RESIDENCES DE TOURISME A LA MONTAGNE : HALTE ?
Publié : Mai 4, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Censi-Bouvard, montagne, résidence de tourisme, Sénat 10 Commentaires
SUPPRIMER LES INCITATIONS FISCALES A L’ INVESTISSEMENT LOCATIF DANS L’ IMMOBILIER DE LOISIR NEUF, UNE PROPOSITION DE DEUX SENATEURS
Sans faire de politique sur mon blog, je viens de prendre connaissance du récent rapport sénatorial consacré à « L’avenir de la montagne » rédigé par un UMP et un PS. Intitulé « Patrimoine naturel de la montagne: concilier protection et développement », ce rapport consacre un chapitre aux « difficultés de l’immobilier touristique en montagne’.
Ces deux sénateurs pointent le régime Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. « Ce dispositif est proposé comme un investissement locatif sûr pour les propriétaires : en achetant dans une résidence de tourisme classée, ils ont pu bénéficier d’une déduction de TVA sur le prix d’achat et d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’un engagement d’affecter leur bien à la location pendant une durée de neuf ans ».
Stimulés par une défiscalisation incitative, les programmes neufs destinés aux investisseurs se sont tellement multipliés, qu’une surproduction de résidences de tourisme touche de nombreuses stations de montagne.
« À l’échéance règlementaire des baux à un horizon de neuf à douze ans, ce sont des logements susceptibles de sortir du marché locatif. La poursuite du développement immobilier des stations à travers ce dispositif contribue mécaniquement à réamorcer régulièrement des besoins en hébergements neufs » poursuivent les rapporteurs.
Un parc immobilier vieillissant en altitude
Face à cette offre de logements neufs, il existe un parc immobilier vieillissant. Même s’ils sont bien localisés, la plupart des grands ensembles d’immeubles collectifs construits dans les années 1960-70 « sont aujourd’hui dégradés en raison de leur âge, d’un entretien insuffisant, d’une location intensive et d’une qualité parfois médiocre de la construction et des matériaux utilisés.
Très développés dans ces grands ensembles immobiliers, les systèmes de copropriété ont freiné à l’entretien des parties communes, l’ensemble des propriétaires ne parvenant pas à se mettre d’accord pour entreprendre des opérations d’entretien et de rénovation jugées trop coûteuses ».
Et surtout, l’offre locative est en inadéquation et la demande, compte tenu des attentes des visiteurs. Les espaces « cages à lapin » où l’on loge six à huit vacanciers dans 30 m2 n’ont plus la cote. Depuis une vingtaine d’années déjà, j’ai vu de rares initiatives en altitude pour réunir ces « cellules ». D’où l’impérative nécessite de rénover l’immobilier de loisir en montagne. Et ce, pour éviter un rythme de construction trop élevé au détriment des espaces naturels, constituer une source de travaux non délocalisables pour les entreprises et répondre aux attentes nouvelles de la clientèle française et étrangère.
La fin des avantages fiscaux dans le neuf géré ?
Les rapporteurs énoncent deux propositions : « Supprimer les incitations fiscales à l’investissement locatif dans l’immobilier de loisir neuf, et instaurer un dispositif fiscal incitant à la réhabilitation du parc locatif existant, sous la condition d’une obligation de mise en location d’une durée au moins égale à quinze ans ».
Dans leur rapport, ils mettent l’accent sur les aléas du bail commercial largement développés dans mon blog. A ce propos, je vous invite à consulter notamment le billet sur Vignec, une résidence auto gérée.
Sans oublier « le risque d’une confiscation par le promoteur et/ou le professionnel de l’immobilier du gain de l’avantage fiscal par une majoration du prix de vente de l’immeuble et/ou l’exigence de commissions importantes. Et enfin le développement de la construction de petites surfaces, aux prix accessibles afin de solvabiliser les investisseurs, au contraire des attentes actuelles de la clientèle ».
QUE PENSEZ-VOUS DES PROPOSITIONS DE CES SENATEURS ? REAGISSEZ SUR MON BLOG ICI ;
PARK & SUITES : VOS AVIS
Publié : Mai 2, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Park & Suites, résidence de tourisme, retard de loyer 5 CommentairesSUITE AUX BILLETS SUR DES RESIDENCES URBAINES, LES INTERNAUTES REAGISSENT SUR MON BLOG. LE POINT SUR LEURS DERNIERS AVIS
Quand la résidence mise sur le bien être de ses clients
Dans ce billet, je me limite à retranscrire des extraits des commentaires publiés par des clients de Park and Suites, sur mon blog. Si vous venez de percevoir vos loyers, je serai heureuse de l’apprendre ici.
« Propriétaire dans une Résidence P&S (Park and Suites) près de Saint Etienne, nous nous demandons comment une fusion de deux sociétés aussi, mal en point l’une que l’autre, peut nous assurer que les loyers vont être payés régulièrement…
Nous ne pouvons accepter comme « habituel et convenu » le retard du paiement des loyers, nous devons faire face à nos échéances sans bienveillance de la part de notre banque.
