RESIDENCE DE TOURISME : QUAND LE PLACEMENT TOURNE MAL
Publié : mars 2, 2014 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: liquidation, résidence de tourisme, SARL, Valfrejus, ZRR 7 CommentairesComment un simple placement en altitude pour préparer sa retraite devient sujet à insomnie pour les investisseurs piégés.
Témoignage. En 2002 des particuliers sont démarchés pour acheter un appartement en Savoie dans la Vallée de la Maurienne, à Valfrejus sous les avantages fiscaux Demessine. Ce dispositif concernait les ZRR (zones de revitalisation rurale). A coup d’avantages fiscaux, les Pouvoirs Publics ont tenté de dynamiser ces régions quelque peu délaissées par les touristes.
« Tout est prévu, notaire, banque, remboursement de tva, loyer, société exploitante, rentabilité… un package mis en place par le groupe Persyn. Le promoteur ayant ses origines à Hardelot, une majorité de propriétaires sont situés dans le Nord de la France. Le bail commercial a commencé en Janvier 2006 » me confie un couple d’investisseurs. Au total près de 120 investisseurs achètent dans la résidence de tourisme La Turra La Ramoure, supposée leur permettre d’alléger leurs impôts tout en préparant leur retraite.
Baisse des loyers de 40%, puis déconfiture du gestionnaire
« Comme beaucoup de résidence de tourisme bâties sous loi Demessine, au 1er janvier 2009 les loyers ont baissé de 40 %. En 2010 le versement des loyers est devenu aléatoire, pour se terminer par la liquidation judiciaire de la société EURL La Turra » poursuit ce couple. Par conséquent la résidence a été pilotée pendant trois ans par l’exploitant d’origine. Sans doute, grâce aux fonds de concours, cette caisse occulte alimentée par le promoteur, il a pu verser tant bien que mal, les loyers à ses clients.
En novembre 2011, une SARL est créée avec le concours de l’association des propriétaires. Malgré unesaison 2011-2012 chaotique, des loyers ont pu être versés aux propriétaires.
Une SARL pour gérer la résidence
Sur l’exercice 2012/ 2013, le Chiffre d’affaires était satisfaisant avec un taux de remplissage d’à peu près 70 %. Mais sous l’effet conjugué des commissions versées à l’office du tourisme et des charges de personnel, l’exercice a affiché une perte d’environ 9000€, sans que la totalité des loyers ait été réglée.
Exerçant une activité professionnelle prenante, trois 3 co-gérants bénévoles, résidant à près d’un millier de km, pilotent cette résidence de tourisme à distance. « Nous nous retrouvons avec une société bénéficiant ni des 10 années d’exploitation passées, ni de fond de roulement, hormis l’apport des actionnaires. A quoi s’ajoute une gestion inadaptée avec 4 CDD à temps plein payés 13 mois pour une activité saisonnière de 17 semaines l’hiver et 10 semaines l’été. Et une longue et couteuse procédure en cours, suite à une malfaçon sur la piscine » raconte ce couple. Et de poursuivre. « Actuellement nous tentons de renouveler les baux avec encore une baisse de loyer…, mais comment éviter que cette résidence bien entretenue ne devienne un immeuble sans vie avec des appartements sans valeur ».
Aujourd’hui plusieurs possibilités sont à l’étude : céder l’activité à un groupe spécialiste de la gestion… mais l’idée de perdre la main sur le paiement des loyers reste inquiétante. Ou louer l’exploitation, en laissant la résidence à un gestionnaire capable de commercialiser, gérer le personnel, l’accueil, il encaisse les ventes et paye une redevance aux investisseurs… Voilà comment un simple placement pour la retraite devient sujet à insomnie car toute décision aura des répercussions pour 118 propriétaires ! Cette mésaventure me fait penser au parcours du combattant des investisseurs de Vignec qui se sont tournés eux aussi vers l’autogestion.
« C’est pourquoi nous sommes preneurs de toutes bonnes idées, commentaires, solutions, contacts, c’est aussi la raison pour laquelle je suis venu visiter votre blog et témoigner« .
