DU NOUVEAU POUR LE DROIT DES CONTRATS
Publié : Mai 5, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: abus de violence économique, Vice de consentement 4 CommentairesINTRODUIT DANS LE CODE CIVIL, L’ABUS DE DEPENDANCE DEVIENT UN VICE DE CONSENTEMENT. ET PERMETTRAIT D’OBTENIR L’ANNULATION D’UN CONTRAT COMME PAR EXEMPLE UN BAIL COMMERCIAL.
Cette fois, je vous amène sur le terrain du droit des contrats, qui comme vous le savez, réunit deux parties, par exemple un particulier et une entreprise.
Je vous signale une modification importante avec l’introduction d’une nouvelle notion dans le Code Civil. En effet l’ordonnance du 10 février 2016 fait état de l’abus de dépendance, qui devient un cas de violence. Ainsi, une partie qui en est victime pourra obtenir l’annulation de tout contrat conclu à compter du 1er octobre 2016 pour vice du consentement. Et ce, en vertu du fameux 1143 du Code civil, modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016-art2 :
« Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».
Décodons : par exemple un bail commercial signé par un investisseur avec un exploitant de résidence gérée (tourisme, EPHAD, etc…) dépend du droit des contrats. « Il y a dépendance économique lorsque les loyers tirés de ce placement immobilier impactent de telle manière sur les ressources de l’investisseur qu’il se trouve dans un lien de dépendance avec l’exploitant. Face au risque relevé par l’exploitant de quitter la résidence ou de déposer le bilan, les particuliers se retrouvent contraints d’accepter de signer un avenant au bail, voire un nouveau bail, pour entériner une baisse de loyer » constate Me David Sabatier avocat à Paris.
UN CONSENTEMENT REGULIER OU NON ?
En signant les nouvelles conditions, ils ont certes donné leur consentement. Mais les modalités de ce nouvel accord est-il respectueux de leurs intérêts ou au contraire, y a-t-il vice du consentement ? Si oui, se pose alors la question de savoir comment annuler le nouveau contrat lorsque l’autre partie a disposé d’un moyen de pression fort. La partie (le particulier) dispose d’un délai de 5 ans à partir de la signature du nouveau contrat pour demander la nullité du contrat. Et ce, en démontrant devant le tribunal- généralement le tribunal de grande instance- l’abus de dépendance économique. « Si l’on reste dans le domaine des résidences gérées, l’investisseur doit être capable de démontrer un lien de dépendance économique avec l’exploitant du fait du versement des loyers » poursuit Me David Sabatier. Il peut ainsi requérir l’annulation du nouveau contrat et récupérer ainsi son ancien contrat (ou bail commercial) ou obtenir des dommages et intérêts.
« A l’appui d’un arrêt de la Cour d’appel de Versailles (CA Versailles 6 juillet 2016), nous avons eu l’idée d’utiliser le mécanisme du mandat pour conférer à une association le pouvoir d’agir en justice de manière collective et non individuelle, avec des coûts moins importants » conclut Me David Sabatier. Différente de l’action de groupe, ce type d’action aurait en effet l’avantage de partager les frais d’avocat entre les membres. Mais les victimes d’abus de dépendance économique doivent savoir qu’une longue procédure n’est pas forcément gagnée d’avance.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour, j’ai été très intéressé de lire cet exposé sur l’abus de dépendance pouvant mener à des contrats non désirés. Amateur de cette économie immobilière particulière, j’ai toujours été étonné des baux commerciaux, clés de voûte d’un système bien fragile…
Loin de me placer en défenseur des gestionnaires (dont j’ai fait l’expérience un temps), je m’interroge néanmoins sur cette logique de la dépendance : pris en instantané, le couple particulier/exploitant signe un contrat, même à loyer réduit, car sans l’exploitant, le premier comprend bien les conséquences potentielles.
Mais prenant quelque recul, la première question n’est-elle pas « quelles sont les solutions à ma portée ? » en tant que propriétaire dans une résidence gérée. Et il n’y en a guère… Faiblesse du nombre d’exploitants, encore moins si vous ne prenez que les sérieux, faiblesse de la position du propriétaire, voilà le décor planté. L’abus de dépendance peut parfois se trouver dans ces renégociations de baux, souvent à loyers réduits, mais parfois aussi peut n’être qu’une apparence, un habillage. Nous avons un marché, des acteurs, et des règles.
Propriétaire d’un magasin, je perçois des loyers du fleuriste qui l’occupe. S’il cesse ses paiements, je peux entamer une procédure d’expulsion. Dans le cas d’une résidence gérée, le problème est qu’il y a très peu de « fleuristes ». Ne faut-il pas surtout inviter à bien réfléchir avant d’investir, et le problème n’est-il pas surtout au niveau de ceux qui ont conseillé et les montages, et les transactions ?
Un point qui pourrait intéresser les bailleurs qui se sont laissé manipuler par Appartcity en signant un nouveau bail?
Les seuils élevés d’adhésion et la date butoir pour adhérer au nouveau bail ont sans doute mis sous pression les propriétaires.
N’étant pas juriste, mieux vaut en contacter un.
Tout dépend de ce que signifie « contrainte » pour la justice. Si c’est comme le » harcèlement « , on ne peut prononcer ce mot que lorsque une longue liste de critères est remplie.