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IFI : ALERTE SUR LES FONDS IMMOBILIERS

Le nouvel impôt sur la fortune se profile à l’horizon : sans doute, une mauvaise surprise pour les amateurs de fonds immobiliers relevant du secteur de la « pierre papier ».

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Si vous détenez des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou d’OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), sachez que ces placements devraient être taxés au nouvel impôt sur la fortune revu et corrigé par Macron : l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

En fait, nous aurons plus de précision lors de la présentation du projet de loi de finances prévue le 27 septembre prochain. Et bien sûr, au plus tard fin décembre lors du vote par le Parlement dudit projet de loi.

LES FONDS IMMOBILIERS OU L’ ANTI- RENTE

En attendant, on le sait, le nouveau Président de la République s’attaque à la rente immobilière. Sur quels fondements peut-il associer la rente à l’immobilier ? « En donnant en location des locaux principalement à des entreprises, les fonds immobiliers constituent un véritable enjeu de financement de l’économie. En France,  plus d’un million d’emplois sont abrités dans des locaux détenus par les SCPI et les OPCI » martèle Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’ASPIM (L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier).

Si les fonds immobiliers sont imposables au nouvel impôt sur la fortune et qu’aucun amendement ne les sorte de cette ponction sur le capital lors du débat parlementaire, les échappatoires restent limitées pour les épargnants.

° Loger ces fonds dans l’assurance-vie ? le gouvernement compte semble -t-il taxer également les supports de contrats adossés à de l’immobilier en parts.

° Financer la souscription de nouvelles parts à crédit pour limiter l’actif net.

° Penser au démembrement de propriété –en l’occurrence à la nue-propriété ? une solution pour les SCPI. Mais les porteurs de parts seront alors privés d’un précieux complément de revenus.

A ce stade, j’adhère totalement au commentaire de Gilles Carrez : « l’IFI touchera les petits riches ».


IMMOBILIER : QUAND MACRON EFFRAYE LES PROPRIETAIRES

RESIDENCE PRINCIPALE, BIENS LOCATIFS, DES PROPRIETAIRES COMMENCENT A CEDER LEUR BIEN POUR EVITER OU ATTENUER LE NOUVEL IMPOT SUR LA FORTUNE.

BLOG FEAU

Un duplex parisien

 

Même si Edouard Philippe vient de  confirmer qu’aucune loi de finances rectificative ne serait discutée cet été, les propriétaires immobiliers et en particulier les bailleurs sont inquiets.

« Dans son programme présidentiel, Emmanuel Macron souhaitait recentrer l’ISF sur les actifs immobiliers en sortant du champ de cet impôt (rebaptisé IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière), les autres actifs dont les valeurs mobilières, actifs financiers, et l’assurance-vie. Le seuil d’assujettissement resterait fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable, le barème actuel restant également inchangé. L’abattement de 30% sur la résidence principale ou l’exonération des œuvres d’art seraient maintenus » me rappelle un ingénieur patrimonial chez Rotschild Patrimoine.

Face à cette perspective de recentrage de l’ISF sur la pierre, des propriétaires commencent à alléger ce poste dans leur patrimoine. Une négociatrice de l’immobilier parisien haut de gamme situé Rive Gauche constate de récents arbitrages chez ses clients fortunés. « Juste après le second tour des élections présidentielles, trois nos clients ont mis en vente, leur vaste appartement de standing pour se rabattre sur une surface plus petite ». En fait ces financiers se séparent donc de leur résidence principale évaluée à environ 3 millions d’euros pour un nouveau toit moins onéreux. Dans un précédent billet, je vous avais averti du programme fiscal du nouveau Président.

IFI : QUEL IMPACT SUR LE MARCHE ?

Pourtant lors de sa dernière conférence de presse Charles-Marie Jottras Président du groupe immobilier Daniel Féau s’est voulu rassurant : «  Le cantonnement de l’impôt sur la fortune aux seuls actifs immobiliers ne nous parait pas de nature à modifier de façon sensible le marché. Cette réforme n’envisage apparemment pas d’augmenter l’impôt sur la fortune immobilière, mais prévoit de la pénaliser de façon relative, par opposition avec l’investissement dans les entreprises. Par ailleurs, il est difficile d’imaginer qu’un gouvernement  souhaitant débloquer les freins à la création de richesses et d’emplois, continue de réprimer l’investissement immobilier comme une « rente » lorsque celui-ci n’est pas destiné à un usage du propriétaire, mais à loger des personnes ou des entreprises ».

Cette pénalisation « relative » entraine déjà des arbitrages en faveur d’ actifs moins taxés. Dans le secteur purement résidentiel, les agents immobiliers et les administrateurs de biens constatent que les congés pour vente d’appartements dont le bail arrive à échéance, se multiplient.  Des petites surfaces comme des grandes vont donc alimenter l’offre de biens à vendre. Un frein à la hausse des prix ?

 


IMMOBILIER : QUE NOUS PROMET MACRON ?

DES INTERROGATIONS SUBSISTENT SUR LE PROGRAMME IMMOBILIER DU NOUVEAU LOCATAIRE DE L’ELYSEE. MAIS SI LA PIERRE EST CONSIDEREE COMME UNE RENTE, GARE AUX MAUVAISES SURPRISES.

 

Emmanuel Macron n’aime pas les rentiers. Suite à son élection comme président de la République, propriétaires immobiliers et professionnels ne cachent pas leurs craintes.

« Le nouveau président pourrait percevoir l’immobilier comme une rente, comme un actif non productif. Diriger l’argent investi dans l’immobilier, notamment via les dispositifs de défiscalisation, vers les entreprises, reviendrait à tuer le dispositif d’investissement locatif Pinel, soit 50 % du marché résidentiel neuf », m’explique Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta.

 

DE L’ISF A L’IFI ?

 

Pas de doute, la création d’un impôt sur la fortune immobilière refroidit nombre de contribuables. Les statistiques sur l’ISF révèlent la prépondérance de la pierre dans le patrimoine des assujettis.

L’idée du nouveau locataire de l’Elysée consisterait à conserver les mêmes règles que l’ISF, mais uniquement sur l’immobilier. En clair : imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) à partir de 1,3 million d’euros d’actif net, après l’abattement de 30% sur la résidence principale. Les propriétaires bailleurs d’immobilier géré en direct sont déjà découragés par les contraintes des rapports locatifs et le plafonnement des loyers dans certaines zones géographiques. L’instauration de l’IFI pourrait inciter certaines à effectuer des arbitrages en faveur d’investissements productifs comme par exemple le capital risque. Et ce, à une période où les prix immobiliers sont repartis à la hausse. Mais pour combien temps?

A noter qu’une réflexion est en cours afin de faire sortir la « pierre papier » de cet IFI. Par « pierre papier », entendez les SCPI (société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier).

ET LA FLAT TAX ?

Autre interrogation : la flat tax de 30% s’appliquera-t-elle ou non aux revenus fonciers perçus par les investisseurs ? Si oui, ce serait une bonne nouvelle compte tenu de l’imposition actuelle de leurs revenus fonciers. En se basant sur une tranche marginale d’imposition d’au moins 30% et 15,5% de CSG, nombre de bailleurs sont taxés à au moins 45% sur leurs revenus locatifs. Malgré cela, limiter l’ISF à la détention immobilière constituerait un mauvais signe de communication et ferait de la pierre – résidence principale et/ou placement- le mal aimé des placements.

A VOTRE AVIS, FAUT-IL OU NON TAXER L’IMMOBILIER ? POUR QUELLES RAISONS?

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