IMMOBILIER DE LUXE : L’EMBELLIE
Publié : juin 23, 2016 Classé dans : Immobilier | Tags: Daniel Féau Commentaires fermés sur IMMOBILIER DE LUXE : L’EMBELLIEFORTE ACTIVITE AU COURS DU PREMIER SEMESTRE 2016 POUR LES LOGEMENTS PARISIENS DE PLUS D’UN MILLION D’EUROS.
Dans le 17° un duplex parisien de 184 m2 a trouvé preneur pour 1,510.000 euros .
« Depuis peu, un signe révèle la vitalité du marché parisien de l’immobilier haut de gamme : dans les opérations d’achat revente, les particuliers n’hésitent plus à acheter un bien avant d’avoir vendu le leur » m’explique Charles-Marie Jotras, Président de la société Daniel Féau, membre du réseau Christie’s.
Après l’année record de 2011, les prix parisiens sur le créneau haut de gamme ont reculé de 15% jusqu’en 2014, avant de renouer avec la fermeté au cours des derniers mois. D’ailleurs, les propositions d’achat des particuliers intéressés par un bien sans défaut se rapprochent du prix de présentation. Dès janvier, Barnes constatait que la baisse des prix redynamisé ce marché.
Vous vous demandez quel est le poids de ces transactions conclues au -delà d’un million d’euros ? environ 5%, si l’on rapporte les 2.000 ventes annuelles aux 40.000 ventes dans l’ancien réalisées à Paris, Neuilly, Boulogne, et référencées l’an dernier par les notaires.
LE MARCHE DU GRAND LUXE
La remontée des prix se fait attendre sur le marché des biens de grand luxe. Chez Daniel Féau, les 10 dernières ventes supérieures à 10 millions d’euros ont été conclues sur une base variant entre 15.000 et 31. 000 euros le mètre carré. Et ce, pour des montants compris entre 10 et 31,5 millions d’Euros. « Fait nouveau : dans 7 cas sur 10, des français, dont certains étaient résidents fiscaux en France, ont acquis ces biens » poursuit Charles-Marie Jotras. Un constat s’impose : actuellement, le marché du grand luxe est davantage porté par les français, résidents ou non, que par les étrangers. Ces derniers ont –ils tendance à bouder Paris, pour des raisons politiques tricolores et/ou par manque d’offre spécifique ?
Quoiqu’il en soit, les ultra riches cèdent à la dernière mode en recherchant des biens avec des hauteurs de 3 à 4 mètres sous plafond. Devinez ? Avant ils décoraient leur résidence avec des œuvres d’art. Désormais c’est l’inverse : la mode du musée privé sur la propriété, mais détaché de la maison d’habitation, tend à se reprendre dans le monde, notamment aux Etats-Unis
APPART CITY : VOS REACTIONS
Publié : juin 20, 2016 Classé dans : Immobilier | Tags: Appart City, Odalys 2 CommentairesCETTE FOIS LA PAROLE EST AUX INTERNAUTES. VOICI QUELQUES COMMENTAIRES SUR APPART CITY
Suite à mon précédent billet sur l’exploitant Appart City, vous avez été nombreux à témoigner. Vous lirez ci-après quelques réactions.
La dernière résidence a ouvert à Nîmes, ville célèbre pour ses arènes.
« Le 16 juin 2016, nous avons une réunion dans notre résidence de Brest (18 ans) avec des responsables APPARTCITY. A l’odre du jour, il y a le renouvellement du bail, l’évolution des loyers (à la hausse, à la baisse?) et surtout le paiement des loyers en retard. Pour certains, le retard atteint 10 mois malgré la prise d’avocat, la démarche d’huissier et la condamnation au tribunal.
Suivi d’entretien inexistant malgré les diverses alertes avec des frais de rénovation à destination des propriétaires, en l’occurrence la réfection de la toiture dû à leur négligence.
Les loyers chez ODALYS se font aussi selon leur bon vouloir. Nous avions aussi un bien géré par RESIDHOTEL. Bannir ce type de placement me parait être la meilleure solution ».
Autre réaction : « Appart City a aussi écrit que les loyers seront pas payés aux propriétaires ayant engagé une action judiciaire contre eux, si ces plaintes étaient retirées. En termes de droit, cela s’appelle du chantage.
Pour ma part, rien ne me fera retirer ma plainte, même avec les 4 mois de loyers impayés. Je pense qu’il en est de même des 36 propriétaires de notre résidence située à Lyon, engagés dans la même procédure ».
