 84% des appels). Ils sont suivis par l’assurance (11% des appels), puis par la bourse et les produits financiers (5% des appels).
Suite à ses contrôles effectués l’an dernier, ce pôle mis en place par le gendarme de la Bourse, l’AMF (Autorité des marchés financiers) et l’ACP (Autorité de contrôle Prudentiel) constate de vraies lacunes pour recueillir des informations sur les prospects ou les clients. Idem pour les conseiller dans leurs placements ou encore les mettre garde sur les spécificités et dangers des produits.
Ces pratiques ne m’étonnent nullement. Récemment je rencontrai un professionnel libéral sortant d’un rendez-vous d’une heure avec un agent d’assurance, venu lui proposer de souscrire un contrat Madelin. Mais j’ai dû mettre en garde ce souscripteur potentiel sur le fait qu’il s’engageait dans un produit d’épargne longue n’autorisant aucun rachat anticipé et se dénouant uniquement en rente viagère !
Certains épargnants ont le bon réflexe de consulter le fameux site infoservice mis en place par l’AMF et l’ACP. Voici le tiercé des réponses qu’ils ont posées l’an dernier au pôle commun ACP/AMF
Les pièges des banquiers
Une enseigne de grande distribution me propose une carte. Quels points dois-je vérifier?
J’ai contracté un crédit à la consommation. Est-ce que je peux me rétracter?
Quelles précautions dois-je prendre avant de clôturer mon compte bancaire ?
Dur dur de se faire rembourser par les assureurs
Que faire quand l’assureur, informé du décès du souscripteur par l’envoi du certificat de décès, ne verse pas le capital du contrat d’assurance-vie dont je suis bénéficiaire ?
Mon assureur santé m’indique que je ne bénéficie pas du droit de résiliation de la loi Chatel. Pourquoi ?
Mon assureur m’oppose une franchise. Qu’est-ce que c’est ?
Attention aux propositions alléchantes de trading
J’ai été contacté par un broker d’options binaires sur internet, quelles précautions dois-je prendre avant d’investir ?
Je souhaite souscrire une émission obligataire. Quels sont les frais liés à cette opération ?
Je soupçonne l’existence d’une manipulation de cours sur la société cotée «XXX» dont je suis actionnaire. Que puis-je faire ?
A quatre reprises depuis 2011, l’ACP et l’AMF ont publié un communiqué de presse mettant en garde les particuliers contre des propositions d’investissement sur le marché des changes (Forex). Prudence.
Vous avez été victime d’indélicatesses. N’hésitez pas à TEMOIGNER sur mon blog.
APOLLONIA : L’ACTION PENALE ENFIN UTILISEE AU CIVIL
Publié : juin 12, 2013 Classé dans : Arnaques, Banque, Immobilier | Tags: Apollonia 3 CommentairesLe juge de la Cour d’Appel vient d’accepter que des victimes d’Apollonia utilisent des pièces du dossier pénal, pour se défendre au plan civil.
La Justice et ses attributs. Huile sur bois de Lucas Cranach l’Ancien v.1537
C’est une première. Dans un dossier concernant deux victimes de l’affaire « Apollonia » poursuivies par le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (CIFRAA) pour leur prêt immobilier, la Cour d’Appel d’Aix en Provence, justice a enfin utilisé les pièces de l’instruction, dans ce litige d’ordre civil (arrêt du 6 juin 2013).
Dans un précédent billet, je vous avais informés de cette demande pour utiliser les pièces de l’instruction pénale. « C’est une grande victoire : pour la première fois un juge civil statue en ayant regardé le dossier pénal. De son point de vue, cet arrêt autorise les avocats à communiquer aux seuls tribunaux, la copie des pièces du dossier pénal accablant pour les banques, qui ne pourront plus plaider devant les tribunaux comme s’il n’y avait pas de dossier pénal » me signalent des victimes de cette énorme escroquerie. Les avocats des victimes pourront utiliser cet arrêt de la Cour d’Appel pour stopper les poursuites (saisies des biens immobilier) à l’encontre de leurs clients (leurs propres victimes).
Que retenir : cet arrêt est exécutoire pour toutes les victimes d’Apollonia ayant souscrit un emprunt auprès de la CIFRAA. Et il devrait s’appliquer pour les autres victimes ayant obtenu un financement notamment auprès de la BPI, du Crédit Mutuel Méditerranée, du Crédit Mutuel Etang de Berre.
