APPART’ CITY : QUELQUES REACTIONS
Publié : janvier 17, 2017 Classé dans : Immobilier | Tags: Appart'City, résidences urbaines 5 CommentairesFORT COMPLEXE, LE NOUVEAU BAIL PROPOSE PAR LE GESTIONNAIRE DE RESIDENCES URBAINES APPART’CITY A SUSCITE DE NOMBREUSES REACTIONS.
Plus de cinquante réactions plus ou moins sympathiques suite à mon dernier billet. Impossible de les republier en totalité ici. Vous les retrouverez ici.
En attendant, l’un des avocats prétendant servir la cause des investisseurs aurait écrit tout récemment à ses clients copropriétaires :
« Appart City s’est engagé à régulariser l’intégralité de l’arriéré des clients nous ayant donné mandat et qui auront renvoyé leur bail, dans les 15 jours qui suivront l’atteinte du seuil de 75% de signature des baux, mais de leur seule résidence . Ils n’auront pas à attendre l’adhésion à l’accord des autres résidences, ni la recapitalisation effective. Il est en effet plus que légitime que vous ne soyez pas traités comme tous les bailleurs restés jusqu’à présent les spectateurs attentistes des efforts que nous faisons depuis des mois pour mener cette négociation ».
UN ACCORD A DEUX VITESSES ?
D’où la réaction de cet internaute « Plusieurs remarques sur cette prose :
– Cependant, cette illusion de bonheur risque vite de tourner au cauchemar ….en effet, en absence de recapitalisation, on ira droit au dépôt de bilan d’ Appart City … cela signifie que ces paiements « privilégiés » pourraient être annulés par le juge ou le mandataire en considérant qu’ils ont été faits pendant la période suspecte, donc obligation de restituer les sommes perçues à la procédure collective ….
– Par ailleurs il n’est jamais plaisant de se faire traiter de « spectateurs attentistes » par ceux qui sont censés représenter l’intérêt général des copropriétaires contre Appart City.
-En outre, cela créé de facto, une inégalité entre les créanciers et discrimine ceux qui, par malheur, n’auraient pas choisi les 4 avocats … les autres bénéficieront du paiement de leur arriéré de loyer. Et ce, même si l’une des conditions suspensives du bail n’est pas réalisé !
GROS PLAN SUR LE NOUVEAU BAIL
Mon dernier billet a suscité de virulentes réactions d’investisseurs sur l’existence ou non d’une clause recettes. L’un deux précise : « clause recettes ou pas clause recettes”, ce n’est pas le débat.
Le nouveau bail proposé par Appart City validé par 4 avocats repose sur les 2 conditions mentionnées à l’article 10.6.2. Concernant le “retour au loyer contractuel”, elles sont quasiment impossibles à atteindre.
Pour rappel ;
– ratio d’exploitation à au moins 12%
– somme annuelle des loyers n’excédant pas 32% du chiffre d’affaires
J’invite les propriétaires à vérifier eux- mêmes à partir des comptes résultats transmis par Appart City et à faire des simulations » …
TOUT N’EST PAS ROSE !
L’un d’eux évoque les promesses de rentabilité en ces termes « Le calcul EBITDA proposé a pour base le Chiffre d’Affaires. Il est vrai que le fisc n’a jamais relevé ce genre de procédé mais… il peut éventuellement le faire ; d’ailleurs dans le bail proposé, il est bien prévu que le bailleur puisse renoncer à cette clause.
Attention, le taux de l’EBITDA relève du rêve surtout si Appart City continue d’augmenter ses frais payés par le siège qui “basculent” vers les charges des résidences…
Si 20 millions doivent être versés en 2017, pourquoi avoir attendu si longtemps pour réagir ? 2014 à 2017, les problèmes ne pouvaient que se multiplier…
Et ne serait-il pas plus logique, si Appart City est certain de redresser la situation, de verser immédiatement ces 20 millions, de payer les dettes ? Il suffisait de faire un avenant aux baux, avec une baisse de loyer en contrepartie d’une clause résolutoire. Pourquoi attendre ? »
Vous pouvez réagir ici.
RESIDENCES URBAINES : APPART’CITY SUR LA SELLETTE
Publié : janvier 8, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart'City, Park & Suites, résidences urbaines 91 CommentairesTRIMESTRE DECISIF POUR LES INVESTISSEURS D’APPART’CITY : UNE BAISSE DE LOYER AVEC EFFET RETROACTIF AU 1ER JANVIER 2016 LEUR EST PROPOSEE
Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que Park Suites, la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées.
A cette disposition rétroactive, s’en ajoutent d’autres plutôt problématiques. Ainsi par exemple la clause recettes du nouveau bail.