« Dans votre dernier billet, vous affirmez que le groupe Appart City a prévu des réunions avec les propriétaires des résidences qu’il exploite. Je suis propriétaire d’un appartement à Mandelieu, résidence inondée en décembre et qui est actuellement en travaux; (nous avons vérifié sur place). Les loyers n’ont pas été versés depuis le 3° trimestre 2015 et aucune information concernant une réunion avec les propriétaires ne nous est parvenue. Avec qui se fera cette pseudo négociation si les propriétaires ne sont pas avertis? Nous tentons de nous fédérer depuis des mois mais cela nous prend beaucoup de temps et d’énergie ».
Réaction d’un autre abonné à mon blog : « Ce n’est qu’un épisode de plus au long feuilleton des résidences supposées en difficulté, que la justice et le gouvernement laissent prospérer aux dépens des propriétaires naïfs, victimes de ces requins qui continuent de s’enrichir par leurs opérations de promotion immobilière et leur ingénierie financière ».
CREER UNE ASSOCATION DE COPROPRIETAIRES
Un Expert judiciaire honoraire conseille de » susciter la création d’une association des copropriétaires de votre résidence en réunissant au moins, dans un premier temps 55% de l’ensemble des copropriétaires.
Vous risquez d’avoir du mal avec le syndic, sans passer par le Conseil syndical. Pour amorcer le projet, vous pouvez utiliser :
– les boîtes aux lettres tout simplement
– le contact personnel avec des copropriétaires.
Lorsque vous en aurez réuni quelques uns, vous pourrez organiser une première réunion afin de créer votre association. A ce stade, je vous recommande d’emblée de créer un site internet. Limité aux copropriétaires, ce site avec des articles, vous permettra de développer votre action et sera facteur d’union.
Pour la future Assemblée Générale, il est indispensable d’associer le Conseil syndical. Avec son accord, l’association pourra provoquer la réunion d’une AG extraordinaire. Sous certaines réserves, je suis partisan d’envisager l’autogestion Au préalable, il faudra faire réaliser un audit de la résidence ».
UN COMPLEMENT DE RETRAITE ?
« Les ventes des appartements continuent de se faire sur la base d’ une publicité mensongère en présentant ce placement comme un complément de retraite. Les exploitants font miroiter un revenu régulier et sans soucis. Pour les nombreux propriétaires pris dans les mailles de ce filet, le réveil est vraiment dur ».
Enfin sachez qu’un autre exploitant de résidences de tourisme Odalys, vient d’annuler quelques heures avant, sa conférence de presse au cours de laquelle devait être dévoilée une annonce importante concernant sa nouvelle structure actionnariale. Je suis déçue !
GROS TEMPS CHEZ APPART CITY
Publié : juin 12, 2016 Classé dans : Placements | Tags: Appart City, Appart hotels, loyers 13 CommentairesDES DIFFICULTES DE TRESORERIE CONDUISENT LE LEADER DES APPART HOTELS A RETARDER LE PAIEMENT DES LOYERS, VOIRE A DIMINUER LES DITS LOYERS.
Les arènes de Nîmes
Regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites, l’enseigne Appart’City, avec ces 117 résidences se positionne comme le leader français des appart-hôtels. Situées en centre ville, ces résidences de tourisme s’adressent aux voyageurs d’affaires et aux touristes. Contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone, le groupe Park&Suites exploite l’enseigne Appart’City. La dernière ouverture concerne une résidence de caractère près des arènes de Nîmes. Voilà pour le coté pile.
Pour le coté face, nombre d’investisseurs de l’ex-Park & Suites et l’ex-Appart City, soit environ 9.500 particuliers continuent de subir entre 3 mois et 12 mois de retard pour encaisser leurs loyers. Ayant à faire face à leurs remboursements d’emprunt, ils assignent en justice cet exploitant afin qu’il règle ses loyers. Même condamné à régler les loyers, cet exploitant ne s’exécute pas toujours…En effet les propriétaires ne récupèrent souvent leurs loyers qu’au bout de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois. De plus, ces procédures en référé coûtent cher sur le plan des finances et de l’énergie.
« Dans le groupe Appart City, les loyers représentent 71 millions d’euros par an et il manque 20 à 25 millions euros de trésorerie, soit l’équivalent d’environ 4 mois de loyers » me confie un fin connaisseur du dossier.
BAISSE DE LOYER SANS CONCERTATION
Compte tenu de ces difficultés, Appartcity a communiqué début mai, un calendrier de paiement des loyers sur quelques mois, afin de « rassurer » les propriétaires. Mais cet exploitant a raboté les loyers de 5% à 30% sur toutes les résidences, y compris sur celles dégageant un bénéfice d’exploitation. Et pour certaines résidences, des travaux de rénovation oscillant entre 3.500 et 6.000 euros HT pour un studio. Le tout, sans aucune concertation préalable !