….le bail commercial que nous avons signé, avec une date de prise d’effet au 1er février 2010 pour dix ans ferme, ne comporte aucune clause mentionnant qu’en cas de «crise » les loyers seraient diminués ou impayés, bien au contraire puisque à l’article 7-1 dudit bail il est stipulé :
« Le montant du loyer du présent bail ne sera jamais dépendant ni directement, ni indirectement du niveau d’activité du PRENEUR.. »
Le loyer est payable trimestriellement, et fait l’objet d’une facture payable le 10 du mois suivant, selon les spécifications du bail commercial article 7-2 ».
La clause résolutoire du bail
Suggestion d’un avocat « Il faut réfléchir à l’exercice de la clause résolutoire du bail s’il y en a une, ce qui est presque toujours le cas.
L’objectif consiste d’abord de menacer l’exploitant pour négocier un versement et une garantie de paiement. Et ensuite si la négociation n’aboutit pas, d’envisager une reprise de l’exploitation.
Nous l’avons fait sur des résidences avec un pool d’investisseurs et un mandat de gestion avec un autre exploitant.
Il peut aussi être envisagé d’assigner l’exploitant en redressement judiciaire dans l’optique d’imposer un plan de reprise à la barre du tribunal ».
Réaction d’un investisseur
« Il y a bien le paragraphe concernant la clause résolutoire… Chaque propriétaire agit individuellement pour obtenir le paiement de ses loyers, en vertu de ladite clause ou par le biais de requête en injonction de payer…. ou autres procédures suivant sa protection juridique ou son Conseil.
L’astuce consiste à payer aléatoirement les loyers. Certains propriétaires sont réglés dans les temps, d’autres avec un ou deux mois de retard. Sans doute avant que les délais impartis par les commandements, ou autres procédures à leur encontre, soient échus. Et les plus malchanceux sont réglés avec plus d’un trimestre de retard….. Un propriétaire qui reçoit enfin son règlement et qui “passe en vert” au niveau de sa banque est moins virulent et a tendance à moins communiquer ! »
Conseil d’un juriste
« Il faut convoquer une AG de copropriété et coordonner une action commune. Le quorum est en principe rapidement atteint.
Après il faut exercer la clause résolutoire au référé après envoi d’un commandement de payer par huissier pour tous les propriétaires et voir si une assignation en redressement judiciaire est possible, car cela permet de reprendre l’exploitation soit en auto gestion soit au profit d’un tiers. Au moins vous n’êtes pas en EPAHD où c’est souvent plus compliqué ».
Le poids des frais
« Il faut être 70 % et bientôt 50 % de copropriétaires qui feront résilier leur bail par voie judiciaire et le mettront en gestion chez un autre exploitant ou en auto gestion.
Je suis la présidente d’une association de copropriétaires de la résidence Eureka à Montpellier et nous connaissons les retards de loyers, le syndic “imposé” qui nous facture d’énormes frais »…
Un copropriétaire enregistre 9 mois de retard de paiement. La résidence en cause se situe en région parisienne, à Rosny-sous-Bois (équipé d’un sauna). Et il y en a certainement d’autres… ».
RESIDENCE URBAINE : PARK LORGNE SUR GFE ?
Publié : mars 11, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Apollonia, appart-hôtel, GFE, Park and Suites, résidence de tourisme Commentaires fermés sur RESIDENCE URBAINE : PARK LORGNE SUR GFE ?A l’instar du secteur des résidences de tourisme, le marché des appart-hôtels rencontre également des retards de loyers des exploitants,ce qui pénalise les investisseurs.
« Etant copropriétaire dans la résidence EUREKA à Montpellier, commercialisée par une filiale de la Caisse d’Epargne et dont l’exploitant est Park & Suites, je crains le pire pour l’avenir de mon placement immobilier. Les loyers sont payés en retard par l’exploitant » me confie un investisseur privé. Il a misé sur ses loyers pour rembourser son emprunt immobilier.
Autre témoignage « Ma fille détient un studio à Aix. Depuis 3 trimestres les loyers ne sont plus payés par Park and Suites. D’autres propriétaires sont confrontés au même problème. L’intervention d’un avocat semble débloquer la situation. Il se dit que ces retards leurs permettent de faire de la trésorerie pour se rapprocher d’un autre exploitant » explique un abonné à mon blog.
Un rapprochement avec GFE ?
Les résidences de tourisme ne constituent pas les seuls programmes immobiliers à rencontrer des problèmes avec leur exploitant. Les résidences urbaines destinées aux voyages d’affaires et/ou aux étudiants ne sont pas épargnées. Suite à la sortie d’un investisseur institutionnel de son capital, GFE (Groupe France Epargne) exploitant des résidences en ville sous l’enseigne AppartCity aurait lui aussi des difficultés pour honorer ses loyers en temps et en heure. Dans le giron de Manguy Investissement, cette société afficherait un déficit de l’ordre 9 millions d’euros en 2012 contre d’environ 5 millions en 2011.