CHERS INTERNAUTES, IL VOUS RESTE A REDIGER ICI DES COMMENTAIRES SOUS FORME DE CONSEILS POUR CES DECUS DE LA DEFISCALISATION.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Les propriétaires investisseurs vont de drames en drames, de gestionnaires en déconfiture en gestionnaires profiteurs ou incompétents. Hélas quand on travaille auprès des gestionnaires, on sait , ou au minimum on présage, ceux qui sont au bord du gouffre ou ceux qui n’ont pas les moyens de réussir. Mais on ne peut hélas rester que spectateur le plus souvent ( sauf à diffamer pour avertir des risques ) si on n’est pas soi même impliqué pour aider le gestionnaire dans son travail.
Hormis le capital du gestionnaire, il nécessite deux compétences primordiales, la compétence de gestionnaire comptable et d’exploitation certes, mais aussi bien sûr la compétence de distribution commerciale et de webmarketing, car quelle soit la bonne volonté du gestionnaire, s’il n’a pas de bon remplissage, l’aventure est perdue d’avance. Cela va sans dire, mais cela va mieux en le disant, il y a des évidences qu’il faut répéter.
Je ne peux que confirmer les propos ci dessus. De notre propre expérience vignecoise: la création d’une société de gestion par les propriétaires des biens est une solution crédible certes, mais délicate. Il faut faire table rase des loyers d’origine et bien comprendre qu’il va falloir vivre avec la réalité économique des biens. Il faut d’une façon ou d’une autre, un bon produit bien commercialisé. Il faut également des relations équilibrées entre tous les acteurs: un gestionnaire ne peut pas travailler pour rien et, à l’inverse le cas de gestionnaires exploitant des résidences dont les prix de vente séjours et le taux d’occupation sont corrects, qui ne payent pas de loyers pendant des années aux propriétaires, est inacceptable.
A Vignec, nous avons lancé la société de gestion en février 2013 et commencé la véritable exploitation en été 2013. Nous finissons notre première année d’exploitation et les premiers loyers sont revenus. Ils sont supérieurs aux loyers qui nous étaient proposés par avenant par le gestionnaire d’origine.
Cela étant, selon moi, cet avantage (loyer supérieur aux avenants) n’est pas le plus important par rapport aux autres avantages: nos biens sont entretenus et nous avons fait un effort important dans la remise en état de nos biens. Nous sommes maîtres de nos logements et ne craignons plus la situation d’un locataire dans les lieux mauvais payeur qu’on ne parvient pas à expulser et qui au bout d’une longue période, laisse des biens délabrés.
Nos biens sont mieux entretenus qu’auparavant et donc notre patrimoine est préservé. Même si certains de nos copropriétaires se trouvent dans une situation délicate (du fait de l’absence de loyers pendant 18 mois et des loyers désormais inférieurs aux loyers initialement garantis), je pense que la catastrophe totale est évitée.
Les contraintes d’une telle solution sont ceux cités: cela demande un investissement fort de la part d’une poignée de copropriétaires. Ces éléments sont rarement chiffrés, mais ils représentent un préjudice réel par rapport à la gestion « sans souci, promise initialement ».
Pour rester optimiste, il y a des satisfactions lorsque des résultats positifs sont au rendez vous. De mon point de vue, c’est une véritable aventure, humaine avant tout.
Merci pour votre témoignage. Poursuivez ce partage d’expériences sur mon blog.
Bravo à vous chez Vignec village. De mon coté, j’ai pour exemple une résidence en midi-pyrénées au bord de la faillite, même l’électricité n’était plus payée, le nouveau gestionnaire m’a consulté et missionné pour développer le résultat commercial, aujourd’hui, 2 ans après la reprise en gestion, la résidence est bien gérée, les déficits sont des mauvais souvenirs et les bénéfices espérés en 2014 ou 2015, ce qui permettra aux propriétaires de renégocier leur loyers ensuite. Ce fût un lourd travail, mais satisfaisant.
Pour rappel à DSCH Consulting, pas de publicité sur mon blog!
1000 EXCUSES, juste un partage d’expérience pour rassurer les associations de propriétaires. Prochaine fois je signerai d’un mail + anonyme. Je comprendrais que vous supprimiez mon commentaire. SLTS.
Merci beaucoup pour ces retours. Même si nous faisons preuve de bonne volonté pour gérer l’exploitation notre problème majeur est la situation géographique de chaque co-gérant, et notre manque de disponibilité car chacun a son activité professionnelle.