RESIDENCES DE TOURISME : UNE PETITION FRANCO-BRITANNIQUE

Le Tribunal de commerce décide que deux résidences de tourisme quittent le giron du groupe Lagrange. Investisseurs français et britanniques lancent une pétition contre cet investissement devenu cauchemardesque.

Le suspense est enfin terminé pour certains investisseurs du groupe Lagrange. Dans un jugement en date du 24 juin 2013, le Tribunal de commerce de Paris a prononcé la cessation d’activité de leur résidence. Il s’agit Des chalets de Wengen ( 115 lots) et les Fermes de Saint Gervais (40 lots), exploitées par Soderev Tour. Dans ces deux programmes, la plupart des propriétaires avaient refusé l’avenant proposé par le gestionnaire, qui révisait à la baisse les loyers.

Résiliation des baux commerciaux

En vertu de ce jugement et des articles L 622-13 et L 622-14 du Code du Commerce, les investisseurs de ces deux résidences n’ayant pas signé le fameux avenant avec l’exploitant, voient leur bail commercial résilié. En outre, ils récupèrent les clés de leur logement, par voie d’huissier.

En revanche, la situation de la résidence Le Roc Belle Face aux Arcs semble plus foue. En effet 60% des propriétaires auraient accepté de signer l’avenant de Soderev Tour.

Encore des interrogations

Face à cette nouvelle situation, je me pose plusieurs questions :

–    Quid des parties communes et notamment des espaces de réception?  Reviennent-ils à l’exploitant ou aux copropriétaires?

–   Quelle solution alternative peuvent prendre les copropriétaires ayant refusé l’avenant proposé précédemment par Soderev Tour ? Trouver un nouvel exploitant, ou prendre leur destin en matin dans le biais de l’auto gestion. Il semblerait qu’ils s’orientent vers la première solution?

–  Quel sort du maintien des avantages fiscaux si la résidence venait à prendre son statut de résidences de tourisme? Aux Arcs par exemple, il faudrait 70% d’avenants signés pour que les avantages fiscaux ne soient pas remis en cause.

–   Avec une nouvelle saison touristique gâchée, comment les investisseurs peuvent-ils faire face à leurs échéances de remboursement ?

Croisons les doigts pour qu’ils puissent enfin disposer d’une résidence pleinement opérationnelle dès la prochaine saison d’hiver.

Une pétition des deux côtés de la Manche

Situées dans des stations stars des Alpes, ces trois résidences ont attiré des investisseurs français. Mais également anglais. L’Eurostar en provenance de Londres arrive jusqu’à Bourg St Maurice, ce qui lui facilitent largement l’accès.

En ayant à l’initiative de la toute récente pétition destinée aux autorités françaises et british, je constate que nos amis britanniques sont encore plus critiques vis-à-vis de leur exploitant.  » L’opacité des comptes, les tentatives d’imposer des baisses de loyers,  les indemnités d’éviction, la mauvaise gestion les irritent sérieusement  » me confie un proche du dossier. Avec une telle mésaventure, la « french touch » ne les tente plus. Reste à savoir quelle sera la réaction du British Foreign and Commonwealth Office sur cet épineux dossier. Wait and see.

Voici le texte (version anglaise) de cette pétition publique :

«  Dear Sir/Madam,

We are a significant number of United Kingdom Citizens who have invested in French “Résidence de Tourisme” of the “Groupe Lagrange” and a number of supporting people.
In doing so we have participated in the development of tourism facilities in France and were encouraged to do so with tax advantages offered by the French authorities and believed that we had the protection of the French law, for the guarantee of a fair and honest contract.
Today we are appalled by the behaviour of the “Groupe Lagrange”. We are unfamiliar with and are hopelessly lost within the complexity of French laws and our “secured investment” has turned into a nightmare for all of us
Many of us bought a property managed by the Groupe Lagrange and one of their managing subsidiaries (SMAS Tourisme) or managed by a another professional managing company who has sold our lease to the group Lagrange. The clear and unambiguous objective was to enjoy (after 11 years or 15 years) the full property and use of a flat for our retirement.
Today, despite the Lagrange group’s promises, their contractual commitments and even though the lease has been terminated, it is impossible for us to recover the use of our property.
Although we terminated the lease in compliance with French law, we still have not been given the use of our apartments. The Groupe Lagrange, who first ignored the lease termination, have continued to exploit the use of our properties without any right of occupation by us and now request compensation (“indemnité d’éviction”) at a value which often exceeds the price paid for the properties. This compensation clause did not legally exist when we bought our properties, it was created by the French legislator years after the original purchase and was not agreed by us.
We now realize that the French law, which was meant to encourage investment in French Tourism, is in fact a trap for UK investors.
A set of French law was set up in order to create favorable conditions for the development of “French Residences de tourisme” and in order to be attractive, the model promises the investor full use of their apartment after a number of years, but in reality this doesn’t happen as the French law does not consider the exit of the “residence de tourisme” system, nor does it detail the conditions of lease termination in fair conditions.
Some of us have more recently bought an apartment managed by another subsidiary of the Group Lagrange,”Soderev.”
In this case, we also consider that what was announced and widely publicized as the guarantee of the “Groupe Lagrange” would protect us against any defection of the “gestionnaire Soderev”.
Despite all these guarantees, they now demand that we accept reductions in our rental income leases, without presentation of any reliable and accurate accounting data. On the contrary, the “Administrateur Judiciaire” refuses to provide these justifications, in violation with applicable French law.
Therefore we believe, it is legitimate for us to suspect the “Administrateur Judiciaire” of unfairness.
We strongly suspect the “Groupe Lagrange” owner of the “gestionnaire Soderev” has deliberately and methodically organized the difficulties of Soderev and has transferred significant amounts of money to tax havens, creating the ruin of our investment
The group Lagrange is a built upon a tax avoidance structure, with subsidiaries in Switzerland, Luxembourg and British Virgin Islands, where anonymity protects the shareholders of the group.

We believe that the current French legal system condones these dishonest groups selling properties above their real value, causing misery and financial ruin of thousands of families, hundreds of them being UK citizens.
We join French victims of this system in requesting that the French government protects our investment and to guarantee a fair and transparent treatment of this issue.
We appeal to the British Foreign and Commonwealth Office to support our objective and take action to ensure that investigations are made into the “group Lagrange” and that French laws are revised in order to avoid more families suffering from this activity that we consider fraudulent ».