RESITEL : QUEL SORT POUR LES INVESTISSEURS ?
Publié : décembre 19, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Lagrange, résidence de tourisme, Résitel, tribunal de commerce 5 CommentairesLE PLAN D’APUREMENT DU PASSIF DE RESITEL MECONTENTE LES 18.000 INVESTISSEURS EN RESIDENCE DE TOURISME. Voici ce que leur réserve le jugement du Tribunal de commerce de Tarbes.
Les loups rôdent sur les terres de l’épargne
Pas de doute, le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Tarbes le 16 décembre 2013 pour homologuer le plan de continuation de Résitel, la filiale d’exploitation du groupe Lagrange a sérieusement déçu les investisseurs privés.
Plus de 1.800 particuliers ont acheté auprès de ce groupe un bien dans une résidence de tourisme. Je vous fais part de certaines de leurs réactions suite à mon précédent billet.
« Le tribunal de commerce de Tarbes est derrière RESITEL. Les loups ne se mangent pas entre eux ! Des investisseurs qu’on trompe et qui feront les frais de cette décision ».
« C’est tout le paradoxe du système … Un Règlement Judiciaire se transforme 4 x sur 5 par une Liquidation …
Il faut faire entendre notre mécontentement »
« Lamentable. Le syndic a des connivences avec les Tribunaux de commerce, c’est désormais une certitude. Il obtient toujours ce qu’il veut, même si le représentant du ministère public est contre ».
LE PLAN D’APUREMENT DU PASSIF
Reprises dans le jugement du Tribunal de commerce, les 4 options ont recueilli les scores suivants :
316 INVESTISSEURS POUR L’OPTION 1 : Paiement en numéraire de 25 % des créances définitivement admises, pour solde de tout compte. Ce paiement interviendra dans les trois mois de l’adoption du plan ;
196 INVESTISSEURS POUR L’OPTION 2 : Paiement sous la forme d’un crédit séjour de 100 % (base prix brochure) des créances définitivement admises pour solde de tout compte. Ce paiement pourra s’exercer à compter de l’accord du créancier, pour 50 % entre la 1 e r e et la 3e m e année, et pour les 50 % restants entre la 4 è m e et la 6 è m e année ;
233 INVESTISSEURS POUR L’OPTION 3 : Paiement en numéraire de 50 % des créances définitivement admises en quatre ans (soit 12,5 % par an) et pour solde de tout compte. Ce paiement s’exercera pour la première annuité à la date anniversaire de l’adoption du plan de sauvegarde ;
760 INVESTISSEURS POUR L’OPTION 4 : Paiement en numéraire de 100 % des créances définitivement admises, sur une durée de dix ans. Ce paiement s’exercera pour la première annuité, à la date anniversaire de l’adoption du plan de sauvegarde (5 % pendant 4 ans puis 13 % pendant 4 ans et enfin 14 % ».
Précisons que 438 investisseurs avaient refusé ces options et 322 n’avaient pas répondu. En outre 224 investisseurs souhaitaient un paiement immédiat de leurs créances. Désabusement total de ces particuliers: » Avec l’option 4, nous risquons de ne jamais rien toucher, si dans l’intervalle Résitel disparait » précisent-ils en choeur.
Affaire à suivre. En attendant, réagissez sur mon blog, sans oublier de vous y abonner (c’est gratuit).
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RESIDENCE DE TOURISME : LE SORT DE RESITEL FIXE EN DECEMBRE
Publié : novembre 12, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Lagrange, plan de sauvegarde, résidence de tourisme 4 CommentairesINACCEPTABLE : tel est l’avis des clients de Lagrange sur les propositions formulées pour éponger le passif de Résitel. Le sort de cette société de gestion devrait être connu le 16 décembre prochain.
Encore un mois de patience, et les investisseurs ayant acheté un bien dans une résidence de tourisme gérée par Résitel devraient être fixés sur leur sort. En effet, après l’audience du 16 septembre 2013 au tribunal de commerce de Tarbes, l’avenir de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange, devrait être connu le 16 décembre prochain.
Dans l’intervalle, l’expert judiciaire désigné pour évaluer le passif de cette société mise sous sauvegarde, poursuit la consultation des créanciers. S’agissant des investisseurs privés, il estime leur manque à gagner résultant de la dénonciation prématurée des baux commerciaux par Résitel. A cela s’ajoute le risque de remise en cause des avantages fiscaux par l’administration fiscale.
Quelques 1.200 lettres ont été envoyées par le mandataire de justice aux investisseurs pour éponger le passif de Résitel entre décembre 2011 et le 26 mars 2012.