Dans ces conditions, il semblerait que Park and Suites vienne à son secours. Ses résultats financiers devraient leur permettre de réaliser cette opération de rapprochement. Des victimes d’Apollonia connaissent déjà cet opérateur. Des investisseurs plus récents ont eux aussi affaire à cet opérateur. Il lui reste à honorer ses loyers en temps et en heure.
RESIDENCE DE TOURISME : QUAND LE PLACEMENT TOURNE MAL
Publié : mars 2, 2014 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: liquidation, résidence de tourisme, SARL, Valfrejus, ZRR 7 CommentairesComment un simple placement en altitude pour préparer sa retraite devient sujet à insomnie pour les investisseurs piégés.
Témoignage. En 2002 des particuliers sont démarchés pour acheter un appartement en Savoie dans la Vallée de la Maurienne, à Valfrejus sous les avantages fiscaux Demessine. Ce dispositif concernait les ZRR (zones de revitalisation rurale). A coup d’avantages fiscaux, les Pouvoirs Publics ont tenté de dynamiser ces régions quelque peu délaissées par les touristes.
« Tout est prévu, notaire, banque, remboursement de tva, loyer, société exploitante, rentabilité… un package mis en place par le groupe Persyn. Le promoteur ayant ses origines à Hardelot, une majorité de propriétaires sont situés dans le Nord de la France. Le bail commercial a commencé en Janvier 2006 » me confie un couple d’investisseurs. Au total près de 120 investisseurs achètent dans la résidence de tourisme La Turra La Ramoure, supposée leur permettre d’alléger leurs impôts tout en préparant leur retraite.
Baisse des loyers de 40%, puis déconfiture du gestionnaire
« Comme beaucoup de résidence de tourisme bâties sous loi Demessine, au 1er janvier 2009 les loyers ont baissé de 40 %. En 2010 le versement des loyers est devenu aléatoire, pour se terminer par la liquidation judiciaire de la société EURL La Turra » poursuit ce couple. Par conséquent la résidence a été pilotée pendant trois ans par l’exploitant d’origine. Sans doute, grâce aux fonds de concours, cette caisse occulte alimentée par le promoteur, il a pu verser tant bien que mal, les loyers à ses clients.
En novembre 2011, une SARL est créée avec le concours de l’association des propriétaires. Malgré unesaison 2011-2012 chaotique, des loyers ont pu être versés aux propriétaires.
Une SARL pour gérer la résidence
Sur l’exercice 2012/ 2013, le Chiffre d’affaires était satisfaisant avec un taux de remplissage d’à peu près 70 %. Mais sous l’effet conjugué des commissions versées à l’office du tourisme et des charges de personnel, l’exercice a affiché une perte d’environ 9000€, sans que la totalité des loyers ait été réglée.
Exerçant une activité professionnelle prenante, trois 3 co-gérants bénévoles, résidant à près d’un millier de km, pilotent cette résidence de tourisme à distance. « Nous nous retrouvons avec une société bénéficiant ni des 10 années d’exploitation passées, ni de fond de roulement, hormis l’apport des actionnaires. A quoi s’ajoute une gestion inadaptée avec 4 CDD à temps plein payés 13 mois pour une activité saisonnière de 17 semaines l’hiver et 10 semaines l’été. Et une longue et couteuse procédure en cours, suite à une malfaçon sur la piscine » raconte ce couple. Et de poursuivre. « Actuellement nous tentons de renouveler les baux avec encore une baisse de loyer…, mais comment éviter que cette résidence bien entretenue ne devienne un immeuble sans vie avec des appartements sans valeur ».
Aujourd’hui plusieurs possibilités sont à l’étude : céder l’activité à un groupe spécialiste de la gestion… mais l’idée de perdre la main sur le paiement des loyers reste inquiétante. Ou louer l’exploitation, en laissant la résidence à un gestionnaire capable de commercialiser, gérer le personnel, l’accueil, il encaisse les ventes et paye une redevance aux investisseurs… Voilà comment un simple placement pour la retraite devient sujet à insomnie car toute décision aura des répercussions pour 118 propriétaires ! Cette mésaventure me fait penser au parcours du combattant des investisseurs de Vignec qui se sont tournés eux aussi vers l’autogestion.
« C’est pourquoi nous sommes preneurs de toutes bonnes idées, commentaires, solutions, contacts, c’est aussi la raison pour laquelle je suis venu visiter votre blog et témoigner« .
CHERS INTERNAUTES, IL VOUS RESTE A REDIGER ICI DES COMMENTAIRES SOUS FORME DE CONSEILS POUR CES DECUS DE LA DEFISCALISATION.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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