Rappel des faits
Pendant des années l’agence immobilière Apollonia a tissé un véritable réseau d’intermédiaires – notaires et banques principalement – pour faire souscrire abusivement à des personnes des achats d’appartements, pour des montants exhorbitants. Et ce, sans avoir suivi les obligations de conseil et d’information des acheteurs prescrites par la loi.
Des épargnants dépouillés
Abusés par Apollonia et ses intermédiaires, les acheteurs doivent aujourd’hui faire face à des échéances impossibles aux vues de leurs faibles ressources, rapportées aux montants investis.
Parallèlement, une instruction pénale est en cours devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille. Outre les dirigeants d’Apollonia, des dizaines de personnes ont été mises en examen dont des cadres de banque, des personnes morales, des banques et des notaires…
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FONDS DE CONCOURS : VOS AVIS
Publié : juin 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: Fonds de concours, Lagrange, notaire, Soderev 3 CommentairesLe billet consacré aux fonds de concours dans les résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Je vous en fais part.
« La montée en puissance de la commercialisation d’une résidence de tourisme (RT) est loin d’être fallacieuse. Mais celle des charges de fonctionnement (flux, frais RH, etc…) l’est aussi ! En conséquence, et même si le positionnement commercial d’une RT nécessite en effet un peu de temps (en aucun cas 5 ans…) le point mort est inférieur durant la période de montée en charge »…
Comment de temps faut-il pour la montée en puissance ?
« ll est difficile de répondre précisément à cette question dans la mesure où chaque établissement se doit de cibler sa propre clientèle principale, dépendante par exemple de la situation géographique ou des prestations proposées par l’établissement. Mais si l’établissement n’a pas trouvé ‘’sa clientèle de fond’’ au bout de 24 à 36 mois, il y a sans doute un problème lié au positionnement commercial, ou lié au gestionnaire…
Pour imager, il est facile de comprendre qu’un établissement implanté au coeur d’une grande capitale régionale aura besoin de moins de temps pour développer un modèle économique sain et durable, qu’un autre sans aucun service, perdu dans une région peu touristique » répond cet internaute.
Quelle transparence?
“ La transparence est un mot inconnu dans le domaine des résidences de loisirs. Propriétaires d’un appartement dans une résidence Soderev/Lagrange , il est clair que nous aurions réfléchi un peu plus si nous avions su tout ce que l’on apprend aujourd’hui, grâce à la mutualisation des échanges entre copropriétaires se regroupant et à des blogs comme le vôtre.
Cependant le business continue en tout impunité et laisse les investisseurs bien démunis avec des questions, des loyers impayés, des avenants à bail proposés comme le seul recours par l’exploitant, des emprunts à rembourser( bien sûr) et maintenant les charges de l’exploitant à avancer qui ne nous seront peut-être jamais remboursées…
Il faut témoigner encore et encore et avertir les futurs investisseurs pour qu’ils achètent en “toute transparence!”
Une subvention camouflée
« Le fonds de concours est une subvention camouflée, est payée par l’investisseur en augmentant le prix du m2. S’il n’y avait pas ces fonds de concours, aucun exploitant digne de ce nom s’engagerait sur des montants de loyer intenables dans le temps. Sans évoquer les commercialisateurs qui attirés par les commissions, vendent à tour de bras sans mettre en garde les investisseurs. Car ne l’oublions pas ils se présentent chez vous comme conseiller en patrimoine !!!!
Le clou du spectacle c’est le notaire, lui qui dans ses devoirs, doit vous mettre en garde sur le risque que vous prenez et le coût du M2.
Résumons : subvention camouflée + prix au M2 gonflé + défaut de conseil + commission »
Mise en place d’un label ?
« Afin d’éviter les catastrophes en série, le cas des exploitants qui ne peuvent faire face au loyer contractuel 2 ans après la livraison et des bailleurs furieux et démunis, je propose un plaidoyer pour labelliser dans l’avenir les produits gérés qui sont commercialisés.
Précisément le fonds de concours tant controversé par nature et le bilan prévisionnel de l’exploitant sont 2 éléments clés qui doivent faire l’objet d’une transparence pour vérifier si le modèle économique est viable.