4 options très limitées
Je vous communique les propositions du mandataire :
« Option 1 : Paiement en numéraire de 25 % des créances définitivement admises, pour solde de tout compte. Ce paiement interviendra dans les trois mois de l’adoption du plan ;
Option 2 : Paiement sous la forme d’un crédit séjour de 100 % (base prix brochure) des créances définitivement admises pour solde de tout compte. Ce paiement pourra s’exercer à compter de l’accord du créancier, pour 50 % entre la 1 e r e et la 3e m e année, et pour les 50 %
restants entre la 4 è m e et la 6 è m e année ;
Option 3 : Paiement en numéraire de 50 % des créances définitivement admises en quatre ans (soit 12,5 % par an) et pour solde de tout compte. Ce paiement s’exercera pour la première annuité à la date anniversaire de l’adoption du plan de sauvegarde ;
Option 4 : Paiement en numéraire de 100 % des créances définitivement admises, sur une durée de dix ans. Ce paiement s’exercera pour la première annuité, à la date anniversaire de l’adoption du plan de sauvegarde (5 % pendant 4 ans puis 13 % pendant 4 ans et enfin 14 % »
Inacceptable
Nombre d’investisseurs me confient que ces options sont inacceptables, puisqu’elles ne portent que sur une période très limitée. Quid du passif enregistré à compter du 27 mars 2012 et ce jour ?
Second reproche : un dédommagement en nature ne ferait qu’aggraver la situation déficitaire de Résitel.
La prochaine étape portera sur la présentation des réponses des créanciers. Elle sera suivie par délibéré du juge commissaire sur l’homologation ou non du plan de sauvegarde prévue à mi-décembre.
Bien sûr, je vous tiendrai informée de la décision du Tribunal. Dans l’intervalle j’attends vos réactions sur mon blog comptabilisant 73.000 pages vues et repris par des nombres sites fédérant des blogs.
RESIDENCE DE TOURISME : LA TRILOGIE DE FONT ROMEU
Publié : septembre 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: autogestion, Font Romeu, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel 6 CommentairesTrois vitesses : dans le dossier Résitel qui fera l’objet d’une audience au tribunal de commerce fin septembre, la situation ubuesque de la résidence de tourisme de Font Romeu sera évoquée.
Font Romeu, station des Pyrénées Orientales, durant l’été
« Le cocktail des champions »: les bienfaits reconnus de l’entraînement en altitude (1800m), des conditions climatiques exceptionnelles et bien sur des installations sportives et structures d’accueil complètes » signale le site de l’office du tourisme de Font-Romeu.
Mais la plupart des particuliers ayant investi dans la résidence implantée dans cette station sportive et gérée par Résitel, une filiale du groupe Lagrange, gardent plutôt un mauvais souvenir de leur opération.
Au bout de quelques mois d’exploitation, Résitel leur faisait savoir que la résidence comptant cent appartements n’était pas rentable avec les loyers d’origine. Pour la « sauver », seule une baisse de loyer de 60% pouvait déboucher sur un retour à l’équilibre.
Face à ces difficultés d’exploitation, les propriétaires se sont retrouvés dans trois camps.
° « Les privilégiés bénéficiant d’une caution spécifique de la société Lagrange gestion Luxembourg, qui les assure du bon paiement des loyers au niveau initial » me confie un proche du dossier. Par conséquent, Résitel n’a pas proposé d’avenant aux cautionnés. (18 propriétaires).
° Les « conciliants » ou propriétaires ayant accepté de signer assorti d’une baisse moyenne de 50% par rapport au loyer initial (34 propriétaires). Ils ont accepté ces nouvelles conditions pour préserver leurs avantages fiscaux. Toutefois 12 d’entre eux ont déjà signifié à Résitel, qu’ils ne renouvelleraient pas leur avenant au 1er avril 2014.
° Les « récalcitrants » ayant refusé de signer l’avenant (48 propriétaires). Une fois que les 12 avenantés ne renouvelant pas leur bail au 1er avril 2014 les auront rejoints, leur nombre atteindra 60. Ils ont emprunté le chemin de l’autogestion en traitant avec un mandataire extérieur.
Au-delà des relations avec l’exploitant, se profilent l’éventuelle remise en cause des avantages fiscaux des investisseurs. Aux yeux du fisc, le statut d’autogestion n’est accordé que lorsque 50% des copropriétaires (soit 50 particuliers) créent leur propre société de gestion. A ce jour ils ne sont que 48 et Résitel n’accepte de renoncer par anticipation à l’exploitation de ces 12 lots. Faisons les comptes : 48 + 12 = 60 propriétaires pourraient maintenir leurs avantages fiscaux.
Le passif engendré par cette résidence
Pas de doute, si les contribuables venaient à perdre leurs avantages fiscaux liés à l’investissement dans cette résidence de tourisme, le passif de Résitel se verrait augmenté. « La reprise des avantages fiscaux des résiliés de Font Romeu se chiffrerait à près de 2,5 millions d’euros, soit près de 50.000 euros par investisseur » m’explique un propriétaire.
Un autre volet du passif lié à cette résidence reste à prendre en compte : celui correspondant aux loyers à échoir jusqu’au terme des baux résiliés soit un peu plus de 1,5 millions d’euros.