ATTENTION A LA CLAUSE RECETTES DU BAIL PROPOSE
« Le système de loyer proposé relève clairement d’un loyer avec une cause recette, c’est-à- dire indexé sur le chiffre d’affaires. Cette règle vise à adapter la charge correspondant au montant des loyers dans les comptes d’exploitation d’Appart’ city en fonction du chiffre d’affaire effectivement constaté par le gestionnaire au titre de l’exercice de son activité commerciale » commente un fin connaisseur du dossier. Or la clause recette échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.
Sur le plan fiscal, un loyer assorti d’une clause recette associe le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur (l’exploitant). En étant intéressé au résultat, l’investisseur court donc le risque de voir l’administration requalifier ses revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et remettre en cause sa réduction d’impôt.
Selon le code général des impôts (CGI), la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété…relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « …la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation » (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats… »(BOI-BIC- CHAMP-40- 10-20120912)
REMISE EN CAUSE DU STATUT DU LMP
« Par ailleurs, avec la baisse de loyer des nouveaux baux allant jusqu’à 30%, certains investisseurs risquent de perdre leur régime de loueur en meublé professionnel nécessitant de percevoir au moins 23.000 euros de loyers par an » poursuit cet observateur.
Selon les trois cabinets d’avocats ayant négocié ce protocole d’accord avec Appart’city cette opération relève du « donnant donnant ». Appart City fait pression pour que 75% des investisseurs dans 80% de ses résidences signent avant le 1er avril prochain ces nouvelles conditions. Ce qui représenterait quelques 6.000 copropriétaires répartis dans environ 112 résidences.
Plus qu’une sévère baisse de loyers pénalisant les propriétaires ayant financé leur bien à crédit, le redressement d’Appart City ne passe-t-il pas par un changement du mode d’exploitation des résidences ?
DONNEZ VOTRE AVIS
CAMBODGE : L’ECOLE POUR LES PLUS PAUVRES
Publié : décembre 24, 2016 Classé dans : Vidéo, voyages | Tags: Asie du Sud-Est, Cambodge, ONG Pour un sourire d'enfant 1 commentaireL’EDUCATION RESTE LA MEILLEURE ARME POUR LUTTER CONTRE LA PAUVRETE, COMME LE DEMONTRE LE FORMIDABLE DOCUMENTAIRE « LES PEPITES ». VIDEO.
Sorti le 5 octobre 2016, le documentaire de Xavier de Lauzanne intitulé « Les Pépites » fait un véritable carton avec près de 400.000 entrées. J’ai trouvé ce film sur l’histoire d’une aventure humaine extraordinaire, totalement bouleversant (voir la Vidéo) . En voici les grandes lignes.
En avril 1995, Christian et Marie-France des Pallières, un couple de retraités français, découvrent la décharge de Phnom Penh : « Sur un immense terrain d’ordures fumantes, dans une odeur pestilentielle et au milieu de myriades de mouches, des centaines d’enfants de six à quinze ans fouillent dans les ordures. En loques, couverts de plaies infectées, un grand sac crasseux sur le dos et pieds nus dans les ordures dans lesquelles ils s’enfoncent jusqu’aux genoux, ils cherchent des bouts de plastique, de carton, de métal à récupérer. Ils cherchent aussi de quoi se nourrir car aucun d’entre eux n’a mangé depuis la veille. »
Bouleversé par cette expérience, le couple décide d’aider ces enfants à sortir de cet enfer afin qu’ils connaissent un autre destin. « Pour un Sourire d’Enfant » (PSE) est né. Dès 1996, Christian et Marie-France revendent tous leurs biens en France et installent une « paillote » au pied de la décharge pour offrir aux enfants un repas, de quoi se laver et les premiers soins. Mais devant l’afflux des familles, il faut aller plus loin et faire face à deux urgences : la faim et l’éducation. En 1997, sur un terrain situé à 1km de la décharge, ils construisent les premiers bâtiments de l’école primaire et secondaire destinée aux chiffonniers.
Les pépites, film de Xavier de Lauzanne
DE LA MISERE…A UN METIER
Aujourd’hui, 20 ans après, 7000 élèves suivent une scolarité grâce à l’ONG PSE. Et environ 3500 anciens sont déjà entrés dans la vie active, suite à une formation professionnelle, soit environ 3000 jeunes. Les autres enfants sont scolarisés dans les écoles locales, leurs frais de scolarité et le suivi social étant pris en charge par PSE.
L’équipe PSE œuvrant sur le terrain est désormais entièrement khmère. Avec ce choix éthique, les fondateurs ont souhaité que les Cambodgiens soient les propres acteurs du développement de leur pays. C’est aussi le meilleur moyen de pérenniser les programmes et les actions de cette ONG en faveur des enfants.