Ceci devrait également conforter les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) dans le conseil avisé pour tel ou tel investissement pour leurs clients dans le cadre de leur responsabilité civile professionnelle et de leur déontologie.
En général, le fonds de concours résulte de négociations financières et techniques serrées entre le promoteur et le preneur à bail, très en amont de l’opération d’investissement, qui sont enfermées dans un contrat dit “de prise à bail”, assez complexe pour les néophytes. Mais je pense qu’il devrait être porté spontanément à la connaissance des copropriétaires investisseurs, avant toute signature d’un acte réitératif en VEFA par ex..
Le législateur en 2009 (articles L321 – 2 du code du tourisme) a souhaité plus de transparence sur les comptes d’exploitation du gestionnaire. Il n’y a qu’un pas pour élargir l’esprit de cette mesure aux conventions qui ont pu être prises en amont entre les professionnels que sont le promoteur et l’exploitant, comme le fonds de concours et le bilan prévisionnel de l’exploitant.
Le label devrait être accordé par un groupe /ou une entité indépendante et compétente et non un partenaire ou associés d’un CGP dans lequel celui-ci aurait des intérêts comme on l’a vu dans une jurisprudence récente qui a condamné cette pratique dolosive, de façon tout à fait justifiée. C’est juste une idée à creuser » commente Christopher Boinet, avocat
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JUSTICE : QUID DE L’ACTION DE GROUPE ?
Publié : Mai 24, 2013 Classé dans : Arnaques, Parlement | Tags: action de groupe, AMF, class action, Etats-Unis, litige Commentaires fermés sur JUSTICE : QUID DE L’ACTION DE GROUPE ?Dans le droit français, l’action de groupe visera à résoudre et à réparer des préjudices des particuliers. A la différence de la médiation de l’AMF, la procédure judiciaire risque de prendre des années.
Aux Etats-Unis, les class actions ou actions de groupe sont légions. Très procéduriers, les Américains n’hésitent pas à saisir la justice pour des litiges, ce qui contribue à la fortune de certains de mes amis avocats « lawyers ». Les cours fédérales des Etats-Unis ont traité l’an dernier plus de 6.300 class action – un chiffre en constante augmentation – et les amendes peuvent atteindre des centaines de millions d’euros.
De ce coté-ci de l’Atlantique, et en France plus précisément, un projet de loi devrait être examiné par le Parlement avant l’été. En attendant, je me penche sur ses analogies et ses différences avec la médiation de l’AMF .
Trois points communs
Dans un litige de masse, la médiation se rapproche de l’action de groupe à 3 niveaux :
¬ « en remédiant à l’asymétrie des situations entre professionnels et
investisseur,
¬ en prenant en compte les préjudices modestes. Sinon, ils
risqueraient de ne pas être réparés,
¬ en assurant une harmonisation du traitement de ces dossiers » estime l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) .
Les différences
Contrairement à l’action de groupe, la médiation ne suscite aucun effet dissuasif. Et ce, en raison de son aspect confidentiel. Je précise que l’action de groupe dans le droit français vise à résoudre et à réparer des préjudices individuels.
Par conséquent, plusieurs victimes d’un même dommage peuvent demander collectivement réparation en justice. Ici pas de confidentialité, mais plutôt de la « publicité » qui devrait dissuader les professionnels à se livrer à des irrégularités. Du moins, espérons- le.
Médiation et action de groupe
Dans ce contexte, le recours au médiateur pourrait être renforcé. A tout moment d’une procédure d’action de groupe, vous en tant que particulier pourrez faire appel à une médiation.
Comparée à l’action de groupe, la médiation présente deux atouts. D’une part la gratuité. Et d’autre part, les délais nettement plus courts que la procédure judiciaire pouvant prendre six à sept ans ! De plus, le projet actuel prévoit que les accords intervenus dans le cadre de la médiation seraient soumis à l’homologation d’un juge.
Dans l’état actuel du texte, seuls les litiges liés à la consommation sont concernés. Lors de l’examen au Parlement, je peux fort bien imaginer qu’un amendement rendent les litiges financiers éligibles aux actions de groupe. Ce serait une bonne nouvelle pour toutes les victimes des arnaques de l’épargne. Affaire à suivre.
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