Les investisseurs sont loin d’être au bout de leurs peines.
RESIDENCES DE TOURISME : QUID DE L’AUTO-GESTION ?
Publié : mars 28, 2013 Classé dans : Arnaques, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: auto-gestion, Guinot, Quiétude, résidence de tourisme, Résitel 2 CommentairesSe constituer en société et de reprendre l’exploitation sa résidence : une voie de sortie pour les programmes en difficulté ? Résid &Co issue de la déconfiture Guinot, puis de celle de Quiétude, témoigne.
Depuis quatre mois, ce blog donne un coup de projecteur sur les résidences de tourisme en difficulté. Certains investisseurs sont tellement désemparés qu’ils ne font plus confiance aux sociétés d’exploitation pour gérer leur bien.
« Dans la résidence de Font Romeu, la société Résitel du groupe Lagrange a résilié les baux commerciaux des propriétaires . Ces investisseurs envisagent sérieusement une solution axée sur l’auto-gestion » me confie un proche du dossier.
Au niveau fiscal, pour éviter toute remise en cause des avantages, au moins 50% des lots d’une résidence de tourisme doivent faire l’objet d’une auto-gestion ou auto-exploitation. En adoptant ce schéma, les investisseurs ne sont plus liés par un bail commercial. Toutefois, ils traitent avec un professionnel dans le cadre d’un mandat de gestion ou d’un mandat de prestations de services.
Quel type de mandat ?
Dans le mandat de gestion, la société s’engage à assurer pour le compte du mandant (investisseur) de la résidence. Responsable du respect des règles de fonctionnement en matière de sécurité, d’emploi du personne, de gestion hôtelière en général, elle se rémunère chaque année selon un pourcentage du chiffre d’affaires HT, majoré éventuellement d’un pourcentage du résultat brut d’exploitation et d’un montant fixe annuel par chambre ou appartement. Le mandataire verse directement les loyers nets de charges au mandant.
Dans le mandat de prestations de services, une société de type constituée par les investisseurs s’ interfère entre le mandataire et le mandant (investisseur). C’est le schéma adopté par Nadine Huet dirigeant Resid &Co. « Nous ne proposons pas de mandat de gestion, c’est notre différence, mais un contrat de prestations de services. Nous n’encaissons pas les revenus des locations sur nos comptes mais directement sur les comptes des SAS ou SARL constituées par les propriétaires » m’explique-t-elle. Les résidences de tourisme en difficultés, elle connaît. La preuve, voici son parcours patrimonial et professionnel.
Quand l’histoire se répète
« Fin 2001, mon mari et moi avons investi dans une résidence étudiante à Agen en statut de loueur meublé professionnel. Le programme, la commercialisation et l’exploitation étaient assurés par les sociétés du Groupe Guinot, en particulier Sun Valley.
En 2007, l’exploitant à cessé de payer les loyers. Les investisseurs des 17 résidences se sont en majorité rassemblés dans une association l’ADI LMP. Nous avons avec l’aide de nos différents avocats poussé le Groupe Guinot en procédure de redressement judiciaire. Cette procédure a vu son issue fin juillet 2008 au Tribunal de Grasse où 15 des 17 résidences ont été reprises par le groupe Quiétude. Les deux autres, dont celle d’Agen où nous étions investisseurs sont partis en auto-exploitation.
Lorsque Quiétude a proposé de reprendre notre résidence avec des baux revus à la baisse de l’ordre de 40% à 50%, je m’y suis opposée et j’ai convaincu les 16 autres propriétaires de se constituer en société et de reprendre l’exploitation de notre résidence. En effet après avoir établi un business plan détaillé, il est clairement apparu que notre résidence pouvait servir les loyers initialement prévus, si elle était bien gérée, à savoir optimiser le taux de remplissage, diversifier la clientèle, bien gérer notre personnel et nos charges.
Notre avocate nous a accompagnés dans cette reprise en obtenant la résiliation de nos baux et par là, même notre liberté. Nous avons créé la société Columba le 1er aout 2008 et gérons notre résidence ainsi depuis cette date. Nous avons recruté notre personnel, optimiser notre taux d’occupation, diminuer nos charges.
« Alors que nous partons en mode auto-exploité, les 15 autres résidences sont parallèlement reprises par Quiétude et connaissent quelques 6 à 8 mois après, les loyers impayés et une nouvelle mise en redressement judiciaire de l’exploitant. Les investisseurs viennent alors vers nous pour nous demander comment nous avons procédé, tant pour la reprise que pour l’exploitation au jour le jour. C’est dans ce contexte que nous avons créé Résid&Co, à la mi 2010 ».
Lancée par trois investisseurs, issus de la faillite Guinot, les deux gérants de la résidence étudiante de Chelles et Nadine Huet gérante de la résidence d’Agen, Résid & Co met à disposition le personnel, et commercialise des séjours pour ses 500 lots, faisant l’objet d’un mandat de prestations de services.
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