UN PASSE DOULOUREUX
Du Cambodge, je connaissais bien sûr l’histoire du génocide perpétré par les khmers rouges. Mais j’ignorais cette déliquescence de la famille, cette destruction des repères moraux liées au passé dramatique de ce pays.
En septembre dernier, j’avais déjà lancé l’alerte dans une enquête intitulée « Urgence en Asie du Sud-Est » et publiée dans l’hebdo Valeurs Actuelles. Au Cambodge, les touristes éblouis par les splendeurs des temples d’Angkor ne mesurent pas forcément la détresse des déshérités. Là et dans d’autres pays d’Asie du Sud-Est, des familles disposent de moins d’un dollar par jour pour vivre. De France, il est encore temps dès cette année de consentir des dons et/ou en parrainant des enfants. Consacrer pour l’éducation d’un filleul une somme de 47 euros mois ne revient au parrain que 0,52 euros par jour, après déduction fiscale.
Enfin j’avais déjà évoqué la générosité envers les enfants d’Asie, dans un billet de blog consacré au Bal des Débutantes.
JOYEUX NOEL A TOUS
SURPRISES GOURMANDES EN BOURGOGNE
Publié : décembre 16, 2016 Classé dans : Uncategorized | Tags: Beaune, crémant Louis Bouillot, moutarde Fallot Commentaires fermés sur SURPRISES GOURMANDES EN BOURGOGNEA COTE DES CELEBRES VINS DE BOURGOGNE, DECOUVRONS LE CREMANT ET LA MOUTARDE DE BOURGOGNE. SANS OUBLIER LES ACCORDS METS-VINS.
Lors de mon déplacement à Beaune pour la 156ème vente des Hospices le 20 novembre dernier, j’ai eu l’occasion de faire deux découvertes gourmandes : d’une part une nouvelle cuvée de crémant signée par la Maison Louis Bouillot, d’autre part, la fameuse moutarde de Bourgogne de chez Fallot.
EFFERVESCENCE DU CREMANT
Appellation crémant d’origine de Bourgogne, le Crémant associe dans cette cuvée, les cépages historiques de la région. Plus précisément la « Cuvée Edition limitée » de Louis Bouillot repose sur la combinaison de quatre cépages : l’ampleur du chardonnay, la structure du pinot noir, le fruité du gamay et la fraîcheur de l’aligoté. Comme aux trois cépages traditionnels – le pinot noir, le chardonnay et l’aligoté – s’ajoute donc le gamay, cet assemblage donne une bulle très élégante. A mon avis, le dosage extra-brut souligne la complexité d’un caractère marqué par un long vieillissement de trente mois sur lies.
En le dégustant, j’ai apprécié sa robe dorée aux reflets ambrés de ce vin puissant et reconnu des notes beurrées, briochées et fruitées. En bouche, je retrouve la vivacité et la fraicheur de la Bourgogne effervescente. Je vous recommande d’accorder ces fines bulles par exemple avec des noix de Saint-Jacques marinées à l’huile d’olive.
UNE MOUTARDE 100% BOURGOGNE
Voilà plusieurs fois que je passe devant la moutarderie Fallot à lien Beaune, sans m’arrêter. Cette fois, j’ai pris rendez-vous pour suivre la visite guidée et découvrir que la plupart des graines de moutarde proviennent du Canada. Comme le terme « moutarde de Dijon » constitue une dénomination générique, la moutarde de Dijon peut être produite aussi bien en France que dans de nombreux autres pays… et bien souvent avec des graines de moutarde importées.
Face à ce constat que, la Maison Fallot a décidé, avec d’autres partenaires, de relancer la culture de la moutarde en Bourgogne. Seule moutarderie aux capitaux privés, elle a obtenu le 24 novembre 2009, un nouveau label de qualité protégé : la « Moutarde de Bourgogne ». Cette Indication Géographique Protégée (IGP) ne concerne que la moutarde fabriquée sur le territoire bourguignon, avec des graines de moutarde et du vin Blanc Aligoté de Bourgogne.
Mettant en valeur des produits et saveurs traditionnels (moutarde de Dijon, moutarde à l’ancienne), la maison Fallot crée des associations de goûts régionaux (moutarde de Cassis, de pain d’épices) et recherche des mariages originaux (moutarde au romarin et au sirop d’érable, moutarde de Yuzu).
DES ACCORDS METS VINS
Lors de la dégustation pour la maison Bouchard Aîné et Fils pour la vente des vins 2015 des Hospices de Beaune, l’un des mets était le « Saumon fumé sur pain Poilâne, sur beurre au son, à la graine de moutarde et moutarde yuzu ». Cette recette originale fonctionnerait très bien avec l’Edition Limitée de Louis Bouillot. Elle pourrait également accompagner un plat traditionnel comme l’andouillette AAAAA de Troyes à la moutarde, éventuellement revisiteé en cromesquis pour un met plus moderne.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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