Au cours des dernières semaines, Appartcity a fixé des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….
A ce jour, des réunions ont déjà eu lieu dans près d’une trentaine de résidences. Mis devant le fait accompli, les propriétaires ne souhaitent nullement signer ces avenants. Aussi risquent-ils d’assigner cet exploitant en justice, pour refuser cette baisse imposée et continuer à récupérer leurs loyers impayés.
La plupart des investisseurs de l’ex- Park & Suites et l’ex-Appart City ont constitué des associations de défense. Près de 40 résidences du groupe adhérent déjà à la FAPRAH (Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Recensant toutes les problématiques liées à ce gestionnaire (baisse de loyer, travaux de rénovation imposés,…), cette fédération donne aussi des outils pour mieux se défendre face à son exploitant. En outre, elle contacte régulièrement les élus pour les sensibiliser aux dérives des investissements en LMNP et le comportement de certains exploitants.
DONNEZ VOTRE AVIS SUR CE DOSSIER. DIFFUSEZ LE SUR LES RESEAUX SOCIAUX;
MERCI DE VOTRE FIDELITE.
IMMOBILIER : QUAND VILLARD DE LANS SOUTIENT LA RENOVATION
Publié : juin 3, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Villard de Lans 1 commentaireLA STATION VILLAGE DE VILLARD DE LANS (ISERE) PROPOSE DES FORMULES CLES EN MAINS AUX PROPRIETAIRES AFIN QU’ILS RENOVENT LEURS MEUBLES DE TOURISME
Régulièrement dans ce blog, je reviens sur la rénovation des résidences de tourisme, qui devrait être encouragée fiscalement par le successeur du dispositif Censi Bouvard. Dans ce billet, j’élargis le sujet aux ensembles immobiliers vieillissants dans les stations de montagne, en particulier à Villard de Lans.
Principale ville du massif du Vercors, cette station située à 1.000 mètres d’altitude compte faire rénover deux ensembles immobiliers des années 1970 : le Balcon de Villard et les Glovettes. Localisés au pied des pistes, ils représentent 1.800 appartements, soit plus de 9.000 lits, sur les 20.000 lits de cette station qui célèbre la fête du vélo ce premier week-end de juin.
« Cet ambitieux projet s’intègre dans la stratégie touristique et urbanistique de Villard de Lans, menée sous l’impulsion du Maire, Chantal Carlioz. La commune souhaite favoriser globalement l’investissement des copropriétés et des propriétaires, en apportant des solutions globales, et en s’appuyant sur les nouvelles opportunités de la rénovation thermique des bâtiments » m’explique Christian Douchement, directeur de la station. La commune collabore avec un groupement d’entreprise, le réseau REH regroupant les leaders nationaux de la rénovation énergétique, et aussi avec les syndics, copropriétés, propriétaires, architectes, et experts techniques.
RENOVATION INTERIEURE : 500 EUROS/M2
Coté prix, se basant sur une seule copropriété de 900 logements les estimations varient de 400.000 euros à… 10 millions d’euros. Un appartement témoin a même été réalisé par le Groupe Samse et Vinci. Pour une rénovation intérieure d’un studio de 25 m2, il faut compter entre de 10.000 à 15.000 euros, soit entre 400 et 600 euros du mètre carré, contre 1.000 euros de travaux au mètre carré pour rénover une chambre d’hôtel de standing.
Ce budget permet de relooker l’appartement tout en répondant aux besoins de confort des vacanciers : changement des sanitaires, nouvelle cuisine, meubles et décoration contemporaine, domotique moderne… Dans les stations, on évoque souvent les studios de 25 m2 pour 4 personnes. A mon sens, ce type de bien est conçu pour deux personnes, voire un couple et deux enfants.
« Même en l’absence d’un avantage fiscal spécifique, transformer son bien en un appartement contemporain permet au propriétaire de profiter du régime fiscal du déficit foncier. Outre réaliser une économie d’impôt, il dope son revenu locatif et la valeur patrimoniale de son logement » poursuit Christian Douchement
Un premier pas a été franchi avec l’installation de la plus importante chaufferie bois privée en France dans la copropriété du Balcon de Villard de Lans , comptant 900 logements. Résultat : près de 30% d’économies annuelles sur les charges énergétiques de chauffage.
Relookés, les meublés devraient être davantage occupés par les vacanciers et les propriétaires. A la différence des ORIL (opération de rénovation de l’immobilier de loisirs), les propriétaires pourraient gérer eux-mêmes la location de leur bien. Inutile de le confier à un professionnel.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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